Arsa payı karşılığı satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mülkiyetin nakli unsurunu barındıran yapısı nedeniyle tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla kendiliğinden feshedilemez. Bu sözleşmelerin sona erdirilmesi ancak tarafların karşılıklı iradelerinin birleşmesi (ikale) ya da mahkeme tarafından verilen fesih kararının kesinleşmesi ile mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Hukuku bünyesinde yer alan en karmaşık sözleşme tiplerinden biridir. Bu sözleşmeler, doğası gereği çift tipli (karma) bir hukuki niteliğe sahiptir. Bir yandan yüklenicinin (müteahhit) arsa sahibinin taşınmazı üzerinde imar mevzuatına uygun bir inşaat meydana getirme borcunu (eser sözleşmesi unsuru), diğer yandan ise arsa sahibinin bu inşaat karşılığında yükleniciye belirli arsa paylarının mülkiyetini devretme borcunu (gayrimenkul satış vaadi unsuru) barındırır. Bu iki farklı edimin bir araya gelmesi, sözleşmenin geçerliliğini ve sona ermesini de sıradan sözleşmelerden çok daha sıkı şartlara bağlamaktadır. Kanun koyucu, gayrimenkul mülkiyetinin devrini içeren bu tür sözleşmelerin geçerliliği için noterlikçe düzenleme şeklinde yapılacak resmi şekil şartını zorunlu kılmıştır.
Sözleşmenin bu derece sıkı şekil şartlarına bağlı olması ve mülkiyet hakkının doğrudan naklini hedeflemesi, onun sona erdirilmesi (feshi veya dönülmesi) sürecinde de kendini gösterir. Sıklıkla karşılaşılan “Arsa payı karşılığı satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı olarak feshedilebilir mi?” sorusunun cevabı, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde kesin bir biçimde “Hayır, tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez” şeklindedir. Bu tür sözleşmelerin hukuken geçerli bir şekilde ortadan kaldırılabilmesi ya tarafların fesih hususunda tam bir irade uyuşumuna varmaları (ikale/karşılıklı fesih) ya da haklı nedenlerin varlığı halinde açılacak bir dava sonucunda mahkeme tarafından verilen fesih/dönme kararının kesinleşmesiyle mümkündür. Tek taraflı olarak gönderilen bir fesih ihtarnamesi veya beyanı, karşı tarafa ulaşsa dahi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez ve hukuki sonuç doğurmaz.
1. Sözleşmenin Tek Taraflı Feshedilememe Gerekçeleri ve Hukuki Temelleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilememesinin temelinde, sözleşmenin içeriğinde yer alan “tapuda pay devri” taahhüdü ve mülkiyet hakkının korunması ilkesi yatmaktadır. Eser sözleşmelerinde kural olarak iş sahibinin tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshetme yetkisi bulunsa da, işin içine arsa payı devri ve mülkiyet transferi girdiğinde bu genel kural geçerliliğini yitirir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve bir dönem bu uyuşmazlıkları incelemekle görevli olan Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında istikrarlı bir şekilde vurgulandığı üzere; arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerinde, tek taraflı fesih/dönme irade beyanının karşı tarafa ulaşması hukuki sonuç doğurmaya yetmez.
Bu tür sözleşmelerin sona ermesi ancak şu iki hukuki yoldan birinin gerçekleşmesi ile mümkündür:
- Tarafların Fesih İradelerinin Birleşmesi (Karşılıklı Rıza/İkale): Sözleşmenin tarafları olan arsa sahibi ve yüklenici, aralarındaki sözleşmeyi sona erdirme konusunda karşılıklı olarak anlaşabilirler. Bu durumda, tarafların fesih-dönme konusundaki uygun irade beyanlarının birleştiği tarih itibariyle sözleşme sona ermiş kabul edilir ve tasfiye süreci başlar.
- Mahkeme Kararının Kesinleşmesi: Taraflardan birinin sözleşmeyi ihlal etmesi, temerrüde düşmesi veya işi terk etmesi gibi haklı nedenlerin varlığı halinde, sözleşmenin feshini isteyen taraf mahkemeye başvurarak dava açmak zorundadır. Açılan dava neticesinde mahkemece verilecek olan fesih ya da dönme kararının kesinleştiği tarihte sözleşme resmen sona erer.
