Av. Hüseyin Aydın · Alanya / Antalya
Sitede bir köpek havladığında ya da balkondan koku geldiğinde tartışma kısa sürede “hayvanı tahliye ettiririz” noktasına gelir. Yargıtay’a göre sonucu belirleyen iki anahtar vardır: tapuda tescilli yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesindeki “birbirini rahatsız etmeme” yükümlülüğü.
Alanya, Kestel, Oba, Avsallar ve Konaklı’daki büyük sitelerde hem Türk vatandaşları hem de evcil hayvanıyla birlikte yaşamayı tercih eden çok sayıda yabancı malik (foreign property owners / иностранные владельцы) bulunmaktadır. Havuzlu, ortak bahçeli bu sitelerde evcil hayvan uyuşmazlıkları en sık yaşanan komşuluk sorunlarının başında gelir. Bir tarafta hayvanını ailesinin bir ferdi olarak gören malik, diğer tarafta gürültü, koku veya alerji nedeniyle rahatsız olan komşular vardır.
Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu ve Yargıtay 5. ve 20. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları çerçevesinde konunun tüm boyutları incelenmiştir.
İçindekiler
1. Somut Örnek Olay
Örnek Olay: Alanya Kestel’de 120 bağımsız bölümlü bir sitede daire satın alan Alman vatandaşı E., Golden Retriever cinsi köpeğiyle birlikte siteye yerleşir. Site yöneticisi, tapuda tescilli yönetim planında “kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe bağımsız bölümlerde kedi, köpek gibi hayvan beslenemez” hükmü bulunduğunu belirterek E.’ye noter ihtarnamesi gönderir. E., köpeğinin eğitimli olduğunu, kimseyi rahatsız etmediğini, komşulardan hiçbirinin şikayetçi olmadığını söyler. Aynı sitenin B blokundaki kiracı F. ise yönetim planında yasak olmamasına rağmen balkonunda çok sayıda kedi beslemekte, komşular koku ve gürültüden şikayet etmektedir.
Bu olay ekseninde yanıtlanması gereken sorular şunlardır:
- Yönetim planında yasak varsa, hiçbir rahatsızlık vermeyen köpek siteden çıkarılabilir mi?
- Yönetim planında yasak yoksa, rahatsızlık veren hayvanlar için ne yapılabilir?
- Kiracıya karşı dava açılabilir mi?
2. Yönetim Planının Bağlayıcılığı
KMK m. 28 uyarınca yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kuralları içerir ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planı tapu kütüğüne tescil edildiğinden, daireyi sonradan satın alan malikler de bu hükümlere uymakla yükümlüdür. Yönetim planının değiştirilmesi ise kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkündür.
KMK m. 18 ise kat maliklerine; bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak yükümlülüğü getirir. Aynı madde, bu borçların kiracılara ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanacağını ve bunların kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını düzenler.
3. Yönetim Planında Yasak Varsa: Rahatsızlık Aranır mı?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, yönetim planında hayvan beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, hayvanın çevreye rahatsızlık verip vermediği araştırılmaz; mahkeme yönetim planını uygulamak zorundadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6506, K. 2025/1722, T. 11.02.2025
“634 sayılı Kanun’un 28 inci maddesine göre tüm kat maliklerini bağlayıcı sözleşme niteliğinde olan yönetim planında, anagayrimenkulün bağımsız bölüm ve eklentilerinde kedi, köpek gibi hayvanların beslenmesi açıkça yasaklanmışsa, bağımsız bölümde beslenen kedi ve köpek çevreye rahatsızlık vermemiş olsa dahi uyuşmazlık halinde mahkemece yönetim planının uygulanması zorunludur.”
Aynı yaklaşım Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da benimsenmiştir. HGK, yönetim planında “Yüksek katlı binalarda kedi, köpek gibi evcil hayvanlar beslenemez” hükmü bulunan bir dosyada, yerel mahkemenin direnme kararını incelemiştir (Yargıtay HGK, E. 2017/3018, K. 2022/6, T. 18.01.2022).
Önemli ayrıntı: Pek çok yönetim planındaki yasak, “kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe” kaydını içerir. Bu durumda hayvan sahibinin kat malikleri kurulundan izin alması mümkündür. Yargıtay 20. HD’nin incelediği bir dosyada, malikin yönetim planının değiştirilmesi talebi kurulda oy çokluğuyla reddedilmiş ve köpeğin tahliyesine karar verilmiştir (Yargıtay 20. HD, E. 2017/4059, K. 2018/2493, T. 02.04.2018).
Somut Olayda Sonuç: Yönetim planında açık yasak bulunduğundan, E.’nin köpeğinin kimseyi rahatsız etmediğini ispatlaması sonucu değiştirmez. E.’nin başvurabileceği en etkili yol, kat malikleri kurulundan izin alınması veya yönetim planının KMK’nin aradığı nisapla değiştirilmesidir.
4. Yönetim Planında Yasak Yoksa: KMK m. 18 ve İspat
Yönetim planında yasak bulunmaması, hayvan sahibine sınırsız bir serbestlik tanımaz. Bu halde dava KMK m. 18’deki “birbirini rahatsız etmeme” yükümlülüğüne dayanır ve mahkeme somut bir rahatsızlığın varlığını araştırır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/757, K. 2019/1693, T. 12.03.2019
“Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre anataşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hükmün yönetim planında olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz.”
Ancak rahatsızlığın soyut şikayetlerle değil, delillerle ortaya konulması gerekir. Yargıtay, yalnızca kat malikleri kurulundaki şikayetlere dayanılarak verilen kabul kararını eksik inceleme gerekçesiyle bozmuş; keşif yapılması, tanık dinlenmesi ve gerekirse bilirkişi incelemesi yoluyla somut verilere ulaşılmasını aramıştır (Yargıtay 20. HD, E. 2018/6520, K. 2019/216, T. 17.01.2019).
Rahatsızlığın İspatında Kullanılabilecek Deliller
- Gece saatlerinde süren havlamaya ilişkin ses ve video kayıtları (ortak alandan, özel hayatı ihlal etmeyecek şekilde)
- Belediye zabıtası veya çevre birimlerinin tuttuğu tutanaklar
- Komşuların tanıklığı ve kat malikleri kurulu kararları
- Koku, hijyen ve haşere sorununa ilişkin keşif ve bilirkişi raporları
Somut Olayda Sonuç: Kiracı F. bakımından yönetim planında yasak bulunmasa da, çok sayıda kedinin koku ve gürültüye yol açtığı keşif ve tanıklarla ispatlanırsa KMK m. 18 uyarınca hayvanların uzaklaştırılmasına karar verilebilir. KMK m. 18/2 gereği dava kiracı F. ile birlikte daire maliki aleyhine de yöneltilebilir.
5. Kiracılar, Ortak Alanlar ve Sokak Hayvanlarını Besleme
| Durum | Hukuki Değerlendirme |
|---|---|
| Kiracının hayvan beslemesi | KMK m. 18 kiracılara da uygulanır; malik ile kiracı müteselsilen sorumludur. |
| Ortak bahçede veya havuz çevresinde hayvan gezdirme | Ortak yerlerin kullanımı yönetim planı ve kurul kararlarıyla düzenlenebilir; yasak varsa uygulanır. |
| Sitedeki sokak hayvanlarını besleme | 5199 sayılı Kanun sahipsiz hayvanların korunmasını öngörür; ancak beslemenin ortak alanda düzen ve hijyeni bozacak şekilde yapılması KMK m. 18 kapsamında değerlendirilebilir. |
| Balkon veya bahçede kümes hayvanı, güvercin | Yargıtay 5. HD, E. 2024/10016, K. 2025/3980 sayılı kararına konu dosyada balkonda güvercin beslenmesi nedeniyle açılan dava incelenmiştir; koku ve haşere sorunları rahatsızlık olarak değerlendirilebilmektedir. |
| Hayvana kötü muamele veya terk | Tahliye kararı hayvanın sokağa bırakılması anlamına gelmez; 5199 sayılı Kanun kapsamında hayvanı terk etmek ayrıca yaptırıma bağlıdır. |
6. Dava Süreci ve Pratik Öneriler
Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, kat maliki veya kat malikleri kurulunca yetkilendirilmiş yönetici tarafından açılabilir. KMK m. 33 uyarınca hakim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına göre karar verir ve kararın tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Bu süre içinde karara uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir; yükümlülüklerin ağır ve ısrarlı biçimde ihlali halinde ise KMK m. 25’teki bağımsız bölümün devrini isteme hakkı da saklıdır.
Daire satın alacaklar için: Alanya ve çevresinde site içinde konut almadan önce tapu müdürlüğünden veya site yönetiminden yönetim planının bir örneği mutlaka istenmelidir. Evcil hayvanla yaşamayı planlayan alıcılar için bu belge, satın alma kararını doğrudan etkileyebilecek niteliktedir.
Hayvan sahipleri için: Kat malikleri kurulundan yazılı izin alınması, hayvanın ortak alanlarda tasmalı ve kontrollü dolaştırılması, aşı ve kayıt belgelerinin düzenli tutulması uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.
Sonuç
Apartmanda evcil hayvan beslenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda belirleyici olan, öncelikle yönetim planıdır. Açık bir yasak varsa, hayvan hiç rahatsızlık vermese dahi mahkeme yönetim planını uygular. Yasak yoksa, rahatsızlığın somut delillerle ispatlanması halinde KMK m. 18 uyarınca hayvanın uzaklaştırılmasına karar verilebilir. Komşuluk ilişkilerinin yargıya taşınmadan çözülmesi her zaman tercih edilmeli; aksi halde somut uyuşmazlıklarınız ve hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukata başvurulması tavsiye edilir.
Yararlanılan kaynaklar: 634 sayılı KMK m. 18, 28, 33; 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu; Yargıtay HGK E. 2017/3018 K. 2022/6; Yargıtay 5. HD E. 2024/6506 K. 2025/1722; E. 2024/10016 K. 2025/3980; Yargıtay 20. HD E. 2018/757 K. 2019/1693; E. 2018/6520 K. 2019/216; E. 2017/4059 K. 2018/2493. Mevzuat metinleri için: mevzuat.gov.tr.
Yasal Uyarı: Bu metin, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. sophoshukuk.com olarak herhangi bir yönlendirme, garanti veya sonuç vaadinde bulunmamaktayız. Her dosya kendi özel şartlarına göre değerlendirilmelidir; somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınız.