مقدمه و چارچوب کلی
آیا اخذ گواهی ثبت بنا (Yapı Kayıt Belgesi) یک ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی را قانونی می‌کند؟ این نوشتار به آثار حقوقی طرح «صلح شهرسازی» (İmar Barışı) که بر اساس ماده موقت 16 الحاقی به مقررات شهرسازی ترکیه به موجب قانون شماره 7143 لازم‌الاجرا شد، و «گواهی ثبت بنا»ی صادرشده در این چارچوب، بر یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای حقوق خصوصی، یعنی «قرارداد ساخت در برابر سهم زمین» (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – APKİS) می‌پردازد. در افکار عمومی، صلح شهرسازی یک مقرره اداری تلقی می‌شود که با هدف قرار دادن موقت ساختمان‌های غیرمجاز و فاقد پروانه تحت حمایت قانونی وضع شده است. اما تأثیر این سند اداری بر رابطه تعهدی میان مالک زمین و پیمانکار (müteahhit)، به‌ویژه بر تعهد پیمانکار به تحویل ساختمان مطابق با نقشه و مقررات شهرسازی و همراه با «پایان‌کار/پروانه بهره‌برداری» (İskân – yapı kullanma izin belgesi)، در آرای قضایی و دکترین حقوقی موجب بحث‌های طولانی شده است.
محور اصلی این نوشتار این پرسش است که آیا اخذ «گواهی ثبت بنا» توسط پیمانکار یا مالک زمین برای ساختمانی که برخلاف مقررات شهرسازی و نقشه ساخته شده، پیمانکار را از تعهد تحویل مطابق با مقررات شهرسازی معاف می‌کند یا خیر. همچنین در این زمینه، بُعد قضایی موضوع بر اساس رأی رویه‌ساز شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) به تاریخ 23.05.2019، به شماره E. 2018/5361 و K. 2019/2479، همراه با ارزیابی‌های حقوقی در مراحل دادگاه بدوی، دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای (İstinaf) و دیوان عالی کشور به تفصیل تحلیل می‌شود.
توازن میان حق مالکیت و حقوق شهرسازی
برای درک بهتر جایگاه موضوع در محل تلاقی حقوق خصوصی و حقوق عمومی، ابتدا باید حدود حق مالکیت و حقوق شهرسازی به روشنی ترسیم شود.
ماهیت حقوقی حق مالکیت
حق مالکیت، حقی عینی، کامل، مطلق و انحصاری است که از تضمین‌های قانون اساسی و بین‌المللی برخوردار بوده و گسترده‌ترین اختیارات استفاده، بهره‌برداری و تصرف مستقیم در مال را به صاحب حق می‌دهد. در دکترین، پروفسور دکتر فیکرت ارن (Fikret Eren) حق مالکیت را چنین تعریف می‌کند: «حق عینی کامل، مطلق و انحصاری که تمامی اختیارات استفاده، بهره‌برداری و تصرف مستقیم در مال را به صاحب آن می‌دهد و در برابر همگان قابل استناد است».
ماده 683 قانون مدنی ترکیه (TMK) نیز در همین راستا مقرر داشته است که مالک یک شیء، در چارچوب نظم حقوقی، اختیار دارد هرگونه که بخواهد از آن استفاده، بهره‌برداری و در آن تصرف کند. به همین ترتیب، در ماده 35 قانون اساسی جمهوری ترکیه تصریح شده است که حق مالکیت تنها به منظور منافع عمومی و به موجب قانون قابل محدود شدن است و بدین‌سان حق مالکیت از تضمین قانون اساسی برخوردار شده است. در سطح بین‌المللی نیز در ماده 1 پروتکل الحاقی شماره 1 کنوانسیون اروپایی حقوق بشر (AİHS) که به استناد ماده 90 قانون اساسی جزئی از حقوق داخلی ترکیه شده است، تصریح شده که هر شخص حق دارد به‌طور مسالمت‌آمیز از اموال خود بهره‌مند شود و بدین‌ترتیب حدود مداخلات ناروا در مالکیت مشخص شده است.
ابعاد حقوق عمومی و حقوق خصوصی در حقوق شهرسازی
این مطلق و نامحدود بودن حق مالکیت، در ساختار دولت مدرن به وسیله قواعد حقوق شهرسازی به نفع منافع عمومی محدود می‌شود. تفکیک کلاسیک حقوق عمومی و حقوق خصوصی امروزه اهمیت خود را از دست داده و شاخه‌های حقوقی با ماهیت مختلط پدید آمده‌اند. حقوق شهرسازی نیز یکی از مهم‌ترین این حوزه‌های مختلط است. حقوق شهرسازی که موضوعات شهرنشینی، ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی را تنظیم می‌کند، در پی برقراری توازنی ظریف میان منافع عمومی و حقوق مالکیت فردی است. بر اساس دیدگاه‌های دکترین، حقوق شهرسازی توازنی مبتنی بر منافع و محدودیت‌های متقابل میان منافع عمومی و منافع افراد برقرار می‌کند. در حالی که جنبه عمومی حقوق شهرسازی روابط میان اداره و شهروند را تنظیم می‌کند، جنبه خصوصی آن روابط همسایگی و حدود مالکیت میان اشخاص را تعیین می‌کند. مداخله دولت در حق مالکیت از طریق تهیه طرح‌های شهرسازی، تعیین و نظارت بر شرایط ساخت‌وساز، به اقتضای واقعیت‌های اجتماعی مانند شهرنشینی سریع و مهاجرت گسترده، اجتناب‌ناپذیر است.
ساختار حقوقی قراردادهای ساخت در برابر سهم زمین (APKİS)
قراردادهای ساخت در برابر سهم زمین، در عمل یک رابطه تعهدی دوطرفه است که در آن مالک زمین متعهد می‌شود سهم‌های مشخصی از زمین خود را به پیمانکار منتقل کند و پیمانکار نیز متعهد می‌شود بر روی این زمین ساختمانی مطابق با قرارداد و مقررات شهرسازی بنا کند و واحدهای مستقل توافق‌شده (آپارتمان، مغازه و غیره) را به صورت کلیدتحویل به مالک زمین تحویل دهد.
ماهیت مختلط قرارداد
قرارداد ساخت در برابر سهم زمین، قراردادی معین نیست که به‌طور مستقیم و خاص در قانون تعهدات ترکیه (TBK) تنظیم شده باشد. از این رو تعریف قانونی ندارد. با بررسی تعهدات مندرج در آن مشخص می‌شود که این قرارداد، عقدی «مختلط» (دوگانه) است. قرارداد از حیث تعهد پیمانکار به ایجاد اثر (ساخت ساختمان) تابع مقررات «قرارداد پیمانکاری (eser sözleşmesi)» و از حیث تعهد مالک زمین به انتقال سهم‌های زمین در ازای این ساخت، تابع مقررات «قرارداد فروش مال غیرمنقول» است. ماهیت حقوقی این قرارداد، عقدی با تعهد آنی، معوض (سینالاگماتیک) و مختلط پذیرفته شده است.
شرط شکلی و شرایط صحت
از آنجا که قرارداد متضمن انتقال مالکیت (انتقال سند مالکیت (Tapu)) یا وعده انتقال آن است، به موجب ماده 706 TMK، ماده 237 TBK، ماده 26 قانون ثبت (Tapu Kanunu) و مواد 60 و 89 قانون دفاتر اسناد رسمی، تابع شکل رسمی است. بر این اساس، برای صحت APKİS، تنظیم آن به صورت رسمی نزد دفتر اسناد رسمی (noter) شرط صحت است. قراردادهایی که بدون رعایت شکل رسمی منعقد شوند، از نظر حقوقی باطل (بطلان مطلق) تلقی می‌شوند.
تعهدات متقابل و اصول اساسی مربوط به اجرا
در این قرارداد، تعهدات طرفین متقابلاً به یکدیگر وابسته است. تعهد اصلی مالک زمین، تحویل زمینی مناسب برای ساخت و فاقد هرگونه مانع حقوقی یا عملی به پیمانکار است. تعهد اصلی پیمانکار نیز ساخت ساختمان مطابق با نقشه مصوب، مقررات شهرسازی و مشخصات فنی توافق‌شده میان طرفین و انجام تحویل حقوقی است. تحویل حقوقی زمانی محقق شده تلقی می‌شود که ساخت‌وساز مطابق با مقررات قانونی تکمیل شده و پروانه بهره‌برداری (İskân – yapı kullanma izin belgesi) از اداره اخذ شده باشد.
در عمل، بسیار پیش می‌آید که هم‌زمان با انعقاد قرارداد، در ابتدای کار یا در مراحل معینی، برای تأمین مالی پیمانکار، سهمی در دفتر ثبت به او منتقل شود. بر اساس آرای ثابت هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور (برای مثال، چنان‌که در رأی مورخ 04.11.2015 به شماره E. 2014/6-324 و K. 2015/2787 آمده است)، انتقال‌های سند در این مرحله انتقال قطعی مالکیت نیست و ماهیت «پیش‌پرداخت» دارد که برای تکمیل کار به پیمانکار داده شده است. پیمانکار به نسبتی که تعهد متقابل خود (ساخت) را اجرا کرده باشد، بر زمین «حق شخصی» به دست می‌آورد و تنها به همین نسبت می‌تواند آن را به اشخاص ثالث منتقل کند. این حق شخصی پیمانکار تنها زمانی به «حق عینی» (مالکیت واقعی) تبدیل می‌شود که تمامی تعهدات خود را به‌طور کامل و مطابق قانون انجام داده باشد (یعنی پروانه بهره‌برداری اخذ شده باشد). تا این مرحله، مالک زمین در صورت عدم اجرای تعهد پیمانکار، حق دارد سهم‌هایی را که به عنوان پیش‌پرداخت منتقل کرده است، مسترد کند (ابطال سند و ثبت مجدد).
گواهی ثبت بنا و ماهیت حقوقی ساختمان‌های مغایر با مقررات شهرسازی
گواهی ثبت بنا که در چارچوب ماده موقت 16 الحاقی به قانون شهرسازی شماره 3194 (İmar Kanunu) به موجب قانون شماره 7143 تنظیم شده، وضعیتی اداری است که به منظور ثبت ساختمان‌های غیرمجازی که در ترکیه بدون پروانه یا برخلاف پروانه و ضمائم آن ساخته شده‌اند، ایجاد شده است.
هدف مقرره و فرایند درخواست
بر اساس توجیه ماده موقت 16، هدف اصلی این مقرره ثبت ساختمان‌های مغایر با مقررات شهرسازی در چارچوب آمادگی در برابر خطرات بلایای طبیعی و انجام سریع‌تر و مؤثرتر نوسازی است. همچنین با ثبت ساختمان‌هایی که پیش از 31.12.2017 ساخته شده‌اند، امکان اتصال آب، برق و گاز طبیعی به این ساختمان‌ها، صرف‌نظر از جریمه‌های اداری و دستورهای تخریب، و کاهش حجم کار شهرداری‌ها و دستگاه قضایی مد نظر بوده است. در این نظام که بر اساس اظهارات متقاضیان تهیه می‌شود، در ازای پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان هزینه ثبت، گواهی ثبت بنا صادر می‌شود.
وضعیت اداری ناشی از گواهی ثبت بنا
اخذ گواهی ثبت بنا، ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی را خودبه‌خود و به‌طور کامل قانونی (منطبق با مقررات شهرسازی) نمی‌کند. چنان‌که در دکترین و آرای قضایی به صراحت بیان شده، گواهی ثبت بنا در واقع برای ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی که باید تخریب شود، حمایت اداری موقتی فراهم می‌کند؛ به این صورت که اداره عملیات تخریب را متوقف کرده و اجازه استفاده از ساختمان در وضعیت موجود را می‌دهد. اداره با این گواهی از اعمال اختیار خود برای تخریب ساختمان غیرمجاز صرف‌نظر می‌کند، اما ساختمان را با طرح‌های شهرسازی منطبق نمی‌سازد.
نوسازی ساختمان و مرز بازآفرینی شهری
بر اساس بند 10 ماده موقت 16، گواهی ثبت بنا سند مالکیت یا سند شهرسازی با اعتبار نامحدود نیست. این گواهی تا زمان بازسازی ساختمان یا اجرای طرح بازآفرینی شهری (kentsel dönüşüm) معتبر است. در صورت نوسازی ساختمان به هر دلیل یا تخریب و ساخت مجدد آن، مقررات شهرسازی جاری اعمال خواهد شد. این وضعیت به روشنی نشان می‌دهد که گواهی ثبت بنا تنها یک وضعیت بهره‌برداری موقت برای ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی فراهم می‌کند و به هیچ وجه نمی‌توان آن را «عفو شهرسازی» (imar affı) تلقی کرد.
تأثیر صلح شهرسازی بر اجرای تعهدات در قرارداد ساخت در برابر واحد
تأثیر گواهی ثبت بنا که در حوزه اداری حق بهره‌برداری، هرچند موقت، فراهم می‌کند، بر قرارداد ساخت در برابر واحد که یک قرارداد حقوق خصوصی است، بسیار محدود است.
ممنوعیت اجبار به اخذ گواهی ثبت بنا
درخواست گواهی ثبت بنا، حقی اختیاری است که در چارچوب ماده موقت 16 قانون شهرسازی به مالکان املاک اعطا شده است. در قانون هیچ حکم آمره‌ای وجود ندارد که مالکان را به این درخواست ملزم کند. بنابراین هیچ‌کس را نمی‌توان برخلاف رضایتش به درخواست گواهی ثبت بنا مجبور کرد. در چارچوب APKİS نیز پیمانکار حق ندارد مالک زمین را به اخذ گواهی ثبت بنا برای ساختمانی که برخلاف مقررات شهرسازی ساخته، مجبور کند. مالک زمین را نمی‌توان مجبور کرد که رفتارهای مغایر با مقررات شهرسازی پیمانکار را با این گواهی مشروع جلوه دهد.
تداوم تعهد اخذ پروانه بهره‌برداری (İskân)
جز در مواردی که در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد، پیمانکار موظف است ساختمان را مطابق با مقررات شهرسازی بنا کرده و پروانه بهره‌برداری را اخذ کند. حتی اگر مالک زمین خود برای ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی گواهی ثبت بنا گرفته باشد، این گواهی ساختمان را قابل اخذ پروانه بهره‌برداری نمی‌کند. از آنجا که اخذ گواهی ثبت بنا مغایرت‌ها با مقررات شهرسازی را برطرف نمی‌کند، تعهد پیمانکار به اخذ پروانه بهره‌برداری را از بین نمی‌برد و به معنای اجرای تعهد نیست. ساختمانی که پروانه بهره‌برداری ندارد یا قابلیت اخذ آن را ندارد، از نظر حقوقی و اقتصادی ارزش کامل ندارد. از این رو، اگر در قرارداد اخذ پروانه بهره‌برداری توافق شده باشد، بدون تحقق این شرط نمی‌توان پذیرفت که پیمانکار تعهد خود را اجرا کرده است.
درخواست تعویق اجرا به عنوان «سوءاستفاده از حق»
از آنجا که گواهی ثبت بنا تا زمان بازسازی ساختمان یا بازآفرینی شهری معتبر است، دفاع پیمانکار به این مضمون که «به هر حال گواهی ثبت بنا وجود دارد، ساختمان تخریب نمی‌شود، اجرای تعهد را تا زمان بازسازی ساختمان به تعویق می‌اندازم» از نظر حقوقی مورد حمایت نیست. چنین ادعایی به معنای تعلیق نامحدود اجرای تعهد است که کاملاً مغایر با قواعد اجرا و اصل حسن نیت در قانون تعهدات است. درخواست‌های پیمانکار در این زمینه در چارچوب ممنوعیت سوءاستفاده از حق مندرج در ماده 2 TMK ارزیابی شده و از سوی دادگاه‌ها پذیرفته نمی‌شود. ماده موقت 16 الحاقی به قانون شهرسازی هیچ اثر تعلیقی یا اسقاطی بر اجرای تعهدات توافق‌شده بر اساس APKİS ندارد.
تحلیل تفصیلی رأی رویه‌ساز شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور
بازتاب این اصول حقوقی در عمل، در پرونده‌ای که موضوع رأی مورخ 23.05.2019 شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور بوده، به روشنی دیده می‌شود.
موضوع دعوا و وقایع
دعوا مربوط به فسخ با اثر قهقرایی (رجوع از قرارداد) بر اساس قرارداد ساخت در برابر سهم زمین، که نوعی از قرارداد پیمانکاری است، و درخواست ابطال سند و ثبت مجدد است.
- اطلاعات قرارداد: میان مورث خواهان‌ها، Sabiha K.، و پیمانکار خوانده، «قرارداد رسمی ساخت در برابر واحد و وعده فروش سهم مال غیرمنقول» در دفتر اسناد رسمی شماره 7 بشیکتاش (Beşiktaş) به تاریخ 05.04.2000 و شماره روزنامه 07068 منعقد شده است.
- شرایط قرارداد: در قرارداد توافق شده بود که هر یک از طرفین 50% سهم دریافت کنند و پیمانکار متعهد شده بود ساختمان را مطابق با نقشه مصوب، بدون مغایرت با مقررات شهرسازی، به صورت کلیدتحویل و با اخذ پروانه بهره‌برداری (İskân) تکمیل و تحویل دهد.
- ادعاهای خواهان‌ها: خواهان‌ها با بیان اینکه پیمانکار تعهد خود را مطابق قرارداد اجرا نکرده، ساختمان احداث‌شده یک بنای غیرمجاز مغایر با مقررات شهرسازی و نقشه است و در این وضعیت اخذ پروانه بهره‌برداری غیرممکن است، فسخ قرارداد و ابطال اسناد منتقل‌شده به پیمانکار و ثبت آن‌ها به نام خود را درخواست کرده‌اند.
- دفاع خوانده: پیمانکار خوانده مدعی شد که ساخت را 100% تکمیل کرده و تعهد خود را اجرا کرده است. او ادعا کرد که علت عدم اخذ پروانه بهره‌برداری، تبدیل واحدهای طبقه زیرزمین به یک واحد واحد به درخواست مالکان زمین خواهان بوده و رد دعوا را درخواست کرد.
فرایند دادرسی و آرای دادگاه‌ها
رأی دادگاه بدوی
دادگاه بدوی در نتیجه رسیدگی احراز کرد که ساختمان هم با نقشه و هم با مقررات شهرسازی مغایر است، ماهیت بنای غیرمجاز دارد و در وضعیت موجود اخذ پروانه بهره‌برداری برای آن ممکن نیست. دادگاه در جلسه مورخ 11.04.2000 به پیمانکار مهلت قطعی چهارماهه برای رفع نواقص و اخذ پروانه بهره‌برداری داد، اما پیمانکار در این مدت تعهد خود را اجرا نکرد. در پی آن، دادگاه بدوی به پذیرش دعوا، فسخ قرارداد و ابطال سهم‌های ثبت‌شده به نام خوانده و ثبت آن‌ها به نام خواهان‌ها رأی داد.
رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای (İstinaf)
با تجدیدنظرخواهی پیمانکار خوانده، پرونده به شعبه 15 حقوقی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای (BAM) استانبول ارسال شد. دادگاه تجدیدنظر از شهرداری ساری‌یر (Sarıyer) درباره شرایط اخذ پروانه بهره‌برداری استعلام کرد و به پیمانکار برای تهیه پیش‌طرح اصلاحی جهت رفع مغایرت‌ها با مقررات شهرسازی مهلت و اختیار داد. اما از این فرایند نیز نتیجه‌ای حاصل نشد.
با این حال، BAM ماده موقت 16 را که در جریان دادرسی به موجب قانون شماره 7143 به قانون شهرسازی افزوده شده بود، مد نظر قرار داد. دادگاه تجدیدنظر با استناد به اخذ «گواهی ثبت بنا» برای ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی، پذیرفت که این گواهی بنای غیرمجاز را هرچند به‌طور موقت قانونی کرده و در این وضعیت باید پیمانکار را اجراکننده تعهد خود تلقی کرد. BAM با بیان اینکه مالک زمین می‌تواند به جای فسخ، جبران خسارات واردشده را مطالبه کند، رأی دادگاه بدوی را لغو و به رد دعوا رأی داد. این رأی از سوی خواهان‌ها مورد فرجام‌خواهی قرار گرفت.
ارزیابی و استدلال شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور
شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای را نادرست دانسته و نقض کرد. دلایل نقض دیوان عالی کشور به شرح زیر است:
- عدم تحقق شرط پروانه بهره‌برداری: در قرارداد میان طرفین صراحتاً اخذ پروانه بهره‌برداری توافق شده است. تعهد پیمانکار تنها با اخذ پروانه بهره‌برداری و تحویل حقوقی ملک پایان می‌یابد. ساختمانی که پروانه بهره‌برداری ندارد، ارزش اقتصادی ناقصی دارد.
- محدودیت‌های گواهی ثبت بنا: هرچند گواهی ثبت بنا حق بهره‌برداری اداری فراهم می‌کند، اما تغییری در مقررات جاری شهرسازی ایجاد نمی‌کند. این گواهی برای پذیرش قانونی شدن ساختمان کافی نیست و به معنای اجرای تعهدات قراردادی پیمانکار نیست.
- انصاف و حد تحمل: هرچند در قراردادهای ساخت در برابر واحد، دادن مهلت به پیمانکار برای رفع نواقص با انصاف سازگار است، اما این انتظار برای مالک زمین حد تحملی دارد. به پیمانکار هم در مرحله بدوی و هم در مرحله تجدیدنظر مهلت‌های لازم داده شده، اما تعهد اجرا نشده است.
- غیرقابل انتظار بودن معلق ماندن اجرا: اعتبار گواهی ثبت بنا تا زمان بازآفرینی شهری یا بازسازی است. اینکه از مالک زمین خواسته شود تا آینده نامعلومی که ساختمان تخریب و بازسازی شود، اجرای تعهد را معلق بپذیرد، مغایر با قانون تعهدات، مفاد قرارداد و اصول انصاف است.
- موجه بودن حق فسخ: در برابر عدم اجرای تعهد اصلی توسط پیمانکار، اعمال حق قانونی رجوع از قرارداد (فسخ با اثر قهقرایی) توسط مالک زمین کاملاً بجاست.
نتیجه رأی
شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور به دلایل یادشده، به پذیرش فرجام‌خواهی مالکان زمین خواهان و نقض رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای به اتفاق آرا به نفع خواهان‌ها به‌طور قطعی رأی داد. در این رأی همچنین به نفع خواهان‌ها حق‌الوکاله جلسه دادرسی به مبلغ 2.037,00 TRY و استرداد هزینه‌های دادرسی مورد حکم قرار گرفت.
خلاصه و نتیجه‌گیری
گواهی ثبت بنا (صلح شهرسازی) از منظر حقوق عمومی، مقرره‌ای اداری است که تخریب بناهای غیرمجاز را متوقف کرده و بهره‌برداری موقت را فراهم می‌کند. اما اخذ این گواهی، تعهدات ناشی از قراردادهای حقوق خصوصی میان طرفین را از بین نمی‌برد.
در قراردادهای ساخت در برابر واحد، پیمانکار موظف است ساختمان را مطابق با مقررات شهرسازی و قرارداد و همراه با پروانه بهره‌برداری تحویل دهد. پیمانکاری که بنایی غیرمجاز و مغایر با مقررات شهرسازی و نقشه ساخته است، نمی‌تواند با استناد به اخذ گواهی ثبت بنا، از تعهد اخذ پروانه بهره‌برداری و تحویل قانونی رهایی یابد. چنان‌که در رأی رویه‌ساز شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور نیز تأکید شده، درخواست تعلیق اجرا تا یک فرایند نامعلوم بازآفرینی شهری به استناد گواهی ثبت بنا، مغایر با اصل حسن نیت است و مانع از حق مالک زمین برای فسخ قرارداد و مطالبه استرداد سند خود نمی‌شود. مالکان زمین در صورت سپری شدن مهلت معقول تحمل که به پیمانکار داده شده، همواره می‌توانند حقوق رجوع از قرارداد و ابطال سند را اعمال کنند.
از آنجا که اختلافات ناشی از قراردادهای ساخت در برابر واحد از نظر فنی و حقوقی چندوجهی است، برای جلوگیری از تضییع احتمالی حقوق طرفین، ارزیابی جامع فرایند از منظر حقوق اموال غیرمنقول اهمیت دارد.
پرسش‌های متداول
آیا صلح شهرسازی (گواهی ثبت بنا) تعهد اخذ پروانه بهره‌برداری در قرارداد ساخت در برابر واحد را از بین می‌برد؟
خیر. از آنجا که گواهی ثبت بنا مغایرت‌ها با مقررات شهرسازی را برطرف نمی‌کند، تعهد پیمانکار به تحویل ساختمان همراه با پروانه بهره‌برداری (İskân) را از بین نمی‌برد. اگر در قرارداد اخذ پروانه بهره‌برداری توافق شده باشد، بدون تحقق این شرط اجرای تعهد پذیرفته نمی‌شود.
آیا پیمانکار می‌تواند مالک زمین را به اخذ گواهی ثبت بنا مجبور کند؟
خیر. درخواست گواهی ثبت بنا حقی اختیاری است که در چارچوب ماده موقت 16 قانون شهرسازی به مالکان املاک اعطا شده است. هیچ‌کس را نمی‌توان برخلاف رضایتش به اخذ این گواهی مجبور کرد؛ پیمانکار نیز نمی‌تواند مالک زمین را برای ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی به اخذ گواهی مجبور کند.
آیا گواهی ثبت بنا یک «عفو شهرسازی» است؟
خیر. گواهی ثبت بنا ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی را به‌طور دائمی قانونی نمی‌کند؛ بلکه صرفاً حمایتی اداری است که عملیات تخریب را متوقف کرده و اجازه بهره‌برداری موقت از ساختمان در وضعیت موجود را می‌دهد. این گواهی تا زمان بازسازی ساختمان یا اجرای طرح بازآفرینی شهری معتبر است.
قرارداد ساخت در برابر واحد باید به چه شکلی منعقد شود؟
از آنجا که قرارداد متضمن انتقال سند یا وعده انتقال سند است، تابع شکل رسمی بوده و برای صحت باید به صورت رسمی نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. قراردادهایی که بدون رعایت شکل رسمی منعقد شوند، از نظر حقوقی باطل مطلق تلقی می‌شوند.
آیا مالک زمین می‌تواند به دلیل ساختمان مغایر با مقررات شهرسازی قرارداد را فسخ کند؟
در رأی رویه‌ساز تأکید شده است که اگر پیمانکار بنایی غیرمجاز و مغایر با مقررات شهرسازی و نقشه ساخته و با وجود مهلت معقول اعطاشده، اخذ پروانه بهره‌برداری را فراهم نکرده باشد، مالک زمین می‌تواند حقوق رجوع از قرارداد (فسخ با اثر قهقرایی) و ابطال سند را اعمال کند. هر اختلاف باید با توجه به شرایط مشخص خود ارزیابی شود.
رأی رویه‌ساز شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور در این موضوع به چه نتیجه‌ای رسید؟
شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور، رأی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای را که با استناد به اخذ گواهی ثبت بنا دعوا را رد کرده بود، نادرست دانست؛ و با بیان اینکه شرط پروانه بهره‌برداری محقق نشده، گواهی مقررات شهرسازی را تغییر نمی‌دهد و نمی‌توان از مالک زمین انتظار داشت که اجرای تعهد تا مدت نامعلوم معلق بماند، رأی را به اتفاق آرا به نفع خواهان‌ها نقض کرد.
برای آشنایی با تعهدات مربوط به اسناد حمل نخاله‌های ساختمانی و پسماندهای تخریب که در جریان فعالیت‌های تخریب و ساخت‌وساز ایجاد می‌شوند، می‌توانید راهنمای ما درباره گواهی حمل و پذیرش پسماند را نیز مطالعه کنید.
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.