Nach Art. 314 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (TBK) ist die Miete, sofern keine abweichende Vereinbarung oder kein abweichender Ortsgebrauch besteht, am Ende jedes Monats und spätestens bei Ablauf der Mietdauer zu zahlen. Die gesetzliche Erhöhungsobergrenze bei verlängerten Wohnraum- und Geschäftsraummieten (überdachte Gewerberäume) ist gemäß Art. 344 TBK die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt; die 25-Prozent-Obergrenze für Wohnraummieten ist seit dem 2. Juli 2024 vollständig entfallen.
In der gesamten Türkei und insbesondere in Zentren mit hoher Immobilienaktivität und starker Fluktuation ausländischer Bewohner wie Antalya, Alanya, Mahmutlar, Gazipaşa und Manavgat führen Mietverhältnisse häufig zu ernsthaften Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien – etwa über die Fälligkeit der Miete, überhöhte Mieterhöhungen, Beschränkungen von Mietverträgen in Fremdwährung und Mietfestsetzungsklagen. Wird bei Abschluss des Mietvertrags der Zahlungstag nicht ausdrücklich vereinbart oder werden die Erhöhungsklauseln entgegen zwingendem Recht gestaltet, kann dies für Vermieter und Mieter zu schwer wiedergutzumachenden Rechtsverlusten führen.
In diesem rechtlichen Leitfaden werden auf Grundlage der Vorschriften des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098, des Beschlusses Nr. 32 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung und des Kommuniqués Nr. 2018-32/52 die Fälligkeit der Miete, das allgemeine Erhöhungsregime, das Verbot von Mietverträgen in Fremdwährung und seine Ausnahmen, der Wegfall der 25-Prozent-Grenze sowie die Fristen der Mietfestsetzungsklage nach Art. 345 TBK ausführlich behandelt.
Zahlungszeitpunkt der Miete und gesetzliche Vermutung (Art. 314 TBK)
Gemäß Art. 314 TBK ist der Mieter, sofern der Mietvertrag keine ausdrückliche Vorauszahlungsklausel enthält und kein verbindlicher abweichender Ortsgebrauch besteht, verpflichtet, die Miete und gegebenenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats und spätestens bei Ablauf der Mietdauer zu zahlen.
Vermutung der Zahlung am Monatsende und ihre rechtliche Bedeutung: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Miete grundsätzlich am Monatsende zu zahlen ist, sofern die Parteien nicht frei etwas anderes vereinbart haben. Enthält der Vertrag also keine ausdrückliche Fälligkeitsregelung, kann der Mieter nicht gezwungen werden, vor Monatsende zu zahlen; vor Ablauf des Monats kann gegen den Mieter weder eine Verzugsmahnung versandt noch ein Vollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag eingeleitet werden.
Vertragliche Vorauszahlungsregelung: Damit der Vermieter die Miete zu Beginn des jeweiligen Nutzungszeitraums einziehen kann, muss der Vertrag eine Fälligkeitsklausel enthalten, die keinen Zweifel zulässt. Beispielsweise sollte eine klare Klausel wie „Die Mieten sind jeweils innerhalb der ersten 5 Tage eines jeden Monats im Voraus auf das vom Vermieter angegebene Bankkonto zu zahlen“ aufgenommen werden. Vor Ablauf der Zahlungsfrist kann nicht von einem Verzug des Mieters gesprochen werden. Zu den rechtlichen Schritten bei Nichtzahlung der Miete finden Sie ausführliche Informationen in unserem Beitrag Rechte des Vermieters gegenüber einem Mieter, der die Miete nicht zahlt.
Verbot von Mietverträgen in Fremdwährung (Devisen) und Ausnahmen
Nach dem Beschluss Nr. 32 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung und den zugehörigen Kommuniqués ist es in der Türkei ansässigen Personen verboten, bei Wohnraum- und Geschäftsraummieten die Miete in Fremdwährung oder fremdwährungsindexiert festzulegen; außer in Ausnahmefällen wie bei ausländischen Mietern oder in Freizonen sind Devisenklauseln unwirksam, und der Vertrag wird in Türkischer Lira fortgeführt.
