Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin (müteahhit) bir yapı meydana getirmeyi, arsa sahibinin ise buna karşılık bir bedel (genellikle arsa payı devri) ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Hukuki niteliği bakımından bu sözleşmeler şunlardır:
- Karma Nitelikli Bir Akittir: Eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden oluşan, “çift tipli” ve karma nitelikli bir akittir.
- İki Tarafa Borç Yükler: Hem yüklenicinin inşaatı yapma borcunu hem de arsa sahibinin tapu devri borcunu içerir; yani ivazlı (karşılıklı) bir sözleşmedir.
- Özel Fesih Usulüne Tabidir: Taşınmaz devri içerdiği için sadece tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Fesih için ya tarafların iradelerinin birleşmesi ya da bir mahkeme kararı gereklidir.
Dava Analizi: Giriş, Gelişme ve Sonuç
1. Giriş: Davanın Konusu ve Nedenleri
Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin feshi ve bu sözleşmeye dayalı olarak yapılan tapu kayıtlarının iptali ile tescili talebiyle açılmıştır.
- Fesih Nedenleri: Davacı arsa sahibi, yüklenicinin işe süresi içinde başlamadığını ve edimlerini yerine getirmediğini iddia ederek sözleşmenin sonlandırılmasını istemiştir.
- Savunma: Davalı yüklenici ise inşaata başlanamamasına davacıdan kaynaklanan sebeplerin yol açtığını savunmuş ve feshin reddini talep etmiştir.
2. Gelişme: Hukuki Süreç ve Gelişmeler
Davanın ilerleyişi sırasında yerel mahkeme ve Yargıtay safhalarında şu gelişmeler yaşanmıştır:
- Yerel Mahkeme Kararı: Mahkeme, gecikmede yüklenicinin bir kusuru bulunmadığı gerekçesiyle başlangıçta sözleşmenin feshi talebinin reddine karar vermiştir.
- Yeni Gelişme (Karşılıklı İrade): Yargıtay incelemesi sırasında, davalı yüklenicinin de başka bir mahkemede (Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi) aynı sözleşmenin feshi ve tazminat talebiyle dava açtığı tespit edilmiştir.
- Hukuki Değerlendirme: Normal şartlarda bu tür sözleşmelerden dönmek için mahkeme kararı şarttır; ancak her iki taraf da farklı davalarla feshini istiyorsa, tarafların iradeleri “fesih” noktasında birleşmiş kabul edilir.
3. Sonuç: Yargıtay Kararı ve Sonuçları
Yargıtay, tarafların artık sözleşmeyi sürdürme niyetinde olmadıklarını ve fesih iradelerinin örtüştüğünü belirterek şu sonuçlara varmıştır:
- Kararın Bozulması: Yerel mahkemenin “feshin reddi” yönündeki kararı hatalı bulunmuş ve davacı yararına bozulmasına karar verilmiştir.
- Maddi Sonuçlar: Davalıdan alınarak davacıya 1.630,00 TL duruşma vekalet ücreti ödenmesine ve peşin alınan temyiz harcının davacıya iadesine hükmedilmiştir.
- Karar Düzeltme Yolu: Tarafların bu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yoluna başvurabileceği belirtilerek oy birliği ile karar verilmiştir
Kaynak: Hüseyin Kovan 100 soruda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri