Alanya’da projeden (topraktan) daire satın alan alıcıların en sık yaşadığı mağduriyet, ödemelerini eksiksiz tamamlamalarına rağmen dairenin tapusunu ve iskanını alamamalarıdır. Projeden daire alıp tapu alamama sorunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine özgü hukuki yapısından kaynaklanır; bu nedenle çözümü de bu yapının doğru okunmasına bağlıdır. Kısa yanıt: koşulları oluşmuşsa tapu iptal ve tescil davası açılabilir, inşaat yarım kalmışsa eksik işler müteahhit nam ve hesabına tamamlattırılabilir, temerrüt halinde sözleşmeden dönülerek güncellenmiş bedelin iadesi ya da ifa imkansızlaşmışsa dairenin rayiç değeri talep edilebilir.
Son yıllarda Alanya, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği Türkiye’nin en dinamik gayrimenkul merkezlerinden biri haline gelmiştir. Ancak bu hızlı büyüme ve yüksek talep, inşaat sektöründe ciddi hukuksal uyuşmazlıkları da beraberinde getirmiştir.
Özellikle “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS)” uyarınca projeden daire satın alan alıcıların, vaat edilen sürede adlarına tapu tescilinin yapılmaması ve inşaatın bitirilip iskanının (yapı kullanım izin belgesi) alınmaması, Alanya bölgesinde sıklıkla karşılaşılan mağduriyetlerin başında gelmektedir. Peki, ödemesini yaptığı halde tapusunu veya iskanını alamayan alıcıların mevzuat hükümleri ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?
Alanya’da Projeden Daire Alıp Tapu Alamama Sorunu Neden Yaşanır?
Sorunun kökeninde, alıcının kimden ve neyi satın aldığı meselesi yatar. Projeden daire alan kişi çoğu zaman doğrudan taşınmazın mülkiyetini değil, yüklenicinin ileride kazanacağı bir hakkı devralır. Bu ayrım, açılacak davanın türünü ve başarı şansını doğrudan belirler.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflar ve edimler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi taşınmazında inşaat yapılmasını, yüklenici (müteahhit) ise inşaatı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı ve karşılığında kendisine düşen bölümleri edinmeyi üstlenir. Sözleşmenin niteliği ve tarafların karşılıklı yükümlülükleri hakkında ayrıntılı bilgi için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ne tür sözleşmeler olduğunu ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yükleniciden daire almak neden “alacağın temliki” sayılır?
Yüklenici, henüz inşaat devam ederken kendisine devredilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satabilir. Ancak bu işlem, henüz mülkiyet yüklenicide olmadığından doğrudan mülkiyet devri değil, “kazanılacak kişisel hakkın (alacağın) 3. kişiye devri” niteliğindedir. Uygulamada alıcıların “tapum var sandım” dediği noktada aslında ellerinde bulunan şey, tapu değil bu kişisel haktır.
Bu hukuki durum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 183 uyarınca alacağın temliki hükümlerine tabidir:
“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir…” (TBK m. 183)
Temlikin geçerlilik şartı: yazılı şekil
Devrin geçerliliği TBK m. 184 gereğince yazılı şekil şartına bağlıdır. Yargıtay kararlarında (örneğin Yargıtay 6. HD. E.2024/3609, K.2025/3935) bu davalar “temliken tescil davası” olarak adlandırılmaktadır. Bu nedenle yükleniciyle yapılan satış veya devir sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmiş olması, alıcının dayanacağı ilk ve en temel belgedir.
Tapu İptali ve Tescil Davasının Koşulları
Alıcının en çok başvurduğu yol tapu iptali ve tescil davasıdır. Ancak bu davanın kabul edilmesi, yalnızca alıcının ödeme yapmış olmasına bağlı değildir. Davanın genel çerçevesi için tapu iptali ve tescil davasının hangi hallerde açılabileceğini anlattığımız yazımıza da göz atabilirsiniz.
Tescil talebinin temel koşulu
Alıcının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için yalnızca yükleniciye ödeme yapmış olması yeterli değildir. Yüklenicinin de arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca o bağımsız bölüme hak kazanmış olması gerekir (Yargıtay 6. HD. E.2022/1439, K.2023/1850). Başka bir deyişle alıcının hakkı, yüklenicinin hakkından daha güçlü olamaz.
