Согласно ст. 314 Турецкого кодекса об обязательствах № 6098 (TBK), если иное не предусмотрено договором или местным обычаем, арендная плата вносится в конце каждого месяца и не позднее окончания срока аренды. Для продлённых договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений законный потолок повышения арендной платы по ст. 344 TBK — это темп изменения среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен (ИПЦ/TÜFE); 25-процентное ограничение для жилья полностью прекратило действие 2 июля 2024 года.
По всей Турции, и особенно в таких центрах с активным рынком недвижимости и большим иностранным населением, как Анталья, Аланья, Махмутлар, Газипаша и Манавгат, арендные отношения порождают серьёзные правовые споры между сторонами о сроке оплаты, чрезмерном повышении арендной платы, ограничениях на аренду в иностранной валюте и исках об установлении размера арендной платы. Если при составлении договора день оплаты не согласован чётко или условия о повышении противоречат императивным нормам, арендодатель и арендатор могут понести трудновосполнимые потери прав.
В настоящем правовом обзоре подробно рассматриваются — в рамках положений Турецкого кодекса об обязательствах № 6098, Постановления № 32 о защите стоимости турецкой валюты и Сообщения № 2018-32/52 — срок уплаты арендной платы, общий режим её повышения, запрет на аренду в иностранной валюте и исключения из него, отмена 25-процентного потолка и сроки иска об установлении арендной платы по ст. 345 TBK.
Срок уплаты арендной платы и законная презумпция (ст. 314 TBK)
Согласно ст. 314 TBK, если договор аренды не содержит прямого условия о предварительной оплате и отсутствует обязывающий местный обычай иного содержания, арендатор обязан уплачивать арендную плату и, при необходимости, дополнительные расходы в конце каждого месяца и не позднее окончания срока аренды.
Презумпция оплаты в конце месяца и её правовое значение: законодатель исходит из того, что, если стороны по свободной воле не договорились иначе, арендная плата, как правило, вносится в конце месяца. Следовательно, если в договоре нет чёткого условия о сроке, арендатора нельзя принудить к оплате до конца месяца; до окончания месяца ему нельзя направить уведомление о просрочке или возбудить исполнительное производство с требованием выселения.
Договорное условие о предварительной оплате: чтобы арендодатель мог получать арендную плату в начале периода проживания, договор должен содержать условие о сроке, не допускающее сомнений. Например, следует включить чёткую оговорку: «Арендная плата вносится авансом в течение первых 5 дней каждого месяца на банковский счёт, указанный арендодателем». До истечения срока оплаты о просрочке арендатора говорить нельзя. О правовых средствах защиты при неуплате арендной платы подробнее см. нашу статью о правах арендодателя в отношении арендатора, не платящего аренду.
Запрет на аренду в иностранной валюте и исключения из него
Согласно Постановлению № 32 о защите стоимости турецкой валюты и соответствующим сообщениям, резидентам Турции запрещено устанавливать арендную плату за жилые и крытые коммерческие помещения в иностранной валюте или с привязкой к ней; за исключением особых случаев, таких как арендаторы-иностранцы и свободные зоны, валютные оговорки недействительны, и договор исполняется в турецких лирах.
Общее правило: запрет валюты для жилых и крытых коммерческих помещений: согласно Закону № 1567 и Сообщению № 2018-32/52, в договорах аренды жилых и крытых коммерческих помещений, заключаемых между гражданами Турецкой Республики или лицами, имеющими законное место жительства в Турции, арендная плата и дополнительные требования, такие как депозит и неустойка, не могут согласовываться в иностранной валюте или с привязкой к ней. Оговорки, противоречащие этому запрету, недействительны в силу закона, и договор порождает правовые последствия в турецких лирах.
Исключительные случаи, когда аренда в иностранной валюте допустима: валютное законодательство допускает заключение договора аренды в иностранной валюте при наличии определённых особых обстоятельств:
- Арендатор — физическое или юридическое лицо, не являющееся резидентом Турции (иностранец) (сюда относится аренда жилья или коммерческих помещений иностранцами-нерезидентами в Аланье и других прибрежных городах).
- Арендатор — филиал, представительство или контактное бюро нерезидентов в Турции либо компания, в которой нерезидентам прямо или косвенно принадлежит 50 процентов долей и более (для коммерческих помещений).
- Аренда недвижимости, расположенной в границах свободных зон.
