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Macht eine Baueintragungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi) ein baurechtswidriges Gebäude legal?

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Einleitung und allgemeiner Rahmen

Macht die Erteilung einer Baueintragungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi) ein baurechtswidriges Gebäude legal? Dieser Beitrag behandelt die rechtlichen Auswirkungen des „Baufriedens“ (İmar Barışı), der nach dem durch das Gesetz Nr. 7143 in das türkische Baurecht eingefügten vorläufigen Art. 16 in Kraft trat, und der in diesem Rahmen ausgestellten „Baueintragungsbescheinigung“ auf eine der verbreitetsten Vertragsarten des Privatrechts: den „Bauvertrag gegen Grundstücksanteile“ (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, APKİS). In der Öffentlichkeit gilt der Baufrieden als verwaltungsrechtliche Regelung, mit der illegal und ohne Genehmigung errichtete Gebäude vorübergehend unter rechtlichen Schutz gestellt werden sollen. Die Auswirkungen dieses Verwaltungsdokuments auf das Schuldverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Bauunternehmer (Müteahhit) – insbesondere auf die Pflicht des Unternehmers, das Gebäude projekt- und baurechtskonform und mit „İskân“ (Nutzungserlaubnis für das Gebäude) zu übergeben – haben in Rechtsprechung und Lehre jedoch zu langen Diskussionen geführt.

Im Mittelpunkt dieses Beitrags steht die Frage, ob die Erteilung einer „Baueintragungsbescheinigung“ durch den Unternehmer oder den Grundstückseigentümer für ein bau- und projektrechtswidrig errichtetes Gebäude den Unternehmer von seiner Pflicht zur baurechtskonformen Übergabe befreit. Zudem wird die gerichtliche Dimension des Themas anhand der richtungsweisenden Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay) vom 23.05.2019, E. 2018/5361, K. 2019/2479, unter Einbeziehung der rechtlichen Würdigungen in erster Instanz, vor dem Regionalgericht (Berufung/İstinaf) und vor dem Kassationshof ausführlich analysiert.

Das Gleichgewicht zwischen Eigentumsrecht und Baurecht

Um die Stellung des Themas an der Schnittstelle zwischen Privatrecht und öffentlichem Recht besser zu verstehen, müssen zunächst die Grenzen des Eigentumsrechts und des Baurechts klar abgesteckt werden.

Die Rechtsnatur des Eigentumsrechts

Das Eigentumsrecht ist ein verfassungsrechtlich und international garantiertes, vollständiges, absolutes und ausschließliches dingliches Recht, das dem Berechtigten die umfassendsten Befugnisse zur unmittelbaren Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung über eine Sache verleiht. In der Lehre definiert Prof. Dr. Fikret Eren das Eigentumsrecht als „ein vollständiges, absolutes und ausschließliches dingliches Recht, das seinem Inhaber sämtliche Befugnisse zur unmittelbaren Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung über die Sache verleiht und gegenüber jedermann geltend gemacht werden kann“.

Auch Art. 683 des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) bestimmt in diesem Sinne, dass der Eigentümer einer Sache innerhalb der Schranken der Rechtsordnung nach Belieben über sie verfügen, sie nutzen und aus ihr Nutzen ziehen kann. Ebenso legt Art. 35 der Verfassung der Republik Türkei fest, dass das Eigentumsrecht nur im öffentlichen Interesse und nur durch Gesetz eingeschränkt werden darf; damit ist das Eigentum verfassungsrechtlich garantiert. Auf internationaler Ebene bestimmt Art. 1 des Zusatzprotokolls Nr. 1 zur Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK), die über Art. 90 der Verfassung Teil des innerstaatlichen Rechts geworden ist, dass jede Person das Recht auf Achtung ihres Eigentums hat, und zieht damit ungerechtfertigten Eingriffen in das Eigentum Grenzen.

Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Dimensionen des Baurechts

Diese Absolutheit und Unbeschränktheit des Eigentumsrechts wird im modernen Staat durch die Vorschriften des Baurechts zugunsten des öffentlichen Interesses eingeschränkt. Die klassische Unterscheidung zwischen öffentlichem Recht und Privatrecht hat heute an Bedeutung verloren, und es sind Rechtsgebiete mit Mischcharakter entstanden. Das Baurecht ist eines der wichtigsten dieser Mischgebiete. Das Baurecht, das Urbanisierung, Bebauung und Planung regelt, zielt darauf ab, ein sensibles Gleichgewicht zwischen dem öffentlichen Interesse und den individuellen Eigentumsrechten herzustellen. Nach Auffassungen in der Lehre schafft das Baurecht ein Gleichgewicht, das auf gegenseitigen Interessen und Beschränkungen zwischen dem öffentlichen Interesse und den Interessen des Einzelnen beruht. Während die öffentlich-rechtliche Seite des Baurechts die Beziehungen zwischen Verwaltung und Bürger regelt, bestimmt die privatrechtliche Seite die nachbarrechtlichen Beziehungen und die Grenzen des Eigentums zwischen Privatpersonen. Angesichts gesellschaftlicher Realitäten wie rascher Urbanisierung und starker Binnenmigration ist es unvermeidlich, dass der Staat durch Aufstellung von Bebauungsplänen sowie Festlegung und Überwachung der Bebauungsbedingungen in das Eigentumsrecht eingreift.

Die rechtliche Struktur des Bauvertrags gegen Grundstücksanteile (APKİS)

Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile ist in der Praxis ein zweiseitiges Schuldverhältnis, bei dem sich der Grundstückseigentümer verpflichtet, bestimmte Anteile seines Grundstücks auf den Unternehmer zu übertragen, während der Unternehmer sich verpflichtet, auf diesem Grundstück ein vertrags- und baurechtskonformes Gebäude zu errichten und die vereinbarten selbständigen Einheiten (Wohnungen, Läden usw.) schlüsselfertig an den Grundstückseigentümer zu übergeben.

Charakter als gemischter Vertrag

Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile ist kein im türkischen Obligationengesetz (TBK) unmittelbar und speziell geregelter typischer Vertrag. Daher existiert keine gesetzliche Definition. Betrachtet man die darin enthaltenen Leistungspflichten, zeigt sich, dass es sich um einen Vertrag „gemischter Natur“ (Doppeltypus) handelt. Hinsichtlich der Verpflichtung des Unternehmers, ein Werk herzustellen (ein Gebäude zu errichten), unterliegt der Vertrag den Vorschriften über den „Werkvertrag“; hinsichtlich der Verpflichtung des Grundstückseigentümers, im Gegenzug Grundstücksanteile zu übertragen, den Vorschriften über den „Grundstückskaufvertrag“. Der Vertrag wird rechtlich als Vertrag mit einmaliger Leistung, als gegenseitiger (synallagmatischer) und gemischter Vertrag eingeordnet.

Formerfordernis und Wirksamkeitsvoraussetzungen

Da der Vertrag die Übertragung des Eigentums (Übertragung im Grundbuch/Tapu) oder ein entsprechendes Versprechen enthält, unterliegt er nach Art. 706 TMK, Art. 237 TBK, Art. 26 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) sowie Art. 60 und 89 des Notargesetzes der amtlichen Form. Dementsprechend ist die notarielle Beurkundung Wirksamkeitsvoraussetzung des APKİS. Verträge, die ohne Einhaltung der amtlichen Form geschlossen werden, gelten rechtlich als unwirksam (absolut nichtig).

