اجاره کوتاه‌مدت واحدهای مسکونی در سراسر ترکیه و به‌ویژه در منطقه آنتالیا و آلانیا که بیشترین تحرک گردشگری و مالکیت خارجیان بر املاک را دارد، با قانون شماره 7464 درباره اجاره واحدهای مسکونی با هدف گردشگری و اصلاح برخی قوانین که از 1 ژانویه 2024 لازم‌الاجرا شد، تحت نظم حقوقی بنیادینی قرار گرفته است. این مقررات که در میان مردم به «قانون Airbnb» نیز شهرت دارد، اخذ مجوز اجاره با هدف گردشگری (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi) از وزارت فرهنگ و گردشگری را برای اجاره هر نوبت 100 روز یا کمتر به اشخاص داخلی و خارجی، به یک الزام قانونی آمره تبدیل کرده است.
برای مالکان آپارتمان و ویلا در مرکز آلانیا و مناطقی مانند محمودلار (Mahmutlar)، اوبا (Oba)، توسمور (Tosmur)، کستل (Kestel)، کارگیجاک (Kargıcak)، کوناکلی (Konaklı)، آوسالار (Avsallar)، بکتاش (Bektaş) و تپه (Tepe)، فرایند اخذ مجوز به‌طور مستقیم با رضایت‌نامه‌های مالکیت آپارتمانی، تجهیزات ایمنی فنی، رویه‌های درخواست از طریق e-Devlet و جریمه‌های نقدی اداری سنگین مرتبط است. در این راهنمای حقوقی جامع، شرایط درخواست مجوز اجاره گردشگری در آلانیا، معیارهای ویژه بر حسب نوع واحد (ویلای مستقل، آپارتمان، رزیدنس)، جریمه‌های نقدی اداری به‌روز سال 2026 و مشکلات رایج در عمل به‌تفصیل بررسی شده است.
1. مجوز اجاره با هدف گردشگری چیست و برای چه کسانی الزامی است؟
به موجب قانون شماره 7464، واگذاری یک واحد مسکونی به اشخاص حقیقی یا حقوقی در قبال عوض و برای هر هدفی (تعطیلات، استراحت، سفر کاری، درمان، تحصیل و غیره) به مدت 100 روز یا کمتر، اجاره با هدف گردشگری محسوب می‌شود. اینکه اجاره از طریق کدام پلتفرم (Airbnb، Booking، بنگاه‌های املاک محلی و غیره) انجام شود اهمیتی ندارد؛ اگر مدت اجاره 100 روز یا کمتر باشد، اخذ مجوز الزامی است.
در مقابل، اجاره‌های 101 روز و بیشتر خارج از شمول قانون شماره 7464 هستند. در این نوع اجاره‌ها، مقررات عمومی اجاره مسکن در قانون تعهدات ترکیه (TBK) شماره 6098 اعمال می‌شود و اصولی که پیش‌تر در مقالات افزایش اجاره‌بها و دعوای تعیین اجاره‌بها و حمایت از موجر و تخلیه مستأجر منتشر کرده‌ایم، معتبر است.
اشخاص دارای حق درخواست:
- مالکان ملک: اشخاص حقیقی یا حقوقی که مالکیت واحد مسکونی را دارند.
- دارندگان حقوق عینی محدود: کسانی که در دفتر سند مالکیت (Tapu) حق انتفاع یا حق سطحی به نام آنان ثبت شده است.
- بنگاه‌های مجاز: آژانس‌های مسافرتی گروه (A) یا شرکت‌های مدیریت املاک که بر اساس قرارداد منعقده با مالک یا دارنده حق عینی فعالیت می‌کنند.
- وضعیت مستأجران: اشخاصی که به‌عنوان مستأجر بلندمدت در واحد سکونت دارند، به حکم قانون اکیداً ممنوع هستند که به نام خود مجوز اجاره گردشگری اخذ کنند یا واحد را به‌صورت کوتاه‌مدت به اشخاص ثالث اجاره فرعی دهند.
درخواست‌ها تنها از طریق درگاه e-Devlet به سامانه وزارت فرهنگ و گردشگری ارائه می‌شود و درخواست‌های حضوری یا پستی مستقیماً از سوی اداره رد می‌شوند.
2. مدارکی که باید پیش از درخواست آماده شوند (مدارک عمومی)
در درخواست مجوز از طریق e-Devlet، مدارک اصلی زیر باید به‌صورت فایل PDF اسکن‌شده در سامانه بارگذاری شوند:
الف) مدارک هویتی و نمایندگی
- اشخاص حقیقی: برای شهروندان ترکیه، تصویر کارت شناسایی؛ برای مالکان خارجی، تصویر گذرنامه به همراه شماره شناسایی خارجی یا شماره مالیاتی اخذشده در ترکیه. از اشخاص حقیقی فاقد فهرست امضای مجاز، اعلامیه امضا.
- اشخاص حقوقی: شماره مالیاتی، روزنامه ثبت تجاری / شماره MERSİS و فهرست امضای مجاز مدیران شرکت با تأیید دفترخانه.
ب) اطلاعات سند و مالکیت
- سابقه ثبتی به‌روز که مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) بر ملک به‌وضوح در آن درج شده باشد.
- در صورت لزوم، پروانه بهره‌برداری ساختمان (İskân) تأییدشده توسط شهرداری یا گواهی ثبت ساختمان (yapı kayıt belgesi).
ج) مدارک لازم در صورت مالکیت مشترک
- مالکیت مشاعی (سند مشترک): رضایت کتبی اکثریت سهام و شرکا و اعلامیه مشترک درباره تعیین نماینده‌ای که درخواست را پیگیری می‌کند.
- مالکیت جمعی (ترکه تقسیم‌نشده): رضایت کامل همه وراث/شرکا و تصمیم به اتفاق آرا درباره تعیین نماینده مشترک.
د) وکالت‌نامه رسمی و ثبت در UETS
- اگر درخواست به وکالت از مالک پیگیری می‌شود، نسخه‌ای از وکالت‌نامه رسمی با اختیار خاص.
- برای اینکه ابلاغ‌های اداری با اعتبار قانونی انجام شود، نشانی UETS (سامانه ملی ابلاغ الکترونیک) متعلق به مالک یا بنگاه مجاز.
- اگر برای یک شخص یا بنگاه در یک ساختمان یا مجتمع برای بیش از 5 واحد مجوز درخواست شود، پروانه کسب و فعالیت صادره از شهرداری مربوط.
3. شرایط مجوز در آلانیا بر حسب نوع واحد مسکونی
بافت معماری و گردشگری آلانیا انواع بسیار متنوعی از املاک را در بر می‌گیرد؛ از ویلاهای لوکس مستقل در بکتاش و تپه گرفته تا مجتمع‌های چندطبقه و رزیدنس‌های لوکس در محمودلار و اوبا. قانون شماره 7464 بر حسب ویژگی معماری واحد، شرایط مجوز متفاوتی پیش‌بینی کرده است:
الف) خانه‌ها و ویلاهای مستقل (تپه آلانیا، بکتاش، کارگیجاک، کوناکلی)
در ویلاهایی که به‌صورت مستقل بر روی قطعه زمین جداگانه ساخته شده‌اند، فرایند در مقایسه با آپارتمان‌ها بسیار سریع‌تر و بی‌دردسرتر پیش می‌رود:
- نیازی به رضایت همسایگان نیست: چون در قطعه زمین تنها یک واحد مستقل وجود دارد، اخذ رضایت‌نامه از همسایگان یا مالکان قطعات مجاور لازم نیست.
- کاربری مسکونی در سند: در دفتر سند مالکیت، نوع ملک باید حتماً مسکونی (mesken/konut) باشد.
- تجهیزات ایمنی: کپسول آتش‌نشانی، آشکارساز دود، جعبه کمک‌های اولیه و نقشه فرار باید موجود باشد.
- محدودیت تعداد: برای تعداد واحدهای مستقل به نام یک مالک محدودیتی وجود ندارد؛ اما اگر تعداد از 5 بیشتر شود، شرط اخذ پروانه کسب از شهرداری اعمال می‌شود.
ب) آپارتمان‌ها و مجتمع‌های معمولی (محمودلار، اوبا، توسمور، کستل)
دشوارترین مرحله اخذ مجوز در آپارتمان‌ها، قاعده اتفاق آرایی است که در هماهنگی با قانون مالکیت آپارتمان‌ها شماره 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) وضع شده است:
- شرط اتفاق آرا (حساس‌ترین مرحله): همه مالکان واحدهای مستقل ساختمان باید در حضور سردفتر یا با تصمیم تأییدشده توسط دفترخانه به اتفاق آرا با اجاره گردشگری موافقت کنند. حتی اگر تنها یک مالک رأی منفی دهد، مجوز صادر نمی‌شود.
- قاعده بلوک در مجتمع‌های چندبلوکی: در مجتمع‌هایی که از چند بلوک تشکیل شده‌اند، تنها اتفاق آرای مالکان همان بلوکی که واحد مورد اجاره در آن قرار دارد کافی است؛ رضایت سایر بلوک‌ها لازم نیست.
- سهمیه 25 درصد: تعداد مجوزهایی که در یک ساختمان به نام یک شخص صادر می‌شود، نمی‌تواند از 25 درصد کل واحدهای ساختمان بیشتر باشد (برای مثال در بلوکی با 20 واحد، یک شخص حداکثر برای 5 واحد می‌تواند مجوز بگیرد).
- پروانه کسب: برای مجوزهای بیش از 5 واحد، اخذ پروانه کسب و فعالیت از شهرداری الزامی است.
ج) رزیدنس‌ها (واحدهای مسکونی لوکس)
برای مجتمع‌های لوکس با مفهوم هتلی (رزیدنس‌ها) که در سال‌های اخیر در آلانیا ساخته شده‌اند، قانون‌گذار استثنای مهمی قائل شده است:
- اختیار ناشی از آیین‌نامه مدیریت: اگر در آیین‌نامه مدیریت ساختمان (yönetim planı) که در دفتر املاک ثبت شده، حکم صریحی مبنی بر اجازه اجاره کوتاه‌مدت یا گردشگری وجود داشته باشد، شرط اتفاق آرای مالکان لازم نیست.
- ویژگی‌های هتل‌داری: خدمات مشترکی مانند پذیرش، نگهبانی، نظافت روزانه، خدمات فنی، باشگاه ورزشی و استخر روباز/سرپوشیده باید عملاً ارائه شوند.
- شرط پس از 1 ژانویه 2024: رزیدنس‌هایی که آیین‌نامه مدیریت آن‌ها پس از 1.1.2024 تنظیم شده، باید دقیقاً با معیارهای فنی تعریف واحد مسکونی لوکس در آیین‌نامه ساخت‌وساز مناطق طرح‌دار (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) مطابقت داشته باشند.
4. مراحل گام‌به‌گام درخواست از طریق e-Devlet
درخواست مجوز واحد مسکونی گردشگری از طریق درگاه e-Devlet با مراحل زیر تکمیل می‌شود:
- ورود: با احراز هویت وارد نشانی turkiye.gov.tr شوید.
- انتخاب خدمت: در نوار جست‌وجو عبارت «Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu» (درخواست مجوز واحد مسکونی گردشگری) را وارد کرده و صفحه خدمت وزارت فرهنگ و گردشگری را باز کنید.
- اطلاعات ملک: استان، شهرستان، محله، بلوک ثبتی (ada)، قطعه (parsel)، شماره واحد مستقل و کد نشانی UAVT واحد به‌طور کامل وارد می‌شود.
- بارگذاری مدارک: مدارک هویتی، سابقه ثبتی، تصمیم رضایت تأییدشده در دفترخانه (و در صورت وجود آیین‌نامه مدیریت و وکالت‌نامه) به‌صورت فایل PDF اسکن‌شده در سامانه بارگذاری می‌شود.
