Alanya Gayrimenkul Avukatı

Satın Alma Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Bir taşınmazı satın almadan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler; imar durumu, iskân (yapı kullanma izni) belgesi ve kat irtifakı–kat mülkiyeti ilişkisi incelenir; varsa aidat ve emlak vergisi borçları tespit edilir. Tapu kütüğüne şerh verilebilen haklar arasında arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi ve önalım sözleşmelerinden doğan haklar sayılmıştır (TMK m.1009); çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları ile haciz de kütüğe şerh edilebilir (m.1010). İmar mevzuatına aykırı yapı hakkındaki bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere idarece tapu dairesine bildirilir (3194 s.K. m.32); yapının tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması gerekir (m.30). Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; satış vaadi de resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237).

Projeden alımlarda buna müteahhidin geçmiş projeleri ve sözleşme metninin denetimi de eklenir; amaç, iskânsızlık, imara aykırılık veya paylı mülkiyet sorunlarını imza atılmadan önce görmektir. Konuya ilişkin ayrıntılar için Kat İrtifakı Tuzağı, Projeden Daire Alıp Tapu Alamama ve Yapı Kayıt Belgesi rehberlerine bakılabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde — örneğin muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, sahtecilik veya inanç sözleşmesine aykırılık — tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur; aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024-1025). Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m.1023); bu nedenle dava sürecinde taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir ve tapu kütüğüne şerh talebi çoğu durumda ilk adımdır. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007). Muvazaa ve dolandırıcılık boyutu için Tapu İptali ve Tescil Davası, Muvazaalı Satışlar ve Taşınmaz Satışında Dolandırıcılık yazılarına bakılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim gecikmesi, ayıplı veya eksik imalat, projeye aykırılık ve sözleşmenin feshi en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren bu sözleşmelerde resmî şekil şartı (TBK m.237) ve arsa payı karşılığı inşaat hakkının tapuya şerhi (TMK m.1009) belirleyicidir; yüklenicinin edimleri ise eser sözleşmesi hükümlerine (TBK m.470 vd.) tabidir. Sözleşmenin kurulma aşamasında teslim tarihine, cezai şarta, teknik şartnameye ve teminatlara ilişkin doğru düzenlemeler yapılması, ileride doğabilecek zararların azaltılması bakımından önemlidir. Hem arsa sahiplerine hem müteahhitlere sözleşme hazırlığı ve uyuşmazlık aşamalarında hizmet verilmektedir. Konuya ilişkin ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tek taraflı fesih, geç teslim ve kira tazminatı, yüklenicinin temerrüdü ve eksik ve kusurlu işler yazılarına, kentsel dönüşüm boyutu için idari fesih rehberine bakılabilir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları

Aidat alacaklarının tahsili, ortak alanların kullanımı, yönetim planına aykırılıklar, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetici sorumluluğu, site yaşamının en sık üretilen uyuşmazlıklarıdır. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20). Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası kısa süreye bağlıdır (m.33); sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur (m.34). Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B/1-c). Maliklerin bir bölümünün yılın önemli kısmında yurt dışında olması, bu süreçlerin vekâleten takibini gerekli kılar. Hem kat malikleri hem site yönetimleri temsil edilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Miras yoluyla veya birlikte alımla paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda paydaşlardan her biri, kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır; uyuşma sağlanamazsa hâkim aynen bölünmesine, bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir (m.699). Taşınmaz ve taşınırların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B/1-b); görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-b). Paydaşlar arasındaki dengeyi gözeterek süreci en az kayıpla yürütmek için hem dava öncesi sulh görüşmelerinde hem dava aşamasında müvekkiller temsil edilir. Mirasçılar arasındaki taşınmaz paylaşımının miras hukuku boyutu için Alanya Miras Avukatı sayfasına bakılabilir.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer; satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir (m.733). 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun bu maddeleri değiştirmiştir: hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirilmiş, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkimce belirlenmesi ve önalım hakkı sahibinin bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde yatırması düzenlenmiştir; geçiş hükmüne göre m.733’teki değişiklikler yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz, m.734’teki değişiklikler ise önceden açılmış davalara da uygulanır (TMK Geçici m.1). Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m.733/1).

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve El Atmanın Önlenmesi

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683/2). Haksız işgal nedeniyle mülkiyet hakkının kullanılamamasından doğan tazminat talebi uygulamada ecrimisil olarak adlandırılır; kavram kanun metninde bu adla geçmez, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. İyiniyetli olmayan zilyet, malı haksız alıkoymasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemekle yükümlüdür (TMK m.995).

