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Wohnung vom Projekt in Alanya gekauft, aber keine Tapu und İskan: Ihre rechtlichen Möglichkeiten

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Die häufigste Benachteiligung, die Käufer erleiden, die in Alanya eine Wohnung vom Projekt (also „vom Plan“ bzw. vor Fertigstellung) gekauft haben, besteht darin, dass sie trotz vollständiger Zahlung weder die Tapu-Urkunde (Tapu) noch die Nutzungsgenehmigung (İskan) für ihre Wohnung erhalten. Das Problem, eine Wohnung vom Projekt zu kaufen und keine Tapu zu erhalten, ergibt sich aus der besonderen rechtlichen Struktur des Bauvertrags gegen Grundstücksanteil; die Lösung hängt daher davon ab, diese Struktur richtig zu verstehen. Kurz gesagt: Liegen die Voraussetzungen vor, kann eine Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung (tapu iptal ve tescil) erhoben werden; ist der Bau unvollendet, können die fehlenden Arbeiten im Namen und auf Rechnung des Bauunternehmers fertiggestellt werden; bei Verzug kann vom Vertrag zurückgetreten und die Rückzahlung des aktualisierten Preises verlangt werden, oder – wenn die Erfüllung unmöglich geworden ist – der Verkehrswert der Wohnung.

In den letzten Jahren hat sich Alanya zu einem der dynamischsten Immobilienzentren der Türkei entwickelt, das sowohl bei inländischen als auch bei ausländischen Investoren auf großes Interesse stößt. Dieses schnelle Wachstum und die hohe Nachfrage haben jedoch auch erhebliche rechtliche Streitigkeiten im Bausektor mit sich gebracht.

Insbesondere gehört es zu den in der Region Alanya am häufigsten auftretenden Benachteiligungen, dass für Käufer, die eine Wohnung vom Projekt auf Grundlage eines „Bauvertrags gegen Grundstücksanteil (APKİS)“ erworben haben, die Grundbucheintragung nicht innerhalb der zugesagten Frist auf ihren Namen erfolgt und der Bau nicht fertiggestellt bzw. die Nutzungsgenehmigung (Yapı Kullanım İzin Belgesi, İskan) nicht eingeholt wird. Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen also Käufern, die gezahlt haben, aber weder Tapu noch İskan erhalten, nach den gesetzlichen Bestimmungen und der Rechtsprechung des Kassationshofs (Yargıtay) zur Verfügung?

Warum erhalten Käufer in Alanya beim Kauf vom Projekt keine Tapu?

Die Wurzel des Problems liegt in der Frage, von wem und was der Käufer eigentlich erwirbt. Wer eine Wohnung vom Projekt kauft, erwirbt meist nicht unmittelbar das Eigentum an der Immobilie, sondern übernimmt ein Recht, das der Bauunternehmer erst künftig erwerben wird. Diese Unterscheidung bestimmt unmittelbar die Art der zu erhebenden Klage und deren Erfolgsaussichten.

Parteien und Leistungen im Bauvertrag gegen Grundstücksanteil

Beim Bauvertrag gegen Grundstücksanteil verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, auf seinem Grundstück bauen zu lassen, während der Bauunternehmer (Müteahhit) sich verpflichtet, den Bau fertigzustellen, bestimmte selbständige Einheiten dem Grundstückseigentümer zu überlassen und im Gegenzug die auf ihn entfallenden Einheiten zu erwerben. Ausführliche Informationen zur Rechtsnatur des Vertrags und zu den gegenseitigen Pflichten der Parteien finden Sie in unserem Beitrag darüber, welche Art von Verträgen Bauverträge gegen Wohnungsanteil sind.

Warum gilt der Wohnungskauf vom Bauunternehmer als „Forderungsabtretung“?

Der Bauunternehmer kann die ihm zu übertragenden selbständigen Einheiten bereits während der Bauphase an Dritte verkaufen. Da das Eigentum jedoch noch nicht beim Bauunternehmer liegt, handelt es sich bei diesem Geschäft nicht um eine unmittelbare Eigentumsübertragung, sondern um die „Übertragung eines künftig zu erwerbenden persönlichen Rechts (einer Forderung) an einen Dritten“. Wenn Käufer in der Praxis sagen „Ich dachte, ich hätte eine Tapu“, haben sie tatsächlich nicht die Tapu, sondern dieses persönliche Recht in der Hand.

