In der gesamten Türkei und insbesondere in Küstenstädten mit starker Fluktuation einheimischer und ausländischer Bevölkerung wie Antalya, Alanya, Mahmutlar, Gazipaşa und Manavgat bringt die Vermietung von Wohnraum für Eigentümer erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken mit sich. In einem inflationären Umfeld können nicht einbringliche Mieten, Form- und Datierungsmängel bei Räumungsverpflichtungserklärungen, Einwendungen wegen der Familienwohnung sowie ausländische Mieter, die die Immobilie ohne Schlüsselrückgabe verlassen und ins Ausland zurückkehren, Vermieter mit jahrelangen Prozessen und hohen öffentlichen Gebührenschulden allein lassen.
Da die Vorschriften des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (TBK) überwiegend vom Gedanken des Mieterschutzes geprägt sind, müssen Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses lückenlos „präventive“ Rechtsvorkehrungen treffen, um keine Rechtsverluste zu erleiden und ihre Verfügungsbefugnis über die Immobilie nicht einzubüßen. Dieser Leitfaden behandelt die 5 grundlegenden rechtlichen und praktischen Schutzschritte bei der Vermietung einer Immobilie, die Wirksamkeitsvoraussetzungen der Räumungsverpflichtung, die Sicherung durch Eigenwechsel (Bono), den Umgang mit dem Risiko, dass ausländische Mieter die Wohnung aufgeben, sowie die gesetzlichen Wege bei nicht gezahlter Miete.
1. Präventive rechtliche und praktische Maßnahmen vor der Vermietung
Die Überprüfung der finanziellen und gerichtlichen Vorgeschichte des Mietinteressenten vor der Vermietung, die nicht gleichzeitige Unterzeichnung von Mietvertrag und Räumungsverpflichtung, die Entgegennahme eines Wechsels für jeden Monat und die Anwendung der Regel der doppelten Unterschrift gegen Einwendungen wegen der Familienwohnung sind die grundlegendsten präventiven Schritte, die den Eigentümer vor möglicherweise jahrelangen Räumungsprozessen schützen.
A. Prüfung der Kreditwürdigkeit und der gerichtlichen Vorgeschichte (Findeks- und UYAP-Abfrage)
Sich vor Begründung des Mietverhältnisses allein auf die Angaben des Mietinteressenten zu verlassen, ist einer der größten Fehler in der Praxis. Es gibt zwei grundlegende Instrumente, die der Vermieter vor Vertragsschluss verlangen und prüfen sollte:
- Findeks-Kreditscore und Risikobericht: Die Anforderung eines aktuellen Findeks-Risikoberichts beim Mietinteressenten zeigt objektiv, wie zuverlässig die Person in der Vergangenheit Kredite, Kreditkarten und Darlehen im Bankensystem bedient hat. Bei einem Interessenten, der seine Zahlungen nicht regelmäßig leistet, ist die Wahrscheinlichkeit von Mietrückständen äußerst hoch.
- Abfrage über das UYAP-Bürgerportal: Mit Zustimmung des Mieters sollten über das UYAP-System (das elektronische Justizportal der Türkei) gegen ihn anhängige Vollstreckungsverfahren, Zahlungsklagen und Räumungsverfahren geprüft werden. Die Vermietung an einen Interessenten, gegen den bereits mehrere Vollstreckungsverfahren laufen oder dessen Gehalt bereits gepfändet ist, begründet unmittelbar ein Verzugsrisiko.
B. Zeitpunkt und Wirksamkeitsvoraussetzungen der schriftlichen Räumungsverpflichtung (Art. 352 Abs. 1 TBK)
Nach Art. 352 Abs. 1 des türkischen Obligationengesetzes ist die Räumungsverpflichtung (tahliye taahhütnamesi) eine einseitige Willenserklärung, mit der der Mieter dem Vermieter schriftlich erklärt, die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen. Die Wirksamkeit dieses Dokuments ist jedoch an sehr strenge Form- und Zeitvorschriften gebunden:
- Ausstellung nach Übergabe: Das Gesetz verlangt ausdrücklich, dass die Verpflichtung „nach Übergabe der Mietsache“ abgegeben wird. Räumungsverpflichtungen, die am Tag des Mietbeginns oder vor Vertragsschluss unterzeichnet werden, gelten nach gefestigter Rechtsprechung des Kassationshofs (Yargıtay) als unwirksam (nichtig), da angenommen wird, dass der Mieter sie „unter Zwang (müzayaka)“ unterzeichnet hat. Als Ausstellungsdatum sollte ein Datum gewählt werden, das mindestens einige Tage oder Wochen nach der tatsächlichen Schlüsselübergabe liegt.
- Notarielle Beglaubigung und Beweiskraft: Gesetzlich genügt zwar die einfache Schriftform; in der Praxis wenden Mieter gegen die Vollstreckung jedoch häufig ein, „die Unterschrift stammt nicht von mir“ oder „das Datum wurde nachträglich eingetragen“. Bei vor einem Notar errichteten oder notariell beglaubigten Räumungsverpflichtungen kann die Unterschrift oder das Datum nicht bestritten werden, sodass das Räumungsverfahren ohne monatelange Verzögerung zügig abgeschlossen wird.
C. Ein Wechsel (Bono) für jeden Mietmonat
Um die Einziehung der Miete abzusichern, ist die Entgegennahme gesonderter Eigenwechsel (Bono) für jeden einzelnen Mietmonat während der Vertragslaufzeit ein starkes Sicherungsinstrument. Bei der Ausstellung dieser Wechsel ist jedoch sorgfältig auf Folgendes zu achten:
- Vermerk zum Verwendungszweck: Auf den Wechseln und in den Sonderbedingungen des Mietvertrags sollte ausdrücklich vermerkt werden: „Dieser Wechsel dient als Gegenleistung für die Miete des Monats … des Jahres …“. Dieser Vermerk verknüpft den an sich abstrakten Wechsel mit dem Mietverhältnis und verhindert Vorwürfe einer ungerechtfertigten doppelten Einziehung.
- Besondere Wechselbetreibung (Formular Nr. 10): Werden die Wechsel nicht bezahlt, kann nach Art. 167 ff. des türkischen Vollstreckungs- und Konkursgesetzes Nr. 2004 (İİK) die besondere, beschleunigte Wechselbetreibung eingeleitet werden. Dabei beträgt die Zahlungsfrist für den Schuldner 10 Tage und die Einspruchsfrist 5 Tage; das Verfahren führt damit deutlich schneller zum Ergebnis als die Betreibung gewöhnlicher Forderungen.
D. Schutz der Familienwohnung und Pflicht zur doppelten Unterschrift (Art. 194 TMK & Art. 349 TBK)
Nach Art. 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 (TMK) und Art. 349 TBK kann der Ehegatte, der Mieter einer als Familienwohnung genutzten Mietsache ist, ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten weder den Mietvertrag kündigen noch eine Räumungsverpflichtung abgeben. Der in der Praxis häufigste Einwand, mit dem Vermieter konfrontiert werden, besteht darin, dass der andere Ehegatte im Räumungsstadium mit der Erklärung „Die Immobilie ist unsere Familienwohnung, die Verpflichtungserklärung trägt weder meine Unterschrift noch meine ausdrückliche Zustimmung“ das Verfahren stoppt.
Um dieses rechtliche Hindernis auszuräumen, müssen bei verheirateten Mietern Mietvertrag, Räumungsverpflichtung und die ausgestellten Wechsel (Bonos) von BEIDEN EHEGATTEN unterschrieben werden. Spätere Einwendungen des anderen Ehegatten laufen damit von vornherein ins Leere.
2. Ausländische Mieter und das Risiko, dass die Wohnung aufgegeben wird
In internationalen Immobilien- und Tourismuszentren wie Antalya, Alanya, Mahmutlar, Konaklı, Gazipaşa und Manavgat gehört es zu den häufigsten Streitigkeiten, dass ausländische Mieter die Wohnung ohne Schlüsselrückgabe und ohne Ankündigung verlassen und in ihr Heimatland zurückkehren.
A. Rechtliche Einordnung des Problems und das Risiko der Verletzung des Hausrechts
Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationshofs genügt es für die rechtliche Räumung einer Mietsache nicht, dass die Möbel entfernt wurden; erforderlich ist der Nachweis, dass der Schlüssel ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben wurde. Selbst wenn der Mieter die Immobilie tatsächlich verlassen hat und ins Ausland gegangen ist, verbleibt der Besitz rechtlich beim Mieter, solange der Schlüssel nicht zurückgegeben ist.
Öffnet der Vermieter in der Annahme, „der Mieter ist geflohen“, die Tür mithilfe eines Schlüsseldienstes und betritt die Wohnung, kann dies den Straftatbestand der Verletzung der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 116 des türkischen Strafgesetzbuchs (TCK) sowie den der unerlaubten Selbsthilfe nach Art. 150 Abs. 1 TCK erfüllen. Zudem laufen, solange der Schlüssel nicht zurückgegeben ist, Nebenkostenschulden wie Strom, Wasser, Erdgas und Hausgeld weiter auf und werden von Versorgungsträgern und Hausverwaltungen beim Eigentümer geltend gemacht.
B. Zu ergreifende praktische und rechtliche Maßnahmen
Bei ausländischen oder einheimischen Mietern, bei denen das Risiko einer Ausreise und Aufgabe der Wohnung besteht, sollten die folgenden drei Maßnahmen lückenlos getroffen werden:
- Undatiertes Schlüsselübergabe- und Räumungsprotokoll: Lässt sich der Vermieter bei der Vermietung vom Mieter ein undatiertes Übergabeprotokoll mit der Erklärung „dass ich die Immobilie vollständig geräumt, die Schlüssel vollzählig an den Vermieter übergeben habe und sich keine mir gehörenden Gegenstände mehr darin befinden“ aushändigen, kann er im Fall der Aufgabe der Wohnung den Besitz zurückerlangen, ohne ein rechtliches oder strafrechtliches Risiko einzugehen.
- Zustellungsbevollmächtigter in der Türkei und Auslandsanschrift: Neben der ständigen Zustellanschrift des Mieters in seinem Heimatland sollten im Vertrag die vollständigen Identitäts- und Adressdaten eines Bevollmächtigten oder Vertreters innerhalb der Türkei aufgenommen werden, der befugt ist, amtliche Mitteilungen und Vollstreckungsbefehle entgegenzunehmen.
- Verpflichtende Umschreibung der Versorgungsverträge auf den Mieter: Strom-, Wasser-, Erdgas- und Internetverträge sollten keinesfalls auf den Vermieter laufen; der Mieter sollte verpflichtet werden, unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung die Verträge auf seinen eigenen Namen abzuschließen. Andernfalls haftet der Eigentümer für die vom Mieter hinterlassenen, teils astronomischen Verbrauchs- und Zinsschulden.
3. Rechtsbehelfe bei nicht gezahlter Miete und nicht geräumter Wohnung
Gerät der Mieter trotz aller präventiven Maßnahmen in Verzug oder räumt er die Wohnung am Ende der Mietzeit nicht, stehen dem Vermieter zwei wesentliche Betreibungs- und Klagewege offen:
A. Nichtzahlung der Miete (Verzug des Mieters – Art. 315 TBK & Art. 269 İİK)
Zahlt der Mieter die Miete nicht fristgerecht, sollte der Vermieter das gesetzliche Verfahren ohne Zuwarten einleiten. Dieses Verfahren kann auf zwei Arten betrieben werden:
- Betreibung ohne Urteil mit Räumungsantrag (Formular Nr. 13): Nach Art. 269 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes stellt das Vollstreckungsamt einen Zahlungsbefehl zu, der sowohl die Einziehung der aufgelaufenen Miete als auch die Räumung zum Gegenstand hat. Bei Wohnraummiete wird dem Mieter eine gesetzliche Frist von 30 Tagen zur Zahlung gewährt. Erhebt der Mieter nicht innerhalb von 7 Tagen Einspruch und zahlt er die Schuld nicht innerhalb von 30 Tagen samt Nebenforderungen, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht (İcra Hukuk Mahkemesi) unmittelbar ein Räumungsurteil erwirken. Ausführliche Informationen zu den gesetzlichen Rechten und Vollstreckungsschritten finden Sie in unserem Beitrag Rechte des Vermieters gegenüber einem Mieter, der die Miete nicht zahlt.
- Räumungsklage wegen zweier berechtigter Mahnungen (Art. 352 Abs. 2 TBK): Wurden dem Mieter innerhalb eines Mietjahres wegen nicht gezahlter Mieten für verschiedene Monate zwei gesonderte berechtigte schriftliche Mahnungen (oder Zahlungsbefehle) zugestellt, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb eines Monats nach Ablauf des betreffenden Mietjahres beim Friedensgericht für Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) Räumungsklage zu erheben.
B. Betreibung aufgrund einer Räumungsverpflichtung (Art. 272 İİK)
Liegt eine wirksame Räumungsverpflichtung vor, deren Ausstellungsdatum nach dem Übergabedatum liegt, kann der Vermieter die Räumung der Immobilie unmittelbar im Vollstreckungsweg verlangen, ohne eine Klage erheben zu müssen:
- Ausschlussfrist von 1 Monat: Innerhalb von 1 Monat ab dem in der Verpflichtungserklärung genannten Räumungsdatum muss beim zuständigen Vollstreckungsamt der Erlass eines Räumungsbefehls (Formular Nr. 14) beantragt werden. Diese Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist; ihr Versäumen lässt das Recht zur Betreibung aufgrund der Verpflichtungserklärung erlöschen.
- Vollzug des Räumungsbefehls: Im dem Mieter zugestellten Räumungsbefehl wird er aufgefordert, die Immobilie innerhalb von 15 Tagen zu räumen und gegebenenfalls innerhalb von 7 Tagen Einspruch zu erheben. Erhebt der Mieter nicht fristgerecht Einspruch, wird die Immobilie durch Vollstreckungsbeamte unter Begleitung der Polizei zwangsweise geräumt.
4. Vergleichstabelle: Räumungsverpflichtung und Betreibung wegen Mietverzugs
Die folgende Vergleichstabelle fasst die wesentlichen Unterschiede hinsichtlich Fristen, Verfahren und Beweis zwischen der Betreibung aufgrund einer Räumungsverpflichtung und der Betreibung wegen Nichtzahlung der Miete (Verzug) zusammen:
| Kriterium | Betreibung aufgrund Räumungsverpflichtung (Art. 272 İİK) | Betreibung wegen Mietverzugs (Art. 315 TBK & Art. 269 İİK) |
|---|---|---|
| Gesetzliche Antragsfrist | 1 MONAT ab dem zugesagten Räumungsdatum (Ausschlussfrist) | Betreibung kann sofort nach Fälligkeit der Miete eingeleitet werden |
| Gewährte gesetzliche Frist | 15 Tage (ab Zustellung des Räumungsbefehls) | 30 Tage (ab Zustellung des Zahlungsbefehls) |
| Einspruchsfrist | Einspruch beim Vollstreckungsamt innerhalb von 7 Tagen | Einspruch gegen Schuld und Unterschrift innerhalb von 7 Tagen |
| Wirkung der Unterschrift des Ehegatten (Art. 194 TMK) | Fehlt die Zustimmung zur Familienwohnung, besteht ein hohes Risiko der Einstellung und Aufhebung der Betreibung | Die Mietschuld ist eine persönliche Schuld; die Betreibung richtet sich gegen den Hauptschuldner |
| Wesentliches Beweismittel | Notariell beglaubigte oder schriftliche Räumungsverpflichtung | Mietvertrag und Kontobewegungen / Zahlungsbelege |
| Art der Betreibung | Formular Nr. 14 – Räumungsbefehl | Formular Nr. 13 – Zahlungsbefehl mit Pfändungs- und Räumungsantrag |
5. Häufig gestellte Fragen von Vermietern
Ist eine Räumungsverpflichtung wirksam, wenn sie am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnet wird?