Taraflar arasında fesih konusunda bir uzlaşı yoksa ve taraflardan biri sözleşmeye devam etmek isterken diğeri haklı gerekçelerle fesih istiyorsa, bu durum mutlaka bir mahkeme kararına bağlanmalı ve bu karar kesinleşmelidir. Mahkeme kararı kesinleşmeden, tarafların sözleşmesel yükümlülükleri hukuken devam eder.
2. Geriye Etkili Feshin (Sözleşmeden Dönmenin) Hukuki Sonuçları ve Tasfiye Süreci
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yapıları gereği kural olarak ani edimli sözleşmeler grubunda değerlendirildiğinden, feshin hukuki etkisi “geriye etkili” (sözleşmeden dönme) olmaktadır. Geriye etkili feshin yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 125/III. maddesidir. Sözleşmeden dönme halinde, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkar ve taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar. Bu durumun en temel pratik sonucu, tarafların sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi sözleşme öncesindeki hukuki ve fiili durumlarına geri dönmekle yükümlü olmalarıdır.
Geriye etkili feshin kabulü ile birlikte tasfiye süreci başlar. Tasfiyenin temel esası, tarafların birbirlerine ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde karşılıklı olarak iade etmeleridir. Bu bağlamda:
- Arsa Sahibi Yönünden: Arsa sahibi, yükleniciye inşaatın yapımı için devretmiş olduğu arsa paylarının mülkiyetini geri isteme hakkına sahip olur. Eğer tapuda pay devri yapılmış veya kat irtifakı kurulmuşsa, arsa sahibi yüklenici adına kayıtlı olan bu tapuların iptali ve kendi adına tescili talebiyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Yüklenici Yönünden: Yüklenici, geriye etkili fesih nedeniyle arsa sahibine devretmek zorunda kalacağı tapuların karşılığında, inşaat alanında gerçekleştirmiş olduğu fiili imalatların bedelini talep etme hakkına kavuşur. Yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerine inşa ettiği fiziki yapıları söküp götüremeyeceği için, bu imalatlar arsa sahibinin malvarlığında kalır. Bu durum arsa sahibi yönünden sebepsiz bir zenginleşme teşkil edeceğinden, yüklenici arsa sahibinin malvarlığına giren yasal ve yararlı imalatların parasal karşılığının kendisine ödenmesini talep edebilir. Bu bedel, feshin haklı olup olmadığına bakılmaksızın yükleniciye ödenmek zorundadır; zira hiç kimse kendi malvarlığında sebepsiz yere meydana gelen zenginleşmeyi muhafaza edemez.
3. Üçüncü Kişilerin Hakları ve Tapu Siciline Güven İlkesinin Sınırları
Kat karşılığı inşaat projelerinde sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum, yüklenicinin inşaatı finanse edebilmek amacıyla, arsa sahibi tarafından kendisine devredilen tapu paylarını veya kat irtifaklı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasıdır. Arsa sahibinin haklı nedenlerle sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetmesi durumunda, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bu üçüncü kişilerin hukuki durumu büyük bir tartışma konusudur.
Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye yapılan tapu devirleri, nihai bir mülkiyet devri olmayıp, inşaatın tamamlanması şartına bağlı birer “avans ödemesi” niteliğindedir. Sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinde, sözleşme en başından itibaren hükümsüz kalacağı için yükleniciye yapılan tüm devirler dayanaksız kalır ve sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Bu sebeple, yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı tapu devirleri de geçersiz hale gelir.
Bu aşamada üçüncü kişiler, Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güven (iyi niyet) ilkesini ileri sürerek tapularının korunmasını talep edemezler. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak tapu alan üçüncü kişilerin, tapunun arkasında bir inşaat sözleşmesi olduğunu, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde bu tapuların iptal edilebileceğini bilmesi veya bilmesi gerekmesi beklenir. Dolayısıyla, geriye etkili fesihte yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet savunmaları dinlenmez ve arsa sahibinin talebi üzerine bu üçüncü kişilerin tapu kayıtları iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir. Mahkemelerin bu tür davalarda, üçüncü kişilerin tapularının iptali ve kat irtifaklarının kaldırılması konusunda Hukuk Muhameleri Kanunu’nun (HMK) 297. maddesine uygun, hiçbir şüpheye yer bırakmayan ve infazı kabil net kararlar vermesi şarttır.
