Самая распространённая проблема, с которой сталкиваются владельцы земельных участков, подписавшие договор строительства в обмен на квартиры (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), — подрядчик не завершает работы в согласованный срок. Что же может сделать собственник участка в случае просрочки подрядчика? Краткий ответ: ст. 125 Турецкого кодекса об обязательствах (TBK) предоставляет собственнику участка три взаимоисключающих права на выбор: требовать исполнения и возмещения убытков за просрочку, отказаться от исполнения и потребовать возмещения позитивного интереса (позитивных убытков) либо отказаться от договора и потребовать возмещения негативного интереса (негативных убытков). В этой статье мы рассматриваем содержание этих трёх путей, разграничение позитивных и негативных убытков и то, как упущенная выгода рассчитывается «методом вычетов», которого требует Кассационный суд (Yargıtay).
Когда наступает просрочка подрядчика?
По своей правовой природе договор строительства в обмен на долю в земельном участке является договором подряда (eser sözleşmesi). Основная обязанность подрядчика — завершить согласованные независимые помещения в соответствии с договором и передать их собственнику участка. Если эта обязанность не исполнена в срок, подрядчик считается просрочившим.
Текст ст. 125 TBK описывает момент возникновения прав на выбор следующим образом: «Если просрочивший должник не исполнил своё обязательство в предоставленный срок или если имеет место ситуация, не требующая предоставления срока, кредитор всегда вправе требовать исполнения обязательства и возмещения убытков, вызванных просрочкой». Иными словами, по общему правилу подрядчику должен быть предоставлен разумный срок для исполнения, а если этот срок истёк безрезультатно, собственник участка может воспользоваться правами на выбор.
Если задержка ещё не достигла такой степени, чтобы прекращать договор, собственник участка, как правило, в первую очередь обращается к требованию о компенсации. В этой связи вы можете также ознакомиться с нашей статьёй, подробно рассматривающей право на компенсацию за просрочку передачи и упущенную арендную плату.
Три права собственника участка на выбор по ст. 125 TBK
Если обязательство не исполнено вследствие просрочки должника, закон предоставляет кредитору три правомочия. Эти права являются альтернативными: собственник участка может воспользоваться только одним из них и не может требовать всего одновременно.
1. Требование исполнения и возмещения убытков за просрочку
Собственник участка может предпочесть сохранить договор в силе. В этом случае он требует завершить строительство и передать независимые помещения, а также взыскать убытки за просрочку, причинённые задержкой. Поскольку договорные отношения продолжаются, обязанность подрядчика по исполнению не прекращается.
На практике этот путь выбирают чаще всего, когда строительство в значительной степени завершено и собственник участка хочет получить готовый объект.
2. Немедленный отказ от исполнения и требование возмещения позитивных убытков
Незамедлительно заявив об отказе от исполнения и от права требовать возмещения убытков за просрочку, собственник участка может потребовать возмещения ущерба, возникшего вследствие неисполнения обязательства. При этом договор не прекращается; лишь право кредитора требовать исполнения заменяется правом требовать возмещения позитивных убытков.
Как подчёркнуто и в решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) от 05.07.2006, E. 2006/13-499, K. 2006/507, речь здесь идёт не об ущербе от того, что договор не был расторгнут, а об ущербе, возникшем вследствие неисполнения обязательства, и это обстоятельство нельзя упускать из виду.
3. Отказ от договора и требование возмещения негативных убытков
Третий путь — отказаться от исполнения и отказаться от договора. Согласно ст. 125 TBK, при отказе от договора стороны взаимно освобождаются от обязанности исполнения и могут потребовать возврата уже исполненного. В этом случае, если должник не докажет, что он не виновен в просрочке, кредитор может также потребовать возмещения ущерба, понесённого вследствие того, что договор утратил силу, — то есть своих негативных убытков.
Условия и последствия прекращения договоров строительства в обмен на квартиры подчиняются особым правилам; эту тему мы отдельно рассмотрели в статье о том, может ли такой договор быть расторгнут в одностороннем порядке.
Разница между позитивными и негативными убытками
Выбор между вторым и третьим правом на практике является самым важным решением, поскольку он напрямую определяет, какие статьи убытков можно взыскать.
В доктрине это разграничение определяется так: «Позитивный ущерб: разница между тем положением, в котором находилось бы имущество кредитора, если бы должник исполнил обязательство надлежащим образом и в срок, и фактическим положением есть позитивный ущерб. Иначе говоря, позитивный ущерб — это ущерб, возникший вследствие полного или ненадлежащего неисполнения договора. Безусловно, он включает и упущенную выгоду» (проф. д-р Х. Тандоган, Türk Mesuliyet Hukuku [Турецкое право ответственности], 1961, с. 426 и сл.).
Соответственно:
- Позитивные убытки рассчитываются не так, как если бы договор вовсе не заключался, а исходя из положения, которое было бы достигнуто, если бы договор был исполнен надлежащим образом. Они включают и упущенную выгоду.
