Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteil ist ein Vertrag, in dem sich der Bauunternehmer (Müteahhit) verpflichtet, ein Bauwerk zu errichten, und der Grundstückseigentümer im Gegenzug eine Vergütung (in der Regel durch Übertragung von Grundstücksanteilen) zu leisten. Ihrer Rechtsnatur nach weisen diese Verträge folgende Merkmale auf:
- Es handelt sich um einen gemischten Vertrag: Er ist ein „doppeltypischer“ gemischter Vertrag, der sich aus einem Werkvertrag und einem Vorvertrag über den Verkauf einer Immobilie zusammensetzt.
- Er begründet Pflichten für beide Seiten: Er umfasst sowohl die Pflicht des Bauunternehmers zur Errichtung des Baus als auch die Pflicht des Grundstückseigentümers zur Übertragung im Grundbuch (Tapu); er ist also ein entgeltlicher (gegenseitiger) Vertrag.
- Er unterliegt einem besonderen Auflösungsverfahren: Da er die Übertragung einer Immobilie beinhaltet, kann er nicht allein durch einseitige Willenserklärung aufgelöst werden. Für die Auflösung ist entweder ein übereinstimmender Wille der Parteien oder eine gerichtliche Entscheidung erforderlich.
Fallanalyse: Einleitung, Verlauf und Ergebnis
1. Einleitung: Gegenstand und Gründe der Klage
Die Klage wurde auf Auflösung des Bauvertrags gegen Grundstücksanteil sowie auf Löschung der auf Grundlage dieses Vertrags vorgenommenen Grundbucheintragungen und auf Eintragung (tapu iptali ve tescil) erhoben.
- Auflösungsgründe: Der klagende Grundstückseigentümer machte geltend, der Bauunternehmer habe die Arbeiten nicht fristgerecht begonnen und seine Leistungen nicht erbracht, und verlangte die Beendigung des Vertrags.
- Verteidigung: Der beklagte Bauunternehmer trug dagegen vor, dass der Baubeginn aus Gründen gescheitert sei, die beim Kläger lagen, und beantragte die Abweisung des Auflösungsbegehrens.
2. Verlauf: Rechtliches Verfahren und Entwicklungen
Im Verlauf des Verfahrens kam es vor dem erstinstanzlichen Gericht und vor dem Kassationshof (Yargıtay) zu folgenden Entwicklungen:
- Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts: Das Gericht wies den Antrag auf Vertragsauflösung zunächst mit der Begründung ab, dass den Bauunternehmer an der Verzögerung kein Verschulden treffe.
- Neue Entwicklung (übereinstimmender Wille): Während der Prüfung durch den Kassationshof wurde festgestellt, dass auch der beklagte Bauunternehmer bei einem anderen Gericht (5. Zivilgericht erster Instanz Büyükçekmece) Klage auf Auflösung desselben Vertrags und auf Schadensersatz erhoben hatte.
- Rechtliche Würdigung: Unter normalen Umständen ist für den Rücktritt von solchen Verträgen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich; verlangen jedoch beide Parteien in verschiedenen Verfahren die Auflösung, gilt der Wille der Parteien im Hinblick auf die „Auflösung“ als übereinstimmend.
3. Ergebnis: Entscheidung des Kassationshofs und ihre Folgen
Der Kassationshof stellte fest, dass die Parteien nicht mehr beabsichtigten, den Vertrag fortzusetzen, und dass ihr Auflösungswille übereinstimmte, und gelangte zu folgenden Ergebnissen:
- Aufhebung der Entscheidung: Die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts, mit der die Auflösung abgelehnt worden war, wurde als fehlerhaft angesehen und zugunsten des Klägers aufgehoben.
- Finanzielle Folgen: Es wurde angeordnet, dass der Beklagte dem Kläger eine Anwaltsgebühr für die mündliche Verhandlung in Höhe von 1.630,00 TRY zahlt und die im Voraus entrichtete Revisionsgebühr dem Kläger erstattet wird.
- Antrag auf Berichtigung der Entscheidung: Die Entscheidung erging einstimmig mit dem Hinweis, dass die Parteien innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung dieser Entscheidung einen Antrag auf Berichtigung der Entscheidung (karar düzeltme) stellen können.
Quelle: Hüseyin Kovan, „100 soruda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri“ (Bauverträge gegen Wohnungsanteil in 100 Fragen)
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