Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Alanya

Rechtliche Prüfung vor dem Erwerb

Vor dem Kauf prüfen wir das Grundbuch auf Hypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen und Vermerke sowie Baugenehmigungen, die Nutzungsgenehmigung (iskan) und den Status als Wohnungseigentum; zudem klären wir offene Hausgeldforderungen und Grundsteuerschulden. Bei Projekten vor Fertigstellung prüfen wir den Bauträger, die Verträge mit dem Grundstückseigentümer und den Entwurf des Kaufvertrags. So lassen sich ungenehmigte Bauten, fehlende Genehmigungen oder Probleme mit Miteigentum vor der Unterzeichnung erkennen und langwierige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Klagen auf Löschung und Eintragung im Grundbuch

Entspricht das Grundbuch nicht den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen – etwa bei verschleierten Übertragungen zulasten von Erben (muris muvazaası), Missbrauch einer Vollmacht, Vertragsverletzungen oder Betrug –, kommt eine Klage auf Löschung und Eintragung in Betracht. Diese Verfahren erfordern Sachverständigengutachten und umfassende Beweisunterlagen. Häufig ist zunächst eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) zu beantragen, um eine weitere Übertragung während des Verfahrens zu verhindern.

Bauverträge gegen Grundstücksanteile

Bei Verträgen zwischen Grundstückseigentümern und Bauunternehmern sind verspätete Fertigstellung, mangelhafte Ausführung, Abweichungen von genehmigten Plänen und Vertragsauflösung häufige Streitpunkte. Klare Regelungen zu Fertigstellungsfristen, Vertragsstrafen, technischen Spezifikationen und Bankgarantien bereits in der Verhandlungsphase helfen, finanzielle Verluste zu vermeiden.

Mietverträge, Räumung und Mietanpassung

Wir entwerfen Wohn- und Gewerbemietverträge, betreuen Räumungsverfahren (aufgrund einer Räumungsverpflichtung, Zahlungsverzugs, zweifacher schriftlicher Mahnung oder Eigenbedarfs) sowie Verfahren zur Festsetzung und Anpassung der Miete. Nach türkischem Recht ist vor einer Klage in Mietsachen eine Mediation zwingend; wir vertreten Mandanten von der Mediation bis zur Vollstreckung.

Wohnungseigentumsrecht und Streitigkeiten in Wohnanlagen

Einziehung rückständigen Hausgelds (aidat), unberechtigte Nutzung von Gemeinschaftseigentum, Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung, Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung und die Haftung des Verwalters sind häufige Themen in Wohnanlagen. Da in Alanya viele Eigentümer im Ausland leben, kann es sinnvoll sein, diese Verwaltungs- und Vollstreckungsverfahren durch einen örtlichen Rechtsanwalt begleiten zu lassen.

Immobilienerwerb durch Ausländer und türkische Staatsbürgerschaft durch Investition

Zu unseren Tätigkeiten gehören die Prüfung der Erwerbsberechtigung ausländischer Käufer, die Grundbuchübertragung, Devisenbescheinigungen (DAB) sowie Anträge auf die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb (mindestens 400.000 USD mit dreijährigem Veräußerungsverbot).

Klagen auf Aufhebung des Miteigentums (İzale-i Şüyu)

Können sich Miteigentümer einer geerbten oder gemeinsam erworbenen Immobilie nicht einigen, kann eine Klage auf Aufhebung des Miteigentums erhoben werden. Ist eine Realteilung nicht möglich, wird die Immobilie gerichtlich versteigert. Wir vertreten Mandanten sowohl bei außergerichtlichen Einigungsgesprächen als auch im Versteigerungsverfahren.

Vorkaufsrecht (Şufa)

Bei Miteigentum müssen die übrigen Miteigentümer ihr gesetzliches Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten ab Mitteilung des Verkaufs und in jedem Fall innerhalb eines Jahres ab dem Verkauf durch Klage gegen den Käufer ausüben (TMK Art. 733–734).

Nutzungsentschädigung (Ecrimisil) und Beseitigung von Störungen

Wird eine Immobilie ohne Zustimmung des Eigentümers genutzt, kann dieser die Beseitigung der Störung (müdahalenin men'i) und eine Nutzungsentschädigung (ecrimisil) in der Regel für die letzten fünf Jahre verlangen (TMK Art. 683).

