Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen in der gesamten Türkei und insbesondere in der Region Antalya und Alanya, wo der Tourismus und der Immobilienbesitz von Ausländern am stärksten ausgeprägt sind, wurde mit dem am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7464 über die Vermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken und zur Änderung einiger Gesetze grundlegend neu geregelt. Diese im Volksmund auch als „Airbnb-Gesetz“ bekannte Regelung macht es zu einer zwingenden gesetzlichen Pflicht, beim Ministerium für Kultur und Tourismus eine Genehmigung zur Vermietung zu touristischen Zwecken (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi) einzuholen, wenn eine Wohnung jeweils für 100 Tage oder kürzer an inländische oder ausländische Personen vermietet werden soll.
Für Eigentümer von Wohnungen und Villen in Alanya-Zentrum sowie in Gebieten wie Mahmutlar, Oba, Tosmur, Kestel, Kargıcak, Konaklı, Avsallar, Bektaş und Tepe hängt das Genehmigungsverfahren unmittelbar mit Zustimmungen nach dem Wohnungseigentumsrecht, technischer Sicherheitsausstattung, den Antragsverfahren über e-Devlet und hohen Verwaltungsbußgeldern zusammen. In diesem umfassenden rechtlichen Leitfaden werden die Antragsvoraussetzungen für die Genehmigung zur touristischen Vermietung in Alanya, die besonderen Kriterien je nach Wohnungstyp (freistehende Villa, Etagenwohnung, Residenz), die aktuellen Verwaltungsbußgelder für 2026 und die in der Praxis auftretenden Probleme ausführlich behandelt.
1. Was ist die Genehmigung zur touristischen Vermietung und für wen ist sie Pflicht?
Nach dem Gesetz Nr. 7464 gilt es als Vermietung zu touristischen Zwecken, wenn eine Wohnung natürlichen oder juristischen Personen zu beliebigen Zwecken (Urlaub, Erholung, Geschäftsreise, Gesundheit, Ausbildung usw.) für 100 Tage oder kürzer gegen Entgelt überlassen wird. Über welche Plattform (Airbnb, Booking, örtliche Immobilienmakler usw.) die Vermietung erfolgt, ist unerheblich; beträgt die Mietdauer 100 Tage oder weniger, ist eine Genehmigung zwingend erforderlich.
Vermietungen von 101 Tagen und mehr fallen dagegen nicht unter das Gesetz Nr. 7464. Auf solche Mietverhältnisse finden die allgemeinen Vorschriften über die Wohnraummiete des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (TBK) Anwendung; es gelten die Grundsätze, die wir in unseren Beiträgen Mieterhöhung und Mietfestsetzungsklage sowie Schutz des Vermieters und Räumung des Mieters erläutert haben.
Antragsberechtigte:
- Eigentümer der Immobilie: Natürliche oder juristische Personen, die Eigentum an der Wohnung haben.
- Inhaber beschränkter dinglicher Rechte: Berechtigte, zu deren Gunsten im Grundbuch (Tapu) ein Nießbrauchsrecht oder ein Erbbaurecht eingetragen ist.
- Befugte Unternehmen: Reisebüros der Gruppe (A) oder Verwaltungsgesellschaften, die auf Grundlage eines mit dem Eigentümer oder dinglich Berechtigten geschlossenen Vertrags tätig sind.
- Situation von Mietern: Personen, die als Langzeitmieter in der Wohnung leben, ist es gesetzlich strikt untersagt, auf eigenen Namen eine Genehmigung zur touristischen Vermietung zu beantragen oder die Wohnung kurzfristig an Dritte unterzuvermieten.
Anträge können ausschließlich über das Portal e-Devlet beim System des Ministeriums für Kultur und Tourismus gestellt werden; persönlich oder per Post eingereichte Anträge werden von der Behörde ohne Weiteres abgelehnt.
