وکیل املاک در آلانیا

بررسی حقوقی پیش از خرید

پیش از خرید ملک، سوابق ثبتی سند را از نظر رهن، توقیف، دستور موقت، حاشیه‌ها، مجوزهای ساخت، گواهی پایان کار (iskan) و وضعیت آپارتمان‌نشینی بررسی و بدهی‌های شارژ و عوارض ملک را کنترل می‌کنیم. در پروژه‌های پیش‌فروش، سازنده، قرارداد مالک زمین و پیش‌نویس قرارداد فروش را بررسی می‌کنیم. این بررسی ساخت غیرمجاز، نبود مجوز یا مشکلات مالکیت مشاع را پیش از امضا آشکار می‌کند و از دعاوی طولانی جلوگیری می‌کند.

دعاوی ابطال و ثبت سند

هنگامی که سوابق ثبتی با مالکیت واقعی مطابقت ندارد – مانند انتقال‌های صوری به ضرر ورثه (muris muvazaası)، سوءاستفاده از وکالت‌نامه، سوءنیت قراردادی یا کلاهبرداری – دعوای ابطال و ثبت سند مطرح می‌شود. این دعاوی نیازمند کارشناسی ثبتی و مدارک کافی است. در بسیاری از موارد، درخواست دستور موقت (ihtiyati tedbir) برای جلوگیری از انتقال سند در جریان دعوا نخستین گام است.

قراردادهای مشارکت در ساخت

در قراردادهای میان مالک زمین و سازنده، تأخیر در تحویل، ساخت معیوب، عدول از نقشه‌های مصوب و فسخ قرارداد از اختلافات رایج است. تنظیم شروط روشن درباره مواعد تحویل، وجه التزام، مشخصات فنی و ضمانت‌نامه بانکی در مرحله مذاکره به پیشگیری از زیان مالی کمک می‌کند.

قرارداد اجاره، تخلیه و تعدیل اجاره‌بها

ما قراردادهای اجاره مسکونی و تجاری را تنظیم می‌کنیم، پرونده‌های تخلیه (بر اساس تعهدنامه تخلیه، عدم پرداخت، دو اخطار کتبی یا نیاز مالک) و دعاوی تعیین و تعدیل اجاره‌بها را پیگیری می‌کنیم. طبق قانون ترکیه، میانجیگری پیش از طرح دعاوی اجاره الزامی است؛ ما موکلان را از جلسه میانجیگری تا مرحله اجرا وکالت می‌کنیم.

حقوق آپارتمان‌نشینی و اختلافات مجتمع‌های مسکونی

وصول شارژ معوق (aidat)، استفاده غیرمجاز از مشاعات، نقض آیین‌نامه ساختمان، اعتراض به تصمیمات مجمع عمومی و مسئولیت مدیر از مسائل رایج مجتمع‌های مسکونی است. از آنجا که بسیاری از مالکان در آلانیا در خارج از کشور زندگی می‌کنند، سپردن این امور اداری و اجرایی به وکیل محلی می‌تواند مفید باشد.

خرید ملک توسط اتباع خارجی و تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری

بررسی صلاحیت خریداران خارجی، انتقال سند، گواهی تبدیل ارز (DAB) و درخواست تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک (حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار با ممنوعیت فروش سه‌ساله) از جمله فعالیت‌های دفتر ماست.

دعوای ازاله شیوع (İzale-i Şüyu)

در املاک مشاعی که از طریق ارث یا سرمایه‌گذاری مشترک به دست آمده و شرکا به توافق نمی‌رسند، دعوای ازاله شیوع طرح می‌شود. اگر تقسیم عینی ممکن نباشد، ملک از طریق مزایده قضایی فروخته می‌شود. ما موکلان را هم در مذاکرات سازش پیش از دعوا و هم در فرآیند مزایده وکالت می‌کنیم.

حق شفعه (Şufa)

در مالکیت مشاعی، شرکا باید حق شفعه را ظرف سه ماه از ابلاغ فروش و در هر حال ظرف یک سال از تاریخ فروش، با طرح دعوا علیه خریدار اعمال کنند (مواد ۷۳۳ و ۷۳۴ قانون مدنی ترکیه).

اجرت‌المثل (Ecrimisil) و رفع مزاحمت

اگر ملک بدون رضایت مالک مورد استفاده قرار گیرد، مالک می‌تواند رفع مزاحمت (müdahalenin men'i) و اجرت‌المثل (ecrimisil) را، معمولاً برای پنج سال اخیر، مطالبه کند (ماده ۶۸۳ قانون مدنی ترکیه).