Enteignung und faktische Inanspruchnahme ohne Enteignung

Klagen auf gerichtliche Festsetzung der Enteignungsentschädigung und Eintragung zugunsten der Verwaltung werden nach Art. 10 des Enteignungsgesetzes Nr. 2942 verhandelt; die Anfechtungsklage gegen die Enteignung vor dem Verwaltungsgericht und die Berichtigungsklage wegen materieller Fehler vor dem Zivilgericht sind innerhalb von dreißig Tagen ab Zustellung zu erheben (Art. 14). Nimmt die Verwaltung eine Immobilie ohne Enteignung tatsächlich in Anspruch, kommen Klagen auf Beseitigung der Störung oder auf Wertersatz in Betracht.

Baurecht, Abrissverfügungen und Bußgelder

Abrissverfügungen und Verwaltungsbußgelder gegen Bauten ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung (Baugesetz Nr. 3194, Art. 32 und 42) sowie Umlegungsverfahren (Art. 18) können mit einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht angegriffen werden.

Mängel an Immobilien und versteckte Mängel

Die Rechte des Käufers wegen Mängeln der verkauften Immobilie beruhen auf Art. 219 ff. des türkischen Obligationengesetzes (TBK); Ansprüche wegen Mängeln an Grundstücken verjähren grundsätzlich fünf Jahre nach der Übergabe (TBK Art. 244). Wird eine Wohnung als Verbraucher erworben, gilt das Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502.

Eintragungsklagen aus Kaufversprechen

Ein Käufer, der sich auf einen in amtlicher Form geschlossenen Grundstückskaufvorvertrag (satış vaadi) stützt, kann bei Nichterfüllung durch den Verkäufer auf Übertragung des Eigentums durch Urteil klagen (TBK Art. 237; TMK Art. 716).

Hypotheken: Bestellung, Löschung und Verwertung

Ein Grundpfandrecht kann nur als Hypothek, Schuldbrief oder Gült errichtet werden (TMK Art. 850); die Betreibung auf Verwertung einer Hypothek und Einwendungen dagegen richten sich nach Art. 148 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes. Wird eine Hypothek trotz Erlöschens der Forderung nicht gelöscht, werden ein Löschungsantrag und erforderlichenfalls eine Klage verfolgt.

Einwendungen gegen Katasterfeststellungen

Katasterfeststellungen können innerhalb der dreißigtägigen Auslegungsfrist vor dem Katastergericht angefochten werden; gegen rechtskräftige Katasterprotokolle kann aus vor der Feststellung entstandenen Rechtsgründen innerhalb von zehn Jahren ab Rechtskraft geklagt werden (Katastergesetz Nr. 3402, Art. 11 und 12).

Berichtigung von Grundbucheintragungen

Unrichtige Eintragungen im Grundbuch werden mit schriftlicher Zustimmung der Beteiligten oder, wenn diese fehlt, durch gerichtliche Entscheidung berichtigt (TMK Art. 1027); Berichtigungen von Namen, Flächenangaben und Nutzungsart werden in diesem Rahmen betrieben.

Teilzeiteigentum (Devre Mülk) und Ferienverträge

Das Teilzeiteigentum (devre mülk) unterliegt den entsprechenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (Art. 57 ff.); bei Teilzeitnutzungsverträgen kann der Verbraucher nach Art. 50 des Gesetzes Nr. 6502 innerhalb von vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Nachbarrecht und Überbau

Eigentümer müssen bei der Nutzung ihres Grundstücks übermäßige Einwirkungen auf Nachbargrundstücke unterlassen (TMK Art. 737); bei gutgläubigem Überbau kann das Gericht dem Bauherrn das Eigentum an dem überbauten Teil gegen angemessene Entschädigung zusprechen (Art. 725).

Geerbte Immobilien: Umschreibung und Teilung

Auf Grundlage des Erbscheins werden Immobilien im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben; einigen sich die Erben nicht über die Teilung, kann die Erbteilung oder die Aufhebung des Miteigentums gerichtlich verlangt werden (TMK Art. 642).