Der Bauvertrag gegen Wohnungsanteile (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi), im türkischen Baurecht auch als Bauvertrag gegen Grundstücksanteile (Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) bezeichnet und in der Praxis einer der verbreitetsten Vertragstypen, ist ein gemischter Vertrag mit Doppelcharakter: Er vereint Elemente des Werkvertrags (die Pflicht des Bauunternehmers, ein Werk herzustellen) und des Grundstückskaufversprechens (die Pflicht des Grundstückseigentümers, Grundstücksanteile zu übertragen). Aufgrund dieser Vertragsstruktur entstehen zwischen den Parteien zahlreiche komplexe Schuldverhältnisse, die während der Vertragserfüllung und nach der Übergabe häufig zu Rechtsstreitigkeiten führen. Eine der wichtigsten dieser Streitigkeiten entsteht, wenn der Bauunternehmer das Werk (die selbstständigen Einheiten und Gemeinschaftsflächen) nicht vertragsgemäß und nicht nach den Regeln der Technik und Baukunst fertigstellt, also unvollständige und mangelhafte Arbeiten ausführt.
Gegenüber dieser mangelhaften Erfüllung durch den Bauunternehmer wenden sich die Grundstückseigentümer an die ordentlichen Gerichte, um Ersatz ihrer Schäden und die Zahlung der Kosten für unvollständige/mangelhafte Arbeiten zu verlangen. Da jedoch die genaue Ermittlung der Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten zum Zeitpunkt der Klageerhebung technischen Sachverstand erfordert und von den Grundstückseigentümern nicht erwartet werden kann, diesen Betrag vor Klageerhebung millimetergenau zu bestimmen, ist die verfahrensrechtliche Frage, in welcher Form die Klage zu erheben ist, von großer Bedeutung. Die mit dem Inkrafttreten der Zivilprozessordnung Nr. 6100 (HMK) in das türkische Rechtssystem eingeführte Klage auf eine unbestimmte Forderung (belirsiz alacak davası, Art. 107 HMK) ist hier zu einem der wichtigsten prozessualen Wege für Grundstückseigentümer geworden.
In diesem Beitrag wird anhand von zwei grundlegenden Entscheidungen des Kassationshofs (Yargıtay), die in der Fachdiskussion häufig erörtert werden und in der Praxis zu Streitigkeiten führen, die Frage untersucht, ob der Grundstückseigentümer bei einem Bauvertrag gegen Wohnungsanteile gegen den Bauunternehmer eine Klage auf eine unbestimmte Forderung wegen der Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten erheben kann. Zudem werden im Rahmen des Grundsatzes der Relativität der Verträge die Begriffe der Aktiv- und Passivlegitimation (Parteistellung) behandelt, die Notwendigkeit der Berechnung unvollständiger und mangelhafter Arbeiten an Gemeinschaftsflächen im Verhältnis zum Grundstücksanteil erläutert und schließlich die allgemeine Anzeige- und Warnpflicht des Unternehmers in seiner Eigenschaft als „fachkundiger Profi“ beim klassischen Werkvertrag (Art. 357 a.E. des Obligationengesetzes Nr. 818; Art. 478 des türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098 (TBK)) eingehend analysiert.
Klage auf eine unbestimmte Forderung beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile
Beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile ist die Erhebung einer Klage auf eine unbestimmte Forderung durch den Grundstückseigentümer gegen den Bauunternehmer wegen der Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten RECHTLICH ZULÄSSIG, und der Grundstückseigentümer hat ein rechtliches Interesse an der Erhebung dieser Klage.
Nach Art. 107 Abs. 1 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 (HMK) mit der Überschrift „Klage auf eine unbestimmte Forderung und Feststellungsklage“ kann der Gläubiger in Fällen, in denen vom Kläger nicht erwartet werden kann oder es ihm unmöglich ist, die Höhe oder den Wert der Forderung zum Zeitpunkt der Klageerhebung vollständig und genau zu bestimmen, eine Klage auf eine unbestimmte Forderung erheben, indem er das Rechtsverhältnis und einen Mindestbetrag oder -wert angibt. Abs. 2 derselben Vorschrift bestimmt, dass der Kläger seinen zu Beginn der Klage angegebenen Antrag ohne Bindung an das Verbot der Klageerweiterung erhöhen kann, sobald die Höhe oder der Wert der Forderung aufgrund der Angaben der Gegenseite oder des Ergebnisses der Beweisaufnahme (Verfahren und Sachverständigengutachten) vollständig und genau bestimmt werden kann.
Die Kosten unvollständiger (nicht ausgeführter) und mangelhafter (fehlerhafter) Arbeiten aus Bauverträgen können ihrer Natur nach vom klagenden Grundstückseigentümer vor Klageerhebung nicht vollständig und genau ermittelt werden. Die wesentlichen Gründe hierfür sind:
Erforderlicher Sachverstand: Die Feststellung von Baumängeln (z. B. unzureichende Betonqualität, Dämmungsfehler, planwidrige Ausführungen, Mängel bei Feinarbeiten) und die Berechnung der Kosten ihrer Beseitigung erfordern eingehende Untersuchungen durch technische Sachverständige wie Bauingenieure, Architekten und Kostensachverständige.
Veränderlichkeit der Marktwerte: Die Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten werden anhand der Marktpreise berechnet. Diese Berechnung ist ein Vorgang, der ein gerichtliches Verfahren und die Würdigung durch das Gericht erfordert („muhtacı muhakeme“).
Unmöglichkeit der Feststellung zu Beginn der Klage: Selbst wenn es dem klagenden Grundstückseigentümer möglich ist, mit eigenen Mitteln ein technisches Gutachten einzuholen, sind Abweichungen zwischen dem endgültigen Betrag, der durch eine gerichtliche Beweissicherung oder ein amtliches Sachverständigengutachten im Verfahren ermittelt wird, und dem vom Kläger geschätzten Betrag unvermeidlich.
Wie in der gefestigten Rechtsprechung der 23. Zivilkammer des Kassationshofs (und im Anschluss daran der 15. Zivilkammer des Kassationshofs) betont wird, ist es den Klägern bei Bauverträgen gegen Grundstücksanteile nicht möglich, die Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten zu Beginn der Klage zu bestimmen. Da diese Forderungen von fachkundigen technischen Sachverständigen auf Grundlage der Marktpreise ermittelt und festgestellt werden müssen, haben die Kläger ein rechtliches Interesse daran, die Klage als Klage auf eine unbestimmte Forderung zu erheben.
So wurde in der untersuchten Entscheidung des Kassationshofs die Abweisung der Klage als unzulässig (gemäß Art. 114/1-h und 115/2 HMK) durch das erstinstanzliche Gericht mit der Begründung, „die Höhe der Forderung sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestimmbar gewesen und es fehle am rechtlichen Interesse für eine Klage auf eine unbestimmte Forderung“, als rechtswidrig angesehen und vom Kassationshof aufgehoben [4]. Der Kassationshof hat ausdrücklich entschieden, dass solche Klagen unmittelbar als Klage auf eine unbestimmte Forderung zu führen sind und dem Kläger nach Eingang des Sachverständigengutachtens die Erhöhung seines Antrags zu ermöglichen ist [4, 6].
TEIL 2: Grundsatz der Relativität der Verträge, Parteistellung (Sachlegitimation) und Parteiwechsel (Art. 124 HMK)
Rechte und Pflichten aus einem Bauvertrag gegen Wohnungsanteile wirken nur zwischen den Parteien dieses Vertrags. Nach dem Grundsatz der Relativität der Verträge, einem der grundlegendsten Prinzipien des Schuldrechts, bindet ein Vertrag grundsätzlich nur die an ihm beteiligten Personen, und bei Streitigkeiten aus dem Vertrag können auch nur die Vertragsparteien Parteien des Rechtsstreits sein. In der Rechtsprechung des Kassationshofs und in der Lehre wird dies als Parteistellung bzw. Sachlegitimation (husumet ehliyeti) bezeichnet.
- Begriffe der Aktiv- und Passivlegitimation und ihre Berücksichtigung von Amts wegen
Aktivlegitimation (Klägerstellung): Bezeichnet den Inhaber des streitigen Rechts, also die Person, die befugt ist, dieses Recht geltend zu machen.
Passivlegitimation (Beklagtenstellung): Bezeichnet den Verpflichteten des streitigen Rechts, also den Schuldner, von dem das Recht verlangt wird.
Die Parteistellung (Sachlegitimation) gehört zu den Prozessvoraussetzungen und bestimmt sich nach materiellem Recht. Ihre wichtigste prozessuale Eigenschaft besteht darin, dass sie keine Einrede (wie etwa die Einrede der Verjährung, deren Geltendmachung von den Parteien abhängt), sondern eine Einwendung ist. Daher muss das Gericht sie in jedem Stadium des Verfahrens von Amts wegen berücksichtigen, auch wenn die Parteien sie zu keinem Zeitpunkt geltend gemacht haben.
Im konkreten Fall der untersuchten Entscheidung des Kassationshofs war zwischen dem Kläger Rıdvan T. und der beklagten Bauunternehmerin Ceylan Y. ein notariell beurkundeter Bauvertrag gegen Wohnungsanteile geschlossen worden. Im Verfahren traten jedoch auch andere Personen, die nicht Vertragsparteien waren (Gökhan B., Mustafa Ü. und Ergun A.), als Kläger auf; ebenso wurde Döndü Y., die nicht Vertragspartei war, als Beklagte aufgeführt. Der Kassationshof hat hierzu folgende rechtliche Feststellung getroffen:
Hinsichtlich der Kläger Gökhan B., Mustafa Ü. und Ergun A., die nicht Vertragsparteien sind, ist die Klage mangels Aktivlegitimation abzuweisen.
Hinsichtlich der Beklagten Döndü Y., die nicht Vertragspartei ist, ist die Klage mangels Passivlegitimation abzuweisen. Dass das Gericht diesen Grundsatz der Relativität missachtet und über außervertragliche Personen entschieden hat, ist ein klarer Aufhebungsgrund.
- Parteiwechsel nach Art. 124 HMK und fehlerhafte Praxis
Die falsche Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift oder ein Parteiwechsel während des Verfahrens unterliegen strengen Formvorschriften. Nach Art. 124 HMK ist ein Parteiwechsel in einem Verfahren grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Gegenseite möglich. Von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen:
Anträge auf Parteiwechsel, die auf einem materiellen Irrtum beruhen oder nicht gegen Treu und Glauben verstoßen, werden vom Richter ohne Zustimmung der Gegenseite angenommen.
Beruht die falsche oder unvollständige Bezeichnung einer Partei in der Klageschrift auf einem entschuldbaren Irrtum, kann der Richter den Parteiwechsel ohne Zustimmung der Gegenseite zulassen. In diesem Fall entscheidet der Richter über die Verfahrenskosten zugunsten der Person, die aus dem Verfahren ausscheidet und keinen Anlass zur Klageerhebung gegen sich gegeben hat.
Im konkreten Streitfall wurde, obwohl die Klage vom Kläger Mustafa Ü. erhoben worden war und sein Name im Rubrum stand, im Tenor zugunsten von Yasemin Ülker entschieden, die zu keinem Zeitpunkt des Verfahrens Parteistellung erlangt hatte und bezüglich derer kein ordnungsgemäßer Parteiwechsel (Art. 124 HMK) erfolgt war. Der Kassationshof hob die Entscheidung auf, da es verfahrens- und gesetzeswidrig ist, ohne einen ordnungsgemäßen Antrag oder Beschluss über einen Parteiwechsel zugunsten einer Person zu entscheiden, die nicht Partei des Verfahrens ist.
TEIL 3: Berechnungsmethode für unvollständige und mangelhafte Arbeiten an Gemeinschaftsflächen und Grundstücksanteil
Bei Bauverträgen gegen Wohnungsanteile lassen sich unvollständige und mangelhafte Arbeiten im Gebäude in der Regel in zwei Hauptgruppen einteilen: Mängel in den dem klagenden Grundstückseigentümer zugewiesenen selbstständigen Einheiten (Wohnung/Laden) und Mängel/Fehlleistungen an den Gemeinschaftsflächen, die dem gesamten Gebäude dienen (Treppenhaus, Dach, Fassade, Schutzraum, Garten usw.).
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs unterliegt die Kostenberechnung für diese beiden Bereiche völlig unterschiedlichen Methoden:
Selbstständige Einheiten: Die Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten in den eigenen selbstständigen Einheiten des klagenden Grundstückseigentümers sind ohne jede Kürzung in voller Höhe zu berechnen und zuzusprechen.
Gemeinschaftsflächen: Gemeinschaftsflächen stehen im Miteigentum aller Wohnungseigentümer des Gebäudes. Daher ist bei einer Klage eines einzelnen Grundstückseigentümers nach Ermittlung der Gesamtkosten der unvollständigen und mangelhaften Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen eine Berechnung unter Berücksichtigung des Anteils des Klägers an dieser Gemeinschaftsfläche, also seines Grundstücksanteils, vorzunehmen. Dem klagenden Grundstückseigentümer ist nicht der gesamte Schadensbetrag der Gemeinschaftsfläche, sondern nur der auf seinen eigenen Grundstücksanteil entfallende Teil zu zahlen.
In der untersuchten Entscheidung wurde im Sachverständigengutachten bei der Berechnung der Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen keine Kürzung entsprechend dem Grundstücksanteil vorgenommen, sondern unmittelbar über den Gesamtbetrag entschieden. Der Kassationshof hob die erstinstanzliche Entscheidung auf und stellte fest, dass die unvollständigen und mangelhaften Arbeiten jeder selbstständigen Einheit gesondert zu berechnen und die Forderungen bezüglich der Gemeinschaftsflächen zwingend nach dem Grundstücksanteil des klagenden Grundstückseigentümers zu bestimmen sind; eine Entscheidung ohne Kürzung nach dem Grundstücksanteil sei verfahrens- und gesetzeswidrig.
Allgemeine Anzeige- und Warnpflicht des Unternehmers beim Werkvertrag (Art. 357 a.E. BK – Art. 478 TBK)
Bei Werkverträgen, die die Grundlage von Bauverträgen bilden, gehört die Sorgfalts- und Anzeige-(Warn-)pflicht zu den wichtigsten Pflichten des Unternehmers. Nach Art. 357 a.E. des aufgehobenen Obligationengesetzes Nr. 818 (BK) (und in vergleichbarer Weise nach Art. 478 des geltenden türkischen Obligationengesetzes Nr. 6098) ist der Unternehmer ein fachkundiger Profi und verpflichtet, das Werk nach den Regeln der Technik und Baukunst sowie entsprechend dem vom Besteller erwarteten Zweck fertigzustellen und zu übergeben.
Die Grenzen dieser Pflicht des Unternehmers entfallen auch dann nicht, wenn der Besteller (die Verwaltung oder der Grundstückseigentümer) dem Unternehmer fehlerhafte Pläne oder Anweisungen gibt [1]. Die Rechtsregel lautet wie folgt:
Planwidrigkeit und allgemeine Anzeigepflicht: Wird eine Ausführung vorgenommen, die dem Vertrag und seinen Anlagen oder den technischen Zeichnungen bzw. Plänen widerspricht, bleibt der Unternehmer dafür verantwortlich, selbst wenn diese abweichende Ausführung vom Besteller verlangt oder der Plan vom Besteller (der Verwaltung) selbst zur Verfügung gestellt wurde.
Voraussetzung für die Haftungsbefreiung: Erkennt der Unternehmer, dass der vom Besteller übergebene Plan oder die Anweisung fehlerhaft ist und zu Ergebnissen führen wird, die den Regeln der Technik und Baukunst widersprechen, muss er dies dem Besteller unverzüglich mitteilen (allgemeine Anzeigepflicht). Nur wenn der Unternehmer diese Warnpflicht schriftlich oder in beweisbarer Weise erfüllt und der Besteller dennoch auf seiner Anweisung oder seinem fehlerhaften Plan besteht, kann von einer Haftung des Unternehmers nicht gesprochen werden.
Im konkreten Fall unserer zweiten Entscheidung des Kassationshofs (15. Zivilkammer, 05.02.2018, E. 2016/3571, K. 2018/354) hatte der beklagte Unternehmer mit Vertrag vom 06.09.2004 gegenüber der klagenden Verwaltung den Bau des A-Blocks einer Grundschule mit 8 Klassenräumen übernommen. Nach den Erdbeben in Van im Jahr 2011 entstanden am Schulgebäude schwere Schäden, und es wurden Ertüchtigungsarbeiten in Höhe von rund 400.000 TL durchgeführt. Die klagende Verwaltung machte geltend, die Betonfestigkeit sei unzureichend und das Gebäude mangelhaft errichtet worden, und verlangte die Zahlung dieses Betrags. Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage gestützt auf das Sachverständigengutachten mit der Begründung ab, das Gebäude sei gemäß dem von der Verwaltung vorgegebenen Architektur- und Statikplan errichtet worden, die Betonfestigkeit entspreche der Klasse C20 und es liege keine gegen die Erdbebenverordnung verstoßende Ausführung vor.
Der Kassationshof hob diese Entscheidung jedoch mit einer sehr wichtigen rechtlichen Begründung auf:
Im Sachverständigengutachten war festgestellt worden, dass der von der Verwaltung vorgegebene Plan fehlerhaft war.
Das Gericht hatte nicht untersucht, ob der beklagte Unternehmer gemäß Art. 357 a.E. BK die Pläne geprüft und durch Mitteilung der Fehler an die Verwaltung (den Besteller) seine Warnpflicht erfüllt hatte [1].
Hat der Unternehmer den Planfehler nicht erkannt und die Verwaltung nicht gewarnt, haftet er selbst für den entstandenen Schaden (Erdbebenschaden und Ertüchtigungskosten), auch wenn der Plan von der Verwaltung stammte.
Der Kassationshof erteilte dem Gericht folgende Weisung: Es ist zu prüfen, ob der beklagte Unternehmer seine allgemeine Anzeigepflicht erfüllt hat; wurde diese Pflicht nicht erfüllt, ist der Unternehmer für den Schaden haftbar zu machen. In diesem Rahmen ist ein ergänzendes Gutachten des Sachverständigengremiums einzuholen, die Beseitigungskosten nach den Standards der zum Zeitpunkt des Schulbaus geltenden Erdbebenverordnung zu berechnen und entsprechend zu entscheiden.
FAZIT
Diese umfassende rechtliche Untersuchung zeigt, dass bei Bauverträgen gegen Wohnungsanteile und allgemeinen Werkverträgen sowohl die verfahrensrechtlichen als auch die materiellrechtlichen Regeln strengen Voraussetzungen unterliegen, um das Gleichgewicht der Rechte zu wahren.
Die wesentlichen rechtlichen Schlussfolgerungen sind:
Klage auf eine unbestimmte Forderung (Art. 107 HMK): Beim Bauvertrag gegen Wohnungsanteile kann der Grundstückseigentümer gegen den Bauunternehmer eine Klage auf eine unbestimmte Forderung erheben, um die Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten einzufordern. Da die Feststellung unvollständiger und mangelhafter Arbeiten eine sachverständige Untersuchung und ein gerichtliches Verfahren erfordert (muhtacı muhakeme), kann vom Kläger nicht erwartet werden, den genauen Betrag zu Beginn der Klage zu bestimmen. Damit ist die für eine Klage auf eine unbestimmte Forderung erforderliche Voraussetzung des rechtlichen Interesses vollständig erfüllt.
Parteistellung und Sachlegitimation: Nach dem Grundsatz der Relativität der Verträge können nur die Vertragsparteien klagen oder verklagt werden. Dritte, die den Vertrag nicht unterzeichnet haben (z. B. spätere Käufer einer selbstständigen Einheit oder Angehörige des Bauunternehmers), haben keine Parteistellung (Aktiv-/Passivlegitimation) [3]. Dieser Punkt ist eine Frage der öffentlichen Ordnung und vom Gericht von Amts wegen zu beachten. Zugunsten von Nichtparteien darf unter Verstoß gegen Art. 124 HMK nicht entschieden werden.
Grundstücksanteil: Bei der Zahlung der Kosten unvollständiger und mangelhafter Arbeiten an Gemeinschaftsflächen an den klagenden Grundstückseigentümer ist zwingend eine Kürzung entsprechend seinem Grundstücksanteil vorzunehmen; der gesamte Schadensbetrag der Gemeinschaftsfläche darf nicht einem einzelnen Grundstückseigentümer zugesprochen werden.
Allgemeine Anzeigepflicht des Unternehmers (Art. 357 a.E. BK): Der Unternehmer ist Fachmann und verpflichtet, die ihm vorgelegten fehlerhaften Pläne zu prüfen und Fehler dem Besteller anzuzeigen. Ein Unternehmer, der einen fehlerhaften Plan unverändert umsetzt, kann sich von Schäden, die etwa durch Erdbeben entstehen, und von Ertüchtigungskosten nicht befreien, solange er nicht beweist, dass er seiner allgemeinen Anzeigepflicht nachgekommen ist.
Diese Regeln bezwecken, im Bausektor dem Grundsatz von Treu und Glauben Geltung zu verschaffen, technische Fehler zu minimieren und das Gleichgewicht der Rechte zwischen den Parteien gerecht zu verteilen. Es wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.