Alanya Kira Avukatı

Tahliye Davaları ve Tahliye Yolları

Kiracının tahliyesi, uyuşmazlığın sebebine göre farklı yollardan istenir:

• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarla süre verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerine göre ihtarlı ödeme emriyle takip başlatılabilir; borçlu itiraz etmez ve ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
• İki haklı ihtar: Kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar yapılmasına sebep olunmuşsa, kira dönemi veya kira yılı sonundan başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).
• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, teslimden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1).
• Konut veya işyeri ihtiyacı ile yeniden inşa/imar: Kiraya veren, kendisi veya yakınları için ihtiyaç bulunması hâlinde bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350). Taşınmazı sonradan edinen kişi için ayrı süreler öngörülmüştür: edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve altı ay sonra dava (TBK m.351).

Her yolun ihtar, bildirim ve süre şartları farklıdır. Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, ihtar usulü ve icra yolunun ayrıntıları için Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev Sahibinin Hakları ve Ev Sahibi Koruma Rehberi yazılarına bakılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Uyuşmazlıkları

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli artışı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, kira bedelini kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olur (TBK m.345).

Konut kiralarında yüzde yirmi beş ile sınırlı geçici düzenlemeler, TBK Geçici 1. ve 2. maddelerine göre 1/7/2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemleri için uygulanmıştır; mevzuat.gov.tr’deki güncel metinde bu tarihten sonrası için uzatma bulunmamaktadır. Ayrıntılı değerlendirme için Kira Bedelinin İfası, Artış Esasları ve Kira Tespit Davası yazısı incelenebilir.

Kira Alacağı ve İcra Takibi

Ödenmeyen kira ve yan giderler, dosyanın niteliğine göre ihtarlı ödeme emriyle yapılan kira takibi, genel haciz yoluyla takip veya dava yoluyla talep edilebilir. İİK m.269 kapsamındaki takipte borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır; itiraz hâlinde alacaklının itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi, kira sözleşmesinin ve imzanın niteliğine bağlıdır. Kiraya verenin tahliyeyi icra mahkemesinden talep etme hakkı, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde kullanılmalıdır (İİK m.269/a).

Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B, 1/9/2023’ten itibaren). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A/9). Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenmezse dava usulden reddedilir (m.18/A/2). Bu nedenle tahliye ve kira tespit davalarından önce arabuluculuk başvurusunun hangi tarihte yapılacağı, hak düşürücü bir aylık süreler bakımından ayrıca planlanır.

Depozito (Güvence) Uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse kiracı güvencenin iadesini isteyebilir (TBK m.342). Ayrıca kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; zamanında ödenmeyen kira için ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

Yabancı Mal Sahipleri, Kiracılar ve Yurt Dışında Yaşayan Mal Sahipleri

Alanya’da taşınmaz sahibi olup yurt dışında yaşayanlar için kira dosyası, vekil aracılığıyla yürütülebilir; ihtar, icra takibi, arabuluculuk ve dava işlemleri vekâletname çerçevesinde takip edilir. Vekâletnamenin düzenlenme şekli ve gerekli onay işlemleri bulunulan ülkeye göre farklılık gösterir. Yabancı uyruklu kiracılarda sözleşmenin dili, imza ve tebligat adresinin açık yazılması, ihtarların tebliğ edilebilmesi bakımından önem taşır. Yabancı para üzerinden kira bedeli kararlaştırılması hâlinde TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Yabancı para ile kiralamanın kambiyo mevzuatı açısından sınırları bu sayfada ayrıca ele alınmamıştır. Yabancı uyruklu müvekkillere yönelik diğer hukuki konular için Alanya Yabancılar Hukuku Avukatı sayfasına bakılabilir.

Yazlık ve Kısa Süreli Kiralama

Konutların turizm amaçlı, en fazla yüz gün süreyle kiralanması 7464 sayılı Kanun kapsamındadır; bu kiralamalar için sözleşme yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur ve tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar Kanun’un kapsamı dışında kalır (m.1 ve m.3). İzin belgesi başvurusunda, binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı aranır (m.3/3). İzinsiz kiralama faaliyeti için idari para cezası öngörülmüştür (m.4). Şartlar ve başvuru süreci için Alanya Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Rehberi incelenebilir. Kira geliri beyanına ilişkin vergi boyutu ise vergi hukuku başlığında ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Hazırlanması ve İncelenmesi

Konut, işyeri ve diğer kira sözleşmeleri TBK m.299 ve devamı hükümlerine göre hazırlanır, mevcut sözleşmeler ve ek protokoller kiracı ya da kiraya veren açısından incelenerek değişiklik önerileri sunulur ve müzakere edilir.