Diese Rechtslage unterliegt den Vorschriften über die Forderungsabtretung nach Art. 183 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) Nr. 6098:

„Der Gläubiger kann seine Forderung ohne Zustimmung des Schuldners an einen Dritten abtreten, soweit nicht Gesetz, Vereinbarung oder die Natur des Rechtsverhältnisses entgegenstehen …“ (Art. 183 TBK)

Wirksamkeitsvoraussetzung der Abtretung: Schriftform

Die Wirksamkeit der Abtretung setzt nach Art. 184 TBK die Schriftform voraus. In den Entscheidungen des Kassationshofs (z. B. Yargıtay 6. HD. E.2024/3609, K.2025/3935) werden diese Klagen als „Eintragungsklage aufgrund Abtretung“ (temliken tescil davası) bezeichnet. Der schriftlich abgefasste Kauf- oder Abtretungsvertrag mit dem Bauunternehmer ist daher das erste und grundlegendste Dokument, auf das sich der Käufer stützen kann.

Voraussetzungen der Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung

Der Weg, den Käufer am häufigsten beschreiten, ist die Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung. Der Erfolg dieser Klage hängt jedoch nicht allein davon ab, dass der Käufer gezahlt hat. Zum allgemeinen Rahmen der Klage können Sie auch unseren Beitrag darüber lesen, in welchen Fällen eine Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung erhoben werden kann.

Grundvoraussetzung des Eintragungsantrags

Damit der Käufer die Grundbuchberichtigung und Eintragung beantragen kann, genügt es nicht, dass er an den Bauunternehmer gezahlt hat. Auch der Bauunternehmer muss nach seinem Vertrag mit dem Grundstückseigentümer einen Anspruch auf die betreffende selbständige Einheit erworben haben (Yargıtay 6. HD. E.2022/1439, K.2023/1850). Mit anderen Worten: Das Recht des Käufers kann nicht stärker sein als das Recht des Bauunternehmers.

Die Gerichte prüfen folgende Punkte:

Unter dem letzten Punkt werden auch die Forderungen berücksichtigt, die der Grundstückseigentümer wegen des Verzugs des Bauunternehmers geltend machen kann; Einzelheiten dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Mietentschädigung bei verspäteter Übergabe.

Einreden des Grundstückseigentümers

Da der Käufer das persönliche Recht des Bauunternehmers übernommen hat, kann der Grundstückseigentümer nach Art. 188 TBK alle Einwendungen, die er gegenüber dem Bauunternehmer erheben könnte, auch dem Käufer entgegenhalten. Dazu gehören die Einrede des nicht erfüllten Vertrags, die Nichtfertigstellung des Baus und Verstöße gegen das Bauplanungsrecht. In der Praxis ist der wichtigste Faktor, der die Klage des Käufers schwächt, meist nicht sein eigenes Verschulden, sondern die Versäumnisse des Bauunternehmers gegenüber dem Grundstückseigentümer.

Werden Verstöße gegen das Bauplanungsrecht geltend gemacht, ist gesondert zu prüfen, inwieweit eine Baueintragungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) diese Verstöße beseitigt; dieses Thema haben wir in unserem Beitrag behandelt, ob eine Baueintragungsbescheinigung ein baurechtswidriges Gebäude legalisiert.

Erfüllung Zug um Zug und Hinterlegung der Kosten fehlender Arbeiten

Ist der Bau nahezu fertig (physischer Baufortschritt von 90 % oder mehr) und sind die Mängel behebbar, wird der Eintragungsantrag nicht sofort abgewiesen. Nach dem Grundsatz von Art. 97 TBK (Reihenfolge der Erfüllung) kann das Gericht die Kosten fehlender bzw. mangelhafter Arbeiten, die İskan-Kosten und die Forderungen des Grundstückseigentümers feststellen und die Eintragung unter der Bedingung anordnen, dass der Käufer diesen Betrag bei der Gerichtskasse hinterlegt (Yargıtay 6. HD. E.2022/5057, K.2024/1530).

