Mietrecht in Alanya

Räumungsklagen und Räumungsverfahren

Die Räumung durch den Mieter wird je nach Ursache des Streits auf unterschiedlichen Wegen verlangt:

• Nichtzahlung der Miete: Der Vermieter setzt dem Mieter durch schriftliche Mahnung eine Frist. Bei Wohn- und überdachten Geschäftsräumen beträgt sie mindestens dreißig Tage (Art. 315 TBK). Erfolgt keine Zahlung innerhalb der Frist, kann nach Art. 269 ff. des Zwangsvollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) eine Vollstreckung mit einem Zahlungsbefehl mit Mahnung eingeleitet werden; erhebt der Schuldner keinen Widerspruch und zahlt nicht, wird die Räumung beim Vollstreckungsgericht beantragt.
• Zwei berechtigte Mahnungen: Hat der Mieter wegen Nichtzahlung der Miete zwei berechtigte Mahnungen veranlasst, kann innerhalb eines Monats ab Ende der Mietperiode oder des Mietjahres Räumungsklage erhoben werden (Art. 352/2 TBK).
• Schriftliche Räumungsverpflichtung: Hat sich der Mieter nach der Übergabe schriftlich verpflichtet, die Immobilie zu einem bestimmten Datum zu räumen, und dies nicht getan, kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab diesem Datum die Vollstreckung beantragen oder Klage erheben (Art. 352/1 TBK).
• Eigenbedarf an Wohn- oder Geschäftsräumen sowie Neubau/Umbau: Bei Bedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen kann der Vermieter den Vertrag durch eine innerhalb eines Monats erhobene Klage beenden (Art. 350 TBK). Für den späteren Erwerber gelten eigene Fristen: schriftliche Mitteilung an den Mieter innerhalb eines Monats ab Erwerb und Klage nach sechs Monaten (Art. 351 TBK).

Jeder Weg hat eigene Anforderungen an Mahnung, Mitteilung und Fristen. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der Räumungsverpflichtung, zum Mahnverfahren und zu den Einzelheiten des Vollstreckungswegs siehe die Beiträge Rechte des Vermieters gegenüber einem Mieter, der keine Miete zahlt und Leitfaden zum Schutz des Vermieters.

Festsetzung der Miete und Streitigkeiten über Mieterhöhungen

In verlängerten Mietperioden darf die Mieterhöhung die Veränderung des Zwölfmonatsdurchschnitts des Verbraucherpreisindex im vorangegangenen Mietjahr nicht übersteigen (Art. 344 TBK). Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder nach fünf Jahren verlängerten Verträgen setzt das Gericht die Miete nach Billigkeit fest und berücksichtigt dabei auch den Zustand der Mietsache und Vergleichsmieten. Die Klage auf Festsetzung der Miete kann jederzeit erhoben werden; wird sie jedoch spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben oder wurde der Mieter schriftlich über die Erhöhung informiert, ist die in einer bis zum Ende der folgenden Mietperiode erhobenen Klage festgesetzte Miete ab Beginn der neuen Periode verbindlich (Art. 345 TBK).

Die vorübergehenden Regeln, die Mieterhöhungen bei Wohnraum auf fünfundzwanzig Prozent begrenzten, galten nach den vorübergehenden Artikeln 1 und 2 TBK für bis zum 1/7/2024 verlängerte Mietperioden; der aktuelle Text auf mevzuat.gov.tr enthält keine Verlängerung über dieses Datum hinaus. Eine ausführliche Darstellung bietet der Beitrag Mietzahlung, Grundsätze der Mieterhöhung und Klage auf Mietfestsetzung.

Mietforderungen und Zwangsvollstreckung

Nicht gezahlte Miete und Nebenkosten können je nach Fall im Mietvollstreckungsverfahren mit Zahlungsbefehl mit Mahnung, im allgemeinen Pfändungsverfahren oder im Klageweg geltend gemacht werden. Im Verfahren nach Art. 269 İİK muss der Schuldner die Widerspruchsgründe innerhalb von sieben Tagen ab Zustellung des Zahlungsbefehls dem Vollstreckungsamt mitteilen; bei Widerspruch hängt die Möglichkeit des Gläubigers, die Aufhebung des Widerspruchs zu beantragen, von der Art des Mietvertrags und der Unterschrift ab. Das Recht des Vermieters, die Räumung beim Vollstreckungsgericht zu beantragen, ist innerhalb von sechs Monaten ab Ablauf der Mahnfrist auszuüben (Art. 269/a İİK).