4. İmalat Bedelinin Belirlenmesi, Bilirkişi İncelemesi ve Hesaplama Yöntemi
Geriye etkili fesih kararı kesinleştiğinde veya tarafların fesih iradeleri birleştiğinde, yüklenicinin hak kazandığı yasal ve yararlı imalat bedelinin doğru bir şekilde hesaplanması davanın en önemli teknik aşamasını oluşturur. Bu hesaplama yapılırken şu temel adımlar ve kurallar takip edilmelidir:
- Değerleme Tarihinin Belirlenmesi: İmalat bedeli hesaplanırken esas alınacak tarih, feshin gerçekleştiği andır. Eğer fesih mahkeme kararı ile olmuşsa, kararın kesinleştiği tarih; tarafların iradelerinin birleşmesiyle olmuşsa, bu iradelerin birleştiği (uzlaşıldığı) tarih değerleme tarihi olarak kabul edilir.
- Mahalli Piyasa Rayiçleri Esası: İmalat bedeli, belirlenen bu değerleme tarihindeki mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalıdır. Mahalli piyasa rayici, o bölgedeki serbest piyasa koşullarında imalatın yapım değerini ifade eder. Bu hesaplamanın en önemli hukuki kuralı şudur: Mahalli piyasa rayiçleri içerisinde yüklenici kârı ve KDV zaten doğal bir unsur olarak yer almaktadır. Bu nedenle, bilirkişi heyetlerince mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenen bedele ayrıca yüklenici kârı veya KDV eklenmesi hukuken mümkün değildir.
- Bilirkişi Heyetinin Oluşturulması ve Keşif: Mahkeme, imalat bedelini belirlemek amacıyla mimar, inşaat mühendisi ile vergi ve SGK mevzuatı uzmanından oluşan üç kişilik uzman bir bilirkişi heyeti görevlendirmelidir. Bu heyet eşliğinde inşaat mahallinde keşif yapılarak fiili imalat durumu yerinde tespit edilmeli, projesine ve imar mevzuatına uygun (yasal) olan imalatlar belirlenmelidir. İmar mevzuatına aykırı, kaçak veya yıktırılması gereken imalatlar “yararlı imalat” kapsamında değerlendirilemeyeceği için bunların bedeli arsa sahibinden talep edilemez.
- Genel Masrafların Oranlanması: Yüklenicinin inşaatın başında yaptığı genel masraflar (örneğin proje bedeli, hafriyat masrafları, şantiye kurulumu vb.) imalat bedeline doğrudan eklenemez. Bu masrafların, inşaatın gerçekleştirilen fiili imalat oranına tekabül eden kısmı belirlenmeli ve bu kısım imalat bedeline dahil edilmelidir. İnşaatın gerçekleştirilmeyen (yapılmayan) kalan kısmına isabet eden masraf tutarı ise, yüklenici tarafından fesih tarihi itibariyle arsa sahibinden talep edilebilir. Yapılan zorunlu masrafların işin ifa edilen kısmına oranlanarak bulunacak miktarının ödenmesi veya ödenmiş iş bedeline dahil edilerek kabul edilmesi gerekmektedir.
5. Menfi Zarar Talepleri ve Kusur İlişkisi
Sözleşmenin geriye etkili feshinde yüklenicinin imalat bedeli hakkı kusur şartına bağlı değilken, tarafların birbirlerinden talep edecekleri “menfi zararlar” tamamen kusur esasına dayanmaktadır. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/II, 108. maddeleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125/son maddesi uyarınca; sözleşmeden dönen (fesheden) taraf, karşı tarafın temerrüde düşmede kusurlu olması halinde uğradığı menfi zararların tazminini isteyebilir. Menfi zarar talep eden tarafın kendisinin kusursuz olması veya temerrüde düşmede bir sorumluluğunun bulunmaması şarttır.
