Поскольку договоры обещания продажи в обмен на доли в земельном участке и договоры строительства в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) предусматривают переход права собственности, они не могут быть расторгнуты автоматически лишь в силу того, что одностороннее волеизъявление одной стороны дошло до другой стороны. Прекратить такие договоры можно только по взаимному согласию сторон (ikale – расторжение по соглашению сторон) либо после вступления в законную силу решения суда о расторжении.
Договоры строительства и обещания продажи в обмен на доли в земельном участке относятся к числу самых сложных видов договоров в турецком обязательственном праве. По своей природе они имеют двойственный (смешанный) правовой характер. С одной стороны, они включают обязательство подрядчика (застройщика) возвести на участке собственника здание в соответствии с градостроительным законодательством (элемент договора подряда), с другой — обязательство собственника земли передать подрядчику в обмен на это строительство право собственности на определённые доли участка (элемент обещания продажи недвижимости). Сочетание двух разных исполнений подчиняет действительность и прекращение такого договора гораздо более строгим условиям, чем у обычных договоров. Для действительности подобных договоров, предусматривающих переход права собственности на недвижимость, законодатель установил обязательное требование официальной формы — договор должен быть оформлен нотариусом.
То, что договор подчинён столь строгим требованиям к форме и направлен непосредственно на передачу права собственности, проявляется и при его прекращении (расторжении или отказе от договора). На часто задаваемый вопрос «Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор обещания продажи в обмен на доли в участке и договор строительства в обмен на квартиры?» устоявшаяся практика Кассационного суда (Yargıtay) и положения Турецкого кодекса об обязательствах (TBK) дают однозначный ответ: «Нет, односторонним волеизъявлением такой договор расторгнуть нельзя». Юридически действительное прекращение подобных договоров возможно лишь в двух случаях: если стороны полностью согласовали расторжение (ikale / расторжение по соглашению сторон) либо если при наличии уважительных оснований подан иск и решение суда о расторжении/отказе от договора вступило в законную силу. Одностороннее уведомление или заявление о расторжении, даже дошедшее до другой стороны, само по себе не прекращает договор и не порождает правовых последствий.
1. Почему договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке: правовые основания
Невозможность расторгнуть договор строительства в обмен на доли в участке односторонним заявлением объясняется содержащимся в нём обязательством «передать доли в ТАПУ» (ТАПУ — турецкий земельный кадастр и реестр прав на недвижимость, а также выдаваемый им документ о праве собственности) и принципом защиты права собственности. Хотя по общему правилу заказчик по договору подряда вправе расторгнуть договор односторонним заявлением, это общее правило перестаёт действовать, как только в отношения вовлекаются передача долей участка и переход права собственности. Как последовательно подчёркивается в решениях Общего собрания гражданских палат Кассационного суда, а также в устоявшейся практике 15-й гражданской палаты Кассационного суда и 23-й гражданской палаты, которая в определённый период рассматривала такие споры, в договорах строительства и обещания продажи в обмен на доли в участке одного лишь получения другой стороной одностороннего заявления о расторжении/отказе от договора недостаточно для наступления правовых последствий.
Прекращение таких договоров возможно только одним из двух правовых путей:
- Совпадение воли сторон на расторжение (взаимное согласие / ikale): собственник земли и подрядчик как стороны договора могут взаимно договориться о его прекращении. В этом случае договор считается прекращённым с даты, когда совпали соответствующие волеизъявления сторон о расторжении/отказе, и начинается процесс ликвидации отношений.
- Вступление решения суда в законную силу: при наличии уважительных оснований — нарушение договора одной из сторон, просрочка или оставление работ — сторона, желающая расторгнуть договор, обязана обратиться в суд с иском. Договор официально прекращается в день вступления в законную силу вынесенного по этому иску решения суда о расторжении или об отказе от договора.
Если стороны не пришли к согласию о расторжении и одна из них хочет продолжить договор, а другая требует расторжения по уважительным причинам, вопрос обязательно должен быть разрешён судом, и это решение должно вступить в законную силу. До вступления решения суда в законную силу договорные обязательства сторон юридически сохраняются.
2. Правовые последствия расторжения с обратной силой (отказа от договора) и процесс ликвидации
Поскольку договоры строительства в обмен на квартиры по своей структуре, как правило, относятся к договорам с единовременным исполнением, расторжение имеет «обратную силу» (отказ от договора). Правовым основанием расторжения с обратной силой служит часть III статьи 125 Турецкого кодекса об обязательствах (TBK). При отказе от договора договорные отношения прекращаются с обратной силой, и стороны взаимно освобождаются от обязанности исполнения. Важнейшее практическое последствие состоит в том, что стороны обязаны вернуться в то правовое и фактическое положение, в котором находились до заключения договора, как если бы договор вообще не заключался.