Grundregel: Fremdwährungsverbot bei Wohn- und Geschäftsräumen: Nach dem Gesetz Nr. 1567 und dem Kommuniqué Nr. 2018-32/52 dürfen in Wohnraum- und Geschäftsraummietverträgen, die türkische Staatsangehörige oder Personen mit gesetzlichem Wohnsitz in der Türkei untereinander abschließen, weder die Miete noch Nebenforderungen wie Kaution und Vertragsstrafe in Fremdwährung oder fremdwährungsindexiert vereinbart werden. Klauseln, die gegen dieses Verbot verstoßen, sind kraft Gesetzes unwirksam, und der Vertrag entfaltet seine Wirkungen in Türkischer Lira.
Ausnahmefälle, in denen in Fremdwährung vermietet werden darf: Das Devisenrecht erlaubt bei Vorliegen bestimmter besonderer Umstände den Abschluss eines Mietvertrags in Fremdwährung:
- Der Mieter ist eine nicht in der Türkei ansässige (ausländische) natürliche oder juristische Person (Wohnungs- und Geschäftsraummieten von nicht ansässigen Ausländern in Alanya und anderen Küstenstädten fallen hierunter).
- Der Mieter ist eine Zweigniederlassung, Vertretung oder ein Verbindungsbüro von im Ausland ansässigen Personen in der Türkei oder eine Gesellschaft, an der diese unmittelbar oder mittelbar zu 50 Prozent oder mehr beteiligt sind (bei Geschäftsraummieten).
- Mietverträge über Immobilien innerhalb von Freizonen.
- Mietverträge, an denen diplomatische Vertretungen, Konsulate und internationale Organisationen beteiligt sind.
- Zollfreie Verkaufsläden (Duty Free) sowie besondere Betriebsflächen innerhalb von Flughafen- und Hafengrenzen.
- Mietverträge, die keine Wohn- oder Geschäftsräume betreffen (z. B. die Anmietung von unbebauten Grundstücken, Feldern, offenen Parkplätzen oder Baumaschinen).
5-Jahres-Regel bei ausnahmsweise zulässigen Devisenmieten (Art. 344/4 TBK): Fällt der Vertrag unter eine der Ausnahmen des Devisenrechts und wurde er wirksam in Fremdwährung geschlossen, kann kraft Gesetzes vor Ablauf von fünf Jahren keine Mieterhöhung verlangt werden. Die in Art. 138 TBK geregelte übermäßige Leistungserschwernis (Anpassungsklage) bildet die einzige Ausnahme von diesem Erhöhungsverbot. Nach Ablauf der Fünfjahresfrist kann beim Gericht beantragt werden, unter Berücksichtigung der Wertveränderung der Fremdwährung, der ortsüblichen Vergleichsmieten und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage eine angemessene neue Miete festzusetzen.
Erhöhungsgrundsätze bei Mieten in Türkischer Lira und Wegfall der 25-Prozent-Grenze
Bei verlängerten Mietverträgen ist die gesetzliche Erhöhungsobergrenze gemäß Art. 344 TBK die Veränderungsrate des vom türkischen Statistikamt (TÜİK) veröffentlichten Verbraucherpreisindex (TÜFE) nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt. Seit dem 02.07.2024 ist die 25-Prozent-Obergrenze bei Wohnraummieten vollständig entfallen.
Allgemeines Regime: Obergrenze nach dem TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt: Die höchstzulässige Erhöhung für verlängerte Mietperioden bei Wohn- und Geschäftsräumen darf die vom TÜİK für das vorangegangene Mietjahr veröffentlichte Veränderungsrate des TÜFE nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt nicht übersteigen. Statt vager Formulierungen wie „in Höhe der Inflation“ oder „TEFE-TÜFE-Durchschnitt“ beugt eine ausdrückliche Nennung des gesetzlichen Obergrenzenmaßstabs im Vertrag Streitigkeiten vor.