Mahkemelerce şu hususlar araştırılır:
- İnşaatın projeye, ruhsata ve imar mevzuatına uygun tamamlanıp tamamlanmadığı,
- Arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edilip edilmediği,
- Yapı kullanım izin belgesinin (iskan) alınıp alınmadığı (TBK m. 470, 471 özen borcu),
- Arsa sahibinin eksik iş, gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarının bulunup bulunmadığı.
Bu son başlık altında arsa sahibinin, yüklenicinin gecikmesi nedeniyle talep edebileceği alacaklar da hesaba katılır; konunun ayrıntısı için geç teslim halinde doğan kira tazminatı yazımıza bakabilirsiniz.
Arsa sahibinin def’ileri
Alıcı, yüklenicinin kişisel hakkını devraldığı için, TBK m. 188 gereğince arsa sahibi yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir. Bu savunmalar arasında ödemezlik def’i, inşaatın tamamlanmaması ve imar aykırılıkları yer alır. Uygulamada alıcının davasını zayıflatan en önemli etken, çoğu zaman kendi kusuru değil, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan eksiklikleridir.
İmara aykırılık iddiaları söz konusu olduğunda, yapı kayıt belgesinin bu aykırılıkları hangi ölçüde giderdiği de ayrıca değerlendirilmelidir; bu konuyu yapı kayıt belgesinin imara aykırı bir yapıyı yasal hale getirip getirmediği başlıklı yazımızda ele aldık.
Birlikte ifa ve eksik iş bedelinin depo edilmesi
İnşaat bitmeye yakınsa (%90 ve üzeri fiziki seviyedeyse) ve eksiklikler giderilebilir nitelikteyse tescil talebi hemen reddedilmez. TBK m. 97 (ifada sıra) ilkesi gereğince mahkeme; eksik/ayıplı iş bedellerini, iskan masraflarını ve arsa sahibinin alacaklarını belirleyerek bu tutarın alıcı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi şartıyla tescil kararı verebilir (Yargıtay 6. HD. E.2022/5057, K.2024/1530).
Depo edilecek tutarın nasıl belirlendiği, eksik ve kusurlu işler bedelinin hesabına ilişkin yerleşik uygulamayla yakından ilgilidir; bu hesaplama yöntemini eksik ve kusurlu işler bedeli yönünden belirsiz alacak davası yazımızda ayrıntılı biçimde inceledik.
İnşaat Tamamlanmamış ve İskan Alınmamışsa Başvurulacak 4 Hukuki Yol
Alanya’da projeden daire satın alan alıcının, ödemelerini eksiksiz yapmasına rağmen inşaatın durması, vaat edilen sürede tamamlanmaması veya iskanının alınmaması durumunda başvurabileceği başlıca dava ve hukuki çözüm yolları şunlardır. Bu yollar birbirini tamamlayan değil, çoğu zaman birbirini dışlayan seçeneklerdir; bu nedenle somut olayın koşullarına göre doğru yolun baştan seçilmesi büyük önem taşır.
1. Tapu iptal ve tescil davası (TBK m. 183 / TMK m. 716)
Yüklenicinin (müteahhidin) arsa sahibine karşı edimini büyük oranda (yargı uygulamasında genel olarak %90 ve üzeri) tamamlamış olması halinde açılır. Mahkemece eksik işler veya iskan masrafları hesaplanarak alıcıya bu tutarı depo ettirme seçeneği sunulabilir ve depo kararına müteakip mülkiyet alıcı adına tescil edilir. Bu yol, dairesini fiilen edinmek isteyen alıcı için en doğrudan sonuç veren seçenektir.
2. Eksik işlerin tamamlatılması ve nam ve hesaba ifa (TBK m. 473)
İnşaat fiziki olarak devam ediyor ancak gecikmeler ve ayıp/eksiklikler mevcutsa başvurulur. Hakime başvurularak eksik ve ayıplı işlerin bedelinin tespiti ile bu eksikliklerin müteahhit nam ve hesabına alıcı tarafından tamamlanmasına ve masrafların yükleniciden tahsiline karar verilmesi talep edilir. Böylece alıcı, inşaatın akıbetini tamamen yüklenicinin insafına bırakmak zorunda kalmaz.