2. Vor der Antragstellung vorzubereitende Unterlagen (allgemeine Dokumente)
Beim Genehmigungsantrag über e-Devlet sind folgende grundlegende Unterlagen als eingescannte PDF-Dateien in das System hochzuladen:
A) Identitäts- und Vertretungsnachweise
- Natürliche Personen: Für türkische Staatsbürger eine Kopie des Personalausweises; für ausländische Eigentümer eine Kopie des Reisepasses sowie die in der Türkei erteilte Ausländer-Identifikationsnummer oder Steuernummer. Natürliche Personen ohne Unterschriftsverzeichnis legen eine Unterschriftserklärung vor.
- Juristische Personen: Steuernummer, Handelsregisterblatt / MERSİS-Nummer und notariell beglaubigte Unterschriftsverzeichnisse der Vertretungsberechtigten der Gesellschaft.
B) Grundbuch- und Eigentumsangaben
- Aktueller Grundbuchauszug, aus dem das Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) oder das Wohnungsanwartschaftsrecht (kat irtifakı) an der Immobilie eindeutig hervorgeht.
- Erforderlichenfalls die von der Gemeinde bestätigte Nutzungsgenehmigung (İskân) oder die Baueintragungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi).
C) Erforderliche Unterlagen bei gemeinschaftlichem Eigentum
- Miteigentum nach Bruchteilen (gemeinsames Grundbuch): Schriftliche Zustimmung der Mehrheit der Anteile und der Miteigentümer sowie eine gemeinsame Erklärung über die Bestimmung des Vertreters, der den Antrag betreibt.
- Gesamthandseigentum (ungeteilter Nachlass): Vollständige Zustimmung aller Erben/Gesamthänder und einstimmiger Beschluss über die Bestellung eines gemeinsamen Vertreters.
D) Notariell beglaubigte Vollmacht und UETS-Registrierung
- Wird der Antrag in Vertretung des Eigentümers betrieben, eine Ausfertigung der notariell beglaubigten Spezialvollmacht.
- Damit behördliche Zustellungen rechtswirksam erfolgen können, eine UETS-Adresse (Nationales Elektronisches Zustellungssystem) des Eigentümers oder des befugten Unternehmens.
- Wird für dieselbe Person oder dasselbe Unternehmen in einem Gebäude oder einer Wohnanlage eine Genehmigung für mehr als 5 Wohnungen beantragt, die von der zuständigen Gemeinde ausgestellte Gewerbe- und Betriebserlaubnis.
3. Genehmigungsvoraussetzungen in Alanya je nach Wohnungstyp
Die architektonische und touristische Struktur Alanyas umfasst sehr unterschiedliche Immobilientypen – von freistehenden Luxusvillen in Bektaş und Tepe bis hin zu mehrstöckigen Wohnanlagen und hochwertigen Residenzen in Mahmutlar und Oba. Das Gesetz Nr. 7464 sieht je nach baulicher Beschaffenheit der Wohnung unterschiedliche Genehmigungsvoraussetzungen vor:
A) Freistehende Häuser und Villen (Alanya Tepe, Bektaş, Kargıcak, Konaklı)
Bei Villen, die eigenständig auf einem separaten Grundstück errichtet wurden, verläuft das Verfahren im Vergleich zu Etagenwohnungen deutlich schneller und unproblematischer:
- Keine Zustimmung der Nachbarn erforderlich: Da sich auf dem Grundstück nur eine selbstständige Einheit befindet, ist keine Einverständniserklärung von Nachbarn oder Eigentümern angrenzender Grundstücke erforderlich.
- Wohnnutzung im Grundbuch: Im Grundbuch muss die Art der Immobilie zwingend als Wohnung (mesken/konut) eingetragen sein.
- Sicherheitsausstattung: Feuerlöscher, Rauchmelder, Erste-Hilfe-Kasten und Fluchtplan müssen vorhanden sein.
