به موجب ماده 314 قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 (TBK)، اجاره‌بها در صورت نبود توافق یا عرف محلی مخالف، در پایان هر ماه و حداکثر تا پایان مدت اجاره پرداخت می‌شود. سقف قانونی افزایش اجاره در اجاره‌های تمدیدشده مسکونی و محل‌های کار مسقف، طبق ماده 344 TBK، نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) بر اساس میانگین دوازده‌ماهه است؛ و سقف 25 درصدی اجاره‌های مسکونی از تاریخ 2 ژوئیه 2024 به‌طور کامل لغو شده است.
در سراسر ترکیه و به‌ویژه در مراکزی مانند آنتالیا، آلانیا، محمودلار، گازی‌پاشا و ماناوگات که بازار املاک پویا و جابه‌جایی جمعیت خارجی در آن‌ها بالاست، روابط اجاره از نظر تعیین موعد پرداخت، اختلاف بر سر افزایش‌های گزاف، محدودیت‌های اجاره با ارز خارجی و دعاوی تعیین اجاره‌بها، موجب اختلافات حقوقی جدی میان طرفین می‌شوند. اگر هنگام تنظیم قرارداد اجاره روز پرداخت به‌صراحت تعیین نشود یا شروط افزایش برخلاف مقررات آمره تدوین گردد، ممکن است برای موجر و مستأجر ضررهای حقوقی دشوارجبرانی به بار آید.
در این راهنمای حقوقی، در چارچوب مقررات قانون تعهدات ترکیه شماره 6098، تصمیم شماره 32 درباره حفظ ارزش پول ترکیه و بخشنامه شماره 2018-32/52، موعد پرداخت اجاره‌بها، نظام عمومی افزایش، ممنوعیت اجاره با ارز خارجی و استثناهای آن، لغو سقف 25 درصدی و مهلت‌های دعوای تعیین اجاره‌بها طبق ماده 345 TBK به تفصیل بررسی می‌شود.
موعد پرداخت اجاره‌بها و اماره قانونی (ماده 314 TBK)
به موجب ماده 314 TBK، در صورتی که قرارداد اجاره شرط صریحی درباره پیش‌پرداخت نداشته باشد و عرف محلی الزام‌آور مخالفی وجود نداشته باشد، مستأجر موظف است اجاره‌بها و در صورت لزوم هزینه‌های جانبی را در پایان هر ماه و حداکثر تا پایان مدت اجاره پرداخت کند.
اماره پایان ماه و معنای حقوقی آن: قانون‌گذار پذیرفته است که در مواردی که طرفین با اراده آزاد خلاف آن را توافق نکرده‌اند، اجاره‌بها قاعدتاً در پایان ماه پرداخت می‌شود. بنابراین اگر قرارداد حاوی مقرره صریحی درباره سررسید نباشد، نمی‌توان مستأجر را به پرداخت پیش از پایان ماه مجبور کرد؛ پیش از پایان ماه نمی‌توان علیه مستأجر اخطاریه تأخیر ارسال کرد یا پرونده اجرایی با درخواست تخلیه گشود.
تعیین سررسید پیش‌پرداخت در قرارداد: برای اینکه موجر بتواند اجاره‌بها را در ابتدای دوره سکونت دریافت کند، لازم است در قرارداد شرط سررسیدی با وضوحی که جای هیچ تردیدی باقی نگذارد درج شود. برای مثال باید شرط روشنی مانند «اجاره‌بها در 5 روز نخست هر ماه به‌صورت پیش‌پرداخت به حساب بانکی اعلام‌شده توسط موجر پرداخت می‌شود» افزوده شود. پیش از گذشت سررسید پرداخت، نمی‌توان از تأخیر مستأجر سخن گفت. برای آشنایی با راه‌های قانونی در صورت عدم پرداخت اجاره، می‌توانید مقاله حقوق مالک در برابر مستأجری که اجاره نمی‌پردازد را مطالعه کنید.
ممنوعیت اجاره با ارز خارجی و استثناهای آن
به موجب تصمیم شماره 32 درباره حفظ ارزش پول ترکیه و بخشنامه‌های مربوط، اشخاص مقیم ترکیه مجاز نیستند اجاره‌بهای املاک مسکونی و محل‌های کار مسقف را به ارز یا شاخص‌بندی‌شده به ارز تعیین کنند؛ به جز موارد استثنایی مانند مستأجران خارجی و مناطق آزاد، شروط ارزی باطل بوده و قرارداد به لیر ترکیه ادامه می‌یابد.
