Das häufigste Problem von Grundstückseigentümern, die einen Bauvertrag gegen Wohnungsanteile (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) abgeschlossen haben, besteht darin, dass der Bauunternehmer die Arbeiten nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertigstellt. Was kann der Grundstückseigentümer also beim Verzug des Bauunternehmers tun? Die kurze Antwort: Art. 125 des türkischen Obligationengesetzes (TBK) räumt dem Grundstückseigentümer drei Wahlrechte ein, die sich gegenseitig ausschließen — Erfüllung nebst Verspätungsschaden zu verlangen, auf die Erfüllung zu verzichten und Ersatz des positiven Schadens (Erfüllungsinteresse) zu verlangen oder vom Vertrag zurückzutreten und den negativen Schaden (Vertrauensinteresse) zu verlangen. In diesem Beitrag behandeln wir den Umfang dieser drei Wege, die Unterscheidung zwischen positivem und negativem Schaden sowie die Frage, wie der entgangene Gewinn nach der vom Kassationshof (Yargıtay) geforderten „Abzugsmethode“ berechnet wird.
Wann tritt der Verzug des Bauunternehmers ein?
Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag. Die Hauptleistungspflicht des Bauunternehmers besteht darin, die vereinbarten selbständigen Einheiten (Wohnungen) vertragsgemäß fertigzustellen und dem Grundstückseigentümer zu übergeben. Wird diese Leistung nicht fristgerecht erbracht, gerät der Bauunternehmer in Verzug.
Der Wortlaut von Art. 125 TBK beschreibt den Zeitpunkt, in dem die Wahlrechte entstehen, wie folgt: „Hat der im Verzug befindliche Schuldner seine Schuld innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht erfüllt oder liegt ein Fall vor, in dem keine Fristsetzung erforderlich ist, so ist der Gläubiger stets berechtigt, die Erfüllung der Schuld und Ersatz des Verspätungsschadens zu verlangen.“ Grundsätzlich ist dem Bauunternehmer also eine angemessene Frist zur Erfüllung zu setzen; verstreicht diese Frist erfolglos, kann der Grundstückseigentümer seine Wahlrechte ausüben.
Hat die Verspätung noch nicht ein Gewicht erreicht, das eine Beendigung des Vertrags rechtfertigt, ist der erste Weg des Grundstückseigentümers in der Regel der Schadensersatz. In diesem Zusammenhang können Sie auch unseren Beitrag lesen, in dem wir den Anspruch auf Entschädigung wegen verspäteter Übergabe und Mietausfall ausführlich untersuchen.
Die drei Wahlrechte des Grundstückseigentümers nach Art. 125 TBK
Ist die Schuld infolge des Schuldnerverzugs nicht erfüllt worden, räumt das Gesetz dem Gläubiger drei Befugnisse ein. Diese Rechte sind Wahlrechte: Der Grundstückseigentümer kann nur eines davon ausüben und nicht alle gleichzeitig geltend machen.
1. Erfüllung und Ersatz des Verspätungsschadens verlangen
Der Grundstückseigentümer kann sich dafür entscheiden, am Vertrag festzuhalten. Auf diesem Weg wird die Fertigstellung des Baus und die Übergabe der selbständigen Einheiten verlangt; zusätzlich wird für den durch die Verspätung entstandenen Schaden Verspätungsschadensersatz gefordert. Da das Vertragsverhältnis fortbesteht, entfällt die Leistungspflicht des Bauunternehmers nicht.
In Fällen, in denen der Bau bereits weitgehend fertiggestellt ist und der Grundstückseigentümer das Werk haben möchte, ist dies in der Praxis der am häufigsten gewählte Weg.
2. Sofort auf die Erfüllung verzichten und Ersatz des positiven Schadens verlangen
Der Grundstückseigentümer kann, indem er unverzüglich erklärt, dass er auf die Erfüllung und den Verspätungsschadensersatz verzichtet, den Ersatz des Schadens verlangen, der aus der Nichterfüllung der Schuld entstanden ist. Auf diesem Weg bleibt der Vertrag bestehen; lediglich tritt an die Stelle des Erfüllungsanspruchs des Gläubigers der Anspruch auf Ersatz des positiven Schadens.
Wie auch die Große Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) in ihrer Entscheidung vom 05.07.2006, E. 2006/13-499, K. 2006/507, betont hat, geht es hier nicht um einen Schaden aus der Nichtkündigung des Vertrags, sondern um den Schaden aus der Nichterfüllung der Schuld; dieser Umstand darf nicht übersehen werden.
3. Vom Vertrag zurücktreten und den negativen Schaden verlangen
Der dritte Weg besteht darin, auf die Erfüllung zu verzichten und vom Vertrag zurückzutreten. Nach Art. 125 TBK werden die Parteien im Falle des Rücktritts gegenseitig von ihren Leistungspflichten befreit und können bereits erbrachte Leistungen zurückfordern. Kann der Schuldner in diesem Fall nicht beweisen, dass ihn am Verzug kein Verschulden trifft, kann der Gläubiger zudem den Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch das Dahinfallen des Vertrags entstanden ist — also seines negativen Schadens.
Voraussetzungen und Folgen der Beendigung unterliegen bei Bauverträgen gegen Wohnungsanteile eigenen Regeln; dieses Thema haben wir gesondert in unserem Beitrag behandelt, in dem wir untersuchen, ob der Vertrag einseitig gekündigt werden kann.
Der Unterschied zwischen positivem und negativem Schaden
Die Wahl zwischen dem zweiten und dem dritten Wahlrecht ist in der Praxis die wichtigste Entscheidung, da sie unmittelbar bestimmt, welche Schadenspositionen verlangt werden können.
In der Rechtslehre wird diese Unterscheidung wie folgt definiert: „Positiver Schaden: Die Differenz zwischen dem Zustand, in dem sich das Vermögen des Gläubigers befände, wenn der Schuldner die Leistung gehörig und rechtzeitig erbracht hätte, und dem tatsächlichen Zustand ist der positive Schaden. Mit anderen Worten ist der positive Schaden der Schaden, der aus der gänzlichen oder nicht gehörigen Nichterfüllung des Vertrags entsteht. Er umfasst zweifellos auch den entgangenen Gewinn.“ (Prof. Dr. H. Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, 1961, S. 426 ff.)
Demnach gilt:
- Der positive Schaden wird nicht danach berechnet, als ob der Vertrag nie geschlossen worden wäre, sondern nach dem Zustand, der erreicht worden wäre, wenn er gehörig erfüllt worden wäre. Er umfasst auch den entgangenen Gewinn (Gewinnausfall).
- Der negative Schaden ist der Schaden, der durch das Dahinfallen des Vertrags entsteht; er bezeichnet die Aufwendungen, die im Vertrauen auf den Vertrag getätigt wurden.
Nach der Rechtslehre geht es um den Ersatz des positiven Schadens, wenn die Erfüllung der Schuld schuldhaft unmöglich geworden ist, wenn vom säumigen Schuldner die verspätete Erfüllung zusammen mit Verspätungsschadensersatz verlangt wird, wenn im Schuldnerverzug auf die Erfüllung verzichtet und statt der Erfüllung Schadensersatz verlangt wird sowie bei einer positiven Vertragsverletzung.
Art. 112 TBK: Die Beweislast für fehlendes Verschulden trägt der Bauunternehmer
Nach Art. 112 des türkischen Obligationengesetzes ist der Schuldner, wenn die Schuld gar nicht oder nicht gehörig erfüllt wird, zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens des Gläubigers verpflichtet, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last fällt. Dies ist für den Grundstückseigentümer eine wichtige Beweiserleichterung: Nicht der Grundstückseigentümer muss das Verschulden beweisen, sondern der Bauunternehmer sein fehlendes Verschulden.
Dieselbe Vorschrift setzt jedoch auch eine Grenze. Um Schadensersatz verlangen zu können, muss der Gläubiger einen Schaden erlitten haben; ein Betrag, dem kein tatsächlich erlittener Schaden gegenübersteht, kann nicht als Schadensersatz zugesprochen werden. Das Gesetz regelt den Umfang des Schadens hier als Netto- und tatsächlichen Schaden; dieser bezeichnet die tatsächliche Minderung des Vermögens.
Daher darf beim Ersatz des positiven Schadens der Wert, den das Vermögen erreicht, den Wert nicht übersteigen, den es bei Erfüllung des Vertrags erreicht hätte. Die Berechnung erfolgt unter Beachtung dieses Grundsatzes.
Wie wird der entgangene Gewinn berechnet? Die Abzugsmethode
Die umstrittenste Position des positiven Schadens ist der entgangene Gewinn. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs ist der entgangene Gewinn auf Grundlage der tatsächlichen Vermögensminderung zu bestimmen, die dadurch entsteht, dass kein Gewinn erzielt werden kann.
Bei der Ermittlung der tatsächlichen Minderung wird die Methode zugrunde gelegt, die in den für Dienstverträge geltenden Vorschriften der Art. 408 und Art. 438 TBK geregelt ist:
- Art. 408 TBK regelt die Berechnung der Vergütung, die wegen Annahmeverzugs des Arbeitgebers verlangt werden kann, und sieht den Abzug der infolge der Verhinderung durch den Arbeitgeber ersparten Aufwendungen sowie der absichtlich unterlassenen Vorteile vor.
- Art. 438 TBK regelt die Berechnung des Schadens, der wegen ungerechtfertigter Kündigung des Vertrags durch den Auftraggeber verlangt werden kann, und bestimmt, dass der infolge der Vertragsbeendigung ersparte Betrag sowie das durch eine andere Tätigkeit erzielte oder absichtlich nicht erzielte Einkommen abzuziehen sind.
Beide enthalten hinsichtlich der Abzugsposten ähnliche Regelungen; in Lehre und Praxis wird diese Berechnung als Abzugsmethode (kesinti yöntemi) bezeichnet. Obwohl sich die Abzugsmethode im TBK auf Dienstverträge bezieht, ist sie bei ungerechtfertigter Kündigung anderer Verträge entsprechend anzuwenden. So hat auch die Große Zivilkammer des Kassationshofs in ihrer Entscheidung vom 12.05.2010, E. 2010/14-244, K. 2010/260, anerkannt, dass bei ungerechtfertigter Kündigung zweiseitiger Verträge durch die Gegenpartei zur Ermittlung des Schadens, den die durch entgangenen Gewinn geschädigte Partei verlangen kann, die Abzugsmethode entsprechend anzuwenden ist.
Wie wird die Abzugsmethode konkret angewandt?
Nach der Abzugsmethode werden vom Vertragspreis folgende Positionen abgezogen:
- die ersparten Aufwendungen des Bauunternehmers, weil er die Arbeit nicht fertigstellen konnte (seine Einsparungen bei Material- und Arbeitskosten),
- die Vorteile, die er durch eine andere Arbeit erzielt oder absichtlich zu erzielen unterlassen hat.
Der Betrag, der nach Abzug dieser beiden Positionen vom Vertragspreis verbleibt, ergibt den entgangenen Gewinn im Rahmen des positiven Schadens. Der 15. Zivilsenat des Kassationshofs hat diesen Grundsatz auch in seinen Entscheidungen vom 11.04.2007, Nr. 4955-2372, und vom 09.05.2013, Nr. 7521-3029, angewandt.
Leitentscheidung: Abzugsmethode statt prozentualer Gewinnberechnung
Nach welcher Methode der entgangene Gewinn zu berechnen ist, hat der 15. Zivilsenat des Kassationshofs in seiner Entscheidung vom 08.04.2019, E. 2018/2267, K. 2019/1576, klar dargelegt.
Zusammenfassung des Sachverhalts
Für das Verständnis dieser Entscheidung ist es wichtig, die Parteirollen richtig zu erfassen: Kläger ist der Bauunternehmer, Beklagter der Grundstückseigentümer. Die Parteien hatten am 25.07.2013 einen Bauvertrag gegen Wohnungsanteile geschlossen; als der Bauunternehmer im Begriff war, die Vorbereitungsphase abzuschließen — etwa die Löschung von Nießbrauchsrechten, die Ausweisung der als Ackerland eingetragenen Parzellen als Bauland und die Erstellung des Projekts —, kündigte der Grundstückseigentümer den Vertrag mit Mahnschreiben vom 06.03.2014 ohne Begründung. Der Bauunternehmer verlangte daraufhin Ersatz des ihm durch diese ungerechtfertigte Kündigung entstandenen positiven und negativen Schadens.
Im Aufhebungsurteil des 23. Zivilsenats des Kassationshofs wurde anerkannt, dass die unbegründete Kündigung des Vertrags durch den Grundstückseigentümer eine ungerechtfertigte Kündigung darstellt und der Bauunternehmer deshalb berechtigt ist, Ersatz seines gesamten Schadens zu verlangen; es wurde festgehalten, dass auch der positive Schaden zuzusprechen ist. Im Stadium der Urteilsberichtigung wurde die Akte gemäß dem Geschäftsverteilungsbeschluss Nr. 2018/1 der Großen Generalversammlung des Kassationshofs vom 09.02.2018 vom 15. Zivilsenat geprüft — dem für Streitigkeiten aus Bauverträgen gegen Grundstücksanteile nach dem 01.07.2016 zuständigen Senat.
Warum wurde die Berechnung des Sachverständigen als fehlerhaft angesehen?
In dem vom Gericht zugrunde gelegten Sachverständigengutachten war der entgangene Gewinn entsprechend der Rechtsprechung des Staatsrats (Danıştay) berechnet worden, wonach der bei Bauunternehmerleistungen erzielbare Gewinn mit 25 % der Kosten anzusetzen ist, wenn die Kosten bekannt sind, und mit 20 % des Umsatzes, wenn die Kosten unbekannt sind. Nach dieser Methode wurden 25 % der auf Grundlage der m²-Einheitspreise des Jahres 2014 ermittelten Baukosten von 4.290.000,00 TRY, also 1.072.500,00 TRY, als entgangener Gewinn festgestellt.
Der 15. Zivilsenat des Kassationshofs hielt diese Berechnung für fehlerhaft. Nach Ansicht des Senats kann die betreffende Berechnung nicht als nach der Abzugsmethode des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Art. 408 TBK und in nachprüfbarer Weise erstellt gelten. Da das Gutachten hinsichtlich des entgangenen Gewinns keine Prüfung nach der Abzugsmethode enthielt, muss das Urteil auf Grundlage einer Berechnung des entgangenen Gewinns nach den oben genannten Vorschriften ergehen.
Bedeutung der Entscheidung für den Grundstückseigentümer
Diese Entscheidung betrifft tatsächlich eine Klage, die der Bauunternehmer nach einer ungerechtfertigten Kündigung durch den Grundstückseigentümer erhoben hat. Die darin angewandten Grundsätze — die Wahlrechte nach Art. 125 TBK, die Unterscheidung zwischen positivem und negativem Schaden und die zwingende Anwendung der Abzugsmethode beim entgangenen Gewinn — gelten jedoch unabhängig davon, welche Partei den Vertrag verletzt hat, in beide Richtungen (symmetrisch).
So stellt auch die oben genannte Entscheidung der Großen Zivilkammer E. 2010/14-244 einen allgemeinen Grundsatz für Fälle auf, in denen zweiseitige Verträge von der Gegenpartei ungerechtfertigt gekündigt werden. Folglich ist auch in einem Verfahren, in dem der Grundstückseigentümer wegen Verzugs des Bauunternehmers Ersatz seines positiven Schadens verlangt, der Schaden nicht mit abstrakten Prozentsätzen, sondern mit einer konkreten und nachprüfbaren Berechnung auf Grundlage der tatsächlichen Vermögensminderung zu bestimmen.
Häufig gestellte Fragen
Was sollte ich zuerst tun, wenn der Bauunternehmer den Bau nicht fertigstellt?
Nach Art. 125 TBK ist dem Bauunternehmer grundsätzlich eine angemessene Frist zur Erfüllung zu setzen. Verstreicht diese Frist erfolglos oder liegt ein Fall vor, in dem keine Fristsetzung erforderlich ist, entstehen die Wahlrechte des Grundstückseigentümers. Da die Wahl des Weges vom Baufortschritt, den Vertragsbestimmungen und dem konkreten Schaden abhängt, ist es wichtig, bereits vor dem Mahnschreiben rechtliche Unterstützung einzuholen.
Kann ich die drei Wahlrechte gleichzeitig ausüben?
Nein. Diese Rechte sind Wahlrechte; wird eines davon ausgeübt, gelten die anderen als aufgegeben. So kann zum Beispiel ein Grundstückseigentümer, der auf die Erfüllung verzichtet und Ersatz des positiven Schadens verlangt, im selben Verfahren nicht mehr die Fertigstellung des Baus und Verspätungsschadensersatz fordern.
Soll ich den positiven oder den negativen Schaden verlangen?
Der positive Schaden bezeichnet die Differenz zwischen dem Zustand, der bei gehöriger Vertragserfüllung erreicht worden wäre, und dem gegenwärtigen Zustand und umfasst auch den entgangenen Gewinn; auf diesem Weg bleibt der Vertrag bestehen. Der negative Schaden ist dagegen der Schaden, der im Falle des Rücktritts durch das Dahinfallen des Vertrags entsteht. Welcher Weg günstiger ist, hängt von den konkreten Schadenspositionen ab.
Was passiert, wenn der Bauunternehmer behauptet, ihn treffe kein Verschulden?
Nach Art. 112 TBK trägt der Bauunternehmer die Beweislast. Wird die Schuld gar nicht oder nicht gehörig erfüllt, ist der Bauunternehmer zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens des Grundstückseigentümers verpflichtet, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last fällt.
Darf das Gericht den entgangenen Gewinn prozentual berechnen?
In der Entscheidung des 15. Zivilsenats des Kassationshofs E. 2018/2267 wurde festgehalten, dass eine prozentuale Gewinnberechnung in Form von 25 % der Kosten / 20 % des Umsatzes nicht als der Abzugsmethode entsprechend und nachprüfbar gelten kann. Der entgangene Gewinn ist zu berechnen, indem die ersparten Aufwendungen sowie die durch eine andere Arbeit erzielten oder absichtlich nicht erzielten Vorteile vom Vertragspreis abgezogen werden.
Welches Gericht und welcher Senat ist für diese Streitigkeiten zuständig?
Mit dem Geschäftsverteilungsbeschluss Nr. 2018/1 der Großen Generalversammlung des Kassationshofs vom 09.02.2018 wurde die Zuständigkeit für die Prüfung von Akten aus Bauverträgen gegen Grundstücksanteile, die nach dem 01.07.2016 mit Revisions- oder Berichtigungsantrag beim Kassationshof eingehen, dem 15. Zivilsenat des Kassationshofs übertragen.
Worauf bei der Beurteilung der Wahlrechte zu achten ist
Welches Wahlrecht beim Verzug des Bauunternehmers ausgeübt wird, welchen Inhalt das Mahnschreiben hat und nach welcher Methode der Schaden berechnet wird, bestimmt unmittelbar den Ausgang des Verfahrens. Ein falsch gewählter Weg kann zu Rechtsverlusten führen, die sich später nur schwer korrigieren lassen. Um die Grundlagen des Themas zu verstehen, können Sie auch unseren Beitrag lesen, der erläutert, welche Art von Verträgen Bauverträge gegen Wohnungsanteile sind. Es wird empfohlen, vor jedem Schritt anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.