- Anzahlgrenze: Die Zahl der freistehenden Wohnungen auf denselben Eigentümer ist nicht beschränkt; übersteigt sie jedoch 5, ist eine Gewerbeerlaubnis der Gemeinde erforderlich.
B) Etagenwohnungen und gewöhnliche Wohnanlagen (Mahmutlar, Oba, Tosmur, Kestel)
Die schwierigste Hürde bei Etagenwohnungen ist die Einstimmigkeitsregel, die im Zusammenspiel mit dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) geschaffen wurde:
- Einstimmigkeit (der kritischste Schritt): Alle Eigentümer der selbstständigen Einheiten im Gebäude müssen der touristischen Vermietung vor dem Notar oder durch notariell beglaubigten Beschluss einstimmig zustimmen. Stimmt auch nur ein Wohnungseigentümer dagegen, wird keine Genehmigung erteilt.
- Blockregel bei Anlagen mit mehreren Blöcken: In Wohnanlagen mit mehreren Blöcken genügt die Einstimmigkeit der Eigentümer des betreffenden Blocks, in dem sich die zu vermietende Wohnung befindet; die Zustimmung der übrigen Blöcke ist nicht erforderlich.
- 25-%-Quote: Die Zahl der Genehmigungen für dieselbe Person in demselben Gebäude darf 25 % der Gesamtzahl der Wohnungen im Gebäude nicht überschreiten (z. B. kann dieselbe Person in einem Block mit 20 Wohnungen für höchstens 5 Wohnungen eine Genehmigung erhalten).
- Gewerbeerlaubnis: Bei Genehmigungen für mehr als 5 Wohnungen ist eine Gewerbe- und Betriebserlaubnis der Gemeinde erforderlich.
C) Residenzen (hochwertige Wohnanlagen)
Für die in den letzten Jahren in Alanya errichteten Luxusanlagen mit Hotelkonzept (Residenzen) hat der Gesetzgeber eine wichtige Ausnahme vorgesehen:
- Befugnis durch die Gemeinschaftsordnung: Enthält die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (yönetim planı) eine ausdrückliche Bestimmung, die kurzfristige oder touristische Vermietung erlaubt, ist keine Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer erforderlich.
- Hotelähnliche Leistungen: Gemeinschaftliche Dienstleistungen wie Rezeption, Sicherheitsdienst, tägliche Reinigung, technischer Service, Fitnessraum sowie Außen- und Hallenbad müssen tatsächlich angeboten werden.
- Voraussetzung nach dem 1. Januar 2024: Residenzen, deren Gemeinschaftsordnung nach dem 1.1.2024 erstellt wurde, müssen die technischen Kriterien der Definition hochwertiger Wohnungen in der Bauordnung für geplante Gebiete (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) genau erfüllen.
4. Schritt für Schritt: Antragstellung über e-Devlet
Der Antrag auf Genehmigung einer touristisch genutzten Wohnung wird über das e-Devlet-Portal in folgenden Schritten abgeschlossen:
- Anmeldung: Anmeldung unter turkiye.gov.tr mit Identitätsprüfung.
- Auswahl des Dienstes: In der Suchleiste „Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu“ (Antrag auf Genehmigung für touristisch genutzte Wohnungen) eingeben und die Dienstseite des Ministeriums für Kultur und Tourismus öffnen.
- Angaben zur Immobilie: Provinz, Bezirk, Viertel, Flur (ada), Flurstück (parsel), Nummer der selbstständigen Einheit und der UAVT-Adresscode der Wohnung werden vollständig eingegeben.
- Hochladen der Unterlagen: Ausweis, Grundbuchauszug, notariell beglaubigter Zustimmungsbeschluss (ggf. Gemeinschaftsordnung und Vollmacht) werden als eingescannte PDF-Dateien hochgeladen.
- Bestätigung und Nachverfolgung: Der Antrag wird elektronisch signiert und abgeschickt; die Antragsnummer zur Nachverfolgung ist aufzubewahren.
- Prüfung und Vor-Ort-Kontrolle: Die Provinzdirektion für Kultur und Tourismus Antalya / die Kontrollkommission Alanya prüft die Unterlagen und führt eine Vor-Ort-Kontrolle in der Wohnung durch.
- Gebühr für Genehmigung und Plakette: Fällt die Kontrolle positiv aus, werden die vom Ministerium festgelegte Genehmigungsgebühr und der Preis für die geprägte Messingplakette auf das Konto des Sondervermögens (döner sermaye) eingezahlt (für 2026 insgesamt ca. 20.000 TL).
- Anbringen der Plakette und Inserat: Die ausgestellte Plakette wird gut sichtbar an der Eingangstür der Wohnung angebracht; in allen Inseratstexten auf Online-Plattformen (Airbnb usw.) ist die Genehmigungsnummer anzugeben.
5. Mindeststandards für Sicherheit und Ausstattung der Wohnung
Bei den Vor-Ort-Prüfungen durch die Kontrolleure des Ministeriums wird das Vorhandensein folgender physischer und technischer Mindestvoraussetzungen geprüft:
- Es müssen mindestens ein Schlafzimmer, ein gemeinsamer Wohn-/Aufenthaltsbereich, eine Küche und ein Bad mit WC vorhanden sein.
- Ununterbrochene Warm- und Kaltwasserversorgung, saubere und vollständige Textilien (Bettlaken, Bettwäsche, Handtücher) sowie funktionsfähige Küchenutensilien müssen bereitgestellt werden.
- In der Wohnung muss mindestens ein Feuerlöscher mit gültiger regelmäßiger Prüfung vorhanden sein.
- In allen Wohn- und Schlafräumen – ausgenommen Bad und WC – müssen funktionsfähige Rauchmelder installiert sein.
- An der Innenseite der Eingangstür muss ein Flucht- und Rettungsplan für Notfälle aushängen.
- Regel zur Höchstkapazität: Pro Schlafzimmer höchstens 2 Personen und zusätzlich höchstens 2 Personen im Wohnbereich; die gesamte Beherbergungskapazität darf 12 Personen nicht überschreiten (Kinder unter 3 Jahren werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt).
6. Probleme in der Praxis und rechtliche Lösungswege
| Auftretendes Problem | Rechtliche Erläuterung und Risiko | Lösung und zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Einstimmigkeit wird nicht erreicht | Schon der Widerspruch eines einzigen Wohnungseigentümers führt unmittelbar zur Ablehnung des Antrags. | Vor einer Investition oder Vermietung sollte mit allen Wohnungseigentümern gesprochen werden; ohne notariell beglaubigte schriftliche Zustimmung sollte die Tätigkeit nicht aufgenommen werden. |
| Überschreitung der 25-%-Quote | Dieselbe Person kann in einem Gebäude keine Genehmigung für mehr als ein Viertel der Wohnungen erhalten. | Anträge auf Namen verschiedener Eigentümer oder – bei mehr als 5 Wohnungen – die Gewerbe- und Betriebserlaubnis sollten geprüft werden. |
| Abweichende Nutzungsart im Grundbuch | Ist die Immobilie im Grundbuch als „Gewerbe“, „Büro“, „Grundstück“ oder „Lager“ eingetragen, wird keine Genehmigung erteilt. | Bei der Gemeinde Alanya und dem Grundbuchamt sollte ein Verfahren zur Berichtigung der Nutzungsart mit Änderungsplan und Grundbuchberichtigung durchgeführt werden. |
| Residenz-Voraussetzungen nicht erfüllt | Fehlt in der Gemeinschaftsordnung eine ausdrückliche Erlaubnis oder werden keine hotelähnlichen Leistungen erbracht, ist Einstimmigkeit erforderlich. | Die Eigentümerversammlung sollte einberufen, die Gemeinschaftsordnung geändert und die Änderung im Grundbuch vermerkt werden. |
| Fehlende Ausstattung bei der Kontrolle | Fehlende Feuerlöscher, Rauchmelder oder Fluchtpläne führen zum Widerruf der Genehmigung oder zu Bußgeldern. | Vor der Kontrolle durch das Ministerium sollte die gesamte technische Ausstattung geprüft und Mängel sofort behoben werden. |
| Versäumte Identitätsmeldung | Werden Gäste nicht im KBS (Identitätsmeldesystem) registriert, drohen nach dem Gesetz Nr. 1774 hohe Strafen. | Für jeden ankommenden Gast ist sofort eine KBS-Meldung vorzunehmen; automatisierte und integrierte Systeme sollten genutzt werden. |
| Steuer- und Rechnungsverstöße | Einkünfte aus Kurzzeitvermietung sind gewerbliche Einkünfte; Mehrwertsteuer (KDV) und Beherbergungssteuer (Konaklama Vergisi) sind Pflicht. | In Zusammenarbeit mit einem Steuerberater (mali müşavir) sollten Rechnungen über ein Einzelunternehmen oder eine Kapitalgesellschaft ausgestellt und die steuerlichen Pflichten erfüllt werden. |
7. Aktuelle Verwaltungssanktionen und Bußgelder 2026
Die Verwaltungsbußgelder, die nach dem Gesetz Nr. 7464 gegen ungenehmigte Vermietungen und sonstige Rechtsverstöße verhängt werden, wurden mit dem Neubewertungssatz angepasst. Ab 2026 gelten folgende gestaffelte Bußgelder:
| Art des Verstoßes | Bußgeldbetrag 2026 | Anwendung und gesetzliches Verfahren |
|---|---|---|
| Erste Feststellung (Vermietung ohne Genehmigung) | 180.617 TL | Das Bußgeld wird für jede Wohnung verhängt, und es wird eine Frist von 15 Tagen zur Einholung der Genehmigung gesetzt. |
| Fortsetzung nach 15 Tagen ohne Genehmigung | 903.088 TL | Wird nach Ablauf der ersten Frist festgestellt, dass die Tätigkeit fortgesetzt wird, wird dieses Bußgeld verhängt und eine weitere Frist von 15 Tagen gewährt. |
| Fortsetzung nach Ablauf der zweiten Frist | 1.806.177 TL | Wird als dritte Stufe verhängt; die Immobilie wird durch die Ordnungsbehörde/Polizei versiegelt. |
| Plattformen und Vermittler, die ungenehmigte Inserate veröffentlichen | 180.617 TL | Wird gegen Plattformen, die Inserate für Wohnungen ohne Genehmigung vermitteln, pro Inserat/Vertrag verhängt. |
Weitere Verwaltungssanktionen: Gesonderte Verwaltungsbußgelder werden auch verhängt, wenn trotz vorhandener Genehmigung die Plakette nicht am Wohnungseingang angebracht wird, in Inseraten unzutreffende Angaben zu Kapazität und Ausstattung gemacht werden oder die Wohnung ohne Wissen des Genehmigungsinhabers an Dritte vermietet wird.
Einspruchsverfahren gegen Bußgelder: Gegen die ausgestellten Bußgeldprotokolle kann innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung ein begründeter Einspruch beim zuständigen Friedensstrafrichter (Sulh Ceza Hakimliği) eingelegt werden; dies ist ein gesetzliches Recht. Wird die Frist versäumt, wird das Bußgeld bestandskräftig.
8. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein Mieter für die von ihm bewohnte Wohnung eine Airbnb-Genehmigung erhalten?
Nein. Der Gesetzgeber hat das Antragsrecht nur dem Eigentümer, dem Nießbrauchs- oder Erbbauberechtigten oder einem befugten Unternehmen eingeräumt. Eine Untervermietung durch Langzeitmieter ist sowohl ein Räumungsgrund als auch mit Verwaltungssanktionen bedroht.
Ist für Vermietungen ab 101 Tagen eine Genehmigung erforderlich?
Nein. Vermietungen von 101 Tagen und länger fallen nicht unter das Gesetz Nr. 7464 und richten sich nach den allgemeinen Vorschriften des türkischen Obligationengesetzes.
Dürfen Tiny Houses, Bungalows oder Fertigbauten touristisch vermietet werden?
Da mobile Bauten mit Rädern/Kennzeichen im Baurecht nicht als „Wohnung“ eingetragen werden, kann für sie keine Wohnungsgenehmigung nach dem Gesetz Nr. 7464 erteilt werden. Für diese Objekte ist eine Betriebsbescheinigung als Campingplatz oder ländliche Tourismuseinrichtung erforderlich.
Muss für eine Airbnb-Tätigkeit eine Gesellschaft gegründet werden?
Einzelne Wohnungseigentümer können sich als Einzelunternehmer steuerlich registrieren und Rechnungen ausstellen; die Gründung einer Aktiengesellschaft oder GmbH ist nicht zwingend. Für Investoren, die mehrere Wohnungen betreiben, erleichtert eine Gesellschaftsgründung jedoch die steuerlichen und buchhalterischen Abläufe.
Wie lange dauert das Antragsverfahren in Alanya durchschnittlich?
Bei vollständigen Unterlagen werden die Prüfung im System und die Vor-Ort-Kontrolle je nach Arbeitsbelastung der Provinzdirektion für Kultur und Tourismus Antalya durchschnittlich innerhalb von 4 bis 8 Wochen abgeschlossen.
9. Praktische Checkliste vor der Antragstellung
- [ ] Wurde im Grundbuch überprüft, dass die selbstständige Einheit als „mesken/konut“ (Wohnung) eingetragen ist?
- [ ] Liegt bei einer Etagenwohnung ein notariell beglaubigter einstimmiger Zustimmungsbeschluss aller Wohnungseigentümer vor?
- [ ] Wurde bei einer Residenz bestätigt, dass die Gemeinschaftsordnung die kurzfristige Vermietung ausdrücklich erlaubt?
- [ ] Sind Feuerlöscher, Rauchmelder und Notfall-Fluchtplan in der Wohnung vollständig vorhanden?
- [ ] Wurde die UETS-Adresse (Nationales Elektronisches Zustellungssystem) aktiviert?
- [ ] Wurden alle Identitäts-, Grundbuch- und Zustimmungsunterlagen als PDF eingescannt und archiviert?
- [ ] Wurde das Antragsformular in e-Devlet vollständig ausgefüllt?
- [ ] Wurden Rechnungsstellung, Mehrwertsteuer und Beherbergungssteuer mit einem Steuerberater geplant?
Fazit und rechtliche Bewertung
Das mit dem Gesetz Nr. 7464 eingeführte System der touristischen Vermietung ist mit zwingenden Regeln ausgestattet, die die Kontrolle der Wohnungen, die Verhinderung unlauteren Wettbewerbs und den Schutz der Nachbarschaftsrechte bezwecken. Angesichts des regen Immobilienverkehrs in Alanya und Umgebung ist es von entscheidender Bedeutung, dass Eigentümer die notariell beglaubigten einstimmigen Beschlüsse vollständig beschaffen, die technischen Mindestanforderungen an die Sicherheit erfüllen und ihre Wohnung keinesfalls ohne Genehmigung überlassen.
Insbesondere damit inländische und ausländische Eigentümer in der Region Antalya und Alanya nicht mit hohen Verwaltungsbußgeldern konfrontiert werden, Streitigkeiten über Grundbuch und Wohnungseigentum gelöst und die Antragsverfahren über e-Devlet vollständig durchgeführt werden, wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.