Wie der zu hinterlegende Betrag ermittelt wird, hängt eng mit der gefestigten Praxis zur Berechnung der Kosten fehlender und mangelhafter Arbeiten zusammen; diese Berechnungsmethode haben wir in unserem Beitrag zur Klage auf eine unbestimmte Forderung wegen der Kosten fehlender und mangelhafter Arbeiten ausführlich untersucht.

4 rechtliche Wege, wenn der Bau nicht fertiggestellt und keine İskan erteilt wurde

Hat ein Käufer, der in Alanya eine Wohnung vom Projekt gekauft hat, alle Zahlungen vollständig geleistet, und wird der Bau dennoch eingestellt, nicht innerhalb der zugesagten Frist fertiggestellt oder keine İskan erteilt, stehen ihm im Wesentlichen die folgenden Klagen und rechtlichen Lösungswege offen. Diese Wege ergänzen sich nicht, sondern schließen sich häufig gegenseitig aus; daher ist es von großer Bedeutung, je nach den Umständen des Einzelfalls von Anfang an den richtigen Weg zu wählen.

1. Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung (Art. 183 TBK / Art. 716 TMK)

Sie wird erhoben, wenn der Bauunternehmer (Müteahhit) seine Leistung gegenüber dem Grundstückseigentümer weitgehend (nach der Rechtsprechung in der Regel zu 90 % oder mehr) erbracht hat. Das Gericht kann die Kosten fehlender Arbeiten oder der İskan berechnen und dem Käufer die Möglichkeit einräumen, diesen Betrag zu hinterlegen; nach der Hinterlegung wird das Eigentum auf den Namen des Käufers eingetragen (Art. 716 des türkischen Zivilgesetzbuchs – TMK). Für Käufer, die ihre Wohnung tatsächlich erwerben wollen, ist dies der Weg, der am unmittelbarsten zum Ergebnis führt.

2. Fertigstellung fehlender Arbeiten und Ersatzvornahme im Namen und auf Rechnung des Unternehmers (Art. 473 TBK)

Dieser Weg kommt in Betracht, wenn der Bau physisch fortgesetzt wird, aber Verzögerungen und Mängel bzw. fehlende Arbeiten bestehen. Beim Gericht wird beantragt, die Kosten der fehlenden und mangelhaften Arbeiten festzustellen, den Käufer zu ermächtigen, diese Mängel im Namen und auf Rechnung des Bauunternehmers zu beheben, und die Kosten beim Bauunternehmer einzutreiben. So muss der Käufer das Schicksal des Baus nicht vollständig dem Belieben des Bauunternehmers überlassen.

3. Rücktritt vom Vertrag und Rückzahlung des Kaufpreises (Art. 123, 124, 125 TBK)

Gerät der Bauunternehmer in Verzug und wird die Fertigstellung des Baus unmöglich, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. In diesem Fall wird der gezahlte Kaufpreis zur Erhaltung der Kaufkraft Ihres Geldes nach dem Grundsatz der ausgleichenden Gerechtigkeit aktualisiert (unter Berücksichtigung von Inflation, Wechselkursen, Gold- und Immobilienpreissteigerungen) zurückgezahlt.

Zu welchem Zeitpunkt der Verzug eintritt und wie weit die Wahlrechte reichen, ist gesondert zu prüfen; hier können unsere Beiträge zu den Rechten bei Verzug des Bauunternehmers und zu der Frage, ob der Vertrag einseitig gekündigt werden kann, als Orientierung dienen.

4. Ersatz des Verkehrswerts / Schadensersatz wegen Unmöglichkeit der Erfüllung (Art. 125 TBK)

Dieser Weg kommt zur Anwendung, wenn die Erfüllung in Natur oder die Grundbucheintragung etwa aufgrund einer berechtigten Kündigung durch den Grundstückseigentümer vollständig unmöglich geworden ist. Der Käufer kann, ohne auf den ursprünglich gezahlten Preis beschränkt zu sein, die Zahlung des aktuellen Marktverkehrswerts der Wohnung zum Zeitpunkt der Klageerhebung als Schadensersatz in Geld verlangen. Diese Option ist insbesondere dann geeignet, den tatsächlichen Schaden des Käufers auszugleichen, wenn der Immobilienwert seit dem Zahlungszeitpunkt erheblich gestiegen ist.