سلب مالکیت (Kamulaştırma) و تصرف بدون سلب مالکیت

دعاوی تعیین بهای سلب مالکیت و ثبت ملک به نام اداره طبق ماده ۱۰ قانون سلب مالکیت شماره ۲۹۴۲ رسیدگی می‌شود؛ دعوای ابطال سلب مالکیت در دادگاه اداری و دعوای اصلاح اشتباهات مادی در دادگاه حقوقی ظرف سی روز از ابلاغ قابل طرح است (ماده ۱۴). در صورت تصرف عملی ملک توسط اداره بدون سلب مالکیت، دعوای رفع تصرف یا مطالبه بها مطرح می‌شود.

مقررات شهرسازی، تخریب و جریمه‌های ساختمانی

تصمیمات تخریب و جریمه اداری درباره ساختمان‌های بدون پروانه یا مغایر با پروانه (قانون شهرسازی شماره ۳۱۹۴، مواد ۳۲ و ۴۲) و همچنین عملیات تفکیک و تجمیع اراضی (ماده ۱۸) با دعوای ابطال در دادگاه اداری قابل اعتراض است.

عیوب ملک و عیوب پنهان

حقوق خریدار در قبال عیوب ملک فروخته‌شده بر مواد ۲۱۹ به بعد قانون تعهدات ترکیه مبتنی است؛ دعوای ناشی از عیب ملک غیرمنقول، به‌طور کلی پنج سال پس از تحویل مشمول مرور زمان می‌شود (ماده ۲۴۴). اگر واحد مسکونی به عنوان مصرف‌کننده خریداری شده باشد، قانون حمایت از مصرف‌کننده شماره ۶۵۰۲ اعمال می‌شود.

دعوای ثبت بر اساس قرارداد وعده فروش

خریداری که به قرارداد وعده فروش ملکِ تنظیم‌شده به شکل رسمی استناد می‌کند، در صورت عدم ایفای تعهد از سوی فروشنده می‌تواند دعوای انتقال مالکیت به حکم دادگاه طرح کند (ماده ۲۳۷ قانون تعهدات؛ ماده ۷۱۶ قانون مدنی ترکیه).

رهن: ایجاد، فک و به اجرا گذاشتن

وثیقه ملک غیرمنقول تنها به صورت رهن (ipotek)، سند دین رهنی یا سند درآمد قابل ایجاد است (ماده ۸۵۰ قانون مدنی ترکیه)؛ تعقیب اجرایی برای فروش مال مرهونه و اعتراض به آن تابع مواد ۱۴۸ به بعد قانون اجرا و ورشکستگی است و اگر رهن پس از پایان دین فک نشود، درخواست فک و در صورت لزوم دعوا پیگیری می‌شود.

اعتراض به تعیینات کاداستر

به نتایج تعیینات کاداستر می‌توان ظرف مهلت سی‌روزه آگهی عمومی در دادگاه کاداستر اعتراض کرد؛ علیه صورت‌جلسات قطعی‌شده کاداستر نیز بر اساس اسباب حقوقی مقدم بر تعیین، ظرف ده سال از قطعیت می‌توان دعوا طرح کرد (قانون کاداستر شماره ۳۴۰۲، مواد ۱۱ و ۱۲).

اصلاح سوابق ثبتی سند

اشتباهات دفتر املاک با رضایت کتبی اشخاص ذی‌نفع و در صورت نبود رضایت با حکم دادگاه اصلاح می‌شود (ماده ۱۰۲۷ قانون مدنی ترکیه)؛ اصلاح نام، مساحت و نوع ملک در همین چارچوب پیگیری می‌شود.

تایم‌شر (Devre Mülk) و اختلافات قراردادهای تعطیلات

حق تایم‌شر تابع مقررات مربوط در قانون مالکیت آپارتمان‌ها (مواد ۵۷ به بعد) است؛ در قراردادهای تایم‌شر، مصرف‌کننده طبق ماده ۵۰ قانون شماره ۶۵۰۲ می‌تواند ظرف چهارده روز بدون ذکر دلیل از قرارداد انصراف دهد.

حقوق همسایگی و تجاوز بنا به ملک مجاور

مالک باید در استفاده از ملک خود از ایجاد مزاحمت بیش از حد متعارف برای همسایگان خودداری کند (ماده ۷۳۷ قانون مدنی ترکیه)؛ در مورد بنایی که با حسن نیت به ملک مجاور تجاوز کرده است، دادگاه می‌تواند مالکیت بخش متجاوز را در برابر بهای مناسب به مالک بنا واگذار کند (ماده ۷۲۵).

املاک موروثی: انتقال و تقسیم

بر اساس گواهی انحصار وراثت، ملک در اداره ثبت به نام وراث منتقل می‌شود؛ اگر وراث درباره تقسیم به توافق نرسند، تقسیم ترکه یا ازاله شیوع از طریق دادگاه قابل درخواست است (ماده ۶۴۲ قانون مدنی ترکیه).