Hukuk doktrininde ve Yargıtay kararlarında menfi zarar; “geçerliliğine veya tamamlanacağına güvenilen bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi veya tamamlanmaması yüzünden bu güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan, akit yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar” şeklinde tanımlanmaktadır. Yani menfi zarar, sözleşmeye güvenilerek yapılan ve sözleşmenin feshedilmesiyle boşa çıkan harcamaları kapsar. Menfi zararın kapsamına giren başlıca kalemler şunlardır:
- Sözleşmenin kurulması için yapılan masraflar (noter masrafları, sözleşme harç ve vergileri),
- Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılıklı edimin kabul edilmesi için yapılan masraflar (proje, ruhsat, şantiye masraflarının yapılmayan inşaat bölümüne isabet eden tutarı),
- Sözleşmenin geçerliliğine duyulan güven sebebiyle başka bir kişiyle daha avantajlı bir sözleşme yapma fırsatının kaçırılmasından doğan zararlar (kaçırılan fırsat zararı),
- Davanın açılması ve takibi için yapılan yargılama giderleri ile vekalet ücretleri.
Eğer arsa sahibi sözleşmenin feshinde kusurlu değilse veya yüklenici kendi kusuruyla (örneğin inşaatı süresinde bitiremeyerek veya terk ederek) temerrüde düşmüşse, yüklenicinin arsa sahibinden menfi zarar talep etme hakkı kesinlikle yoktur. Yüklenici, menfi zarar isteyebilmek için arsa sahibinin temerrüde düşmekte kusurlu olduğunu kanıtlamak zorundadır.
6. SGK Primleri, Vergiler ve Yapı Denetim Giderlerinin Tasfiyesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tasfiyesinde sıklıkla uyuşmazlık konusu olan bir diğer husus, inşaat süresince ödenen SGK primleri, emlak vergileri ve yapı denetim hizmet bedelleridir. Bu kalemlerin kimin sorumluluğunda olduğu ve fesihten sonra nasıl tasfiye edileceği belirli kurallara bağlanmıştır:
- Yapı Denetim ve Emlak Vergisi Giderleri: Yapı Denetim Kanunu uyarınca yapı denetim hizmet sözleşmesinin yasal tarafı ve muhatabı arsa sahibidir. Aynı şekilde emlak vergisi kanunu gereğince taşınmazın emlak vergisi mükellefi de arsa sahibidir. Sözleşmede bu giderlerin yüklenici tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olsa dahi, yasal yükümlü arsa sahibi olduğu için bu ödemeler başlangıçta arsa sahibi adına tahakkuk eder. Arsa sahibi bu ödemeleri bizzat yapmış ve yükleniciden geri istemekte ise, yüklenici adına ödediği bu tutarları kanıtlamak kaydıyla sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak yükleniciden talep edebilir. Ancak yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatlarla ilgili çalıştırdığı işçilerin SGK primlerini ve vergilerini iş ve imalat bedeline dahil olarak arsa sahibinden tahsil ettiği veya edeceği durumlarda, ödeme yükümlülüğünün yükleniciye ait olacağı gözetilmelidir.
- SGK İşçi Primleri: İnşaatta çalışan işçilerin SGK primlerinin ve vergilerinin ödenmesinden doğrudan yüklenici sorumludur. Tasfiye davasında, yüklenicinin bu primleri ödeyip ödemediği, SGK nezdinde borcun bulunup bulunmadığı araştırılmalı ve yüklenicinin sorumlu olduğu SGK prim miktarı netleştirilmelidir.
7. Somut Yargı Kararları ve Uygulama Örnekleri
Dosyada yer alan Yargıtay kararları ve somut olaylar, yukarıda açıklanan hukuki ilkelerin uyuşmazlıklara nasıl yansıtıldığını açıkça ortaya koymaktadır:
A) İnşaatın Terki Nedeniyle Geriye Etkili Fesih (Bilecik Örneği): Arsa sahibi ile yüklenici G. Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Bilecik 1. Noterliği’nin 04.04.2016 tarih ve 4056 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşme uyarınca yüklenici, arsa sahibinin arsası üzerinde bina inşa edecek ve imar durumunun elverdiği şekilde yapılacak binadan 2 adet bağımsız bölümü arsa sahibine teslim edecektir. Sözleşmede ruhsatın 90 gün içinde alınması ve ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde teslimin yapılması kararlaştırılmıştır. Ancak yapılan yargılamada, inşaatın teslim tarihine sadece 5 ay kalmış olmasına rağmen fiziki imalat oranının yalnızca %10.7 seviyesinde kaldığı ve yüklenicinin inşaat mahallini terk ettiği bilirkişi raporuyla saptanmıştır. Yüklenicinin bu sürede inşaatı tamamlayamayacağı açıkça anlaşıldığından, arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme talebi mahkemece son derece haklı bulunmuş ve feshin tespiti ile kat irtifaklarının iptaline karar verilmiştir.