- Аренда с участием дипломатических представительств, консульств и международных организаций.
- Магазины беспошлинной торговли (Duty Free), а также специальные коммерческие зоны на территории аэропортов и портов.
- Аренда объектов, не являющихся жилыми или крытыми коммерческими помещениями (например, аренда пустого земельного участка, поля, открытой автостоянки или строительной техники).
Правило 5 лет для исключительных валютных договоров (ст. 344/4 TBK): если договор подпадает под одно из исключений валютного законодательства и действительно заключён в иностранной валюте, в силу закона требовать повышения арендной платы нельзя до истечения пяти лет. Единственным исключением из этого запрета является чрезмерная затруднительность исполнения по ст. 138 TBK (иск об адаптации договора). По истечении пятилетнего срока можно просить суд установить справедливую новую арендную плату с учётом изменения стоимости иностранной валюты, сопоставимых рыночных ставок и общих экономических условий.
Правила повышения арендной платы в турецких лирах и отмена 25-процентного потолка
Согласно ст. 344 TBK, законный верхний предел повышения в продлённых договорах аренды — это темп изменения среднего за двенадцать месяцев индекса потребительских цен (ИПЦ/TÜFE), публикуемого Турецким статистическим институтом (TÜİK). С 02.07.2024 25-процентный потолок для аренды жилья полностью отменён.
Общий режим: потолок по среднему ИПЦ за 12 месяцев: максимальный размер повышения для продлённых периодов аренды жилых и крытых коммерческих помещений не может превышать темп изменения среднего за 12 месяцев ИПЦ, опубликованного TÜİK за предыдущий год аренды. Чёткое указание законного критерия потолка в договоре вместо расплывчатых формулировок вроде «на уровень инфляции» или «среднее ИЦП–ИПЦ» предотвращает споры.
Отмена 25-процентного ограничения для жилья 02.07.2024: 25-процентный законный потолок, применявшийся к аренде жилья с 11.06.2022 по 01.07.2024 на основании временных статей 1 и 2, внесённых в TBK Законами № 7409 и 7456, утратил силу с 02.07.2024 в связи с истечением срока его действия и отсутствием законодательного продления. В современной практике единственным законным потолком как для жилых, так и для крытых коммерческих помещений является средний ИПЦ за 12 месяцев. Более подробную информацию о правах арендодателей и обязательствах освободить помещение см. в нашей статье руководство по защите арендодателя.
Иск об установлении арендной платы, сроки и требование об уведомлении (ст. 345 TBK)
Иск об установлении арендной платы можно подать в любое время; однако чтобы решение суда применялось с начала нового периода аренды, при отсутствии в договоре условия о повышении иск должен быть подан или письменное уведомление вручено не позднее чем за 30 дней до начала нового периода.
| Ситуация по договору | Законная процедура и требование об уведомлении | Дата, с которой применяется решение суда |
|---|---|---|
| В договоре нет условия о повышении | Иск должен быть подан или письменное уведомление вручено не позднее чем за 30 дней до начала нового периода. | Обязательно с начала нового периода аренды. |
| В договоре нет условия о повышении (30 дней пропущены) | Если 30-дневный срок пропущен или письменное уведомление не направлено, иск всё равно можно подать. | Решение суда применяется к следующему (последующему) периоду аренды. |
| В договоре есть условие о повышении | Иск можно подать в любой момент до окончания нового периода аренды (отдельное уведомление за 30 дней не требуется). | Установленная новая арендная плата применяется с начала нового периода. |
Справедливая рыночная ставка при аренде свыше 5 лет (ст. 344/3 TBK): в договорах аренды сроком более 5 лет или продлённых после 5 лет потолок ИПЦ утрачивает обязательную силу. Суд устанавливает новую арендную плату, соответствующую рынку, с учётом местоположения недвижимости, её состояния, сопоставимых рыночных ставок и справедливой скидки (скидки для давнего арендатора).
Обязательная медиация как условие предъявления иска: согласно ст. 18/B Закона № 6325 «О медиации по гражданским спорам», введённой Законом № 7445, по спорам об установлении арендной платы и выселении обращение в бюро медиации до подачи иска является обязательным процессуальным условием. Если в ходе медиации соглашение не достигнуто, можно обратиться в суд, приложив итоговый протокол.