قاعده کلی: ممنوعیت ارز در املاک مسکونی و محل‌های کار مسقف: به موجب قانون شماره 1567 و بخشنامه شماره 2018-32/52، در قراردادهای اجاره مسکونی و محل کار مسقف که میان اتباع جمهوری ترکیه یا اشخاص دارای اقامتگاه قانونی در ترکیه منعقد می‌شود، نه اجاره‌بها و نه مطالبات فرعی مانند ودیعه و وجه التزام را نمی‌توان به ارز خارجی یا شاخص‌بندی‌شده به ارز تعیین کرد. شروط مغایر با این ممنوعیت به حکم قانون باطل است و قرارداد به لیر ترکیه آثار حقوقی خود را بر جای می‌گذارد.
موارد استثنایی که اجاره با ارز خارجی مجاز است: مقررات ارزی در صورت وجود برخی شرایط خاص، تنظیم قرارداد اجاره به ارز را مجاز می‌داند:
- مستأجر شخص حقیقی یا حقوقی غیرمقیم ترکیه (خارجی) باشد (اجاره مسکن یا محل کار توسط خارجیان غیرمقیم در آلانیا و شهرهای ساحلی در این دسته قرار می‌گیرد).
- مستأجر شعبه، نمایندگی یا دفتر ارتباطی اشخاص مقیم خارج در ترکیه، یا شرکتی باشد که آنان به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم 50 درصد یا بیشتر از سهام آن را دارند (در اجاره محل کار).
- اجاره املاک واقع در محدوده مناطق آزاد.
- اجاره‌هایی که نمایندگی‌های دیپلماتیک، کنسولگری‌ها و سازمان‌های بین‌المللی طرف آن هستند.
- فروشگاه‌های معاف از گمرک (Duty Free) و فضاهای تجاری ویژه در محدوده فرودگاه‌ها و بنادر.
- اجاره‌هایی که ماهیت مسکونی یا محل کار مسقف ندارند (مانند اجاره زمین خالی، زمین کشاورزی، پارکینگ روباز یا ماشین‌آلات ساختمانی).
قاعده 5 ساله در اجاره‌های استثنایی ارزی (ماده 344/4 TBK): اگر قرارداد مشمول یکی از استثناهای مقررات ارزی باشد و به‌طور معتبر به ارز منعقد شده باشد، به حکم قانون تا پنج سال نمی‌توان افزایش اجاره‌بها را مطالبه کرد. عسر و حرج شدید در اجرای تعهد (دعوای تعدیل قرارداد) مندرج در ماده 138 TBK تنها استثنای این ممنوعیت افزایش است. پس از پایان دوره پنج‌ساله می‌توان از دادگاه خواست که با در نظر گرفتن تغییرات ارزش ارز، نرخ‌های مشابه و شرایط عمومی اقتصادی، اجاره‌بهای جدید منصفانه‌ای تعیین کند.
اصول افزایش در اجاره‌های لیر ترکیه و لغو سقف 25 درصدی
در قراردادهای اجاره تمدیدشده، سقف قانونی افزایش به موجب ماده 344 TBK، نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) اعلام‌شده توسط مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) بر اساس میانگین دوازده‌ماهه است. از تاریخ 02.07.2024 اعمال سقف 25 درصدی در اجاره‌های مسکونی به‌طور کامل پایان یافته است.
نظام عمومی: سقف میانگین دوازده‌ماهه TÜFE: حداکثر نرخ افزایش برای دوره‌های تمدیدشده اجاره مسکونی و محل کار مسقف نمی‌تواند از نرخ تغییر میانگین دوازده‌ماهه TÜFE که TÜİK برای سال اجاره قبلی اعلام کرده است، فراتر رود. درج صریح معیار سقف قانونی در قرارداد، به‌جای عبارات مبهمی مانند «به میزان تورم» یا «میانگین TEFE-TÜFE»، از بروز اختلاف جلوگیری می‌کند.
پایان محدودیت 25 درصدی اجاره‌های مسکونی در 02.07.2024: سقف قانونی 25 درصدی که به موجب مواد موقت 1 و 2 الحاقی به TBK توسط قوانین شماره 7409 و 7456، میان 11.06.2022 تا 01.07.2024 در اجاره‌های مسکونی اعمال می‌شد، به دلیل پایان مدت آن و عدم تمدید قانونی جدید، از 02.07.2024 ملغی شده است. در رویه فعلی، هم در اجاره‌های مسکونی و هم در اجاره محل‌های کار مسقف، تنها سقف قانونی، میانگین دوازده‌ماهه TÜFE است. برای اطلاعات بیشتر درباره حقوق مالکان و رویه تعهد تخلیه (tahliye taahhüdü)، می‌توانید مقاله راهنمای حمایت از مالکان را مطالعه کنید.