B) İradelerin Birleşmesiyle Karşılıklı Fesih ve Tasfiye (Ankara Örneği): Ankara 2. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2012/447 Esas (daha sonra Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/19 Esas ve bozma sonrası Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/521 Esas) sayılı dosyasında, arsa sahibi kooperatif 31.08.2012 tarihli dava dilekçesiyle sözleşmenin feshini talep etmiştir. Davalı yüklenici ise 09.11.2012 tarihli dilekçesiyle arsa sahibinin fesih talebini kabul ettiğini beyan ederek, hak ettiği imalat bedeli ile menfi zararlarının tahsilini istemiştir. Bu somut olayda, her iki tarafın da fesih konusunda iradelerinin birleştiği tarih 09.11.2012 günüdür. Yargıtay, tarafların iradelerinin birleştiği bu tarihin fesih tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini ve imalat bedeli hesabının bu tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre yapılması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay ayrıca, bu uyuşmazlıkta mahkemece mimar, inşaat mühendisi, vergi ve SGK mevzuatı uzmanından oluşan 3 kişilik uzman bir bilirkişi kurulu marifetiyle keşif yapılması gerektiğini, imalat bedelinin içinde zaten yüklenici kârı ve KDV bulunacağından bunlara ayrıca hükmedilmemesi gerektiğini vurgulamıştır. Faiz hususunda ise, dava öncesinde usulüne uygun bir temerrüt ihtarı bulunmadığından, asıl dava dilekçesinde talep edilen kısım için dava tarihinden itibaren, ıslahla arttırılan kısım için ise ıslah harcının yatırıldığı 04.04.2017 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi gerektiği belirtilmiş, aksine karar veren yerel mahkeme kararı esastan bozulmuştur.
Arsa payı karşılığı satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mülkiyet hakkının devrini içermeleri ve resmi şekle tabi olmaları nedeniyle, taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla (ihtarname göndermek suretiyle) feshedilemez. Bu sözleşmelerin sona erdirilmesi ancak tarafların karşılıklı fesih iradelerinin birleşmesiyle (ikale) ya da haklı nedenlerin varlığı halinde açılacak bir dava sonucunda mahkemenin vereceği fesih/dönme kararının kesinleşmesi ile hukuken mümkündür.
Sözleşmenin geriye etkili feshi (sözleşmeden dönme) durumunda taraflar, sözleşme en başından beri hiç kurulmamış gibi geçmişe etkili olarak edimlerini karşılıklı ve aynen iade etmekle yükümlüdür. Bu tasfiye sürecinde, yükleniciye finansman amacıyla devredilen tapular arsa sahibine geri dönerken, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet savunmaları tapu siciline güven ilkesi kapsamında korunmaz ve tapuları iptal edilir. Arsa sahibi tapularını geri alırken, yüklenici de yaptığı yasal ve yararlı imalatların bedelini fesih tarihi itibariyle geçerli olan mahalli piyasa rayiçleri üzerinden arsa sahibinden talep edebilir. Mahalli piyasa rayici üzerinden yapılan hesaplamalarda yüklenici kârı ve KDV zaten bedelin içinde yer aldığından ayrıca eklenemez. İmalat bedeli kusur şartına bağlı olmaksızın talep edilebilecekken, tarafların birbirlerinden isteyeceği menfi zararlar ancak karşı tarafın temerrüde düşmede kusurlu olduğunun ispatlanması halinde hüküm altına alınabilir. Hukuki uyuşmazlıkların çözümünde mahkemelerin uzman bilirkişi heyetleri vasıtasıyla, belirtilen bu yasal yöntemlere uygun hesaplama yapması ve infaza elverişli, net hükümler kurması adil bir tasfiye için zorunludur.
Kaynak: Hüseyin Kovan 100 Soruda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri