Die größte Sorge eines Grundstückseigentümers, der einen Bauvertrag gegen Wohnungsanteile (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi) unterzeichnet hat, ist die nicht fristgerechte Übergabe der Wohnungen. Kann der Grundstückseigentümer, wenn der Bauunternehmer die Übergabe verzögert, eine Mietausfallentschädigung beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile verlangen, auch wenn der Vertrag hierzu keinerlei Regelung enthält? Die kurze Antwort lautet: Ja. Es handelt sich um ein Recht, das sich nicht aus dem Vertrag, sondern unmittelbar aus dem Gesetz ergibt. In diesem Beitrag erläutern wir in vereinfachter Form die Rechtsgrundlage der Mietausfallentschädigung bei verspäteter Übergabe, den Berechnungszeitraum und die gefestigte Haltung des Kassationshofs (Yargıtay).
Mietausfallentschädigung beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile: Kann sie ohne Vertragsklausel verlangt werden?
Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, die vereinbarten selbstständigen Einheiten innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist fertigzustellen und dem Grundstückseigentümer zu übergeben. Erfüllt der Bauunternehmer diese Leistung nicht fristgerecht, kann der Grundstückseigentümer für die ihm zustehenden selbstständigen Einheiten eine Mietausfallentschädigung (Mietverlust) verlangen.
Entscheidend ist: Für dieses Recht ist eine besondere Vertragsklausel über die Mietausfallentschädigung nicht erforderlich. Denn dieser Anspruch aus verspäteter Erfüllung ist ein unmittelbar aus dem Gesetz folgendes Recht (Art. 125/I des türkischen Obligationengesetzes (TBK) – Wahlrecht im Sinne von Art. 106/II des aufgehobenen Obligationengesetzes). Selbst wenn die Parteien diese Frage im Vertrag überhaupt nicht angesprochen haben, kann der Grundstückseigentümer bei einer Verzögerung der Übergabe durch den Bauunternehmer ab dem vereinbarten Übergabetermin eine Mietausfallentschädigung verlangen.
Selbstverständlich können die Parteien die Höhe der Mietausfallentschädigung im Vertrag im Voraus vereinbaren; eine solche Klausel ist wirksam. Das Fehlen einer solchen Festlegung beseitigt das Recht des Grundstückseigentümers jedoch nicht. Zudem haftet der Bauunternehmer für den aus der verspäteten Übergabe entstehenden Schaden, solange er nicht beweist, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft.
Für welchen Zeitraum wird die Mietausfallentschädigung berechnet?
Der Umfang der Mietausfallentschädigung bei verspäteter Übergabe ist auf den Zeitraum zwischen zwei Daten beschränkt:
- Beginn: Der Tag, an dem die selbstständigen Einheiten nach dem Vertrag hätten übergeben werden müssen (Tag der Fälligkeit der Übergabepflicht).
- Ende: Der Tag der tatsächlichen Übergabe der selbstständigen Einheiten. Ist die Übergabe noch nicht erfolgt, wird bis zum Tag der Klageerhebung gerechnet.
Mit anderen Worten: Die Entschädigung läuft für jeden Monat der Verzögerung. In der Praxis ermittelt der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete der selbstständigen Einheit für den betreffenden Zeitraum und multipliziert sie mit der Zahl der Verzugsmonate. Eine Berechnung über den Tag der Klageerhebung hinaus ist dagegen nicht zulässig; der Kassationshof sieht entsprechende Gutachten als Aufhebungsgrund an.
Die Übergabe muss vertragsgemäß sein: Voraussetzung der Nutzungsgenehmigung (İskân)
Damit die Mietausfallentschädigung endet, muss die Übergabe vertragsgemäß erfolgen. Dass der Bauunternehmer die selbstständige Einheit dem Grundstückseigentümer tatsächlich zur Nutzung überlassen hat, bedeutet nicht immer eine wirksame Übergabe.
Ist im Vertrag beispielsweise vereinbart, dass die selbstständigen Einheiten mit erteilter Nutzungsgenehmigung (İskân / yapı kullanma izni) zu übergeben sind, gilt die tatsächliche Übergabe eines Gebäudes ohne Nutzungsgenehmigung nicht als echte und wirksame Übergabe. In diesem Fall läuft die Mietausfallentschädigung weiter, bis eine vertragsgemäße Übergabe erfolgt. Ob die Übergabe den im Vertrag vorgesehenen Eigenschaften entspricht, ist daher für die Bestimmung des Entschädigungszeitraums von entscheidender Bedeutung.
Kann ein Grundstückseigentümer, der seine Einheit verkauft hat, eine Entschädigung erhalten?
Der Grundstückseigentümer kann die Mietausfallentschädigung nur für den Zeitraum verlangen, in dem er Eigentümer der betreffenden selbstständigen Einheit war. Der Mietverlust ist ein an das Eigentum gebundener Schaden; für einen Zeitraum, in dem er nicht Eigentümer war, kann der Grundstückseigentümer vom Bauunternehmer keine Mietausfallentschädigung verlangen.
Hat der Grundstückseigentümer die ihm zustehende selbstständige Einheit an einen Dritten verkauft, kann er für den Zeitraum nach dem Verkaufsdatum keine Mietausfallentschädigung verlangen. In diesem Fall wird die Entschädigung vom vereinbarten Übergabetermin bis zum Verkaufsdatum berechnet. Ein Anspruch für die Zeit nach dem Verkauf ist unbegründet.
Was sagt die Rechtsprechung des Kassationshofs?
Der Kassationshof hat Umfang und Dauer der Mietausfallentschädigung bei verspäteter Übergabe in zahlreichen Entscheidungen konkretisiert. Nachfolgend der Kern zweier richtungsweisender Entscheidungen zu diesem Thema:
Bei Verkauf wird die Entschädigung bis zum Verkaufsdatum berechnet
In der Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs vom 30.09.2019, E. 2018/2304, K. 2019/3707 wurde betont, dass die Mietausfallentschädigung im Fall des Verkaufs der selbstständigen Einheit durch den Grundstückseigentümer vom vereinbarten Übergabetermin bis zum Verkaufsdatum zu berechnen ist. Dass das Gericht einem Sachverständigengutachten gefolgt war, das die Entschädigung auch für die Zeit nach dem Verkauf (bis zum Tag der Klageerhebung) berechnet hatte, wurde als Aufhebungsgrund angesehen.
Berechnet wird zwischen Fälligkeit der Übergabepflicht und tatsächlicher Übergabe
In der Entscheidung der 15. Zivilkammer des Kassationshofs vom 02.05.2019, E. 2018/5620, K. 2019/2056 wurde festgestellt, dass die Mietausfallentschädigung für den Zeitraum zwischen der Fälligkeit der Übergabepflicht und der tatsächlichen Übergabe zu berechnen ist. Eine Berechnung über den Tag der Klageerhebung hinaus wurde als Aufhebungsgrund anerkannt.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Mietausfallentschädigung verlangen, auch wenn sie im Vertrag nicht erwähnt ist?
Ja. Die Mietausfallentschädigung bei verspäteter Übergabe ist ein vom Vertrag unabhängiges, unmittelbar aus dem Gesetz folgendes Recht. Auch wenn der Vertrag hierzu keine Regelung enthält, kann der Grundstückseigentümer bei einer Verzögerung der Übergabe durch den Bauunternehmer ab dem vereinbarten Übergabetermin eine Mietausfallentschädigung verlangen.
Der Bauunternehmer hat die Wohnung übergeben, aber es gibt keine Nutzungsgenehmigung. Endet die Entschädigung?
Ist im Vertrag vereinbart, dass die Übergabe mit erteilter Nutzungsgenehmigung (İskân / yapı kullanma izni) erfolgen muss, gilt eine tatsächliche Übergabe ohne Nutzungsgenehmigung nicht als wirksame Übergabe. In diesem Fall läuft die Mietausfallentschädigung weiter, bis eine vertragsgemäße Übergabe erfolgt.
Bis wann wird die Mietausfallentschädigung berechnet?
Die Entschädigung läuft vom Tag, an dem die selbstständige Einheit hätte übergeben werden müssen, bis zum Tag ihrer tatsächlichen Übergabe. Ist die Übergabe noch nicht erfolgt, wird bis zum Tag der Klageerhebung gerechnet; eine Berechnung über diesen Tag hinaus ist nicht zulässig.
Ich habe meine Wohnung verkauft. Kann ich für die Zeit vor dem Verkauf eine Entschädigung verlangen?
Die Mietausfallentschädigung kann nur für den Zeitraum verlangt werden, in dem Sie Eigentümer waren. Haben Sie die selbstständige Einheit verkauft, können Sie für die Zeit nach dem Verkaufsdatum keine Entschädigung verlangen; die Entschädigung wird vom vereinbarten Übergabetermin bis zum Verkaufsdatum berechnet.
Worauf bei verspäteter Übergabe und Mietausfallentschädigung zu achten ist
Bei Klagen auf Mietausfallentschädigung wegen verspäteter Übergabe beeinflussen technische Fragen wie die richtige Bestimmung des Übergabetermins, die Vertragsgemäßheit der Übergabe und die Ermittlung der Vergleichsmiete unmittelbar das Ergebnis des Verfahrens. Um die Grundlagen besser zu verstehen, können Sie auch unsere Beiträge dazu lesen, welche Art von Vertrag der Bauvertrag gegen Wohnungsanteile ist und – für den Fall erheblicher Verzögerungen – ob der Vertrag einseitig gekündigt werden kann. Es wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.