- تأیید و پیگیری: درخواست با امضای الکترونیک ارسال می‌شود و شماره پیگیری درخواست نگهداری می‌شود.
- بررسی و بازرسی حضوری: اداره کل فرهنگ و گردشگری استان آنتالیا / کمیسیون بازرسی آلانیا مدارک را بررسی کرده و در واحد بازرسی حضوری انجام می‌دهد.
- هزینه مجوز و پلاک: پس از مثبت بودن نتیجه بازرسی، هزینه مجوز تعیین‌شده توسط وزارت و بهای پلاک برنجی مهرشده به حساب درآمدهای اختصاصی (döner sermaye) پرداخت می‌شود (برای سال 2026 در مجموع حدود 20.000 TL).
- نصب پلاک و آگهی: پلاک صادرشده به‌صورت قابل‌رؤیت بر درِ ورودی واحد نصب می‌شود و شماره مجوز در همه متن‌های آگهی در پلتفرم‌های آنلاین (Airbnb و غیره) درج می‌گردد.
5. حداقل استانداردهای ایمنی و کیفیت که واحد باید داشته باشد
در بازرسی‌های حضوری که توسط بازرسان وزارت در واحد انجام می‌شود، وجود حداقل شرایط فیزیکی و فنی زیر بررسی می‌شود:
- دست‌کم یک اتاق خواب، یک فضای نشیمن مشترک، آشپزخانه و حمام و سرویس بهداشتی باید وجود داشته باشد.
- تأمین بی‌وقفه آب گرم و سرد، منسوجات تمیز و کامل (ملافه، روتختی، حوله) و لوازم آشپزخانه سالم باید فراهم باشد.
- در واحد باید دست‌کم یک کپسول آتش‌نشانی با بازرسی دوره‌ای معتبر نگهداری شود.
- در همه اتاق‌های نشیمن و خواب، به‌جز حمام و سرویس بهداشتی، باید آشکارساز دود سالم نصب شده باشد.
- در سمت داخلی درِ ورودی باید نقشه/کروکی فرار برای تخلیه در مواقع اضطراری نصب شده باشد.
- قاعده حداکثر ظرفیت: برای هر اتاق خواب حداکثر 2 نفر و علاوه بر آن حداکثر 2 نفر در فضای نشیمن؛ مجموع ظرفیت اقامت نمی‌تواند از 12 نفر بیشتر باشد (کودکان زیر 3 سال در محاسبه ظرفیت منظور نمی‌شوند).
6. مشکلات رایج در عمل و راه‌حل‌های حقوقی
| مشکل پیش‌آمده | توضیح حقوقی و ریسک | راه‌حل و نکات قابل توجه |
|---|---|---|
| عدم حصول اتفاق آرا | حتی اعتراض یک مالک در آپارتمان به رد مستقیم درخواست منجر می‌شود. | پیش از سرمایه‌گذاری یا اجاره باید با همه مالکان گفت‌وگو شود؛ بدون رضایت کتبی تأییدشده در دفترخانه نباید فعالیت را آغاز کرد. |
| تجاوز از سهمیه 25 درصد | یک شخص نمی‌تواند در یک آپارتمان برای بیش از یک‌چهارم واحدها مجوز بگیرد. | درخواست به نام مالکان مختلف یا در موارد بیش از 5 واحد، گزینه پروانه کسب و فعالیت باید بررسی شود. |
| مغایرت کاربری در سند | اگر نوع ملک در سند «تجاری»، «دفتر کار»، «زمین» یا «انبار» درج شده باشد، مجوز صادر نمی‌شود. | نزد شهرداری آلانیا و اداره ثبت اسناد باید فرایند اصلاح نوع ملک با طرح تغییرات و اصلاح سند پیگیری شود. |
| عدم انطباق با شرایط رزیدنس | اگر در آیین‌نامه مدیریت بند اجازه صریح یا خدمات هتل‌داری وجود نداشته باشد، اتفاق آرا لازم است. | هیئت مالکان باید تشکیل جلسه داده، آیین‌نامه مدیریت را اصلاح کند و آن را در دفتر املاک قید نماید. |
| نقص تجهیزات در بازرسی | نبود کپسول آتش‌نشانی، آشکارساز یا نقشه فرار به ابطال مجوز یا اعمال جریمه منجر می‌شود. | پیش از بازرسی وزارت، همه تجهیزات فنی باید کنترل و کمبودها فوراً برطرف شود. |
| فراموشی اعلام هویت | در صورت عدم ثبت میهمانان در سامانه اعلام هویت (KBS)، به موجب قانون شماره 1774 مجازات‌های سنگینی اعمال می‌شود. | برای هر میهمانی که وارد می‌شود باید فوراً اعلام KBS انجام شود؛ از سامانه‌های خودکار و یکپارچه استفاده شود. |
| تخلفات مالیاتی و صورتحساب | درآمد اجاره کوتاه‌مدت، درآمد تجاری است؛ مالیات بر ارزش افزوده (KDV) و مالیات اقامت (Konaklama Vergisi) الزامی است. | با همکاری یک مشاور مالیاتی (mali müşavir) باید از طریق مؤسسه انفرادی یا شرکت سرمایه‌ای صورتحساب صادر شود و تعهدات مالیاتی به‌موقع انجام گیرد. |
7. ضمانت‌اجراهای اداری و جریمه‌های نقدی به‌روز سال 2026
جریمه‌های نقدی اداری که در چارچوب قانون شماره 7464 علیه فعالیت‌های اجاره بدون مجوز و سایر تخلفات اعمال می‌شود، با نرخ ارزیابی مجدد به‌روز شده است. از سال 2026 جریمه‌های پلکانی زیر اعمال می‌شود:
| نوع تخلف | مبلغ جریمه در سال 2026 | نحوه اعمال و رویه قانونی |
|---|---|---|
| نخستین کشف (اجاره بدون مجوز) | 180.617 TL | برای هر واحد جریمه صادر می‌شود و برای اخذ مجوز 15 روز مهلت داده می‌شود. |
| ادامه فعالیت بدون مجوز پس از 15 روز | 903.088 TL | اگر پس از پایان مهلت نخست ادامه فعالیت احراز شود اعمال می‌گردد و 15 روز مهلت دیگر داده می‌شود. |
| ادامه فعالیت پس از پایان مهلت دوم | 1.806.177 TL | به‌عنوان مرحله سوم اعمال می‌شود و ملک توسط مأموران انتظامی/شهرداری پلمب می‌گردد. |
| پلتفرم‌ها و واسطه‌هایی که آگهی بدون مجوز منتشر می‌کنند | 180.617 TL | برای هر آگهی/قرارداد علیه پلتفرم‌هایی که در آگهی واحد بدون مجوز واسطه می‌شوند اعمال می‌شود. |
ضمانت‌اجراهای اداری دیگر: در مواردی مانند عدم نصب پلاک بر ورودی واحد با وجود داشتن مجوز، درج ظرفیت و ویژگی‌های خلاف واقع در آگهی‌ها، یا اجاره واحد به اشخاص ثالث بدون اطلاع دارنده مجوز نیز جریمه‌های نقدی اداری مستقل صادر می‌شود.
رویه اعتراض به جریمه‌ها: اعتراض مستدل به صورت‌جلسات جریمه نقدی اداری ظرف 15 روز از تاریخ ابلاغ نزد قاضی کیفری صلح (Sulh Ceza Hakimliği) صالح، حقی قانونی است و در صورت از دست رفتن مهلت، جریمه قطعی می‌شود.
8. پرسش‌های متداول
آیا مستأجر می‌تواند برای واحدی که در آن سکونت دارد مجوز Airbnb بگیرد؟
خیر. قانون‌گذار حق درخواست مجوز را تنها به مالک، دارنده حق انتفاع/حق سطحی یا بنگاه مجاز داده است. اجاره فرعی توسط مستأجران بلندمدت هم سبب تخلیه است و هم مشمول ضمانت‌اجرای اداری.
