Арендные споры в Аланье

Иски о выселении и способы выселения

Выселения арендатора добиваются разными путями в зависимости от причины спора:

• Неуплата арендной платы: арендодатель письменным предупреждением предоставляет арендатору срок. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений этот срок — не менее тридцати дней (ст. 315 TBK). Если оплата не поступила в срок, можно возбудить исполнительное производство платёжным приказом с предупреждением по ст. 269 и след. Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK); если должник не возражает и не платит, выселения требуют в исполнительном суде.
• Два обоснованных предупреждения: если из-за неуплаты арендатору были направлены два обоснованных предупреждения, иск о выселении можно подать в течение одного месяца с окончания арендного периода или арендного года (ст. 352/2 TBK).
• Письменное обязательство освободить помещение: если арендатор после передачи объекта письменно обязался освободить его в определённую дату и не освободил, арендодатель в течение одного месяца с этой даты может обратиться в исполнительный орган или подать иск (ст. 352/1 TBK).
• Нужда в жилье или помещении, реконструкция/перестройка: при наличии нужды самого арендодателя или его близких арендодатель может прекратить договор иском, поданным в течение одного месяца (ст. 350 TBK). Для лица, позднее приобретшего объект, предусмотрены особые сроки: письменное уведомление арендатора в течение одного месяца с момента приобретения и иск через шесть месяцев (ст. 351 TBK).

У каждого пути свои требования к предупреждению, уведомлению и срокам. Об условиях действительности обязательства освободить помещение, порядке предупреждения и деталях исполнительного пути см. статьи Права собственника при неуплате аренды и Руководство по защите собственника.

Определение арендной платы и споры о её повышении

В продлённых арендных периодах повышение арендной платы не может превышать изменение двенадцатимесячного среднего индекса потребительских цен за предыдущий арендный год (ст. 344 TBK). По договорам сроком более пяти лет или продлённым после пяти лет судья определяет арендную плату по справедливости с учётом состояния объекта и сопоставимых ставок. Иск об определении арендной платы можно подать в любое время; однако если он подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового периода или арендатор был письменно уведомлён о повышении, то плата, определённая по иску, поданному до конца следующего арендного периода, обязательна с начала нового периода (ст. 345 TBK).

Временные правила, ограничивавшие повышение аренды жилья двадцатью пятью процентами, применялись согласно временным статьям 1 и 2 TBK к арендным периодам, продлённым до 1/7/2024; в актуальной редакции на mevzuat.gov.tr продления после этой даты нет. Подробнее см. статью Уплата арендной платы, правила повышения и иск об определении арендной платы.

Взыскание арендной платы и исполнительное производство

Неуплаченная арендная плата и сопутствующие расходы могут быть взысканы, в зависимости от обстоятельств дела, в порядке арендного исполнительного производства платёжным приказом с предупреждением, общего производства по аресту или в исковом порядке. В производстве по ст. 269 İİK должник обязан сообщить исполнительному органу основания возражения в течение семи дней со дня вручения платёжного приказа; при возражении возможность кредитора требовать снятия возражения зависит от характера договора аренды и подписи. Право арендодателя требовать выселения в исполнительном суде должно быть реализовано в течение шести месяцев с истечения срока предупреждения (ст. 269/a İİK).

Обязательная медиация

В спорах из арендных отношений, за исключением положений о выселении в порядке исполнительного производства без судебного решения, обращение к медиатору до подачи иска является условием иска (ст. 18/B Закона № 6325 о медиации в гражданских спорах, с 1/9/2023). Медиатор завершает рассмотрение в течение трёх недель с назначения; в исключительных случаях срок может быть продлён не более чем на одну неделю (ст. 18/A/9). Если итоговый протокол о недостижении соглашения не приложен к исковому заявлению, иск отклоняется по процессуальным основаниям (ст. 18/A/2). Поэтому перед исками о выселении и определении арендной платы дата обращения к медиатору планируется отдельно с учётом одномесячных пресекательных сроков.

Споры о депозите (обеспечении)

При аренде жилых и крытых коммерческих помещений, если договором предусмотрена обязанность арендатора предоставить обеспечение, оно не может превышать арендную плату за три месяца. Если согласовано денежное обеспечение, арендатор вносит его на срочный сберегательный счёт, с которого средства нельзя снять без согласия арендодателя; банк возвращает обеспечение только с согласия обеих сторон, после вступления в силу результата исполнительного производства или на основании вступившего в силу решения суда. Если арендодатель в течение трёх месяцев после окончания договора не уведомил банк о подаче иска или возбуждении исполнительного производства, арендатор может потребовать возврата обеспечения (ст. 342 TBK). Кроме того, помимо арендной платы и сопутствующих расходов, на арендатора нельзя возложить иные платёжные обязанности; соглашения о неустойке за просрочку арендной платы или о досрочном наступлении срока уплаты последующих платежей недействительны (ст. 346 TBK).