Основные принципы арендного права и сравнительная таблица
В сравнительной таблице ниже обобщены общие правила о сроке оплаты, потолках повышения, валютных ограничениях и исках об установлении арендной платы:
| Правовой институт | Правовое основание | Основное правило и законный предел | Особые исключения |
|---|---|---|---|
| Срок оплаты | Ст. 314 TBK | Презумпция оплаты в конце месяца (если договором не предусмотрено иное) | В договоре можно предусмотреть предварительную оплату |
| Потолок повышения аренды в TRY | Ст. 344/1-2 TBK | Темп изменения среднего за 12 месяцев ИПЦ TÜİK | При аренде свыше 5 лет можно требовать установления по рыночным ставкам |
| 25-процентный потолок для жилья | Законы № 7409 и 7456 | Полностью отменён с 02.07.2024 | К жилью также применяется потолок среднего ИПЦ за 12 месяцев |
| Запрет аренды в валюте | Постановление № 32 | Запрещена между резидентами для жилых и крытых коммерческих помещений | Арендатор-иностранец, аренда в свободных зонах и портах |
| Повышение валютной аренды | Ст. 344/4 TBK | В первые 5 лет повышения требовать нельзя | Чрезмерная затруднительность исполнения (адаптация) по ст. 138 TBK сохраняется |
| Иск об установлении арендной платы | Ст. 345 TBK | Можно подать в любое время; медиация обязательна | Правило 30-дневного уведомления определяет дату вступления решения в силу |
Часто задаваемые вопросы
Если в договоре аренды не указан день оплаты, когда арендатор должен платить?
Согласно ст. 314 Турецкого кодекса об обязательствах № 6098, если между сторонами нет договорной оговорки о предварительной оплате или местного обычая, арендная плата вносится в конце каждого месяца и не позднее окончания срока аренды. Арендодатель не может требовать оплаты или направлять уведомление о просрочке до конца месяца.
Может ли арендодатель требовать повышения аренды сверх среднего ИПЦ за 12 месяцев?
Нет. Статья 344 Турецкого кодекса об обязательствах имеет императивный характер, и даже по соглашению сторон повышение не может превышать средний ИПЦ за 12 месяцев предыдущего года аренды. Соглашения о повышении сверх потолка недействительны. Только в арендных отношениях, длящихся 5 лет, можно подать иск об установлении арендной платы и просить установить плату выше потолка по сопоставимым рыночным ставкам.
Действует ли ещё 25-процентный потолок повышения аренды жилья?
Нет. 25-процентный законный потолок повышения аренды жилья, действовавший с 11 июня 2022 года по 1 июля 2024 года, полностью утратил силу 2 июля 2024 года. С этой даты для всех продлённых договоров аренды жилых и крытых коммерческих помещений законным верхним пределом повышения служит средний ИПЦ за 12 месяцев.
Как подать иск об установлении арендной платы к арендатору, прожившему 5 лет?
По истечении 5-летнего срока аренды арендодатель может подать иск об установлении новой арендной платы по сопоставимой рыночной стоимости, не будучи связанным потолком ИПЦ. До подачи иска необходимо завершить обязательную процедуру медиации, а если в договоре нет условия о повышении — направить уведомление за 30 дней, чтобы решение применялось с начала нового периода.
Можно ли заключить договор аренды в иностранной валюте с арендатором-иностранцем?
Да. Согласно Постановлению № 32 о защите стоимости турецкой валюты и Сообщению № 2018-32/52, в договорах, где арендатором выступает иностранное физическое или юридическое лицо, не являющееся резидентом Турции, арендная плата может быть согласована в иностранной валюте. Однако следует учитывать, что в соответствии со ст. 344/4 TBK при аренде в валюте в течение пяти лет нельзя требовать повышения арендной платы.
Заключение и правовая оценка
В арендных отношениях определение срока оплаты, законный контроль размера повышения, действительность валютных оговорок и иски об установлении арендной платы подчиняются техническим процессуальным правилам и строгим пресекательным срокам. Чёткое определение дня оплаты при заключении договора, соблюдение законных потолков повышения и учёт валютных ограничений позволяют избежать споров в будущем.
Особенно при аренде с участием местных и иностранных сторон в регионе Антальи и Аланьи — от составления договора до выселения и установления арендной платы — важно, чтобы процесс вёлся в надлежащих правовых рамках; во избежание утраты прав рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.