بزرگ‌ترین نگرانی مالک عرصه‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت (Kat karşılığı inşaat) امضا کرده، تحویل نشدن به‌موقع واحدهاست. اما اگر پیمانکار تحویل را به تأخیر بیندازد، آیا مالک عرصه حتی در صورت نبود هیچ شرطی در قرارداد می‌تواند خسارت اجاره‌بها در قرارداد مشارکت در ساخت را مطالبه کند؟ پاسخ کوتاه: بله. این حقی است که نه از قرارداد، بلکه مستقیماً از قانون ناشی می‌شود. در این مقاله مبنای حقوقی خسارت اجاره‌بهای ناشی از تأخیر در تحویل، دوره محاسبه آن و رویکرد ثابت دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) را به زبان ساده بررسی می‌کنیم.
خسارت اجاره‌بها در مشارکت در ساخت: آیا بدون شرط قراردادی قابل مطالبه است؟
قرارداد ساخت در برابر سهم عرصه از نظر ماهیت حقوقی، یک قرارداد پیمانکاری است. پیمانکار موظف است واحدهای مستقل توافق‌شده را در مدت مقرر در قرارداد تکمیل و به مالک عرصه تحویل دهد. اگر پیمانکار این تعهد را به‌موقع انجام ندهد، مالک عرصه می‌تواند نسبت به واحدهای مستقلی که باید به او تحویل داده می‌شد، خسارت اجاره‌بها (اجاره‌بهای از دست رفته) مطالبه کند.
نکته مهم این است: برای این حق، وجود شرط خاصی درباره خسارت اجاره‌بها در قرارداد ضروری نیست. زیرا این مطالبه که ناشی از انجام دیرهنگام تعهد است، حقی است که مستقیماً از قانون ناشی می‌شود (ماده 125/I قانون تعهدات ترکیه (TBK) — حق انتخاب در چارچوب ماده 106/II قانون تعهدات منسوخ). یعنی حتی اگر طرفین در قرارداد اصلاً به این موضوع اشاره‌ای نکرده باشند، هنگامی که پیمانکار تحویل را به تأخیر می‌اندازد، مالک عرصه می‌تواند از تاریخی که تحویل باید انجام می‌شد خسارت اجاره‌بها مطالبه کند.
البته طرفین می‌توانند میزان خسارت اجاره‌بها را از پیش در قرارداد تعیین کنند؛ چنین شرطی معتبر است. اما عدم تعیین آن، حق مالک عرصه را از بین نمی‌برد. علاوه بر این، پیمانکار تا زمانی که اثبات نکند در تأخیر تقصیری نداشته، مسئول خسارت ناشی از تأخیر در تحویل باقی می‌ماند.
خسارت اجاره‌بها برای چه دوره‌ای محاسبه می‌شود؟
دامنه خسارت اجاره‌بهای ناشی از تأخیر در تحویل، به دوره میان دو تاریخ محدود است:
- شروع: تاریخی که واحدهای مستقل طبق قرارداد باید تحویل داده می‌شدند (تاریخ حال شدن تعهد تحویل).
- پایان: تاریخ تحویل واقعی واحدهای مستقل. اگر هنوز تحویل انجام نشده باشد، محاسبه تا تاریخ طرح دعوا انجام می‌شود.
به عبارت دیگر، خسارت برای هر ماه تأخیر در تحویل تعلق می‌گیرد. در عمل، کارشناس اجاره‌بهای مشابه (عرفی) واحد مستقل را برای دوره مربوط تعیین کرده و آن را در تعداد ماه‌های تأخیر ضرب می‌کند. اما محاسبه به‌گونه‌ای که از تاریخ طرح دعوا فراتر رود، صحیح نیست؛ دیوان عالی کشور چنین گزارش‌هایی را سبب نقض می‌داند.
تحویل باید مطابق قرارداد باشد: شرط پایان‌کار (پروانه بهره‌برداری – İskân)
برای اینکه خسارت اجاره‌بها متوقف شود، تحویل باید مطابق قرارداد باشد. اینکه پیمانکار واحد مستقل را عملاً در اختیار مالک عرصه قرار داده باشد، همیشه به معنای تحویل معتبر نیست.
