Gayrimenkul hukukunda ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yükleniciden (müteahhitten) adi yazılı sözleşme ile konut satın alan tüketicilerin tapu devri aşamasında mağdur edilmesidir. Yüklenicinin, tüketiciye temlik ettiği bağımsız bölümü haksız veya muvazaalı biçimde üçüncü kişilere devretmesi hâlinde tüketicinin haklarını nasıl koruyacağı, yargı kararlarıyla şekillenmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/2811 E., 2026/1813 K. sayılı ve 30.04.2026 tarihli ilamı; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının sınırları bakımından emsal niteliğindedir.
Karara Konu Olayın Özeti
Davacı tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapılan binadan yüklenici firmadan bir daire satın almıştır. Dosyadaki kronoloji şu şekildedir:
- 09.09.2013: Davacı, dava konusu bağımsız bölüm için doğalgaz aboneliğini yaptırmıştır.
- Kasım 2013: Taşınmaz davacıya fiilen teslim edilmiştir.
- Aralık 2013: Davacı ve ailesi konuta taşınmış, adres nakillerini gerçekleştirmiştir.
- 17.12.2013: Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuştur.
- 28.01.2014: Yüklenici, davacıya temlik ettiği daireyi vekil sıfatıyla davalı üçüncü kişiye tapuda devretmiştir. Aynı tarihte aynı binadan birden fazla daire aynı kişiye devredilmiştir.
- 02.05.2014: Davacı, konutun üçüncü kişiye satıldığını öğrenmiştir.
Davacı; devirlerin aynı tarihte ve taşınmazın gerçek değerinin çok altında yapılmış olmasının, ayrıca alıcı ile yüklenici arasındaki yakın ticari ilişkinin muvazaa karinesi oluşturduğunu, alıcının devir tarihinde taşınmazda kendisinin oturduğunu bildiğini ve kötüniyetli olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açmıştır.
İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiş, Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de kararı onamıştır.
Öne Çıkan Hukuki İlkeler
1. İçinde Fiilen Oturulan Taşınmazın Satın Alınması Hayatın Olağan Akışına Aykırıdır
Yargı mercileri değerlendirmelerinde; tüketicinin tapu devrinden önce taşınmaza yerleşmiş olmasını, doğalgaz aboneliği ve adres nakli gibi resmî işlemleri başlatmış bulunmasını ve alıcının kolluk ifadesinde satın aldığı tarih itibarıyla taşınmazda davacının oturduğunu kabul etmiş olmasını esas almıştır.
Kararın anahtar cümlesi: “İçinde malik sıfatıyla üçüncü şahısların oturduğu bir bağımsız bölümün satın alınmış olması hayatın olağan akışına aykırıdır.”
Bu tespit, alıcının basiretli bir kişiden beklenen araştırma yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve dolayısıyla iyiniyet iddiasında bulunamayacağını göstermektedir.
2. Kötüniyetli Üçüncü Kişinin İyiniyeti Korunmaz
Türk Medeni Kanunu uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanan üçüncü kişilerin kazanımları kural olarak korunur. Ancak yüklenici ile ticari veya organik bağı bulunan, taşınmazın fiilî durumunu bilen ve muvazaalı işleme taraf olan kişilerin iyiniyet iddiası dinlenmez.
Somut olayda mahkeme; taraflar arasındaki vekâlet ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisini, devirlerin aynı gün ve düşük bedelle yapılmasını ve alıcının taşınmazdaki fiilî kullanımı bilmesini birlikte değerlendirerek satışın mal kaçırma amaçlı olduğuna hükmetmiş; tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahibi adına tesciline karar vermiştir.
3. Vekillikten Çekilme (İstifa) Hâlinde Temyiz Süresine Dikkat Edilmelidir
Kararda usul hukuku bakımından son derece kritik bir noktaya da değinilmiştir:
- HMK m. 81 uyarınca vekilin azli veya istifasının mahkeme ve karşı taraf bakımından hüküm ifade edebilmesi için beyanın dilekçeyle bildirilmesi veya tutanağa geçirilmesi gerekir.
- HMK m. 82 uyarınca istifa eden vekilin vekâlet görevi, istifanın müvekkiline tebliğinden itibaren iki hafta süreyle devam eder (Avukatlık Kanunu bakımından 15 gün).
- HMK m. 361/1 uyarınca temyiz süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Süresinden sonra verilen temyiz dilekçesi hakkında HMK m. 366 atfıyla m. 352/1-c uyarınca ret kararı verilir.
Dairenin vurguladığı üzere, vekilin çekilmesinden sonra kararın asıla veya yeni vekile tekrar tebliğ edilmesi, temyiz süresi bakımından ek bir hak sağlamaz. Somut olayda karar ilk vekile 30.06.2025 tarihinde tebliğ edilmiş, temyiz dilekçesi ise 22.07.2025 tarihinde sunulduğundan süre yönünden reddedilmiştir.
Hukuki Değerlendirme ve Sonuç
Yükleniciden adi yazılı sözleşme (satış vaadi, temlik sözleşmesi vb.) ile taşınmaz alan tüketicilerin, taşınmazı fiilen teslim almaları ve kullanım karinesi oluşturmaları hukuki koruma açısından büyük önem taşımaktadır. Doğalgaz, elektrik, su abonelikleri ve adres nakli gibi tarih içeren resmî belgeler, sonraki devirlerde alıcının kötüniyetini ispat bakımından güçlü delil niteliğindedir.
Tapuda iyiniyetli olduğunu iddia eden üçüncü kişilerin konumu incelenirken fiilî kullanım, taraflar arasındaki yakın ticari ilişkiler, devir bedeli ve hayatın olağan akışı kriterleri birlikte değerlendirilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tapu iptali ve tescil davalarında hak kaybına uğramamak ve özellikle vekâlet ilişkisindeki değişikliklerde usul sürelerini kaçırmamak adına sürecin gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile takip edilmesi kritik öneme sahiptir.
Kaynak
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/2811 E., 2026/1813 K., 30.04.2026 tarihli kararı
İlk Derece Mahkemesi: Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, 2015/873 E., 2021/826 K.
İstinaf: Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, 2022/270 E., 2025/789 K.