Ende der 25-Prozent-Begrenzung bei Wohnraummieten am 02.07.2024: Die gesetzliche Obergrenze von 25 Prozent, die nach den durch die Gesetze Nr. 7409 und Nr. 7456 in das TBK eingefügten Übergangsartikeln 1 und 2 zwischen dem 11.06.2022 und dem 01.07.2024 für Wohnraummieten galt, ist mit dem 02.07.2024 außer Kraft getreten, da ihre Geltungsdauer abgelaufen ist und keine neue gesetzliche Verlängerung erfolgte. In der aktuellen Praxis ist sowohl bei Wohnraum- als auch bei Geschäftsraummietverträgen die einzige gesetzliche Obergrenze der TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt. Ausführlichere Informationen zu den Rechten von Vermietern und zur Praxis der Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) finden Sie in unserem Beitrag Leitfaden zum Schutz von Vermietern.
Mietfestsetzungsklage, Fristen und Mahnerfordernis (Art. 345 TBK)
Die Klage auf Festsetzung der Miete (kira tespit davası) kann jederzeit erhoben werden; damit das Urteil jedoch ab Beginn der neuen Mietperiode gilt, muss – sofern der Vertrag keine Erhöhungsklausel enthält – die Klage spätestens 30 Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben oder eine schriftliche Mahnung zugestellt worden sein.
| Vertragliche Situation | Gesetzliches Verfahren und Mitteilungserfordernis | Wirksamkeitsdatum des Urteils |
|---|---|---|
| Keine Erhöhungsklausel im Vertrag | Klage muss spätestens 30 Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben oder eine schriftliche Mahnung zugestellt werden. | Verbindlich ab Beginn der neuen Mietperiode. |
| Keine Erhöhungsklausel im Vertrag (30-Tage-Frist versäumt) | Wird die 30-Tage-Frist versäumt oder keine schriftliche Mitteilung gemacht, kann dennoch Klage erhoben werden. | Das Urteil wirkt für die darauffolgende (nächste) Mietperiode. |
| Erhöhungsklausel im Vertrag vorhanden | Klage kann bis zum Ende der neuen Mietperiode jederzeit erhoben werden (keine gesonderte Mahnung 30 Tage im Voraus erforderlich). | Die festgesetzte neue Miete gilt ab Beginn der neuen Periode. |
Billigkeit nach Vergleichsmieten bei Mietverhältnissen über 5 Jahre (Art. 344/3 TBK): Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren oder bei nach 5 Jahren verlängerten Verträgen verliert die TÜFE-Obergrenze ihre Bindungswirkung. Das Gericht setzt unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie, ihres Nutzungszustands, der ortsüblichen Vergleichsmieten und eines Billigkeitsabschlags (Abschlag für langjährige Mieter) eine marktgerechte neue Miete fest.
Obligatorische Mediation als Prozessvoraussetzung: Nach Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten in der Fassung des Gesetzes Nr. 7445 ist bei Streitigkeiten über die Mietfestsetzung und Räumung vor Klageerhebung die Anrufung eines Mediationsbüros eine zwingende Prozessvoraussetzung. Kommt im Mediationsverfahren keine Einigung zustande, kann mit dem Abschlussprotokoll das Gericht angerufen werden.
Grundprinzipien des Mietrechts und Vergleichstabelle
Eine Zusammenfassung der allgemeinen Regeln zu Fälligkeit, Erhöhungsobergrenzen, Devisenbeschränkungen und Festsetzungsklagen in der mietrechtlichen Praxis enthält die folgende Vergleichstabelle:
| Rechtsinstitut | Gesetzliche Grundlage | Grundregel und gesetzliche Grenze | Besondere Ausnahmen |
|---|---|---|---|
| Fälligkeit | Art. 314 TBK | Vermutung der Zahlung am Monatsende (am Ende jedes Monats, sofern nichts anderes vereinbart) | Im Vertrag kann Vorauszahlung vereinbart werden |
| Erhöhungsobergrenze bei TL-Mieten | Art. 344/1-2 TBK | Veränderungsrate nach dem TÜİK-TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt | Bei Mietverhältnissen über 5 Jahre kann Festsetzung nach Vergleichsmiete verlangt werden |
| 25-Prozent-Grenze für Wohnraum | Gesetze Nr. 7409 und 7456 | Seit dem 02.07.2024 vollständig entfallen | Auch für Wohnraum gilt die TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt-Obergrenze |
| Verbot von Devisenmieten | Beschluss Nr. 32 | Verbot zwischen Ansässigen bei Wohn- und Geschäftsräumen | Ausländische Mieter, Freizonen und Hafenmietverträge |
| Erhöhung bei Devisenmieten | Art. 344/4 TBK | In den ersten 5 Jahren keine Erhöhung verlangbar | Übermäßige Leistungserschwernis nach Art. 138 TBK (Anpassung) bleibt vorbehalten |
| Mietfestsetzungsklage | Art. 345 TBK | Jederzeit erhebbar; Mediation ist Voraussetzung | Die 30-Tage-Mahnregel bestimmt den Wirksamkeitszeitpunkt des Urteils |
Häufig gestellte Fragen
Wann muss der Mieter zahlen, wenn im Mietvertrag kein Zahlungstag steht?