С признанием расторжения с обратной силой начинается процесс ликвидации. Его основной принцип — стороны взаимно возвращают друг другу полученное по нормам о неосновательном обогащении. В этой связи:
- Для собственника земли: собственник получает право потребовать возврата права собственности на доли участка, переданные подрядчику для строительства. Если доли уже переоформлены в ТАПУ или установлен сервитут кондоминиума (kat irtifakı), собственник может подать иск об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права, требуя аннулировать зарегистрированные на подрядчика ТАПУ и зарегистрировать их на своё имя.
- Для подрядчика: в обмен на ТАПУ, которые он будет обязан вернуть собственнику в связи с расторжением с обратной силой, подрядчик получает право требовать стоимость фактически выполненных на стройплощадке работ. Поскольку подрядчик не может демонтировать и вывезти возведённые на участке собственника конструкции, эти работы остаются в имуществе собственника. Так как это составляло бы неосновательное обогащение собственника, подрядчик вправе требовать выплаты денежной стоимости законных и полезных работ, вошедших в имущество собственника. Эта сумма подлежит выплате подрядчику независимо от того, было ли расторжение обоснованным, поскольку никто не может сохранять обогащение, возникшее в его имуществе без законных оснований.
3. Права третьих лиц и пределы принципа доверия к реестру ТАПУ
Ещё одна частая ситуация в проектах строительства в обмен на квартиры — подрядчик для финансирования стройки продаёт третьим лицам переданные ему собственником доли участка или самостоятельные помещения с установленным сервитутом кондоминиума. Если собственник по уважительным причинам расторгает договор с обратной силой, правовое положение этих третьих лиц, купивших помещения у подрядчика, становится предметом серьёзных споров.
Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, переоформление ТАПУ на подрядчика по договору строительства в обмен на доли в участке является не окончательным переходом права собственности, а своего рода «авансом», обусловленным завершением строительства. При расторжении договора с обратной силой он считается недействительным с самого начала, поэтому все переданные подрядчику права лишаются основания и составляют неосновательное обогащение. По этой причине недействительными становятся и переоформления ТАПУ, совершённые подрядчиком в пользу третьих лиц.
На этом этапе третьи лица не могут требовать защиты своих ТАПУ, ссылаясь на принцип доверия к реестру (добросовестность), предусмотренный Турецким гражданским кодексом (TMK). Дело в том, что от третьих лиц, получающих ТАПУ на основании договора строительства в обмен на квартиры, ожидается, что они знают или должны знать о том, что за этим ТАПУ стоит договор строительства и что при неисполнении подрядчиком своих обязательств эти ТАПУ могут быть аннулированы. Поэтому при расторжении с обратной силой доводы о добросовестности третьих лиц, купивших доли у подрядчика, не принимаются, и по требованию собственника записи в ТАПУ на имя этих третьих лиц аннулируются с регистрацией права за собственником. По таким делам суды обязаны выносить ясные, не оставляющие сомнений и пригодные к исполнению решения об аннулировании ТАПУ третьих лиц и снятии сервитутов кондоминиума в соответствии со статьёй 297 Гражданского процессуального кодекса (HMK).
4. Определение стоимости работ, судебная экспертиза и порядок расчёта
После вступления в силу решения о расторжении с обратной силой или совпадения воли сторон на расторжение правильный расчёт стоимости законных и полезных работ, на которую имеет право подрядчик, становится важнейшим техническим этапом дела. При расчёте необходимо соблюдать следующие основные шаги и правила:
- Определение даты оценки: при расчёте стоимости работ за основу берётся момент расторжения. Если расторжение произошло по решению суда — дата вступления решения в законную силу; если по соглашению сторон — дата совпадения их волеизъявлений (достижения согласия).
- Принцип местных рыночных цен: стоимость работ рассчитывается по местным рыночным ценам на установленную дату оценки. Местная рыночная цена отражает стоимость выполнения работ в условиях свободного рынка данного региона. Важнейшее правовое правило такого расчёта: прибыль подрядчика и НДС (KDV) уже естественным образом включены в местные рыночные цены. Поэтому юридически недопустимо дополнительно прибавлять прибыль подрядчика или НДС к стоимости, определённой экспертами по местным рыночным ценам.
- Формирование экспертной комиссии и осмотр на месте: для определения стоимости работ суд должен назначить экспертную комиссию из трёх человек: архитектора, инженера-строителя и специалиста по налоговому законодательству и законодательству о SGK (социальном страховании). С участием комиссии проводится осмотр стройплощадки, на месте устанавливается фактический объём работ и определяются работы, соответствующие проекту и градостроительному законодательству (законные работы). Работы, нарушающие градостроительные нормы, самовольные или подлежащие сносу, не могут считаться «полезными», и их стоимость нельзя требовать с собственника.
- Пропорциональное распределение общих расходов: общие расходы, понесённые подрядчиком в начале строительства (например, стоимость проекта, земляные работы, обустройство стройплощадки и т. п.), нельзя напрямую прибавлять к стоимости работ. Определяется часть этих расходов, соответствующая доле фактически выполненных работ, и именно она включается в стоимость работ. Часть расходов, приходящаяся на невыполненную часть строительства, может быть истребована подрядчиком у собственника по состоянию на дату расторжения. Сумма необходимых расходов, определённая пропорционально исполненной части работ, должна быть либо выплачена, либо признана включённой в уже оплаченную стоимость работ.
5. Требования о возмещении негативного ущерба и значение вины
Если право подрядчика на стоимость работ при расторжении с обратной силой не зависит от вины, то «негативный ущерб» (убытки от доверия к договору), который стороны могут требовать друг с друга, полностью основан на принципе вины. Согласно части II статьи 106 и статье 108 утратившего силу Кодекса об обязательствах № 818, а также последней части статьи 125 Турецкого кодекса об обязательствах № 6098, сторона, отказавшаяся от договора (расторгнувшая его), может требовать возмещения понесённого негативного ущерба, если другая сторона виновна в просрочке. Сторона, требующая возмещения негативного ущерба, сама должна быть невиновна и не нести ответственности за просрочку.
В правовой доктрине и решениях Кассационного суда негативный ущерб определяется как «ущерб, понесённый в результате того, что доверие к действительности или исполнению договора оказалось напрасным, поскольку договор не породил последствий или не был исполнен, — ущерб, которого не было бы, если бы договор не заключался». Иными словами, негативный ущерб охватывает расходы, произведённые в расчёте на договор и ставшие напрасными в результате его расторжения. Основные статьи негативного ущерба:
- расходы на заключение договора (нотариальные расходы, пошлины и налоги по договору);
- расходы на исполнение договора и принятие встречного исполнения (часть расходов на проект, разрешение и стройплощадку, приходящаяся на невыполненную часть строительства);
- убытки от упущенной возможности заключить более выгодный договор с другим лицом из-за доверия к действительности договора (ущерб от упущенной возможности);
- судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя, понесённые в связи с подачей и ведением иска.
Если собственник земли не виновен в расторжении договора или подрядчик допустил просрочку по собственной вине (например, не завершив строительство в срок или бросив его), подрядчик не имеет никакого права требовать с собственника возмещения негативного ущерба. Чтобы требовать негативный ущерб, подрядчик обязан доказать, что именно собственник виновен в просрочке.
6. Взносы SGK, налоги и расходы на строительный надзор при ликвидации
Ещё один частый предмет споров при ликвидации договоров строительства в обмен на квартиры — уплаченные в период строительства взносы в SGK (Учреждение социального страхования), налог на недвижимость и плата за услуги строительного надзора. Вопрос о том, кто отвечает за эти статьи и как они распределяются после расторжения, регулируется определёнными правилами:
- Расходы на строительный надзор и налог на недвижимость: согласно Закону о строительном надзоре, законной стороной и адресатом договора об услугах строительного надзора является собственник земли. Точно так же по законодательству о налоге на недвижимость плательщиком налога является собственник. Даже если договором предусмотрено, что эти расходы оплачивает подрядчик, поскольку законным обязанным лицом является собственник, платежи изначально начисляются на его имя. Если собственник произвёл эти платежи сам и требует их возврата с подрядчика, он может взыскать их по нормам о неосновательном обогащении при условии доказанности сумм, уплаченных за подрядчика. Однако если подрядчик включил или включит взносы SGK и налоги за работников, занятых на выполненных им работах, в стоимость работ и получит их с собственника, следует учитывать, что обязанность по уплате лежит на подрядчике.
- Взносы SGK за работников: за уплату взносов SGK и налогов за работников, занятых на строительстве, непосредственно отвечает подрядчик. В деле о ликвидации следует выяснить, уплатил ли подрядчик эти взносы и имеется ли задолженность перед SGK, и уточнить размер взносов, за которые отвечает подрядчик.
7. Конкретные судебные решения и примеры из практики
Решения Кассационного суда и конкретные дела из материалов наглядно показывают, как изложенные выше правовые принципы применяются к спорам:
А) Расторжение с обратной силой в связи с оставлением строительства (пример из Биледжика): между собственником земли и подрядчиком G. Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. был заключён договор строительства в обмен на доли в участке, удостоверенный 1-м нотариусом Биледжика 04.04.2016 под реестровым номером 4056. По договору подрядчик должен был возвести здание на участке собственника и передать собственнику 2 самостоятельных помещения в здании, строящемся в пределах, допускаемых градостроительным статусом. Договором предусматривалось получение разрешения на строительство в течение 90 дней и передача объектов в течение 18 месяцев с даты разрешения. Однако в ходе разбирательства экспертным заключением было установлено, что, хотя до срока сдачи оставалось лишь 5 месяцев, физическая готовность объекта составляла всего 10,7%, а подрядчик покинул стройплощадку. Поскольку было очевидно, что подрядчик не сможет завершить строительство в этот срок, суд признал требование собственника о расторжении договора с обратной силой полностью обоснованным и вынес решение о констатации расторжения и аннулировании сервитутов кондоминиума.
Б) Расторжение и ликвидация по совпадению воли сторон (пример из Анкары): по делу 2-го коммерческого суда первой инстанции Анкары № 2012/447 E. (впоследствии 19-й гражданский суд первой инстанции Анкары № 2013/19 E. и после отмены — 19-й гражданский суд первой инстанции Анкары № 2018/521 E.) кооператив — собственник земли исковым заявлением от 31.08.2012 потребовал расторжения договора. Ответчик-подрядчик заявлением от 09.11.2012 сообщил, что согласен с требованием собственника о расторжении, и потребовал взыскать причитающуюся ему стоимость работ и негативный ущерб. В данном деле датой совпадения воли обеих сторон на расторжение является 09.11.2012. Кассационный суд указал, что эту дату совпадения воли сторон следует считать датой расторжения, а стоимость работ рассчитывать по местным рыночным ценам на эту дату.
Кассационный суд также подчеркнул, что по этому спору суду следовало провести осмотр на месте с участием экспертной комиссии из 3 человек — архитектора, инженера-строителя и специалиста по налоговому законодательству и законодательству о SGK — и что, поскольку прибыль подрядчика и НДС уже входят в стоимость работ, взыскивать их отдельно нельзя. Что касается процентов, поскольку до подачи иска надлежащее уведомление о просрочке не направлялось, суд указал, что законные проценты подлежат начислению на сумму, заявленную в первоначальном исковом заявлении, — с даты подачи иска, а на сумму, увеличенную путём уточнения исковых требований (ıslah), — с 04.04.2017, даты уплаты пошлины за уточнение; решение местного суда, вынесенное вопреки этому, было отменено по существу.
Поскольку договоры обещания продажи в обмен на доли в участке и договоры строительства в обмен на квартиры предусматривают переход права собственности и требуют официальной формы, они не могут быть расторгнуты односторонним волеизъявлением одной из сторон (например, путём направления уведомления). Юридически прекратить такие договоры можно лишь по взаимному согласию сторон (ikale) либо, при наличии уважительных оснований, после вступления в законную силу решения суда о расторжении/отказе от договора, вынесенного по итогам иска.
При расторжении договора с обратной силой (отказе от договора) стороны обязаны с обратной силой взаимно возвратить полученное в натуре, как если бы договор никогда не заключался. В ходе такой ликвидации ТАПУ, переданные подрядчику для финансирования, возвращаются собственнику, а доводы о добросовестности третьих лиц, купивших помещения у подрядчика, не пользуются защитой принципа доверия к реестру, и их ТАПУ аннулируются. Собственник возвращает свои ТАПУ, а подрядчик, в свою очередь, может требовать с собственника стоимость выполненных им законных и полезных работ по местным рыночным ценам на дату расторжения. При расчёте по местным рыночным ценам прибыль подрядчика и НДС отдельно не добавляются, поскольку уже включены в стоимость. Стоимость работ может быть истребована независимо от вины, тогда как негативный ущерб, который стороны требуют друг с друга, может быть присуждён только при доказанности вины другой стороны в просрочке. Для справедливой ликвидации отношений суды обязаны с помощью экспертных комиссий производить расчёты в соответствии с указанными законными методами и выносить ясные, пригодные к исполнению решения.
Источник: Хюсейн Кован, «Договоры строительства в обмен на квартиры в 100 вопросах» (Hüseyin Kovan, 100 Soruda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri)
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.