Договоры строительства в обмен на долю в земельном участке (договоры «квартиры за землю», по-турецки «kat karşılığı inşaat sözleşmesi»), которые относятся к наиболее распространённым видам договоров в турецком строительном праве и на практике, являются смешанными договорами двойного типа: они сочетают элементы договора подряда (обязанность подрядчика создать результат работ) и обещания продажи недвижимости (обязанность собственника участка передать доли в земле). В силу такой структуры эти договоры порождают между сторонами множество сложных обязательств и нередко приводят к правовым спорам как в ходе исполнения, так и после сдачи объекта. Один из важнейших таких споров возникает, когда подрядчик не завершает объект (самостоятельные помещения и места общего пользования) в соответствии с договором, строительными нормами и правилами, то есть выполняет работы не в полном объёме и с недостатками.
Столкнувшись с ненадлежащим исполнением со стороны подрядчика, собственники участка обращаются в суды общей юрисдикции, чтобы возместить убытки и взыскать стоимость невыполненных и некачественных работ. Однако поскольку установление полной стоимости таких работ на момент подачи иска требует специальных технических знаний, а от собственников нельзя ожидать, что они до суда определят эту сумму с точностью до миллиметра, вопрос о том, какой вид иска следует подавать, имеет большое процессуальное значение. Иск о взыскании неопределённой суммы (ст. 107 HMK), введённый в правовую систему Турции с вступлением в силу Гражданского процессуального кодекса № 6100 (HMK), стал одним из важнейших процессуальных инструментов, доступных собственникам участков.
В настоящей статье на основе двух ключевых решений Кассационного суда (Yargıtay), которые часто обсуждаются в юридической среде и вызывают споры на практике, рассматривается, вправе ли собственник участка по договору «квартиры за землю» предъявить подрядчику иск о взыскании неопределённой суммы в связи со стоимостью невыполненных и некачественных работ; анализируются понятия активной и пассивной процессуальной легитимации (надлежащей стороны) в рамках принципа относительности договора; разъясняется обязательность расчёта стоимости недостатков в местах общего пользования пропорционально доле в земельном участке; и, наконец, подробно анализируется общая обязанность подрядчика как «компетентного профессионала» уведомлять и предупреждать заказчика (ст. 357/последний абзац прежнего Обязательственного кодекса № 818 (BK); ст. 478 Обязательственного кодекса Турции № 6098 (TBK)).
Иск о взыскании неопределённой суммы по договорам «квартиры за землю»
По договорам строительства в обмен на долю в земельном участке предъявление собственником участка иска о взыскании неопределённой суммы к подрядчику в связи со стоимостью невыполненных и некачественных работ ЮРИДИЧЕСКИ ВОЗМОЖНО, и у собственника участка имеется правовой интерес в предъявлении такого иска.
Согласно части 1 статьи 107 Гражданского процессуального кодекса № 6100 (HMK) под названием «Иск о взыскании неопределённой суммы и иск о признании», если на дату подачи иска от истца нельзя ожидать полного и точного определения размера или стоимости требования либо это невозможно, кредитор может предъявить иск о взыскании неопределённой суммы, указав правоотношение и минимальную сумму или стоимость. Часть 2 той же статьи предусматривает, что, как только на основании сведений, представленных другой стороной, или результатов исследования доказательств (судебного разбирательства и экспертизы) становится возможным полностью и точно определить размер или стоимость требования, истец может увеличить заявленное в начале требование, не будучи связанным запретом на расширение исковых требований.
Стоимость невыполненных и некачественных работ по строительным договорам по своей природе не может быть полностью и точно определена истцом — собственником участка до подачи иска. Основные причины этого таковы:
Необходимость специальных знаний: выявление строительных недостатков (например, недостаточное качество бетона, дефекты изоляции, работы с отступлением от проекта, недоделки отделочных работ) и расчёт стоимости их устранения требуют детального исследования технических экспертов — инженеров-строителей, архитекторов и сметчиков.
Изменчивость рыночных цен: стоимость невыполненных и некачественных работ рассчитывается по текущим рыночным ценам. Такой расчёт — процесс, требующий судебного разбирательства и усмотрения суда («muhtacı muhakeme»).
Невозможность определения на начальном этапе: даже если собственник участка получит технический отчёт собственными силами, расхождения между окончательной стоимостью, определённой в результате обеспечения доказательств в суде или официальной судебной экспертизы, и предварительной оценкой истца неизбежны.
Как подчёркивается в устоявшейся практике 23-й гражданской палаты Кассационного суда (а вслед за ней и 15-й гражданской палаты Кассационного суда), по договорам строительства в обмен на долю в земельном участке истцы не могут определить стоимость невыполненных и некачественных работ в начале процесса. Поскольку эти требования должны устанавливаться техническими экспертами на основе рыночных цен, у истцов имеется правовой интерес в предъявлении иска о взыскании неопределённой суммы.
Так, в рассматриваемом решении Кассационного суда отказ суда первой инстанции в иске по процессуальным основаниям (согласно п. «h» ч. 1 ст. 114 и ч. 2 ст. 115 HMK) с мотивировкой, что «размер требования мог быть определён на дату подачи иска и правового интереса в предъявлении иска о взыскании неопределённой суммы не имеется», был признан незаконным, и решение было отменено Кассационным судом [4]. Кассационный суд прямо указал, что такие дела должны рассматриваться непосредственно как иски о взыскании неопределённой суммы, а истцу должна предоставляться возможность увеличить требование после поступления заключения эксперта [4, 6].
РАЗДЕЛ 2: Принцип относительности договора, процессуальная легитимация (надлежащая сторона) и замена стороны (ст. 124 HMK)
Права и обязанности, вытекающие из договоров «квартиры за землю», порождают последствия только между сторонами этого договора. В соответствии с принципом относительности договора — одним из основополагающих принципов обязательственного права — договор, как правило, связывает только своих участников, и сторонами спора, вытекающего из договора, могут быть только стороны этого договора. В практике Кассационного суда и доктрине это называется процессуальной легитимацией (способностью быть надлежащей стороной).
- Понятия активной и пассивной легитимации и их учёт судом по собственной инициативе
Активная легитимация (статус истца): означает обладателя спорного права, то есть лицо, уполномоченное требовать это право.
Пассивная легитимация (статус ответчика): означает лицо, обязанное по спорному праву, то есть должника, от которого требуется исполнение.
Процессуальная легитимация является одним из условий допустимости иска и определяется по нормам материального права. Её важнейшая процессуальная особенность состоит в том, что это не возражение, зависящее от заявления сторон (как, например, ссылка на исковую давность), а возражение, имеющее характер «itiraz». Поэтому, даже если стороны ни на одной стадии процесса на него не ссылались, суд обязан учитывать его по собственной инициативе на любой стадии разбирательства.
В конкретном деле, легшем в основу рассмотренного нами решения Кассационного суда, между истцом Рыдваном Т. и ответчиком-подрядчиком Джейлан Й. был заключён нотариально оформленный договор «квартиры за землю». Однако в деле в качестве истцов участвовали и другие лица, не являвшиеся сторонами договора (Гёкхан Б., Мустафа Ю. и Эргюн А.); аналогичным образом ответчиком была указана Дёндю Й., также не являвшаяся стороной договора. В этой ситуации Кассационный суд сделал следующие правовые выводы:
В отношении истцов Гёкхана Б., Мустафы Ю. и Эргюна А., не являющихся сторонами договора, в иске должно быть отказано ввиду отсутствия активной легитимации.
В отношении ответчика Дёндю Й., не являющейся стороной договора, в иске должно быть отказано ввиду отсутствия пассивной легитимации. Вынесение судом решения в отношении лиц, не участвующих в договоре, без учёта принципа относительности является явным основанием для отмены.
- Замена стороны по ст. 124 HMK и ошибочная практика
Неправильное указание сторон в исковом заявлении или замена стороны в ходе процесса подчиняются строгим формальным требованиям. Согласно статье 124 HMK, замена стороны в деле, как правило, возможна только с явного согласия другой стороны. Однако из этого правила есть исключения:
Ходатайства о замене стороны, вызванные технической ошибкой или не противоречащие принципу добросовестности, принимаются судьёй без согласия другой стороны.
Если неправильное или неполное указание стороны в исковом заявлении основано на простительном заблуждении, судья может допустить замену стороны без согласия другой стороны. В этом случае судья взыскивает судебные расходы в пользу лица, исключённого из числа сторон, которое не давало повода для предъявления к нему иска.
В конкретном споре, хотя иск был подан одним из истцов, Мустафой Ю., и его имя было указано в заголовке решения, резолютивная часть была вынесена в пользу Ясемин Юлькер, которая ни на одной стадии процесса не приобрела статус стороны и в отношении которой не производилась надлежащая замена стороны (ст. 124 HMK). Кассационный суд отменил решение, признав незаконным и противоречащим процессуальным нормам вынесение решения в пользу лица, не являющегося стороной дела, при отсутствии надлежащего ходатайства или определения о замене стороны.
РАЗДЕЛ 3: Метод расчёта стоимости недостатков в местах общего пользования и доля в земельном участке
По договорам «квартиры за землю» недостатки и недоделки в здании, как правило, делятся на две основные группы: недостатки в самостоятельных помещениях (квартирах/магазинах), выделенных истцу — собственнику участка, и недоделки/недостатки в местах общего пользования, обслуживающих всё здание (лестничная клетка, крыша, фасад, убежище, сад и т. д.).
Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, стоимость по этим двум группам рассчитывается совершенно разными методами:
Самостоятельные помещения: стоимость невыполненных и некачественных работ в самостоятельных помещениях, принадлежащих истцу — собственнику участка, должна рассчитываться и присуждаться в полном объёме без каких-либо уменьшений.
Места общего пользования: места общего пользования находятся в общей собственности всех собственников помещений в здании. Поэтому в иске, предъявленном одним собственником участка, после определения общей стоимости недостатков в местах общего пользования необходимо произвести расчёт с учётом доли истца в этих местах, то есть пропорционально его доле в земельном участке. Истцу должна выплачиваться не вся стоимость ущерба местам общего пользования, а только часть, приходящаяся на его долю в земельном участке.
В рассматриваемом решении при расчёте стоимости недостатков в местах общего пользования экспертное заключение не учло уменьшение пропорционально доле в земельном участке, и решение было вынесено исходя из общей стоимости. Кассационный суд отменил решение суда первой инстанции, указав, что недостатки каждого самостоятельного помещения должны рассчитываться отдельно, требования в отношении мест общего пользования должны обязательно определяться исходя из доли истца в земельном участке, а вынесение решения без такого уменьшения противоречит процессуальным нормам и закону.
Общая обязанность подрядчика уведомлять и предупреждать заказчика по договору подряда (ст. 357/последний абзац BK — ст. 478 TBK)
В договорах подряда, лежащих в основе строительных договоров, одной из важнейших обязанностей подрядчика является обязанность проявлять заботливость и уведомлять (предупреждать) заказчика. Согласно ст. 357/последний абзац утратившего силу Обязательственного кодекса № 818 (BK) (и аналогичной по содержанию ст. 478 действующего Обязательственного кодекса Турции № 6098), подрядчик является компетентным профессионалом и обязан выполнить и сдать работу в соответствии со строительными нормами и правилами, технологией и целью, которую заказчик от неё ожидает.
Эта обязанность подрядчика не отпадает даже в том случае, если заказчик (администрация или собственник участка) передаёт подрядчику ошибочные проекты или указания [1]. Правовое правило заключается в следующем:
Отступление от проекта и общая обязанность уведомления: если работы выполнены с отступлением от договора и приложений к нему, технических чертежей или проектов, подрядчик продолжает нести ответственность, даже если такие работы были затребованы заказчиком или проект был предоставлен самим заказчиком (администрацией).
Условие освобождения от ответственности: если подрядчик обнаруживает, что проект или указание заказчика ошибочны и приведут к результатам, противоречащим строительным нормам и правилам, он обязан немедленно уведомить об этом заказчика (общая обязанность уведомления). Только если подрядчик выполнил обязанность предупредить заказчика письменно или иным доказуемым образом, а заказчик тем не менее настоял на своём указании или ошибочном проекте, ответственность подрядчика исключается.