Kiralananın Ayıpları, Bakım ve Onarım Talepleri

Kiralananın teslim anında veya kira süresince ortaya çıkan ayıpları nedeniyle ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim ve zararın giderilmesi talepleri (TBK m.301, 304-307) için ihtar, arabuluculuk ve dava süreçleri yürütülür.

Kiralananın Geri Verilmesi, Hasar ve Ecrimisil Talepleri

Sözleşme sonunda kiralananın teslimi, olağan kullanımı aşan hasarların tespiti ve tazmini (TBK m.334) ile sözleşme sona erdiği hâlde taşınmazın kullanılmaya devam edilmesinden doğan haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talepleri için delil tespiti, takip ve dava işlemleri yapılır.

Sözleşmenin Erken Sona Ermesi ve Önemli Sebeple Fesih

Kiracının sözleşmeye uymaksızın kiralananı erken geri vermesi hâlinde kira bedeli sorumluluğu (TBK m.325) ile katlanılamaz hâle gelen kira ilişkisinin önemli sebeple feshi (TBK m.331) konusunda danışmanlık verilir, fesih bildirimi hazırlanır ve doğan alacak veya tazminat talepleri takip edilir.

Alt Kira, Kullanım Hakkının ve Kira İlişkisinin Devri

Kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri (TBK m.322) ile işyeri kiralarında kira ilişkisinin kiraya verenin yazılı rızasıyla devri (TBK m.323) konusunda sözleşme hazırlanır ve rıza verilmemesinden doğan uyuşmazlıklar takip edilir.

Kiralananın El Değiştirmesi ve Tapuya Şerh

Kiralanan taşınmazın satılması veya başka bir sebeple el değiştirmesi hâlinde kira sözleşmesinin yeni malike geçişi (TBK m.310) ve kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi (TBK m.312) konusunda danışmanlık verilir ve gerekli başvurular yapılır.

İşyeri Kiraları, Tadilat ve Yenilik Giderleri

Dükkân, ofis, otel ve restoran gibi işyeri kiralarında kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler ile bunlardan doğan bedel talepleri (TBK m.321) değerlendirilir; sözleşme müzakeresi ve uyuşmazlık aşamalarında vekillik yapılır.

Yan Giderler, Aidat ve Ortak Gider Uyuşmazlıkları

Kiracının üstlendiği yan giderler (TBK m.341), site ve apartman aidatları ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak giderlerden doğan alacaklar için hesap incelemesi, icra takibi ve dava işlemleri yürütülür.

Aile Konutu Olarak Kullanılan Kiralanan

Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracının eşinin açık rızası olmadan sözleşmenin feshedilememesi (TMK m.194, TBK m.349) ve kiraya verenin bildirimlerini eşe ayrı ayrı yapma yükümlülüğü (TBK m.349/2) bakımından danışmanlık verilir ve ihtarlar buna göre düzenlenir.

Ürün Kirası ve Tarım Arazisi Kiraları

Sera, bahçe ve tarım arazisi gibi ürün veren şeylerin kiralanmasına ilişkin ürün kirası sözleşmeleri (TBK m.357 ve devamı) hazırlanır; kira bedeli, bakım yükümlülüğü ve sözleşmenin sona ermesinden doğan uyuşmazlıklar takip edilir.

Kira Alacaklarında Zamanaşımı ve Tazminat Davaları

Kira alacaklarında beş yıllık zamanaşımı süresinin (TBK m.147/1) takibi yapılır; kira ilişkisinden doğan maddi tazminat, fazla ödenen kira bedellerinin iadesi ve sebepsiz zenginleşme talepleri için dava açılır veya davalarda savunma yapılır.

İstinaf, Temyiz ve Tahliye Kararlarının İcrası

Sulh hukuk mahkemesi ve icra mahkemesi kararlarına karşı istinaf (HMK m.341 ve devamı) ve temyiz (HMK m.361 ve devamı) kanun yolu başvuruları ile cevapları hazırlanır; tahliye ilamı ve kira alacağına ilişkin kararların icra dairesi aracılığıyla infazı takip edilir.