- Негативные убытки — это ущерб, понесённый вследствие того, что договор утратил силу; речь идёт о расходах, произведённых в расчёте на договор.
Согласно доктрине, возмещение позитивных убытков имеет место, когда исполнение обязательства стало невозможным по вине должника, когда от просрочившего должника требуют запоздалого исполнения вместе с возмещением убытков за просрочку, когда при просрочке должника кредитор отказывается от исполнения и требует компенсации вместо исполнения, а также при позитивном нарушении договора.
Ст. 112 TBK: бремя доказывания отсутствия вины лежит на подрядчике
Согласно ст. 112 Турецкого кодекса об обязательствах, если обязательство не исполнено вовсе или исполнено ненадлежащим образом, должник обязан возместить кредитору причинённый этим ущерб, если не докажет, что ему не может быть вменена никакая вина. Для собственника участка это важное процессуальное облегчение: не он должен доказывать вину, а подрядчик — своё отсутствие вины.
Вместе с тем та же норма устанавливает и предел. Для взыскания компенсации кредитор должен понести ущерб; сумма, не соответствующая фактически понесённому ущербу, не может быть присуждена в качестве компенсации. Здесь закон определяет объём ущерба как чистый и реальный ущерб, то есть реальное уменьшение имущества.
Поэтому при возмещении позитивных убытков стоимость, которой достигнет имущество, не должна превышать стоимость, которой оно достигло бы при исполнении договора. Расчёт производится с учётом этого принципа.
Как рассчитывается упущенная выгода? Метод вычетов
Самая спорная статья позитивных убытков — упущенная выгода. Согласно устоявшемуся подходу Кассационного суда, упущенная выгода должна определяться исходя из реального уменьшения имущества вследствие неполучения прибыли.
При определении реального уменьшения применяется метод, закреплённый в ст. 408 и ст. 438 TBK, регулирующих договоры оказания услуг и подряда:
- Ст. 408 TBK регулирует расчёт вознаграждения, которое можно потребовать в связи с просрочкой работодателя, и предусматривает вычет сэкономленных расходов и сознательно упущенных выгод, возникших из-за препятствий со стороны работодателя.
- Ст. 438 TBK регулирует расчёт ущерба, который можно потребовать при необоснованном расторжении договора заказчиком, и указывает, что вычитаются сумма, сэкономленная вследствие прекращения договора, и доход, полученный от другой работы или от получения которого лицо сознательно отказалось.
Обе нормы содержат схожие правила в отношении вычитаемых элементов; в доктрине и практике такой расчёт называется методом вычетов (kesinti yöntemi). Хотя метод вычетов в TBK относится к договорам оказания услуг, он должен применяться по аналогии и при необоснованном расторжении других договоров. Так, в решении Общего собрания гражданских палат Кассационного суда от 12.05.2010, E. 2010/14-244, K. 2010/260, признано, что при необоснованном расторжении двустороннего договора другой стороной для определения ущерба, который может потребовать сторона, понёсшая упущенную выгоду, по аналогии должен применяться метод вычетов.
Как метод вычетов применяется на практике?
Согласно методу вычетов, из цены договора вычитаются следующие элементы:
- Расходы, которые подрядчик сэкономил, поскольку не смог завершить работы (экономия на материалах и оплате труда);
- Выгоды, которые он получил, выполняя другую работу, или от получения которых сознательно отказался.
Сумма, остающаяся после вычета этих двух элементов из цены договора, и составляет упущенную выгоду в рамках позитивных убытков. 15-я гражданская палата Кассационного суда применила этот принцип также в решениях от 11.04.2007 № 4955-2372 и от 09.05.2013 № 7521-3029.
Прецедентное решение: не процентный расчёт прибыли, а метод вычетов
Метод расчёта упущенной выгоды был чётко определён в решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 08.04.2019, E. 2018/2267, K. 2019/1576.
Краткое изложение обстоятельств дела
В этом решении важно правильно понимать процессуальное положение сторон: истец — подрядчик, ответчик — собственник участка. Стороны заключили договор строительства в обмен на квартиры от 25.07.2013; когда подрядчик заканчивал подготовительный этап работ — погашение прав узуфрукта, перевод участков сельскохозяйственного назначения под застройку и подготовку проекта, — собственник участка без объяснения причин расторг договор уведомлением от 06.03.2014. Подрядчик потребовал возмещения позитивных и негативных убытков, причинённых этим необоснованным расторжением.
В постановлении 23-й гражданской палаты Кассационного суда об отмене решения было признано, что немотивированное расторжение договора собственником участка является необоснованным расторжением и что подрядчик вправе требовать возмещения всего понесённого вследствие этого ущерба; было также указано, что взысканию подлежат и позитивные убытки. На стадии исправления решения (karar düzeltme) дело было рассмотрено 15-й гражданской палатой — палатой, компетентной по спорам о строительстве в обмен на долю в участке после 01.07.2016, — в соответствии с решением Большого общего собрания Кассационного суда о распределении дел от 09.02.2018 № 2018/1.