Kira Sözleşmeleri, Tahliye ve Kira Tespit Davaları

Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin hazırlanması, kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlama davaları ayrı bir hizmet sayfasında ayrıntılı olarak ele alınmaktadır: Alanya Kira Avukatı. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B/1-a).

Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Vatandaşlık Başvuruları

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla ve Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmaları hâlinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinebilir; edinilen taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez (Tapu Kanunu m.35). Yapısız taşınmaz satın alan yabancılar, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkin kayıtlar tapu işlemlerinde esas alınır. Bu nedenle uygunluk kontrolü, imza öncesinde yapılacak ilk işlemlerden biridir.

Taşınmaz edinimi yoluyla istisnai Türk vatandaşlığı başvurusu, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b’de düzenlenir; resmî portalda yer alan bilgiye göre taşınmazın Yönetmelikte belirtilen asgari değere sahip olması, tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi konulması, değerin Webtapu üzerinden alınan değerleme raporuyla teyit edilmesi ve döviz tutarının bankaya satılması gerekir; tarımsal vasıflı taşınmazlar ve yapısız arsa vasıflı taşınmazlar bu yoldan çıkarılmıştır. Bu sürecin ikamet izni ve vatandaşlık boyutu hakkında ayrıntılı bilgiyi Alanya Yabancılar Hukuku Avukatı sayfamızda ve Ev Alarak Oturma İzni rehberinde bulabilirsiniz. Yabancı mirasçılı taşınmaz intikali için Yabancıların Türkiye’de Miras Hakları yazısına bakılabilir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve idare adına tescil davaları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10 uyarınca görülür; kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası tebligattan itibaren otuz gün içinde açılabilir (m.14). İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atması hâlinde ise el atmanın önlenmesi veya bedel davası gündeme gelir.

İmar Uygulamaları, Yıkım ve İmar Para Cezaları

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında verilen yıkım ve idari para cezası kararlarına (3194 s.K. m.32, m.42) ve arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemlerine (m.18) karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Ayıplı Konut ve Gizli Ayıp Uyuşmazlıkları

Satılan taşınmazdaki ayıplar nedeniyle alıcının seçimlik hakları TBK m.219 vd. hükümlerine dayanır; taşınmazdaki ayıptan doğan dava hakkı kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.244). Konutun tüketici sıfatıyla edinildiği hâllerde 6502 sayılı Kanun hükümleri uygulanır.

Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davaları

Resmî şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan alıcı, satıcının edimini yerine getirmemesi hâlinde mülkiyetin hükmen geçirilmesi için tescil davası açabilir (TBK m.237; TMK m.716).

İpotek Tesisi, Fekki ve Paraya Çevrilmesi

Taşınmaz rehni yalnızca ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir (TMK m.850); ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip ve bu takibe itiraz İİK m.148 vd. hükümlerine tabidir, borç sona erdiği hâlde terkin edilmeyen ipotek için fek talebi ve gerektiğinde dava yoluna başvurulur.

Kadastro Tespitine İtiraz ve Kadastro Davaları

Kadastro tespitlerine karşı otuz günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir; kesinleşen kadastro tutanaklarına karşı ise tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak kesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde dava açılabilir (3402 s.K. m.11, m.12).

Tapu Kaydında Düzeltme

Tapu kütüğündeki yanlışlıklar ilgililerin yazılı rızasıyla, rıza bulunmadığında ise hâkim kararıyla düzeltilir (TMK m.1027); isim, yüzölçümü ve cins değişikliği gibi kayıt düzeltmeleri bu çerçevede takip edilir.

Devre Mülk ve Devre Tatil Uyuşmazlıkları

Devre mülk hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun devre mülk hükümlerine (m.57 vd.) tabidir; devre tatil sözleşmelerinde tüketici, 6502 sayılı Kanun m.50 uyarınca on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin cayma hakkına sahiptir.

Komşuluk Hukuku ve Taşkın Yapı

Malik, taşınmazını kullanırken komşularını olağanı aşan biçimde etkileyen davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m.737); iyiniyetle yapılan taşkın yapılarda hâkim, uygun bir bedel karşılığında taşkın kısmın mülkiyetinin yapı malikine verilmesine karar verebilir (m.725).

Miras Yoluyla Gelen Taşınmazlarda İntikal ve Paylaşma

Mirasçılık belgesine dayanılarak taşınmazların tapuda mirasçılar adına intikali yapılır; mirasçılar paylaşma konusunda anlaşamazsa mirasın paylaştırılması veya ortaklığın giderilmesi dava yoluyla istenebilir (TMK m.642).