Sophos Hukuk Bürosu

Делает ли Свидетельство о регистрации строения самовольную постройку в Турции законной?

Yazar: Yayın: Son güncelleme:

Введение и общие положения

Делает ли получение Свидетельства о регистрации строения (Yapı Kayıt Belgesi) законным здание, возведённое с нарушением градостроительных норм? В настоящей статье рассматривается механизм «Градостроительной амнистии» (İmar Barışı), введённый в действие Временной статьёй 16, которая была добавлена в турецкое градостроительное законодательство Законом № 7143, а также правовые последствия выдаваемого в его рамках «Свидетельства о регистрации строения» для «Договоров строительства в обмен на доли земельного участка» (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi — APKİS), одного из самых распространённых видов договоров в частном праве. Градостроительная амнистия общепринято рассматривается как административная мера, принятая для временной правовой защиты самовольных и построенных без разрешения зданий. Однако влияние этого административного документа на обязательственные отношения между собственником земельного участка и подрядчиком (застройщиком) — прежде всего на обязанность подрядчика передать здание в соответствии с проектом и градостроительными нормами и с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (iskan — разрешение на использование здания) — стало предметом многолетних дискуссий в судебной практике и правовой доктрине.

В центре внимания статьи — вопрос о том, освобождает ли подрядчика от обязанности передать здание, соответствующее градостроительным нормам, тот факт, что подрядчик или собственник участка получил «Свидетельство о регистрации строения» на здание, возведённое с нарушением градостроительных норм и проекта. В этой связи судебный аспект проблемы подробно анализируется на примере прецедентного решения 15-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) от 23.05.2019, дело № 2018/5361 E., решение № 2019/2479 K., с учётом правовых оценок, данных на стадиях суда первой инстанции, Регионального апелляционного суда (İstinaf) и Кассационного суда.

Баланс между правом собственности и градостроительным правом

Чтобы лучше понять место этой проблемы на стыке частного и публичного права, прежде всего необходимо чётко определить границы права собственности и градостроительного права.

Правовая природа права собственности

Право собственности — это полное, абсолютное и исключительное вещное право, пользующееся конституционными и международными гарантиями и предоставляющее его обладателю в максимально широком объёме правомочия непосредственного владения, пользования и распоряжения вещью. В доктрине профессор Фикрет Эрен (Prof. Dr. Fikret Eren) определяет право собственности как «полное, абсолютное, исключительное вещное право, предоставляющее собственнику всю совокупность правомочий непосредственного пользования, извлечения выгоды и распоряжения вещью и противопоставимое всем».

В том же духе статья 683 Турецкого гражданского кодекса (TMK) устанавливает, что собственник вещи вправе в пределах правопорядка пользоваться, извлекать выгоду и распоряжаться ею по своему усмотрению. Аналогично статья 35 Конституции Турецкой Республики предусматривает, что право собственности может быть ограничено только законом и в общественных интересах, тем самым обеспечивая ему конституционную защиту. На международном уровне статья 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции о защите прав человека (ЕКПЧ), ставшей в силу статьи 90 Конституции частью внутреннего права Турции, закрепляет право каждого беспрепятственно пользоваться своим имуществом и определяет пределы недопустимого вмешательства в собственность.

Публично-правовой и частноправовой аспекты градостроительного права

В современном государстве абсолютный и неограниченный характер права собственности ограничивается в пользу общественных интересов нормами градостроительного права. Классическое разделение на публичное и частное право сегодня во многом утратило значение, и появились отрасли права смешанного характера. Градостроительное право — одна из важнейших среди них. Регулируя урбанизацию, застройку и планирование, градостроительное право стремится установить тонкий баланс между общественными интересами и индивидуальными правами собственности. Согласно мнениям в доктрине, градостроительное право создаёт равновесие между общественными интересами и интересами граждан, основанное на взаимных интересах и ограничениях. Публично-правовая сторона градостроительного права регулирует отношения между администрацией и гражданином, а частноправовая — соседские отношения между лицами и границы собственности. В силу таких социальных реалий, как быстрая урбанизация и интенсивная миграция, вмешательство государства в право собственности путём разработки градостроительных планов, установления условий застройки и контроля за ними неизбежно.

Правовая конструкция договоров строительства в обмен на доли земельного участка (APKİS)

На практике договор строительства в обмен на доли земельного участка представляет собой двустороннее обязательственное отношение, по которому собственник участка обязуется передать подрядчику определённые доли своего участка, а подрядчик обязуется возвести на этом участке здание в соответствии с договором и градостроительными нормами и передать собственнику оговорённые самостоятельные единицы (квартиры, магазины и т. п.) «под ключ».

Смешанный характер договора

Договор строительства в обмен на доли земельного участка не является типичным договором, прямо и специально урегулированным Турецким кодексом об обязательствах (TBK). Поэтому законодательного определения у него нет. Анализ содержащихся в нём обязательств показывает, что это договор «смешанного характера» (двухтипный). В части обязательства подрядчика создать результат работ (возвести здание) договор подчиняется нормам о «договоре подряда»; в части обязательства собственника передать доли участка в обмен на это строительство — нормам о «договоре купли-продажи недвижимости». С точки зрения правовой природы он признаётся договором с единовременным исполнением, взаимным (синаллагматическим) и смешанным.

Требования к форме и условия действительности

Поскольку договор предусматривает переход права собственности (переоформление ТАПУ — турецкого свидетельства о праве собственности на недвижимость, выдаваемого Земельным кадастром) или обещание такого перехода, он подлежит заключению в официальной форме в соответствии со статьёй 706 Турецкого гражданского кодекса, статьёй 237 Турецкого кодекса об обязательствах, статьёй 26 Закона о земельном кадастре (Tapu Kanunu) и статьями 60 и 89 Закона о нотариате. Соответственно, условием действительности APKİS является его нотариальное оформление в форме нотариального акта (düzenleme şekli). Договоры, заключённые без соблюдения официальной формы, признаются юридически недействительными (ничтожными).

Встречные обязательства и основные принципы исполнения

Обязательства сторон по договору взаимно обусловлены. Основное обязательство собственника участка состоит в передаче подрядчику участка, пригодного для строительства и свободного от каких-либо юридических или фактических препятствий. Основное обязательство подрядчика — возвести здание в соответствии с утверждённым проектом, градостроительным законодательством и согласованным сторонами техническим заданием и осуществить юридическую передачу. Юридическая передача считается состоявшейся, когда строительство завершено в соответствии с законодательством и от администрации получено разрешение на ввод в эксплуатацию (разрешение на использование здания, iskan).

На практике весьма распространено переоформление долей на подрядчика в ТАПУ уже в начале работ или на определённых этапах, чтобы обеспечить подрядчику финансирование после заключения договора. Согласно устоявшейся практике Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) (как указано, например, в решении от 04.11.2015, дело № 2014/6-324 E., решение № 2015/2787 K.), переоформление ТАПУ на этом этапе не является окончательным переходом права собственности, а носит характер «аванса», предоставленного подрядчику для завершения работ. Подрядчик приобретает «обязательственное (личное) право» на участок пропорционально исполнению своего встречного обязательства (строительства) и может уступать права третьим лицам лишь в пределах этой доли. Это личное право подрядчика превращается в «вещное право» (реальную собственность) только тогда, когда он полностью и в соответствии с законом исполнит все свои обязательства (т. е. когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию). До этого момента собственник участка вправе в случае неисполнения подрядчиком своих обязательств истребовать доли, переданные в качестве аванса (путём иска об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права).

Свидетельство о регистрации строения и правовая природа зданий, нарушающих градостроительные нормы

Свидетельство о регистрации строения, предусмотренное Временной статьёй 16, добавленной Законом № 7143 в Закон о градостроительстве № 3194, — это административный статус, введённый для учёта в Турции самовольных зданий, построенных без разрешения на строительство или с нарушением разрешения и приложений к нему.