Gegenseitige Leistungen und Grundsätze der Erfüllung

Die Leistungen der Parteien sind im Vertrag gegenseitig voneinander abhängig. Die Hauptleistung des Grundstückseigentümers besteht darin, dem Unternehmer ein bebaubares Grundstück zu übergeben, auf dem keine rechtlichen oder tatsächlichen Hindernisse bestehen. Die Hauptleistung des Unternehmers besteht darin, das Gebäude entsprechend dem genehmigten Projekt, den baurechtlichen Vorschriften und der zwischen den Parteien vereinbarten technischen Spezifikation zu errichten und die rechtliche Übergabe vorzunehmen. Die rechtliche Übergabe gilt als erfolgt, wenn der Bau gesetzeskonform fertiggestellt und von der Verwaltung die İskân-Genehmigung (Nutzungserlaubnis für das Gebäude) erteilt worden ist.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass bereits mit Vertragsschluss, zu Beginn der Arbeiten oder in bestimmten Bauphasen Anteile im Grundbuch auf den Unternehmer übertragen werden, um ihm die Finanzierung zu ermöglichen. Nach der gefestigten Rechtsprechung der Großen Zivilkammer des Kassationshofs (z. B. Entscheidung vom 04.11.2015, E. 2014/6-324, K. 2015/2787) stellen in diesem Stadium vorgenommene Grundbuchübertragungen keine endgültige Eigentumsübertragung dar, sondern haben den Charakter eines „Vorschusses“, der dem Unternehmer zur Fertigstellung der Arbeiten gewährt wird. Der Unternehmer erwirbt am Grundstück ein „persönliches Recht“ in dem Umfang, in dem er seine Gegenleistung (den Bau) erbracht hat, und kann nur in diesem Umfang an Dritte abtreten. Dieses persönliche Recht des Unternehmers wandelt sich erst dann in ein „dingliches Recht“ (echtes Eigentum) um, wenn er sämtliche Leistungen vollständig und gesetzeskonform erbracht hat (wenn das İskân erteilt wurde). Bis dahin hat der Grundstückseigentümer das Recht, die als Vorschuss übertragenen Anteile zurückzufordern (Klage auf Löschung und Neueintragung im Grundbuch), wenn der Unternehmer seine Leistung nicht erbringt.

Die Baueintragungsbescheinigung und die Rechtsnatur baurechtswidriger Gebäude

Die im Rahmen des durch das Gesetz Nr. 7143 in das Baugesetz Nr. 3194 (İmar Kanunu) eingefügten vorläufigen Art. 16 geregelte Baueintragungsbescheinigung ist ein verwaltungsrechtlicher Status, der eingeführt wurde, um in der Türkei ohne Genehmigung oder abweichend von der Baugenehmigung und ihren Anlagen errichtete illegale Gebäude zu registrieren.

Zweck der Regelung und Antragsverfahren

Nach der Begründung des vorläufigen Art. 16 besteht der Hauptzweck der Regelung darin, im Rahmen der Katastrophenvorsorge baurechtswidrige Gebäude zu erfassen und die städtebauliche Erneuerung schneller und effektiver durchzuführen. Zudem sollte durch die Registrierung von vor dem 31.12.2017 errichteten Gebäuden ermöglicht werden, diese an Wasser, Strom und Erdgas anzuschließen, von Verwaltungsbußgeldern und Abrissverfügungen abzusehen und die Arbeitsbelastung von Gemeinden und Gerichten zu verringern. In diesem auf den Angaben der Antragsteller beruhenden System wird gegen Zahlung einer bestimmten Registrierungsgebühr eine Baueintragungsbescheinigung ausgestellt.

Der durch die Baueintragungsbescheinigung gewährte Verwaltungsstatus

Die Erteilung einer Baueintragungsbescheinigung macht ein baurechtswidriges Gebäude nicht von selbst und vollständig legal (baurechtskonform). Wie in Lehre und Rechtsprechung ausdrücklich festgestellt, gewährt die Baueintragungsbescheinigung einem eigentlich abzureißenden baurechtswidrigen Gebäude lediglich einen vorübergehenden verwaltungsrechtlichen Schutz, indem die Verwaltung die Abrissmaßnahmen einstellt und die Nutzung des Gebäudes in seinem bestehenden Zustand gestattet. Mit dieser Bescheinigung verzichtet die Verwaltung darauf, ihre Befugnis zum Abriss des illegalen Gebäudes auszuüben, bringt das Gebäude jedoch nicht in Einklang mit den Bebauungsplänen.

Erneuerung des Gebäudes und Grenze der städtebaulichen Umgestaltung

Nach Abs. 10 des vorläufigen Art. 16 ist die Baueintragungsbescheinigung kein unbefristet gültiges Eigentums- oder Baudokument. Die Bescheinigung gilt bis zur Neuerrichtung des Gebäudes oder bis zur Durchführung einer städtebaulichen Umgestaltung (Kentsel Dönüşüm). Wird das Gebäude aus irgendeinem Grund erneuert oder abgerissen und neu errichtet, finden die dann geltenden baurechtlichen Vorschriften Anwendung. Dies zeigt deutlich, dass die Baueintragungsbescheinigung einem baurechtswidrigen Gebäude lediglich einen vorübergehenden Nutzungsstatus verschafft und keinesfalls als „Baurechtsamnestie“ (imar affı) qualifiziert werden kann.

Auswirkungen des Baufriedens auf die Erfüllung der Leistungen aus dem Bauvertrag gegen Wohnungsanteile

Die Auswirkung der Baueintragungsbescheinigung, die im Verwaltungsbereich ein – wenn auch vorübergehendes – Nutzungsrecht gewährt, auf den privatrechtlichen Bauvertrag gegen Wohnungsanteile ist äußerst begrenzt.

Verbot, zur Beantragung einer Baueintragungsbescheinigung zu zwingen

Der Antrag auf eine Baueintragungsbescheinigung ist ein den Grundstückseigentümern im Rahmen des vorläufigen Art. 16 des Baugesetzes eingeräumtes freiwilliges Recht. Das Gesetz enthält keine zwingende Vorschrift, die die Eigentümer zu diesem Antrag verpflichtet. Folglich kann niemand gegen seinen Willen gezwungen werden, eine Baueintragungsbescheinigung zu beantragen. Auch im Rahmen eines APKİS hat der Unternehmer nicht das Recht, den Grundstückseigentümer zu zwingen, für das von ihm baurechtswidrig errichtete Gebäude eine Baueintragungsbescheinigung zu beantragen. Der Grundstückseigentümer kann nicht gezwungen werden, das baurechtswidrige Verhalten des Unternehmers mit dieser Bescheinigung zu legitimieren.

Fortbestehen der İskân-Pflicht (Nutzungserlaubnis)

Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, ist der Unternehmer verpflichtet, das Gebäude baurechtskonform zu errichten und die İskân-Bescheinigung einzuholen. Selbst wenn der Grundstückseigentümer selbst eine Baueintragungsbescheinigung für das baurechtswidrige Gebäude eingeholt hat, macht diese das Gebäude nicht İskân-fähig. Da die Baueintragungsbescheinigung die Verstöße gegen das Baurecht nicht beseitigt, hebt sie die Pflicht des Unternehmers zur Einholung des İskân nicht auf und bedeutet nicht, dass die Leistung erbracht wurde. Ein Gebäude ohne İskân oder ohne İskân-Fähigkeit hat rechtlich und wirtschaftlich keinen vollen Wert. Ist daher im Vertrag die Einholung des İskân vereinbart, kann die Leistung des Unternehmers ohne Erfüllung dieser Bedingung nicht als erbracht angesehen werden.

Das Verlangen nach Aufschub der Erfüllung als „Rechtsmissbrauch“

Da die Baueintragungsbescheinigung bis zur Neuerrichtung des Gebäudes oder bis zur städtebaulichen Umgestaltung gilt, ist eine Verteidigung des Unternehmers nach dem Motto „Es gibt ja eine Baueintragungsbescheinigung, das Gebäude wird nicht abgerissen, ich verschiebe die Erfüllung bis zur Neuerrichtung“ rechtlich nicht schutzwürdig. Eine solche Behauptung liefe auf eine unbefristete Aussetzung der Erfüllung hinaus, was den Erfüllungsregeln und dem Grundsatz von Treu und Glauben des Obligationenrechts völlig widerspricht. Entsprechende Begehren des Unternehmers werden unter dem in Art. 2 TMK geregelten Verbot des Rechtsmissbrauchs gewürdigt und von den Gerichten nicht anerkannt. Der in das Baugesetz eingefügte vorläufige Art. 16 hat keinerlei aufschiebende oder aufhebende Wirkung auf die Erfüllung der nach dem APKİS vereinbarten Leistungen.

Ausführliche Analyse der richtungsweisenden Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs

Die Umsetzung dieser Rechtsgrundsätze in die Praxis zeigt sich sehr deutlich in dem Sachverhalt, der der Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs vom 23.05.2019 zugrunde lag.

Gegenstand des Verfahrens und Sachverhalt

Das Verfahren betrifft den rückwirkenden Rücktritt (Auflösung) vom Vertrag nach einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteile – einer Unterart des Werkvertrags – sowie einen Antrag auf Löschung und Neueintragung im Grundbuch.

Verfahrensablauf und gerichtliche Entscheidungen

Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts

Das erstinstanzliche Gericht stellte im Ergebnis des Verfahrens fest, dass das Gebäude sowohl gegen das Projekt als auch gegen die baurechtlichen Vorschriften verstößt, als Schwarzbau einzustufen ist und in seinem bestehenden Zustand kein İskân erhalten kann. Das Gericht setzte dem Unternehmer in der Verhandlung vom 11.04.2000 eine verbindliche Frist von vier Monaten, um die Mängel zu beseitigen und das İskân einzuholen; innerhalb dieser Frist erbrachte der Unternehmer die Leistung jedoch nicht. Daraufhin gab das erstinstanzliche Gericht der Klage statt, entschied über die Auflösung des Vertrags sowie die Löschung der auf den Namen des Beklagten eingetragenen Grundstücksanteile und deren Eintragung auf die Kläger.

Entscheidung des Regionalgerichts (Berufung/İstinaf)

Auf die Berufung des beklagten Unternehmers gelangte die Akte zur 15. Zivilkammer des Regionalgerichts (Bölge Adliye Mahkemesi, BAM) Istanbul. Das Berufungsgericht befragte die Gemeinde Sarıyer zu den Voraussetzungen für die Erteilung des İskân und räumte dem Unternehmer Frist und Befugnis ein, einen Änderungsvorentwurf zur Beseitigung der baurechtlichen Verstöße zu erstellen. Auch dieses Verfahren führte jedoch zu keinem Ergebnis.

Dennoch berücksichtigte das BAM den während des Verfahrens durch das Gesetz Nr. 7143 in das Baugesetz eingefügten vorläufigen Art. 16. Unter Hinweis darauf, dass für das baurechtswidrige Gebäude eine „Baueintragungsbescheinigung“ erteilt worden war, ging das Berufungsgericht davon aus, dass diese Bescheinigung den Schwarzbau – wenn auch vorübergehend – legalisiere und der Unternehmer daher so zu behandeln sei, als habe er seine Leistung erbracht. Das BAM führte aus, dass der Grundstückseigentümer statt der Auflösung Schadensersatz für entstandene Schäden verlangen könne, hob die erstinstanzliche Entscheidung auf und wies die Klage ab. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Revision ein.

Würdigung und Begründung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs

Die 15. Zivilkammer des Kassationshofs hielt die Entscheidung des Regionalgerichts für fehlerhaft und hob sie auf. Die Aufhebungsgründe des Kassationshofs lauten wie folgt:

  1. Nichterfüllung der İskân-Bedingung: Im Vertrag zwischen den Parteien wurde ausdrücklich die Einholung des İskân vereinbart. Die Pflicht des Unternehmers endet erst mit der rechtlichen Übergabe der Immobilie durch Erteilung des İskân. Ein Gebäude ohne İskân hat einen geminderten wirtschaftlichen Wert.
  2. Grenzen der Baueintragungsbescheinigung: Auch wenn die Baueintragungsbescheinigung ein verwaltungsrechtliches Nutzungsrecht gewährt, ändert sie nichts an den geltenden baurechtlichen Vorschriften. Die Bescheinigung reicht nicht aus, um von einer Legalisierung des Gebäudes auszugehen, und bedeutet nicht, dass der Unternehmer seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat.
  3. Billigkeit und Grenze der Zumutbarkeit: Auch wenn es bei Bauverträgen gegen Wohnungsanteile der Billigkeit entspricht, dem Unternehmer eine Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen, gibt es für den Grundstückseigentümer eine Grenze der Zumutbarkeit dieses Wartens. Dem Unternehmer wurden sowohl in erster Instanz als auch im Berufungsverfahren die erforderlichen Fristen gesetzt, die Leistung wurde jedoch nicht erbracht.
  4. Unzumutbarkeit eines Schwebezustands der Erfüllung: Die Baueintragungsbescheinigung gilt bis zur städtebaulichen Umgestaltung oder Neuerrichtung. Vom Grundstückseigentümer zu verlangen, dass die Erfüllung bis zu einer ungewissen Zukunft, in der das Gebäude abgerissen und neu errichtet wird, in der Schwebe bleibt, widerspricht dem Obligationengesetz, den Vertragsbestimmungen und den Grundsätzen der Billigkeit.
  5. Berechtigung des Rücktrittsrechts: Da der Unternehmer seine Hauptleistung nicht erbracht hat, ist die Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechts (rückwirkende Auflösung) durch den Grundstückseigentümer vollkommen gerechtfertigt.

Ergebnis der Entscheidung

Die 15. Zivilkammer des Kassationshofs gab aus den dargelegten Gründen der Revision der klagenden Grundstückseigentümer statt und entschied endgültig, die Entscheidung des Regionalgerichts zugunsten der Kläger einstimmig aufzuheben. In der Entscheidung wurden zudem zugunsten der Kläger eine Anwaltsgebühr für die mündliche Verhandlung in Höhe von 2.037,00 TRY sowie die Rückerstattung der Gerichtsgebühren zugesprochen.

Zusammenfassung und Fazit

Die Baueintragungsbescheinigung (Baufrieden) ist aus Sicht des öffentlichen Rechts eine verwaltungsrechtliche Regelung, die den Abriss illegaler Gebäude stoppt und eine vorübergehende Nutzung ermöglicht. Die Erteilung dieser Bescheinigung lässt jedoch die Verpflichtungen aus den privatrechtlichen Verträgen zwischen den Parteien nicht entfallen.

Bei Bauverträgen gegen Wohnungsanteile ist der Unternehmer verpflichtet, das Gebäude bau- und vertragskonform sowie mit erteiltem İskân zu übergeben. Ein Unternehmer, der ein bau- und projektrechtswidriges Gebäude errichtet hat, kann sich nicht unter Berufung auf eine Baueintragungsbescheinigung von seiner Pflicht zur Einholung des İskân und zur rechtmäßigen Übergabe befreien. Wie in der richtungsweisenden Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs betont, verstößt es gegen Treu und Glauben, unter Berufung auf die Baueintragungsbescheinigung die Aussetzung der Erfüllung bis zu einem ungewissen städtebaulichen Umgestaltungsprozess zu verlangen; dies hindert den Grundstückseigentümer nicht daran, vom Vertrag zurückzutreten und sein Grundbucheigentum zurückzufordern. Grundstückseigentümer können ihre Rechte auf Rücktritt vom Vertrag und Löschung im Grundbuch jederzeit ausüben, wenn die dem Unternehmer eingeräumte angemessene Zumutbarkeitsfrist überschritten ist.