Nein. Nach Art. 352 Abs. 1 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 und der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs gelten Räumungsverpflichtungen, die am selben Tag wie der Mietvertrag oder davor unterzeichnet wurden, als unwirksam (nichtig), da angenommen wird, dass sie nicht aus freiem Willen des Mieters abgegeben wurden. Damit die Verpflichtungserklärung rechtlich wirksam ist, muss sie zwingend ein Ausstellungsdatum tragen, das nach der tatsächlichen Übergabe der Immobilie an den Mieter liegt.
Darf der Vermieter die Tür durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Schlüsselrückgabe verlassen hat?
Auch wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich geräumt hat, verbleibt der rechtliche Besitz beim Mieter, solange der Schlüssel nicht ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben wurde. Betritt der Vermieter die Immobilie ohne Zustimmung oder Gerichtsentscheidung mithilfe eines Schlüsseldienstes, kann dies den Straftatbestand der Verletzung der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 116 TCK sowie unerlaubte Selbsthilfe darstellen. Liegt kein Schlüsselübergabeprotokoll vor, sollte daher beim Friedensgericht für Zivilsachen eine Beweisaufnahme (Feststellung) beantragt oder die Übergabe im Wege der Betreibung herbeigeführt werden.
Muss bei einer als Familienwohnung genutzten Mietwohnung der Ehegatte die Räumungsverpflichtung mitunterschreiben?
Ja. Nach Art. 194 des türkischen Zivilgesetzbuchs und Art. 349 TBK kann der Ehegatte, der den Mietvertrag über eine Familienwohnung unterzeichnet hat, ohne ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehegatten keine Räumungsverpflichtung abgeben. In der Praxis erheben Mieter im Räumungsstadium Einspruch mit der Begründung, die Zustimmung des Ehegatten fehle, und können so die Betreibung stoppen. Um dieses Risiko auszuschließen, sollte die Verpflichtungserklärung von beiden Ehegatten gemeinsam unterschrieben werden.
Welche Frist erhält der Mieter bei einer Betreibung wegen nicht gezahlter Miete?
Bei der nach Art. 269 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes wegen Nichtzahlung der Miete eingeleiteten Betreibung ohne Urteil mit Räumungsantrag (Formular Nr. 13) wird dem Mieter ab Zustellung des Zahlungsbefehls eine gesetzliche Frist von 30 Tagen zur Zahlung gewährt. Erhebt der Mieter nicht innerhalb von 7 Tagen Einspruch gegen die Schuld und zahlt er nicht innerhalb der 30-Tage-Frist die gesamte Schuld samt Nebenforderungen, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht unmittelbar die Räumung des Mieters beantragen.
Fazit und rechtliche Bewertung
Die Räumungsschwierigkeiten, nicht gezahlten Mieten und herrenlos zurückgelassenen Rechnungsschulden, mit denen Vermieter in Antalya, Alanya, Gazipaşa und allgemein auf dem türkischen Immobilienmarkt konfrontiert sind, beruhen zu einem großen Teil auf unvollständig oder fehlerhaft gestalteten Vorgängen vor Vertragsschluss. Die Durchführung von Findeks- und Vollstreckungsregisterabfragen bei der Vermietung, die Datierung der Räumungsverpflichtung nach der Übergabe und ihre Unterzeichnung durch beide Ehegatten, die Absicherung der Forderung durch monatliche Wechsel sowie ein bereitliegendes Schlüsselübergabeprotokoll für den Fall der Aufgabe der Wohnung schützen Eigentümer wirksam.
Die Gestaltung von Mietverträgen, die Prüfung der rechtlichen Wirksamkeit von Räumungsverpflichtungen und die Durchführung von Betreibungen mit Räumungsantrag unterliegen technischen Verfahrensregeln. Damit in einem konkreten Streitfall keine Fristen versäumt und keine Rechtsverluste erlitten werden, wird empfohlen, frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.