Цель регулирования и порядок подачи заявления

Согласно пояснительной записке к Временной статье 16, основная цель регулирования — учёт зданий, нарушающих градостроительное законодательство, в рамках подготовки к рискам стихийных бедствий, а также ускорение и повышение эффективности реновации. Кроме того, учёт зданий, построенных до 31.12.2017, должен был позволить подключить их к водоснабжению, электричеству и газу, отказаться от административных штрафов и решений о сносе и снизить нагрузку на муниципалитеты и суды. В рамках этой системы, основанной на декларациях заявителей, свидетельство о регистрации строения выдаётся после уплаты установленного регистрационного сбора.

Административный статус, который даёт Свидетельство о регистрации строения

Получение свидетельства о регистрации строения не делает здание, нарушающее градостроительные нормы, автоматически и полностью законным (соответствующим нормам). Как прямо указывается в доктрине и судебной практике, свидетельство о регистрации строения фактически предоставляет временную административную защиту зданию, которое подлежало бы сносу: администрация приостанавливает процедуры сноса и разрешает использовать здание в существующем виде. Этим свидетельством администрация отказывается от осуществления полномочия на снос самовольной постройки, но не приводит здание в соответствие с градостроительными планами.

Перестройка здания и предел реновации

В соответствии с частью 10 Временной статьи 16 свидетельство о регистрации строения не является бессрочным документом о праве собственности или о соответствии градостроительным нормам. Свидетельство действует до перестройки здания или до реализации проекта городской реновации. Если здание по какой-либо причине обновляется либо сносится и возводится заново, применяются действующие на тот момент нормы градостроительного законодательства. Это наглядно показывает, что свидетельство о регистрации строения лишь предоставляет зданию, нарушающему нормы, временный статус использования и ни в коем случае не может рассматриваться как «градостроительная амнистия» в смысле полного прощения нарушений.

Влияние градостроительной амнистии на исполнение обязательств по договору строительства в обмен на квартиры

Хотя свидетельство о регистрации строения и даёт право пользования в административной сфере, пусть и временное, его влияние на договор строительства в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), являющийся частноправовым договором, крайне ограничено.

Запрет принуждения к получению Свидетельства о регистрации строения

Подача заявления на получение свидетельства о регистрации строения — это диспозитивное право, предоставленное собственникам недвижимости Временной статьёй 16 Закона о градостроительстве. В законе нет императивной нормы, обязывающей собственников подавать такое заявление. Следовательно, никто не может быть принуждён подать заявление на получение свидетельства против своей воли. В рамках APKİS подрядчик также не вправе принуждать собственника участка к получению свидетельства о регистрации строения на здание, возведённое им с нарушением градостроительных норм. Собственник участка не может быть принуждён узаконить с помощью этого документа нарушения, допущенные подрядчиком.

Сохранение обязанности получить разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan)

Если договором не предусмотрено иное, подрядчик обязан возвести здание в соответствии с градостроительным законодательством и получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Даже если собственник участка сам получил свидетельство о регистрации строения на здание, нарушающее нормы, этот документ не делает здание пригодным для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поскольку получение свидетельства не устраняет нарушений градостроительного законодательства, оно не прекращает обязанности подрядчика получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не означает, что обязательство исполнено. Здание без разрешения на ввод в эксплуатацию или непригодное для его получения не имеет полноценной юридической и экономической ценности. Поэтому, если договором предусмотрено получение разрешения на ввод в эксплуатацию, подрядчик не может считаться исполнившим своё обязательство, пока это условие не выполнено.

Требование отсрочить исполнение как «злоупотребление правом»

Поскольку свидетельство о регистрации строения действует до перестройки здания или до реновации, довод подрядчика в духе «свидетельство всё равно есть, здание не снесут, поэтому я откладываю исполнение до перестройки здания» не пользуется правовой защитой. Такой довод означает бессрочное приостановление исполнения, что полностью противоречит правилам об исполнении обязательств и принципу добросовестности по Кодексу об обязательствах. Такие требования подрядчика оцениваются с точки зрения запрета злоупотребления правом, закреплённого в статье 2 TMK, и не принимаются судами. Временная статья 16, добавленная в Закон о градостроительстве, не оказывает никакого отсрочивающего или прекращающего влияния на исполнение обязательств, согласованных в APKİS.