Nach Art. 314 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 ist die Miete, sofern zwischen den Parteien keine vertragliche Vorauszahlungsklausel und kein Ortsgebrauch besteht, am Ende jedes Monats und spätestens bei Ablauf der Mietdauer zu zahlen. Der Vermieter kann den Mieter vor Monatsende nicht zur Zahlung zwingen und keine Verzugsmahnung versenden.
Darf der Vermieter eine Mieterhöhung über dem TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt verlangen?
Nein. Art. 344 des türkischen Obligationengesetzes ist zwingend; selbst wenn die Parteien sich einigen, darf die Erhöhung den TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Erhöhungsvereinbarungen über der Obergrenze sind unwirksam. Nur bei Mietverhältnissen, die 5 Jahre erreicht haben, kann durch eine Mietfestsetzungsklage nach Vergleichsmieten eine Miete oberhalb der Obergrenze verlangt werden.
Gilt die 25-Prozent-Erhöhungsgrenze für Wohnraummieten noch?
Nein. Die gesetzliche Obergrenze von 25 Prozent für Wohnraummieterhöhungen, die zwischen dem 11. Juni 2022 und dem 1. Juli 2024 galt, ist seit dem 2. Juli 2024 vollständig außer Kraft. Seitdem gilt für alle verlängerten Wohnraum- und Geschäftsraummietverträge der TÜFE-Zwölfmonatsdurchschnitt als gesetzliche Erhöhungsobergrenze.
Wie wird gegen einen Mieter nach Ablauf von 5 Jahren eine Mietfestsetzungsklage erhoben?
Ist die Fünfjahresfrist im Mietvertrag abgelaufen, kann der Vermieter ohne Bindung an die TÜFE-Obergrenze Klage auf Festsetzung einer neuen Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erheben. Vor Klageerhebung muss das obligatorische Mediationsverfahren abgeschlossen werden; enthält der Vertrag keine Erhöhungsklausel, ist zudem 30 Tage im Voraus eine Mahnung zu versenden, damit das Urteil ab Beginn der neuen Periode gilt.
Kann mit einem ausländischen Mieter ein Mietvertrag in Fremdwährung geschlossen werden?
Ja. Nach dem Beschluss Nr. 32 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung und dem Kommuniqué Nr. 2018-32/52 kann in Verträgen, in denen nicht in der Türkei ansässige ausländische natürliche oder juristische Personen Mieter sind, die Miete in Fremdwährung vereinbart werden. Zu beachten ist jedoch, dass bei Devisenmieten nach Art. 344/4 TBK fünf Jahre lang keine Mieterhöhung verlangt werden kann.
Fazit und rechtliche Bewertung
Die Bestimmung der Fälligkeit im Mietverhältnis, die gesetzliche Kontrolle der Erhöhungssätze, die Wirksamkeit von Devisenklauseln und Mietfestsetzungsklagen unterliegen technischen Verfahrensregeln und strengen Ausschlussfristen. Wer bei Vertragsschluss den Zahlungstag klar festlegt, die gesetzlichen Erhöhungsobergrenzen beachtet und die Fremdwährungsbeschränkungen berücksichtigt, beugt künftigen Streitigkeiten vor.
Gerade bei Mietverhältnissen mit inländischen und ausländischen Parteien in der Region Antalya und Alanya ist es wichtig, das Verfahren von der Vertragsgestaltung bis zur Räumung und Mietfestsetzung im rechtlichen Rahmen zu führen, um keine Rechtsverluste zu erleiden. Es wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.