В конкретном деле, легшем в основу второго рассматриваемого решения Кассационного суда (15-я гражданская палата, 05.02.2018, E. 2016/3571, K. 2018/354), ответчик-подрядчик по договору от 06.09.2004 с истцом-администрацией принял на себя строительство блока A начальной школы на 8 классов. После землетрясений в Ване в 2011 году здание школы получило серьёзные повреждения, и были проведены работы по усилению стоимостью около 400 000 TRY. Истец-администрация потребовала взыскать эту сумму, утверждая, что прочность бетона была недостаточной, а здание построено с недостатками. Суд первой инстанции на основании заключения эксперта отказал в иске, указав, что здание построено в соответствии с архитектурным и конструктивным проектом, предоставленным администрацией, что прочность бетона соответствует классу C20 и что нарушений сейсмических норм не выявлено.
Однако Кассационный суд отменил это решение по очень важному правовому основанию:
В заключении эксперта было указано, что предоставленный администрацией проект был ошибочным.
Суд не исследовал, проверял ли ответчик-подрядчик проекты и выполнил ли он в соответствии со ст. 357/последний абзац BK обязанность предупредить администрацию (заказчика), уведомив её об ошибках [1].
Если подрядчик выявил ошибочность проекта и не предупредил администрацию, он лично несёт ответственность за возникший ущерб (ущерб от землетрясения и стоимость усиления), даже если проект был предоставлен администрацией.
Кассационный суд дал суду следующее указание: необходимо выяснить, выполнил ли ответчик-подрядчик общую обязанность уведомления; если эта обязанность не была выполнена, подрядчик должен быть признан ответственным за ущерб. В связи с этим следует получить дополнительное заключение комиссии экспертов, рассчитать стоимость устранения недостатков по сейсмическим нормам, действовавшим на дату строительства школы, и вынести решение по его результатам.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведённый правовой анализ показывает, что в договорах «квартиры за землю» и в договорах подряда в целом как процессуальные, так и материально-правовые нормы подчинены строгим условиям, направленным на сохранение баланса прав сторон.
Основные правовые выводы таковы:
Иск о взыскании неопределённой суммы (ст. 107 HMK): по договорам «квартиры за землю» собственник участка может предъявить к подрядчику иск о взыскании неопределённой суммы для взыскания стоимости невыполненных и некачественных работ. Поскольку выявление недостатков требует экспертизы и судебного разбирательства (muhtacı muhakeme), от истца нельзя ожидать определения полной стоимости в начале процесса. Это полностью удовлетворяет требованию о наличии правового интереса для предъявления иска о взыскании неопределённой суммы.
Процессуальная легитимация: в силу принципа относительности договора только стороны договора могут предъявлять иск или выступать ответчиками. Третьи лица, не подписавшие договор (например, лица, впоследствии купившие самостоятельное помещение, или родственники подрядчика), не обладают активной/пассивной легитимацией [3]. Этот вопрос относится к публичному порядку и должен учитываться судом по собственной инициативе. Вынесение решения в пользу лиц, не являющихся сторонами, в нарушение ст. 124 HMK является основанием для отмены.
Доля в земельном участке: при выплате истцу — собственнику участка стоимости недостатков в местах общего пользования необходимо обязательно уменьшать её пропорционально доле истца в земельном участке; вся стоимость ущерба местам общего пользования не должна присуждаться одному собственнику.
Общая обязанность подрядчика уведомлять заказчика (ст. 357/последний абзац BK): подрядчик является специалистом (компетентным профессионалом) и обязан проверять предоставленные ему ошибочные проекты и уведомлять заказчика об ошибках. Подрядчик, реализовавший ошибочный проект без изменений, не может освободиться от ответственности за ущерб, причинённый землетрясениями и подобными событиями, и от возмещения стоимости усиления, пока не докажет, что выполнил общую обязанность уведомления.
Эти правила направлены на то, чтобы в строительной отрасли господствовал принцип добросовестности, технические ошибки сводились к минимуму, а баланс прав между сторонами распределялся справедливо.
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.