Подробный анализ прецедентного решения 15-й гражданской палаты Кассационного суда

То, как эти правовые принципы применяются на практике, наглядно видно на примере дела, ставшего предметом решения 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 23.05.2019.

Предмет спора и фактические обстоятельства

Дело касалось требования о расторжении договора с обратной силой (отказе от договора) строительства в обмен на доли земельного участка, являющегося разновидностью договора подряда, и об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права.

Ход разбирательства и судебные решения

Решение суда первой инстанции

По итогам разбирательства суд первой инстанции установил, что здание нарушает как проект, так и градостроительное законодательство, является самовольной постройкой и в текущем состоянии не может получить разрешение на ввод в эксплуатацию. На заседании 11.04.2000 суд предоставил подрядчику окончательный срок в четыре месяца для устранения недостатков и получения разрешения, однако в течение этого срока подрядчик своё обязательство не исполнил. В связи с этим суд первой инстанции удовлетворил иск, расторг договор, аннулировал зарегистрированные на ответчика доли в ТАПУ и зарегистрировал их на имя истцов.

Решение Регионального апелляционного суда (İstinaf)

По апелляционной жалобе ответчика-подрядчика дело поступило в 15-ю гражданскую палату Регионального апелляционного суда Стамбула (BAM). Апелляционный суд запросил у муниципалитета Сарыер условия получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и предоставил подрядчику срок и полномочия для подготовки эскизного проекта перепланировки для устранения нарушений. Однако и этот процесс не дал результата.

Тем не менее BAM принял во внимание Временную статью 16, добавленную в Закон о градостроительстве Законом № 7143, вступившим в силу в ходе разбирательства. Сославшись на то, что на здание, нарушающее нормы, было получено «Свидетельство о регистрации строения», апелляционный суд признал, что этот документ делает самовольную постройку законной, пусть и временно, и что при таких обстоятельствах подрядчик должен считаться исполнившим своё обязательство. Указав, что собственник участка вместо расторжения может требовать возмещения убытков, BAM отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске. Истцы обжаловали это решение в кассационном порядке.

Оценка и мотивировка 15-й гражданской палаты Кассационного суда

15-я гражданская палата Кассационного суда признала решение Регионального апелляционного суда ошибочным и отменила его. Основания отмены были следующими:

  1. Невыполнение условия о разрешении на ввод в эксплуатацию: Договор между сторонами прямо предусматривал получение такого разрешения. Обязательство подрядчика прекращается только юридической передачей объекта после получения разрешения. Здание без разрешения на ввод в эксплуатацию имеет неполную экономическую ценность.
  2. Пределы Свидетельства о регистрации строения: Хотя свидетельство даёт административное право пользования, оно не изменяет действующее градостроительное законодательство. Документа недостаточно, чтобы признать здание законным, и он не означает, что подрядчик исполнил свои договорные обязательства.
  3. Справедливость и предел терпимости: Хотя в договорах строительства в обмен на квартиры справедливо предоставлять подрядчику срок для устранения недостатков, для собственника участка у такого ожидания есть предел терпимости. Подрядчику были предоставлены необходимые сроки как в первой инстанции, так и в апелляции, но обязательство так и не было исполнено.
  4. Недопустимость бессрочного приостановления исполнения: Свидетельство действует до реновации или перестройки. Требовать от собственника участка, чтобы он ждал исполнения до неопределённого будущего, когда здание будет снесено и построено заново, противоречит Кодексу об обязательствах, условиям договора и принципам справедливости.
  5. Обоснованность права на расторжение: При неисполнении подрядчиком основного обязательства осуществление собственником участка законного права на отказ от договора (расторжение с обратной силой) полностью обосновано.

Итог решения

По изложенным основаниям 15-я гражданская палата Кассационного суда окончательно удовлетворила кассационную жалобу истцов — собственников участка — и единогласно отменила решение Регионального апелляционного суда в пользу истцов. Кроме того, в пользу истцов было присуждено 2 037,00 TRY в счёт вознаграждения адвоката за участие в заседании и постановлено вернуть уплаченные судебные пошлины.

Резюме и выводы

Свидетельство о регистрации строения (градостроительная амнистия) с точки зрения публичного права представляет собой административную меру, которая приостанавливает снос самовольных построек и допускает их временное использование. Однако получение этого документа не прекращает обязательств, вытекающих из частноправовых договоров между сторонами.

По договору строительства в обмен на квартиры подрядчик обязан передать здание, соответствующее градостроительным нормам и договору, с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Подрядчик, возведший самовольное здание с нарушением градостроительных норм и проекта, не может освободиться от обязанности получить такое разрешение и осуществить законную передачу, ссылаясь на получение свидетельства о регистрации строения. Как подчёркнуто в прецедентном решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда, требование приостановить исполнение до неопределённого процесса реновации со ссылкой на свидетельство противоречит принципу добросовестности и не лишает собственника участка права расторгнуть договор и вернуть своё ТАПУ. По истечении разумного срока терпимости, предоставленного подрядчику, собственники участка вправе в любое время воспользоваться правом на отказ от договора и аннулирование записи в ТАПУ.

Поскольку споры, возникающие из договоров строительства в обмен на квартиры, многогранны как с технической, так и с юридической точки зрения, для предотвращения возможной утраты прав сторонами важно оценивать ситуацию комплексно с точки зрения права недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Отменяет ли градостроительная амнистия (Свидетельство о регистрации строения) обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию по договору строительства в обмен на квартиры?

Нет. Поскольку Свидетельство о регистрации строения не устраняет нарушений градостроительного законодательства, оно не прекращает обязанности подрядчика передать здание с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (разрешением на использование здания). Если договором предусмотрено получение такого разрешения, обязательство не считается исполненным, пока это условие не выполнено.

Может ли подрядчик заставить собственника участка получить Свидетельство о регистрации строения?

Нет. Подача заявления на получение Свидетельства о регистрации строения — это диспозитивное право собственников недвижимости по Временной статье 16 Закона о градостроительстве. Никто не может быть принуждён получить этот документ против своей воли; подрядчик также не может заставить собственника участка получить его на здание, нарушающее нормы.

Является ли Свидетельство о регистрации строения «амнистией» за нарушения градостроительных норм?

Нет. Свидетельство о регистрации строения не делает здание, нарушающее нормы, законным на постоянной основе; это лишь административная защита, которая приостанавливает процедуры сноса и разрешает временно использовать здание в существующем виде. Свидетельство действует до перестройки здания или до реализации проекта городской реновации.

В какой форме должен заключаться договор строительства в обмен на квартиры?

Поскольку договор предусматривает переоформление ТАПУ или обещание такого переоформления, он подлежит заключению в официальной форме и для своей действительности должен быть оформлен у нотариуса в форме нотариального акта. Договоры, заключённые без соблюдения официальной формы, признаются ничтожными.

Может ли собственник участка расторгнуть договор из-за того, что здание нарушает градостроительные нормы?

В прецедентном решении подчёркнуто, что если подрядчик возвёл самовольное здание с нарушением градостроительных норм и проекта и, несмотря на предоставленный разумный срок, не обеспечил получение разрешения на ввод в эксплуатацию, собственник участка вправе отказаться от договора (расторгнуть его с обратной силой) и требовать аннулирования записи в ТАПУ. Каждый спор должен оцениваться с учётом его конкретных обстоятельств.

Чем завершилось прецедентное решение 15-й гражданской палаты Кассационного суда по этому вопросу?

15-я гражданская палата Кассационного суда признала ошибочным решение Регионального апелляционного суда, отказавшего в иске со ссылкой на получение Свидетельства о регистрации строения. Указав, что условие о разрешении на ввод в эксплуатацию не выполнено, что свидетельство не изменяет градостроительное законодательство и что от собственника участка нельзя ожидать бессрочного приостановления исполнения, палата единогласно отменила решение в пользу истцов.

О требованиях к документам, связанным с вывозом грунта и строительных отходов, образующихся при сносе и строительстве, вы также можете прочитать в нашем руководстве по свидетельству о приёме и транспортировке отходов.

Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.