وکیل حسین آیدین · آلانیا / آنتالیا
وقتی در یک مجتمع مسکونی سگی پارس می‌کند یا بویی از بالکن به مشام می‌رسد، بحث خیلی زود به این جمله می‌رسد که «حیوان را بیرون می‌کنیم». به نظر دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay)، دو عامل کلیدی نتیجه را تعیین می‌کند: آیین‌نامه مدیریت ساختمان (yönetim planı) ثبت‌شده در ثبت اسناد و املاک و تکلیف «مزاحمت نکردن به یکدیگر» که در ماده 18 قانون مالکیت آپارتمانی آمده است.
در مجتمع‌های بزرگ آلانیا، کستل، اوبا، آوسالار و کوناکلی هم شهروندان ترکیه و هم شمار زیادی از مالکان خارجی زندگی می‌کنند که ترجیح می‌دهند با حیوان خانگی خود زندگی کنند. در این مجتمع‌های دارای استخر و باغ مشترک، اختلافات مربوط به حیوانات خانگی از شایع‌ترین مشکلات همسایگی است. در یک سو مالکی است که حیوان خود را عضوی از خانواده می‌داند و در سوی دیگر همسایگانی که از سروصدا، بو یا حساسیت آزار می‌بینند.
در این راهنما همه ابعاد موضوع در چارچوب قانون مالکیت آپارتمانی شماره ۶۳۴ (KMK)، قانون حمایت از حیوانات شماره ۵۱۹۹ و آرای شعبه‌های 5 و 20 حقوقی دیوان عالی کشور و هیئت عمومی شعب حقوقی (HGK) بررسی شده است.
فهرست مطالب
1. یک نمونه عینی
نمونه: E.، شهروند آلمانی، در یک مجتمع 120 واحدی در کستل آلانیا آپارتمانی می‌خرد و با سگ گلدن رتریور خود در آنجا سکونت می‌کند. مدیر مجتمع با اشاره به اینکه در آیین‌نامه مدیریت ثبت‌شده در دفتر املاک این مقرره وجود دارد که «جز با اجازه مجمع مالکان (kat malikleri kurulu)، نگهداری حیواناتی مانند گربه و سگ در واحدهای مستقل مجاز نیست»، اخطاریه‌ای از طریق دفترخانه اسناد رسمی برای E. می‌فرستد. E. می‌گوید سگش آموزش‌دیده است، مزاحمتی برای کسی ایجاد نمی‌کند و هیچ‌یک از همسایگان شکایتی ندارند. در همین حال، F.، مستأجر بلوک B همان مجتمع، با وجود اینکه آیین‌نامه مدیریت ممنوعیتی ندارد، تعداد زیادی گربه در بالکن خود نگهداری می‌کند و همسایگان از بو و سروصدا شکایت دارند.
پرسش‌هایی که باید بر پایه این ماجرا پاسخ داده شوند عبارت‌اند از:
- اگر آیین‌نامه مدیریت ممنوعیت داشته باشد، آیا می‌توان سگی را که هیچ مزاحمتی ایجاد نمی‌کند از مجتمع بیرون کرد؟
- اگر آیین‌نامه مدیریت ممنوعیتی نداشته باشد، در برابر حیواناتی که مزاحمت ایجاد می‌کنند چه می‌توان کرد؟
- آیا می‌توان علیه مستأجر طرح دعوا کرد؟
2. لازم‌الاجرا بودن آیین‌نامه مدیریت ساختمان
به موجب ماده 28 KMK، آیین‌نامه مدیریت شامل قواعد اداره ملک اصلی است و ماهیت قراردادی را دارد که برای همه مالکان لازم‌الاجراست. از آنجا که آیین‌نامه مدیریت در دفتر املاک ثبت می‌شود، مالکانی که بعداً آپارتمان را می‌خرند نیز مکلف به رعایت مقررات آن هستند. تغییر آیین‌نامه مدیریت نیز قاعدتاً تنها با رأی چهار پنجم کل مالکان امکان‌پذیر است.
ماده 18 KMK نیز مالکان را مکلف می‌کند که هنگام استفاده از واحدهای مستقل، ملحقات و فضاهای مشترک، اصل حسن نیت را رعایت کنند و به‌ویژه مزاحم یکدیگر نشوند، حقوق یکدیگر را ضایع نکنند و مقررات آیین‌نامه مدیریت را رعایت کنند. همین ماده مقرر می‌دارد که این تکالیف در مورد مستأجران و کسانی که به‌طور مستمر از واحد مستقل استفاده می‌کنند نیز اجرا می‌شود و آنان همراه با مالک مسئولیت تضامنی دارند.
3. اگر آیین‌نامه ممنوعیت داشته باشد: آیا مزاحمت لازم است؟
بر اساس رویه ثابت دیوان عالی کشور، اگر آیین‌نامه مدیریت به‌صراحت نگهداری حیوان را ممنوع کرده باشد، اینکه حیوان برای اطرافیان مزاحمت ایجاد می‌کند یا نه بررسی نمی‌شود؛ دادگاه ملزم به اجرای آیین‌نامه مدیریت است.
دیوان عالی کشور، شعبه 5 حقوقی، E. 2024/6506, K. 2025/1722, T. 11.02.2025
«اگر در آیین‌نامه مدیریت، که به موجب ماده 28 قانون شماره 634 ماهیت قراردادی لازم‌الاجرا برای همه مالکان را دارد، نگهداری حیواناتی مانند گربه و سگ در واحدهای مستقل و ملحقات ملک اصلی به‌صراحت ممنوع شده باشد، حتی اگر گربه و سگی که در واحد مستقل نگهداری می‌شود مزاحمتی برای اطرافیان ایجاد نکرده باشد، در صورت بروز اختلاف اجرای آیین‌نامه مدیریت توسط دادگاه الزامی است.»
هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز همین رویکرد را پذیرفته است. HGK در پرونده‌ای که آیین‌نامه مدیریت آن مقرره «در ساختمان‌های بلندمرتبه نگهداری حیوانات خانگی مانند گربه و سگ مجاز نیست» را داشت، رأی اصراری دادگاه بدوی را بررسی کرده است (Yargıtay HGK, E. 2017/3018, K. 2022/6, T. 18.01.2022).
نکته مهم: ممنوعیت در بسیاری از آیین‌نامه‌های مدیریت با قید «جز با اجازه مجمع مالکان» همراه است. در این صورت صاحب حیوان می‌تواند از مجمع مالکان اجازه بگیرد. در پرونده‌ای که شعبه 20 حقوقی دیوان عالی کشور بررسی کرد، درخواست مالک برای تغییر آیین‌نامه مدیریت در مجمع با اکثریت آرا رد شد و حکم به خروج سگ صادر گردید (Yargıtay 20. HD, E. 2017/4059, K. 2018/2493, T. 02.04.2018).
نتیجه در نمونه مورد بحث: از آنجا که آیین‌نامه مدیریت ممنوعیت صریح دارد، اثبات اینکه سگ E. مزاحمتی برای کسی ایجاد نمی‌کند، نتیجه را تغییر نمی‌دهد. مؤثرترین راهی که پیش روی E. قرار دارد، گرفتن اجازه از مجمع مالکان یا تغییر آیین‌نامه مدیریت با حدنصاب مقرر در KMK است.
4. اگر آیین‌نامه ممنوعیتی نداشته باشد: ماده 18 KMK و اثبات
نبود ممنوعیت در آیین‌نامه مدیریت، آزادی نامحدودی به صاحب حیوان نمی‌دهد. در این حالت، دعوا بر تکلیف «مزاحمت نکردن به یکدیگر» مندرج در ماده 18 KMK استوار است و دادگاه وجود مزاحمت عینی را بررسی می‌کند.
دیوان عالی کشور، شعبه 20 حقوقی، E. 2018/757, K. 2019/1693, T. 12.03.2019
«بر اساس رویه ثابت دیوان عالی کشور، نبود هیچ مقرره‌ای در آیین‌نامه مدیریت که نگهداری سگ در ملک اصلی و واحدهای مستقل را ممنوع کند، مانع خارج کردن سگی که مزاحم بودن آن محرز شده است، نیست.»
اما مزاحمت باید نه با شکایات کلی، بلکه با ادله اثبات شود. دیوان عالی کشور حکمی را که تنها بر پایه شکایات مطرح‌شده در مجمع مالکان به نفع خواهان صادر شده بود، به دلیل ناقص بودن رسیدگی نقض کرد و دستیابی به داده‌های عینی از طریق معاینه محلی، استماع شهادت شهود و در صورت لزوم کارشناسی را لازم دانست (Yargıtay 20. HD, E. 2018/6520, K. 2019/216, T. 17.01.2019).
ادله‌ای که برای اثبات مزاحمت قابل استفاده هستند
- ضبط صدا و ویدیو از پارس‌های مداوم در ساعات شب (از فضاهای مشترک و به شیوه‌ای که حریم خصوصی را نقض نکند)
- صورتجلسه‌های تنظیم‌شده توسط پلیس شهرداری (zabıta) یا واحدهای محیط زیست
- شهادت همسایگان و تصمیمات مجمع مالکان
- گزارش‌های معاینه محلی و کارشناسی درباره مشکلات بو، بهداشت و حشرات
نتیجه در نمونه مورد بحث: در مورد مستأجر F.، هرچند آیین‌نامه مدیریت ممنوعیتی ندارد، اگر با معاینه محلی و شهادت شهود ثابت شود که تعداد زیاد گربه‌ها موجب بو و سروصدا می‌شود، می‌توان به موجب ماده 18 KMK حکم به خارج کردن حیوانات داد. به موجب بند 2 ماده 18 KMK، دعوا می‌تواند علاوه بر مستأجر F. علیه مالک آپارتمان نیز اقامه شود.
5. مستأجران، فضاهای مشترک و غذا دادن به حیوانات ولگرد
| وضعیت | ارزیابی حقوقی |
|---|---|
| نگهداری حیوان توسط مستأجر | ماده 18 KMK در مورد مستأجران نیز اجرا می‌شود؛ مالک و مستأجر مسئولیت تضامنی دارند. |
| گرداندن حیوان در باغ مشترک یا اطراف استخر | استفاده از فضاهای مشترک را می‌توان با آیین‌نامه مدیریت و تصمیمات مجمع تنظیم کرد؛ اگر ممنوعیتی وجود داشته باشد، اجرا می‌شود. |
| غذا دادن به حیوانات ولگرد در مجتمع | قانون شماره 5199 حمایت از حیوانات بی‌صاحب را پیش‌بینی می‌کند؛ اما غذا دادن در فضای مشترک به شیوه‌ای که نظم و بهداشت را مختل کند، می‌تواند در چارچوب ماده 18 KMK ارزیابی شود. |
| طیور اهلی یا کبوتر در بالکن یا باغ | در پرونده موضوع رأی شعبه 5 حقوقی دیوان عالی کشور به شماره E. 2024/10016, K. 2025/3980، دعوایی که به دلیل غذا دادن به کبوترها در بالکن اقامه شده بود بررسی شده است؛ مشکلات بو و حشرات می‌توانند مزاحمت تلقی شوند. |
| بدرفتاری با حیوان یا رها کردن آن | حکم به خروج حیوان به معنای رها کردن آن در خیابان نیست؛ رها کردن حیوان به موجب قانون شماره 5199 خود مستقلاً ضمانت اجرا دارد. |
6. روند دعوا و توصیه‌های کاربردی
دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) است. دعوا را مالک یا مدیری که از سوی مجمع مالکان مجاز شده است می‌تواند اقامه کند. به موجب ماده 33 KMK، قاضی پس از استماع اظهارات ذی‌نفعان، بر اساس قانون و آیین‌نامه مدیریت رأی صادر می‌کند و اجرای آن را ظرف مهلت کوتاهی که در رأی تعیین می‌شود می‌خواهد. به کسانی که در این مهلت رأی را اجرا نکنند، همان دادگاه جریمه اداری تحمیل می‌کند؛ و در صورت نقض شدید و مستمر تکالیف، حق مطالبه انتقال واحد مستقل مطابق ماده 25 KMK نیز محفوظ است.
برای خریداران آپارتمان: پیش از خرید مسکن در مجتمع‌های آلانیا و اطراف آن، حتماً باید نسخه‌ای از آیین‌نامه مدیریت را از اداره ثبت اسناد و املاک (tapu müdürlüğü) یا مدیریت مجتمع درخواست کرد. برای خریدارانی که قصد دارند با حیوان خانگی زندگی کنند، این سند می‌تواند مستقیماً بر تصمیم خرید اثر بگذارد.
برای صاحبان حیوانات: گرفتن اجازه کتبی از مجمع مالکان، گرداندن حیوان در فضاهای مشترک با قلاده و به‌صورت کنترل‌شده، و به‌روز نگه داشتن مدارک واکسیناسیون و ثبت حیوان، خطر بروز اختلاف را به‌طور چشمگیری کاهش می‌دهد.
نتیجه‌گیری
در اختلافات مربوط به نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان، عامل تعیین‌کننده پیش از همه آیین‌نامه مدیریت است. اگر ممنوعیت صریحی وجود داشته باشد، دادگاه آیین‌نامه مدیریت را اجرا می‌کند، حتی اگر حیوان هیچ مزاحمتی ایجاد نکند. اگر ممنوعیتی نباشد، در صورت اثبات مزاحمت با ادله عینی، می‌توان به موجب ماده 18 KMK حکم به خارج کردن حیوان داد. حل و فصل روابط همسایگی بدون مراجعه به دادگاه همیشه باید ترجیح داده شود؛ در غیر این صورت، برای اختلافات مشخص خود و به منظور جلوگیری از تضییع حقوق، توصیه می‌شود از یک وکیل مشاوره حقوقی بگیرید.
منابع مورد استفاده: KMK شماره 634، مواد 18، 28، 33؛ قانون حمایت از حیوانات شماره 5199؛ Yargıtay HGK E. 2017/3018 K. 2022/6; Yargıtay 5. HD E. 2024/6506 K. 2025/1722; E. 2024/10016 K. 2025/3980; Yargıtay 20. HD E. 2018/757 K. 2019/1693; E. 2018/6520 K. 2019/216; E. 2017/4059 K. 2018/2493. برای متن قوانین: mevzuat.gov.tr.
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.