Da Streitigkeiten aus Bauverträgen gegen Wohnungsanteile in technischer und rechtlicher Hinsicht vielschichtig sind, ist es zur Vermeidung möglicher Rechtsverluste der Parteien wichtig, den Vorgang aus Sicht des Immobilienrechts ganzheitlich zu bewerten.

Häufig gestellte Fragen

Hebt der Baufrieden (Baueintragungsbescheinigung) die İskân-Pflicht aus einem Bauvertrag gegen Wohnungsanteile auf?

Nein. Da die Baueintragungsbescheinigung die Verstöße gegen das Baurecht nicht beseitigt, hebt sie die Pflicht des Unternehmers, das Gebäude mit erteiltem İskân (Nutzungserlaubnis) zu übergeben, nicht auf. Ist im Vertrag die Einholung des İskân vereinbart, gilt die Leistung ohne Erfüllung dieser Bedingung nicht als erbracht.

Kann der Unternehmer den Grundstückseigentümer zwingen, eine Baueintragungsbescheinigung zu beantragen?

Nein. Der Antrag auf eine Baueintragungsbescheinigung ist ein den Grundstückseigentümern im Rahmen des vorläufigen Art. 16 des Baugesetzes eingeräumtes freiwilliges Recht. Niemand kann gegen seinen Willen gezwungen werden, diese Bescheinigung zu beantragen; auch der Unternehmer kann den Grundstückseigentümer nicht zwingen, für ein baurechtswidriges Gebäude eine Bescheinigung zu beantragen.

Ist die Baueintragungsbescheinigung eine „Baurechtsamnestie“?

Nein. Die Baueintragungsbescheinigung macht ein baurechtswidriges Gebäude nicht dauerhaft legal; sie ist lediglich ein verwaltungsrechtlicher Schutz, der Abrissmaßnahmen stoppt und die vorübergehende Nutzung des Gebäudes in seinem bestehenden Zustand gestattet. Die Bescheinigung gilt bis zur Neuerrichtung des Gebäudes oder bis zur Durchführung einer städtebaulichen Umgestaltung.

In welcher Form muss ein Bauvertrag gegen Wohnungsanteile geschlossen werden?

Da der Vertrag eine Grundbuchübertragung oder ein entsprechendes Versprechen enthält, unterliegt er der amtlichen Form und muss zu seiner Wirksamkeit notariell beurkundet werden. Verträge, die ohne Einhaltung der amtlichen Form geschlossen werden, gelten rechtlich als absolut nichtig.

Kann der Grundstückseigentümer wegen eines baurechtswidrigen Gebäudes vom Vertrag zurücktreten?

In der richtungsweisenden Entscheidung wurde betont, dass der Grundstückseigentümer seine Rechte auf Rücktritt vom Vertrag (rückwirkende Auflösung) und Löschung im Grundbuch ausüben kann, wenn der Unternehmer einen bau- und projektrechtswidrigen Schwarzbau errichtet und trotz einer ihm eingeräumten angemessenen Frist die Erteilung des İskân nicht herbeigeführt hat. Jeder Streitfall ist nach seinen konkreten Umständen zu beurteilen.

Wie fiel die richtungsweisende Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs zu diesem Thema aus?

Die 15. Zivilkammer des Kassationshofs hielt die Entscheidung des Regionalgerichts, das die Klage unter Berufung auf die erteilte Baueintragungsbescheinigung abgewiesen hatte, für fehlerhaft; sie stellte fest, dass die İskân-Bedingung nicht erfüllt war, die Bescheinigung das Baurecht nicht ändert und dem Grundstückseigentümer nicht zugemutet werden kann, die Erfüllung auf unbestimmte Zeit in der Schwebe zu halten, und hob die Entscheidung einstimmig zugunsten der Kläger auf.

Zu den Dokumentationspflichten beim Transport von Aushub und Abbruchabfällen, die bei Abriss- und Bauarbeiten anfallen, können Sie auch unseren Leitfaden zur Abfalltransport- und Annahmebescheinigung lesen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.