Pflichtmediation

Bei Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis ist – mit Ausnahme der Vorschriften über die Räumung im Vollstreckungsverfahren ohne Urteil – die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung eine Prozessvoraussetzung (Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten, seit 1/9/2023). Der Mediator schließt das Verfahren innerhalb von drei Wochen ab seiner Bestellung ab; in zwingenden Fällen kann diese Frist um höchstens eine Woche verlängert werden (Art. 18/A/9). Wird das Abschlussprotokoll über die Nichteinigung der Klageschrift nicht beigefügt, wird die Klage als unzulässig abgewiesen (Art. 18/A/2). Deshalb wird vor Räumungs- und Mietfestsetzungsklagen der Zeitpunkt des Mediationsantrags im Hinblick auf die einmonatigen Ausschlussfristen gesondert geplant.

Streitigkeiten über die Kaution (Sicherheit)

Ist bei Wohn- und überdachten Geschäftsräumen vertraglich eine Sicherheitsleistung des Mieters vereinbart, darf sie drei Monatsmieten nicht übersteigen. Ist eine Barkaution vereinbart, zahlt der Mieter sie auf ein Termin-Sparkonto ein, von dem ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden kann; die Bank gibt die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien, nach Rechtskraft des Vollstreckungsverfahrens oder aufgrund eines rechtskräftigen Urteils heraus. Teilt der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Vertragsende mit, dass er Klage erhoben oder die Vollstreckung eingeleitet hat, kann der Mieter die Rückgabe der Sicherheit verlangen (Art. 342 TBK). Außerdem dürfen dem Mieter außer Miete und Nebenkosten keine weiteren Zahlungspflichten auferlegt werden; Vereinbarungen über eine Vertragsstrafe bei verspäteter Miete oder die sofortige Fälligkeit künftiger Mieten sind unwirksam (Art. 346 TBK).

Ausländische Eigentümer, Mieter und im Ausland lebende Eigentümer

Für Eigentümer von Immobilien in Alanya, die im Ausland leben, kann die Mietsache über einen Bevollmächtigten geführt werden; Mahnung, Vollstreckung, Mediation und Klage werden auf Grundlage einer Vollmacht betrieben. Form und erforderliche Beglaubigungen der Vollmacht hängen vom Aufenthaltsland ab. Bei ausländischen Mietern ist es für die Zustellbarkeit von Mahnungen wichtig, die Vertragssprache, die Unterschriften und die Zustellanschrift klar anzugeben. Wird die Miete in Fremdwährung vereinbart, kann sie nach Art. 344/4 TBK erst nach Ablauf von fünf Jahren geändert werden; Art. 138 TBK über die übermäßige Leistungserschwerung bleibt vorbehalten. Die devisenrechtlichen Grenzen von Fremdwährungsmieten werden auf dieser Seite nicht gesondert behandelt. Zu weiteren Rechtsfragen für ausländische Mandanten siehe die Seite Ausländerrecht in Alanya.

Ferien- und Kurzzeitvermietung

Die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken für höchstens hundert Tage fällt unter das Gesetz Nr. 7464; vor Vertragsschluss muss eine Genehmigung eingeholt werden, und Vermietungen von mehr als hundert Tagen am Stück fallen nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes (Art. 1 und 3). Für den Genehmigungsantrag ist ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer des Gebäudes vorzulegen (Art. 3/3). Für ungenehmigte Vermietung ist ein Bußgeld vorgesehen (Art. 4). Zu Voraussetzungen und Antragsverfahren siehe den Leitfaden zur Genehmigung touristischer Vermietung in Alanya. Die steuerliche Seite der Erklärung von Mieteinnahmen wird unter Steuerrecht behandelt.

Ausarbeitung und Prüfung von Mietverträgen

Miet-, Geschäftsraum- und sonstige Mietverträge werden nach Art. 299 ff. TBK ausgearbeitet; bestehende Verträge und Zusatzvereinbarungen werden aus Sicht des Mieters oder des Vermieters geprüft, und Änderungsvorschläge werden unterbreitet und verhandelt.