دعوای تعیین اجاره‌بها، مهلت‌ها و شرط اخطار (ماده 345 TBK)
دعوای تعیین اجاره‌بها (kira tespit davası) را همیشه می‌توان اقامه کرد؛ اما برای اینکه حکم دادگاه از ابتدای دوره جدید اجاره معتبر باشد، در صورت نبود شرط افزایش در قرارداد، باید دعوا حداقل 30 روز پیش از آغاز دوره جدید اقامه شده یا اخطاریه کتبی ابلاغ شده باشد.
| وضعیت قرارداد | آیین قانونی و شرط اعلام | تاریخ اعتبار حکم دادگاه |
|---|---|---|
| قرارداد شرط افزایش ندارد | دعوا باید حداقل 30 روز پیش از آغاز دوره جدید اقامه شود یا اخطاریه کتبی ابلاغ گردد. | از آغاز دوره جدید اجاره لازم‌الاجرا می‌شود. |
| قرارداد شرط افزایش ندارد (مهلت 30 روزه از دست برود) | اگر مهلت 30 روزه از دست برود یا اعلام کتبی انجام نشود، همچنان می‌توان دعوا اقامه کرد. | حکم دادگاه برای دوره اجاره بعدی (متعاقب) آثار خود را دارد. |
| قرارداد شرط افزایش دارد | تا پایان دوره جدید اجاره در هر زمانی می‌توان دعوا اقامه کرد (نیازی به اخطار جداگانه 30 روز قبل نیست). | اجاره‌بهای جدید تعیین‌شده از آغاز دوره جدید معتبر است. |
انصاف بر پایه نرخ مشابه در روابط اجاره بیش از 5 سال (ماده 344/3 TBK): در قراردادهای اجاره با مدت بیش از 5 سال یا قراردادهایی که پس از 5 سال تمدید شده‌اند، سقف TÜFE الزام‌آور بودن خود را از دست می‌دهد. دادگاه با در نظر گرفتن موقعیت ملک، وضعیت استفاده، نرخ‌های اجاره مشابه و کسر انصاف (تخفیف مستأجر قدیمی)، اجاره‌بهای جدیدی متناسب با نرخ بازار تعیین می‌کند.
میانجیگری الزامی به‌عنوان شرط اقامه دعوا: به موجب ماده 18/B قانون شماره 6325 درباره میانجیگری در اختلافات حقوقی، اصلاحی قانون شماره 7445، در اختلافات تعیین اجاره‌بها و تخلیه، مراجعه به دفتر میانجیگری پیش از اقامه دعوا شرط الزامی اقامه دعواست. در صورت عدم حصول توافق در فرایند میانجیگری، می‌توان با صورت‌جلسه نهایی به دادگاه مراجعه کرد.
اصول بنیادین حقوق اجاره و جدول مقایسه‌ای
خلاصه قواعد کلی مربوط به سررسید پرداخت، سقف‌های افزایش، محدودیت‌های ارزی و دعاوی تعیین اجاره‌بها در رویه حقوق اجاره در جدول مقایسه‌ای زیر آمده است:
| نهاد حقوقی | مبنای قانونی | قاعده اصلی و حد قانونی | استثناهای ویژه |
|---|---|---|---|
| سررسید پرداخت | ماده 314 TBK | اماره پایان ماه (در صورت نبود توافق مخالف، پایان هر ماه) | شرط پیش‌پرداخت را می‌توان در قرارداد توافق کرد |
| سقف افزایش اجاره لیری | ماده 344/1-2 TBK | نرخ تغییر میانگین دوازده‌ماهه TÜFE اعلامی TÜİK | در روابط بیش از 5 سال می‌توان تعیین بر پایه نرخ مشابه را خواست |
| سقف 25 درصدی مسکونی | قوانین شماره 7409 و 7456 | از 02.07.2024 به‌طور کامل پایان یافته است | در املاک مسکونی نیز سقف میانگین دوازده‌ماهه TÜFE اعمال می‌شود |
| ممنوعیت اجاره با ارز | تصمیم شماره 32 | ممنوعیت میان اشخاص مقیم در املاک مسکونی و محل کار مسقف | مستأجر خارجی، مناطق آزاد و اجاره‌های بندری |
| افزایش در اجاره ارزی | ماده 344/4 TBK | در 5 سال نخست نمی‌توان افزایش مطالبه کرد | عسر و حرج شدید ماده 138 TBK (تعدیل) محفوظ است |
| دعوای تعیین اجاره‌بها | ماده 345 TBK | همیشه قابل اقامه است؛ میانجیگری شرط است | قاعده اخطار 30 روزه تاریخ اعتبار حکم را تعیین می‌کند |
پرسش‌های متداول
اگر در قرارداد اجاره روز پرداخت ذکر نشده باشد، مستأجر چه زمانی باید پرداخت کند؟
به موجب ماده 314 قانون تعهدات ترکیه شماره 6098، در صورت نبود شرط قراردادی پیش‌پرداخت یا عرف محلی میان طرفین، اجاره‌بها در پایان هر ماه و حداکثر تا پایان مدت اجاره پرداخت می‌شود. موجر نمی‌تواند پیش از پایان ماه مستأجر را به پرداخت مجبور کند یا اخطاریه تأخیر ارسال کند.