آیا برای اجاره‌های 101 روز و بیشتر مجوز لازم است؟
خیر. اجاره‌های 101 روز و طولانی‌تر در شمول قانون شماره 7464 نیستند و در چارچوب مقررات عمومی قانون تعهدات ترکیه انجام می‌شوند.
آیا می‌توان تاینی‌هاوس، بنگالو یا سازه‌های پیش‌ساخته را برای گردشگری اجاره داد؟
چون سازه‌های متحرک چرخ‌دار/پلاک‌دار در مقررات ساخت‌وساز به‌عنوان «واحد مسکونی» ثبت نمی‌شوند، برای آن‌ها مجوز واحد مسکونی بر اساس قانون شماره 7464 صادر نمی‌شود. این املاک باید گواهی بهره‌برداری کمپینگ یا تأسیسات گردشگری روستایی اخذ کنند.
آیا برای فعالیت Airbnb تأسیس شرکت الزامی است؟
مالکان انفرادی می‌توانند با ثبت‌نام مالیاتی به‌عنوان شخص حقیقی صورتحساب صادر کنند؛ تأسیس شرکت سهامی یا با مسئولیت محدود الزامی نیست. اما برای سرمایه‌گذارانی که چند واحد را اداره می‌کنند، تأسیس شرکت فرایندهای مالیاتی و حسابداری را آسان‌تر می‌کند.
فرایند درخواست در آلانیا به‌طور متوسط چقدر طول می‌کشد؟
در صورت کامل بودن مدارک، بررسی سامانه‌ای و بازرسی حضوری بسته به حجم کار اداره کل فرهنگ و گردشگری استان آنتالیا به‌طور متوسط بین 4 تا 8 هفته تکمیل می‌شود.
9. چک‌لیست عملی پیش از درخواست
- [ ] آیا در سابقه ثبتی تأیید شده که نوع واحد مستقل «mesken/konut» (مسکونی) است؟
- [ ] اگر آپارتمان است، آیا تصمیم رضایت به اتفاق آرای همه مالکان با تأیید دفترخانه اخذ شده است؟
- [ ] اگر رزیدنس است، آیا وجود اجازه صریح اجاره کوتاه‌مدت در آیین‌نامه مدیریت تأیید شده است؟
- [ ] آیا کپسول آتش‌نشانی، آشکارسازهای دود و نقشه فرار اضطراری در واحد به‌طور کامل فراهم شده است؟
- [ ] آیا نشانی UETS (سامانه ملی ابلاغ الکترونیک) فعال شده است؟
- [ ] آیا همه مدارک هویتی، سند و رضایت‌نامه‌ها به‌صورت PDF اسکن و بایگانی شده‌اند؟
- [ ] آیا فرم درخواست e-Devlet به‌طور کامل در سامانه وارد شده است؟
- [ ] آیا فرایندهای صدور صورتحساب، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اقامت با مشاور مالیاتی برنامه‌ریزی شده است؟
نتیجه‌گیری و ارزیابی حقوقی
نظام اجاره گردشگری که با قانون شماره 7464 ایجاد شده، به قواعد آمره‌ای مجهز است که هدف آن‌ها نظارت بر واحدهای مسکونی، جلوگیری از رقابت ناعادلانه و حمایت از حقوق همسایگی است. در فضای پرتحرک معاملات املاک در آلانیا و اطراف آن، اهمیت حیاتی دارد که مالکان تصمیمات اتفاق آرای تأییدشده در دفترخانه را به‌طور کامل تهیه کنند، حداقل شرایط ایمنی فنی را فراهم سازند و به هیچ وجه بدون مجوز واحد را واگذار نکنند.
به‌ویژه برای اینکه مالکان داخلی و خارجی در منطقه آنتالیا و آلانیا با جریمه‌های نقدی اداری سنگین مواجه نشوند، اختلافات مربوط به سند و مالکیت آپارتمانی حل شود و فرایندهای درخواست از طریق e-Devlet به‌طور کامل انجام گیرد، توصیه می‌شود از یک وکیل مشاوره حقوقی بگیرید.
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.