Mängel der Mietsache, Instandhaltung und Reparaturansprüche

Wegen Mängeln, die bei Übergabe bestanden oder während der Mietzeit auftreten, werden Mahnungen, Mediation und Klagen auf Beseitigung des Mangels, Herabsetzung der Miete und Schadensersatz (Art. 301, 304–307 TBK) betrieben.

Rückgabe der Mietsache, Schäden und Nutzungsentschädigung

Für die Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende, die Feststellung und den Ersatz von Schäden, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen (Art. 334 TBK), sowie für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen unrechtmäßiger Besetzung (ecrimisil) bei Weiternutzung nach Vertragsende werden Beweissicherung, Vollstreckung und Klage betrieben.

Vorzeitige Beendigung und Kündigung aus wichtigem Grund

Es wird zur Mietzahlungspflicht des Mieters bei vertragswidriger vorzeitiger Rückgabe der Mietsache (Art. 325 TBK) und zur Kündigung eines unzumutbar gewordenen Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (Art. 331 TBK) beraten; Kündigungsschreiben werden vorbereitet und daraus entstehende Forderungen oder Schadensersatzansprüche verfolgt.

Untermiete sowie Übertragung des Gebrauchs und des Mietverhältnisses

Verträge über die Untervermietung oder die Überlassung des Gebrauchs (Art. 322 TBK) sowie bei Geschäftsräumen über die Übertragung des Mietverhältnisses mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters (Art. 323 TBK) werden ausgearbeitet, und Streitigkeiten wegen verweigerter Zustimmung werden verfolgt.

Eigentümerwechsel und Vormerkung im Grundbuch

Zum Übergang des Mietvertrags auf den neuen Eigentümer bei Verkauf oder sonstigem Eigentumswechsel der Mietsache (Art. 310 TBK) und zur Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch (Art. 312 TBK) wird beraten, und die erforderlichen Anträge werden gestellt.

Geschäftsraummiete, Umbauten und Kosten für Verbesserungen

Bei der Miete von Geschäften, Büros, Hotels und Restaurants werden Erneuerungen und Änderungen, die der Mieter mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, sowie daraus folgende Vergütungsansprüche (Art. 321 TBK) geprüft; in Vertragsverhandlungen und Streitigkeiten wird vertreten.

Nebenkosten, Hausgeld und Streitigkeiten über gemeinschaftliche Kosten

Für Forderungen aus vom Mieter übernommenen Nebenkosten (Art. 341 TBK), Hausgeld von Wohnanlagen und Apartmenthäusern sowie gemeinschaftlichen Kosten nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 werden Abrechnungsprüfung, Vollstreckung und Klage betrieben.

Als Familienwohnung genutzte Mietsache

Es wird dazu beraten, dass ein Mietvertrag über die Familienwohnung ohne ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten des Mieters nicht gekündigt werden kann (Art. 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK), Art. 349 TBK) und dass der Vermieter Mitteilungen auch dem Ehegatten gesondert zustellen muss (Art. 349/2 TBK); Mahnungen werden entsprechend gestaltet.

Pacht und Pacht landwirtschaftlicher Flächen

Pachtverträge über ertragbringende Sachen wie Gewächshäuser, Obstgärten und landwirtschaftliche Flächen (Art. 357 ff. TBK) werden ausgearbeitet, und Streitigkeiten über Pachtzins, Erhaltungspflichten und Vertragsbeendigung werden verfolgt.

Verjährung von Mietforderungen und Schadensersatzklagen

Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mietforderungen (Art. 147/1 TBK) wird überwacht; Klagen auf Ersatz materieller Schäden aus dem Mietverhältnis, Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und ungerechtfertigte Bereicherung werden erhoben oder abgewehrt.

Berufung, Revision und Vollstreckung von Räumungsurteilen

Berufungen (istinaf, Art. 341 ff. der Zivilprozessordnung (HMK)) und Revisionen zum Kassationshof (Art. 361 ff. HMK) gegen Entscheidungen der Friedensgerichte für Zivilsachen und der Vollstreckungsgerichte sowie Erwiderungen darauf werden vorbereitet; die Vollstreckung von Räumungsurteilen und Urteilen über Mietforderungen über das Vollstreckungsamt wird begleitet.