Rechte aus dem Verbraucherschutzrecht und verfahrensrechtliche Sicherungen

Hat der Käufer die Wohnung zu nicht gewerblichen oder beruflichen Zwecken erworben, gilt der Streit nach Art. 3 des Verbraucherschutzgesetzes (TKHK) Nr. 6502 als „Verbrauchergeschäft“. Diese Einordnung gewährt dem Käufer über die allgemeinen Vorschriften hinaus zusätzlichen Schutz.

Wohnungsverkauf mit Vorauszahlung (Art. 40, 41 TKHK)

Ohne Baugenehmigung darf keine Wohnung mit Vorauszahlung verkauft werden. Das Verkaufsversprechen muss zwingend notariell beurkundet werden. Der Verkäufer kann sich nicht zulasten des Verbrauchers auf einen Formmangel berufen; dass der Vertrag nicht ordnungsgemäß abgeschlossen wurde, wirkt sich also grundsätzlich nicht zulasten des Verbrauchers, sondern zulasten des Verkäufers aus.

Höchstfrist für die Übergabe (Art. 44 TKHK)

Die Wohnung muss spätestens innerhalb von 48 Monaten ab Vertragsschluss übergeben werden. Diese Frist ist eine zugunsten des Verbrauchers vorgesehene Höchstgrenze und bildet bei verspäteter Übergabe eine konkrete Grundlage, die die Position des Käufers stärkt.

Zuständiges Gericht (Art. 73 TKHK)

Für Klagen aus Verbrauchergeschäften sind die Verbrauchergerichte (Tüketici Mahkemeleri) zuständig. Die richtige Bestimmung des zuständigen Gerichts ist einer der ersten kritischen Schritte, damit die Klage nicht aus prozessualen Gründen abgewiesen wird.

Einstweilige Verfügung (Art. 389, 390 HMK)

Um zu verhindern, dass die Immobilie an Dritte übertragen oder mit einem dinglichen Recht belastet wird, sollte bei Klageerhebung unbedingt beantragt werden, eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) im Grundbuch einzutragen. Wird dieser Antrag versäumt, besteht die Gefahr, dass das Ergebnis selbst bei gewonnener Klage faktisch nicht erreicht werden kann, weil die Immobilie den Eigentümer gewechselt hat. Die einschlägigen Verfahrensvorschriften sind in der Zivilprozessordnung (HMK) Nr. 6100 geregelt.

Vorgreifliche Frage (Art. 165 HMK)

Sind zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer Kündigungs- oder Forderungsklagen anhängig, werden diese als vorgreifliche Frage behandelt, da sie den Eintragungsanspruch unmittelbar beeinflussen. Der Käufer sollte daher neben seiner eigenen Klage auch die Streitigkeiten zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer genau verfolgen.

Verjährung und zu sammelnde Beweismittel

Wann beginnt die Verjährung?

Vertragliche Forderungen unterliegen nach Art. 146 TBK einer Verjährungsfrist von 10 Jahren. Nach der Rechtsprechung des Kassationshofs beginnt die Verjährung nicht zu laufen, solange die Wohnungen nicht fertiggestellt sind und die Schuld nicht erfüllbar geworden ist. Dieser Grundsatz bietet Käufern in Projekten, deren Bau jahrelang unvollendet bleibt, eine wichtige Sicherheit.

In die Prozessakte einzureichende Beweismittel

Die wichtigsten im Verfahren vorzulegenden Beweismittel sind:

Werden diese Unterlagen vor Klageerhebung vollständig zusammengestellt, erleichtert dies sowohl die Wahl des richtigen rechtlichen Wegs als auch, dass sich das Verfahren nicht unnötig in die Länge zieht.

Häufig gestellte Fragen: Wohnung vom Projekt gekauft und keine Tapu erhalten

Reicht es für die Tapu aus, dass ich an den Bauunternehmer gezahlt habe?