آیا مالک می‌تواند افزایشی بیش از میانگین دوازده‌ماهه TÜFE مطالبه کند؟
خیر، ماده 344 قانون تعهدات ترکیه آمره است و حتی اگر طرفین توافق کنند، نرخ افزایش نمی‌تواند از میانگین دوازده‌ماهه TÜFE سال اجاره قبلی فراتر رود. توافقات افزایش بیش از سقف باطل هستند. تنها در روابط اجاره‌ای که 5 سال آن‌ها سپری شده، می‌توان با اقامه دعوای تعیین اجاره‌بها بر پایه نرخ‌های مشابه، تعیین مبلغی بالاتر از سقف را درخواست کرد.
آیا سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌های مسکونی هنوز معتبر است؟
خیر، سقف قانونی 25 درصدی افزایش اجاره مسکونی که میان 11 ژوئن 2022 تا 1 ژوئیه 2024 اعمال می‌شد، از 2 ژوئیه 2024 به‌طور کامل ملغی شده است. از این تاریخ در همه قراردادهای تمدیدشده اجاره مسکونی و محل کار مسقف، میانگین دوازده‌ماهه TÜFE به‌عنوان سقف قانونی افزایش ملاک قرار می‌گیرد.
دعوای تعیین اجاره‌بها علیه مستأجری که 5 سال او سپری شده چگونه اقامه می‌شود؟
هنگامی که مدت 5 ساله قرارداد اجاره به پایان رسید، موجر می‌تواند بدون محدودیت سقف TÜFE، برای تعیین اجاره‌بهای جدید بر اساس نرخ مشابه بازار دعوا اقامه کند. پیش از اقامه دعوا باید فرایند میانجیگری الزامی تکمیل شود و برای اینکه حکم از ابتدای دوره جدید معتبر باشد، در صورت نبود شرط افزایش در قرارداد، 30 روز قبل اخطاریه ارسال گردد.
آیا می‌توان با مستأجر خارجی قرارداد اجاره به ارز منعقد کرد؟
بله، به موجب تصمیم شماره 32 درباره حفظ ارزش پول ترکیه و بخشنامه شماره 2018-32/52، در قراردادهایی که مستأجر آن‌ها اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی غیرمقیم ترکیه هستند، می‌توان اجاره‌بها را به ارز تعیین کرد. اما باید توجه داشت که در اجاره‌های ارزی، به موجب ماده 344/4 TBK تا پنج سال نمی‌توان افزایش اجاره‌بها را مطالبه کرد.
نتیجه‌گیری و ارزیابی حقوقی
تعیین سررسید پرداخت در رابطه اجاره، کنترل قانونی نرخ‌های افزایش، اعتبار شروط ارزی و دعاوی تعیین اجاره‌بها، تابع قواعد فنی آیین دادرسی و مهلت‌های سختگیرانه سقوط حق است. روشن کردن روز پرداخت هنگام انعقاد قرارداد، رعایت سقف‌های قانونی افزایش و توجه به محدودیت‌های ارزی، از اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.
به‌ویژه در اجاره‌های داخلی و خارجی در منطقه آنتالیا و آلانیا، برای جلوگیری از تضییع حقوق از مرحله تنظیم قرارداد تا تخلیه و تعیین اجاره‌بها، اداره فرایند در چارچوب قانونی اهمیت دارد. توصیه می‌شود از یک وکیل مشاوره حقوقی بگیرید.
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.