Почему расчёт эксперта был признан ошибочным?
В заключении эксперта, положенном в основу решения, упущенная выгода была рассчитана в соответствии с практикой Государственного совета (Danıştay), согласно которой прибыль, получаемая в подрядной деятельности, принимается равной 25% от себестоимости, если себестоимость известна, или 20% от выручки, если себестоимость неизвестна. По этому методу упущенная выгода была определена как 25% от стоимости работ в 4 290 000,00 TRY, рассчитанной по ценам за м² 2014 года, то есть 1 072 500,00 TRY.
15-я гражданская палата Кассационного суда признала этот расчёт ошибочным. По мнению палаты, такой расчёт нельзя считать выполненным в соответствии с методом вычетов по ст. 408 TBK, действовавшей на дату договора, и пригодным для проверки. Поскольку заключение не содержало исследования упущенной выгоды по методу вычетов, решение должно быть вынесено после расчёта упущенной выгоды в соответствии с указанными выше нормами.
Значение решения для собственника участка
По фактическим обстоятельствам это решение касается иска подрядчика после необоснованного расторжения договора собственником участка. Тем не менее применённые в решении принципы — права на выбор по ст. 125 TBK, разграничение позитивных и негативных убытков и обязательность метода вычетов при расчёте упущенной выгоды — применяются в обоих направлениях (симметрично), независимо от того, какая сторона нарушила договор.
Действительно, упомянутое выше решение Общего собрания гражданских палат E. 2010/14-244 также устанавливает общий принцип для случаев необоснованного расторжения двусторонних договоров другой стороной. Следовательно, и в иске, в котором собственник участка требует возмещения позитивных убытков в связи с просрочкой подрядчика, ущерб должен определяться не абстрактными процентами, а конкретным и проверяемым расчётом исходя из реального уменьшения имущества.
Часто задаваемые вопросы
Что делать в первую очередь, если подрядчик не завершает строительство?
Согласно ст. 125 TBK, по общему правилу подрядчику необходимо предоставить разумный срок для исполнения. Если этот срок истёк безрезультатно или ситуация не требует предоставления срока, у собственника участка возникают права на выбор. Поскольку выбор пути зависит от стадии строительства, условий договора и конкретного ущерба, важно получить юридическую помощь ещё до направления уведомления (ihtar).
Можно ли использовать все три права одновременно?
Нет. Эти права альтернативны; воспользовавшись одним, вы отказываетесь от остальных. Например, собственник участка, отказавшийся от исполнения и потребовавший возмещения позитивных убытков, уже не может в том же иске требовать завершения строительства и возмещения убытков за просрочку.
Что требовать — позитивные или негативные убытки?
Позитивные убытки — это разница между положением, которое было бы достигнуто при надлежащем исполнении договора, и текущим положением; они включают и упущенную выгоду, а договор при этом не прекращается. Негативные убытки — это ущерб, понесённый вследствие утраты договором силы при отказе от него. Что выгоднее, зависит от конкретных статей ущерба.
Что будет, если подрядчик заявит, что он не виноват?
Согласно ст. 112 TBK бремя доказывания лежит на подрядчике. Если обязательство не исполнено вовсе или исполнено ненадлежащим образом, подрядчик обязан возместить собственнику участка причинённый ущерб, если не докажет, что ему не может быть вменена никакая вина.
Может ли суд рассчитать упущенную выгоду в процентах?
В решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2018/2267 указано, что процентный расчёт прибыли в виде 25% от себестоимости / 20% от выручки не может считаться соответствующим методу вычетов и пригодным для проверки. Упущенная выгода должна рассчитываться путём вычета из цены договора сэкономленных расходов, а также выгод, полученных от другой работы или от получения которых лицо сознательно отказалось.
Какой суд и какая палата компетентны по таким спорам?
Решением Большого общего собрания Кассационного суда о распределении дел от 09.02.2018 № 2018/1 рассмотрение дел, вытекающих из договоров строительства в обмен на долю в участке и поступивших в Кассационный суд с кассационной жалобой или ходатайством об исправлении решения после 01.07.2016, поручено 15-й гражданской палате Кассационного суда.
На что обратить внимание при оценке прав на выбор
При просрочке подрядчика то, какое право на выбор будет использовано, каково содержание уведомления и каким методом будет рассчитан ущерб, напрямую определяет исход дела. Неправильно выбранный путь может привести к утрате прав, которую впоследствии трудно исправить. Чтобы разобраться в основах темы, вы можете также прочитать нашу статью о том, к какому виду договоров относится договор строительства в обмен на квартиры. Поскольку каждый спор индивидуален, прежде чем предпринимать какие-либо действия, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.