3. Sözleşmeden dönme ve bedel iadesi (TBK m. 123, 124, 125)
Müteahhidin temerrüde düşmesi ve inşaatın tamamlanmasının imkansızlaşması durumunda alıcı sözleşmeden dönebilir. Bu durumda ödenen satış bedeli, paranızın satın alma gücünün korunması amacıyla Denkleştirici Adalet İlkesi uyarınca güncellenerek (enflasyon, döviz, altın ve gayrimenkul artış oranları dikkate alınarak) iade edilir.
Temerrüdün hangi anda gerçekleştiği ve seçimlik hakların kapsamı ayrı bir inceleme konusudur; bu noktada yüklenicinin temerrüdü halinde doğan haklar ile sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilip edilemeyeceği konularını ele aldığımız yazılarımız yol gösterici olacaktır.
4. Rayiç değer tazminatı / ifa imkansızlığı tazminatı (TBK m. 125)
Aynen ifanın veya tapu tescilinin arsa sahibinin haklı feshi gibi sebeplerle tamamen imkansız hale geldiği durumlarda uygulanır. Alıcı, ödediği ilk bedelle sınırlı kalmaksızın, dairenin dava tarihindeki güncel piyasa rayiç değerinin nakden tazminat olarak ödenmesini talep edebilir. Bu seçenek, özellikle taşınmaz değerinin ödeme tarihinden bu yana ciddi biçimde arttığı durumlarda alıcının gerçek zararını karşılamaya elverişlidir.
Tüketici Hukukundan Doğan Haklar ve Usuli Güvenceler
Alıcı konutu ticari veya mesleki olmayan amaçla edinmişse uyuşmazlık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) m. 3 uyarınca “tüketici işlemi” sayılır. Bu nitelendirme, alıcıya genel hükümlerin ötesinde ek koruma sağlar.
Ön ödemeli konut satışı (TKHK m. 40, 41)
Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamaz. Satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Satıcı şekil eksikliğini tüketici aleyhine ileri süremez; yani sözleşmenin usulüne uygun düzenlenmemiş olması, kural olarak tüketicinin değil satıcının aleyhine sonuç doğurur.
Azami teslim süresi (TKHK m. 44)
Konutun sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmesi zorunludur. Bu süre, tüketici lehine öngörülmüş azami bir sınırdır ve teslimin gecikmesi halinde alıcının elini güçlendiren somut bir dayanak oluşturur.
Görevli mahkeme (TKHK m. 73)
Tüketici işlemlerinden doğan davalarda Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi bakımından süreçteki ilk kritik adımlardan biridir.
İhtiyati tedbir (HMK m. 389, 390)
Taşınmazın 3. kişilere devredilmesini veya üzerinde ayni hak kurulmasını önlemek için dava açılırken mutlaka tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Bu talep ihmal edildiğinde, dava kazanılsa dahi taşınmazın el değiştirmiş olması nedeniyle sonucun fiilen elde edilememesi riski doğar. İlgili usul hükümleri 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nda düzenlenmiştir.
Bekletici mesele (HMK m. 165)
Arsa sahibi ile yüklenici arasında devam eden fesih veya alacak davaları varsa, bu dava tescil hakkını doğrudan etkileyeceğinden bekletici sorun yapılır. Bu nedenle alıcının, kendi davası dışında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıkları da yakından takip etmesi gerekir.
Zamanaşımı ve Toplanması Gereken Deliller
Zamanaşımı ne zaman işlemeye başlar?
Sözleşmeden doğan alacak talepleri TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Yargıtay içtihatlarına göre daireler tamamlanıp borç ifa edilebilir hale gelmedikçe zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Bu ilke, inşaatı yıllarca yarım kalan projelerdeki alıcılar bakımından önemli bir güvence oluşturur.