Nein. Um die Eintragung beantragen zu können, muss auch der Bauunternehmer nach seinem Vertrag mit dem Grundstückseigentümer einen Anspruch auf die betreffende selbständige Einheit erworben haben (Yargıtay 6. HD. E.2022/1439, K.2023/1850). Das Recht des Käufers ist auf den Umfang des übernommenen persönlichen Rechts beschränkt.

Mein Vertrag mit dem Bauunternehmer ist privatschriftlich – ist er wirksam?

Die Wirksamkeit der Forderungsabtretung setzt nach Art. 184 TBK die Schriftform voraus. Der schriftliche Abtretungsvertrag mit dem Bauunternehmer ist daher die grundlegende Stütze des Antrags auf Eintragung aufgrund Abtretung. Handelt es sich um einen Wohnungsverkauf mit Vorauszahlung, ist zusätzlich nach Art. 41 TKHK ein notariell beurkundetes Verkaufsversprechen erforderlich.

Wird mein Eintragungsantrag automatisch abgewiesen, wenn der Bau nicht fertig ist?

Nein. Liegt der physische Baufortschritt bei 90 % oder mehr und sind die Mängel behebbar, kann das Gericht die Kosten fehlender bzw. mangelhafter Arbeiten und die İskan-Kosten feststellen und die Eintragung unter der Bedingung anordnen, dass dieser Betrag bei der Gerichtskasse hinterlegt wird (Art. 97 TBK; Yargıtay 6. HD. E.2022/5057, K.2024/1530).

Welche Einwendungen kann der Grundstückseigentümer gegen mich erheben?

Nach Art. 188 TBK kann der Grundstückseigentümer alle Einwendungen, die er gegenüber dem Bauunternehmer erheben könnte, auch dem Käufer entgegenhalten. Dazu gehören die Einrede des nicht erfüllten Vertrags, die Nichtfertigstellung des Baus und Verstöße gegen das Bauplanungsrecht.

Bei welchem Gericht muss ich klagen?

Wurde die Wohnung zu nicht gewerblichen oder beruflichen Zwecken erworben, gilt der Streit nach Art. 3 TKHK als Verbrauchergeschäft, und nach Art. 73 TKHK sind die Verbrauchergerichte zuständig. Je nach Art des Einzelfalls muss das zuständige Gericht von Anfang an richtig bestimmt werden.

Muss ich bei Klageerhebung eine Verfügung im Grundbuch eintragen lassen?

Nach Art. 389 und 390 HMK sollte bei Klageerhebung beantragt werden, eine einstweilige Verfügung im Grundbuch einzutragen, um zu verhindern, dass die Immobilie an Dritte übertragen oder mit einem dinglichen Recht belastet wird. Dies ist eine der wichtigsten verfahrensrechtlichen Sicherungen im gesamten Prozess.

Kann meine Forderung verjähren?

Vertragliche Forderungen unterliegen nach Art. 146 TBK einer Verjährungsfrist von 10 Jahren. Nach der Rechtsprechung des Kassationshofs beginnt diese Frist jedoch nicht zu laufen, solange die Wohnungen nicht fertiggestellt sind und die Schuld nicht erfüllbar geworden ist.

Die Wahl des richtigen Wegs beim Wohnungskauf vom Projekt

Welcher Weg bei einer vom Projekt gekauften Wohnung ohne Tapu zu wählen ist, hängt vom physischen Baufortschritt, davon, inwieweit der Bauunternehmer seine Leistung gegenüber dem Grundstückseigentümer erbracht hat, und von den vorhandenen Unterlagen ab. Eine falsch gewählte Klageart kann nicht nur zu Zeitverlust, sondern auch zu später schwer zu korrigierenden Rechtsverlusten führen.

Für ausländische Käufer, die in Alanya eine Wohnung vom Projekt erwerben, kann das Verfahren aufgrund der Tapu-Formalitäten und der Vorschriften über den Immobilienerwerb durch Ausländer zusätzliche Aspekte aufweisen.

Wenn Sie für eine vom Projekt gekaufte Wohnung keine Tapu oder İskan erhalten, sollten die Unterlagen in Ihrer Akte und der aktuelle Stand des Baus möglichst bald geprüft werden.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.