Иностранные собственники, арендаторы и собственники, проживающие за рубежом

Для владельцев недвижимости в Аланье, проживающих за рубежом, арендное дело может вестись через представителя: предупреждения, исполнительное производство, медиация и судебные действия осуществляются на основании доверенности. Форма доверенности и необходимые процедуры заверения зависят от страны пребывания. Для иностранных арендаторов важно чётко указать язык договора, подписи и адрес для вручения — это влияет на возможность вручения предупреждений. Если арендная плата согласована в иностранной валюте, согласно ст. 344/4 TBK она не может быть изменена до истечения пяти лет; положения ст. 138 TBK о чрезмерной затруднительности исполнения сохраняют силу. Ограничения аренды в иностранной валюте с точки зрения валютного законодательства на этой странице отдельно не рассматриваются. О других правовых вопросах для иностранных клиентов см. страницу Право иностранцев в Аланье.

Сезонная и краткосрочная аренда

Сдача жилья в туристических целях на срок до ста дней регулируется Законом № 7464; до заключения таких договоров обязательно получение разрешения, а аренда более чем на сто дней за один раз выходит за рамки Закона (ст. 1 и 3). Для получения разрешения требуется единогласное решение всех собственников помещений здания (ст. 3/3). За сдачу без разрешения предусмотрен административный штраф (ст. 4). Об условиях и порядке подачи заявления см. Руководство по разрешению на туристическую аренду в Аланье. Налоговые аспекты декларирования арендного дохода рассматриваются в разделе налоговое право.

Составление и проверка договоров аренды

Договоры аренды жилья, коммерческих и иных помещений составляются по ст. 299 и след. TBK, а действующие договоры и дополнительные соглашения проверяются с позиции арендатора или арендодателя; готовятся и согласуются предложения по изменениям.

Недостатки объекта, требования о ремонте и содержании

По недостаткам, имевшимся при передаче или возникшим в период аренды, ведутся предупреждения, медиация и судебные дела об устранении недостатка, снижении арендной платы и возмещении ущерба (ст. 301, 304–307 TBK).

Возврат объекта, повреждения и компенсация за незаконное пользование

Обеспечение доказательств, исполнительное производство и судебные действия осуществляются по вопросам возврата объекта по окончании договора, установления и возмещения повреждений сверх обычного износа (ст. 334 TBK), а также компенсации за незаконное занятие (ecrimisil), если объект продолжают использовать после прекращения договора.

Досрочное прекращение и расторжение по важной причине

Предоставляются консультации об ответственности арендатора по арендной плате при досрочном возврате объекта в нарушение договора (ст. 325 TBK) и о расторжении ставших невыносимыми арендных отношений по важной причине (ст. 331 TBK); готовятся уведомления о расторжении и взыскиваются возникшие требования и убытки.

Субаренда, передача права пользования и договора аренды

Составляются договоры о субаренде или передаче права пользования (ст. 322 TBK), а в аренде коммерческих помещений — о передаче арендных отношений с письменного согласия арендодателя (ст. 323 TBK); ведутся споры, связанные с отказом в согласии.

Смена собственника и отметка в земельном реестре

Предоставляются консультации и подаются необходимые заявления по вопросам перехода договора аренды к новому собственнику при продаже или ином отчуждении объекта (ст. 310 TBK) и внесения отметки о договоре аренды в земельный реестр (ст. 312 TBK).

Аренда коммерческих помещений, перепланировка и расходы на улучшения

При аренде магазинов, офисов, отелей и ресторанов оцениваются улучшения и изменения, внесённые арендатором с письменного согласия арендодателя, и связанные с ними требования о возмещении (ст. 321 TBK); осуществляется представительство на переговорах и в спорах.

Сопутствующие расходы, аидат и споры об общих расходах

Проверка расчётов, исполнительное производство и судебные дела ведутся по требованиям из сопутствующих расходов, принятых на себя арендатором (ст. 341 TBK), аидата жилого комплекса и дома, а также общих расходов по Закону о кондоминиумах № 634.

Арендуемое жильё, используемое как семейное жилище

Предоставляются консультации, и предупреждения составляются с учётом правила о том, что договор аренды семейного жилища нельзя расторгнуть без явного согласия супруга арендатора (ст. 194 Турецкого гражданского кодекса (TMK), ст. 349 TBK), и обязанности арендодателя направлять уведомления супругу отдельно (ст. 349/2 TBK).

Аренда плодоносящего имущества и сельскохозяйственных земель

Составляются договоры аренды плодоносящего имущества (ст. 357 и след. TBK) — теплиц, садов и сельскохозяйственных земель; ведутся споры об арендной плате, обязанности по содержанию и прекращении договора.

Исковая давность по арендным требованиям и иски о возмещении ущерба

Контролируется пятилетний срок исковой давности по арендным требованиям (ст. 147/1 TBK); подаются иски или осуществляется защита по требованиям о возмещении материального ущерба, возврате излишне уплаченной арендной платы и неосновательном обогащении.

Апелляция, кассация и исполнение решений о выселении

Готовятся апелляционные жалобы (istinaf, ст. 341 и след. Гражданского процессуального кодекса (HMK)) и кассационные жалобы в Кассационный суд (ст. 361 и след. HMK) на решения мировых судов и исполнительных судов, а также отзывы на них; контролируется исполнение решений о выселении и о взыскании арендной платы через исполнительный орган.