Dava dosyasına sunulması gereken deliller
Dava sürecinde sunulması gereken başlıca deliller şunlardır:
- Yüklenici ile yapılan yazılı satış veya temlik sözleşmesi,
- Ödeme dekontları ve banka kayıtları,
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve tapu takyidat kayıtları,
- Belediye imar dosyası, yapı ruhsatı ve iskan başvuru durumları,
- Müteahhide gönderilen ihtarname kayıtları.
Bu belgelerin dava açılmadan önce eksiksiz derlenmesi, hem doğru hukuki yolun seçilmesini hem de yargılamanın gereksiz yere uzamamasını sağlar.
Projeden Daire Alıp Tapu Alamama Halinde Sık Sorulan Sorular
Yükleniciye ödeme yapmış olmam tapu almam için yeterli mi?
Hayır. Tescil talebinde bulunabilmek için yüklenicinin de arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca o bağımsız bölüme hak kazanmış olması gerekir (Yargıtay 6. HD. E.2022/1439, K.2023/1850). Alıcının hakkı, devraldığı kişisel hakkın kapsamıyla sınırlıdır.
Yükleniciyle yaptığım sözleşme adi yazılı; geçerli sayılır mı?
Alacağın devrinin geçerliliği TBK m. 184 gereğince yazılı şekil şartına bağlıdır. Bu nedenle yükleniciyle yapılan devir sözleşmesinin yazılı olması, temliken tescil talebinin temel dayanağıdır. Ön ödemeli konut satışı söz konusuysa ayrıca TKHK m. 41 kapsamında noterde düzenleme şeklinde satış vaadi zorunluluğu gündeme gelir.
İnşaat bitmemişse tescil talebim doğrudan reddedilir mi?
Hayır. İnşaat %90 ve üzeri fiziki seviyedeyse ve eksiklikler giderilebilir nitelikteyse mahkeme, eksik/ayıplı iş bedelleri ile iskan masraflarını belirleyip bu tutarın mahkeme veznesine depo edilmesi şartıyla tescile karar verebilir (TBK m. 97; Yargıtay 6. HD. E.2022/5057, K.2024/1530).
Arsa sahibi bana karşı hangi savunmaları ileri sürebilir?
TBK m. 188 gereğince arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir. Bunlar arasında ödemezlik def’i, inşaatın tamamlanmaması ve imar aykırılıkları yer alır.
Davayı hangi mahkemede açmalıyım?
Konut ticari veya mesleki olmayan bir amaçla edinilmişse uyuşmazlık TKHK m. 3 uyarınca tüketici işlemi sayılır ve TKHK m. 73 uyarınca Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Somut olayın niteliğine göre görevli mahkemenin baştan doğru belirlenmesi gerekir.
Dava açarken tapuya tedbir koydurmak şart mı?
HMK m. 389 ve 390 uyarınca, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini veya üzerinde ayni hak kurulmasını önlemek için dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Bu, sürecin en kritik usuli güvencelerinden biridir.
Alacağım zamanaşımına uğrar mı?
Sözleşmeden doğan alacak talepleri TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre daireler tamamlanıp borç ifa edilebilir hale gelmedikçe bu süre işlemeye başlamaz.
Projeden Daire Alımında Yol Seçimi
Projeden daire alıp tapu alamama sorununda hangi yolun seçileceği, inşaatın fiziki seviyesine, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini ne ölçüde yerine getirdiğine ve elde bulunan belgelere göre değişir. Yanlış seçilen bir dava türü yalnızca zaman kaybına değil, sonradan telafisi güç hak kayıplarına da yol açabilir.
Alanya’da projeden konut edinen yabancı uyruklu alıcılar bakımından süreç, tapu işlemleri ve mülk edinme mevzuatı nedeniyle ek boyutlar taşıyabilir; bu konuda yabancılar hukukuna ilişkin düzenlemeleri inceleyebilirsiniz.
Projeden satın aldığınız dairenin tapusunu veya iskanını alamıyorsanız, dosyanızdaki belgelerin ve inşaatın mevcut durumunun bir an önce değerlendirilmesi gerekir.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Her uyuşmazlık kendine özgü olduğundan, işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız yerinde olacaktır.