برای مثال، اگر در قرارداد توافق شده باشد که واحدهای مستقل با پایان‌کار (İskân / پروانه بهره‌برداری) اخذشده تحویل داده شوند، تحویل عملی ساختمانی که پایان‌کار ندارد، تحویل واقعی و معتبر محسوب نمی‌شود. در این صورت خسارت اجاره‌بها تا زمان انجام تحویل مطابق قرارداد ادامه می‌یابد. بنابراین اینکه آیا تحویل با ویژگی‌های پیش‌بینی‌شده در قرارداد مطابقت دارد یا نه، در تعیین دوره خسارت اهمیت حیاتی دارد.
آیا مالک عرصه‌ای که واحد مستقل را فروخته، می‌تواند خسارت بگیرد؟
مالک عرصه تنها برای مدتی که مالک واحد مستقل مربوط بوده می‌تواند خسارت اجاره‌بها مطالبه کند. از دست رفتن اجاره‌بها خسارتی وابسته به مالکیت است؛ مالک عرصه نمی‌تواند برای دوره‌ای که مالک نبوده از پیمانکار خسارت اجاره‌بها بخواهد.
بر این اساس، اگر مالک عرصه واحد مستقل سهم خود را به شخص ثالثی فروخته باشد، برای دوره پس از تاریخ فروش نمی‌تواند خسارت اجاره‌بها مطالبه کند. در این فرض، خسارت از تاریخی که تحویل باید انجام می‌شد تا تاریخ فروش محاسبه می‌شود. مطالبه برای دوره پس از فروش بی‌مبناست.
آرای دیوان عالی کشور چه می‌گویند؟
دیوان عالی کشور دامنه و مدت خسارت اجاره‌بهای ناشی از تأخیر در تحویل را در آرای متعددی روشن کرده است. در ادامه خلاصه دو رأی راهگشا در این زمینه آمده است:
در صورت فروش، خسارت تا تاریخ فروش محاسبه می‌شود
در رأی شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور مورخ 30.09.2019، به شماره E. 2018/2304 و K. 2019/3707 تأکید شده است که در صورت فروش واحد مستقل توسط مالک عرصه، خسارت اجاره‌بها باید از تاریخی که تحویل باید انجام می‌شد تا تاریخ فروش محاسبه شود. استناد به گزارش کارشناسی که خسارت را به‌گونه‌ای محاسبه کرده بود که دوره پس از فروش را نیز در بر می‌گرفت (تا تاریخ طرح دعوا امتداد می‌یافت)، سبب نقض تلقی شده است.
محاسبه میان تاریخ حال شدن تعهد تحویل و تحویل واقعی انجام می‌شود
در رأی شعبه 15 حقوقی دیوان عالی کشور مورخ 02.05.2019، به شماره E. 2018/5620 و K. 2019/2056 نیز بیان شده است که خسارت اجاره‌بها باید برای دوره میان تاریخ حال شدن تعهد تحویل و تاریخ تحویل واقعی محاسبه شود. محاسبه به‌گونه‌ای که از تاریخ طرح دعوا فراتر رود، سبب نقض پذیرفته شده است.
پرسش‌های متداول
اگر در قرارداد خسارت اجاره‌بها ذکر نشده باشد، باز هم می‌توانم مطالبه کنم؟
بله. خسارت اجاره‌بهای ناشی از تأخیر در تحویل، حقی مستقل از قرارداد است که مستقیماً از قانون ناشی می‌شود. حتی اگر در قرارداد حکمی در این باره وجود نداشته باشد، هنگامی که پیمانکار تحویل را به تأخیر می‌اندازد، مالک عرصه می‌تواند از تاریخی که تحویل باید انجام می‌شد خسارت اجاره‌بها مطالبه کند.
پیمانکار آپارتمان را تحویل داده اما پایان‌کار ندارد. آیا خسارت متوقف می‌شود؟
اگر در قرارداد توافق شده باشد که تحویل با پایان‌کار (İskân / پروانه بهره‌برداری) اخذشده انجام شود، تحویل عملی بدون پایان‌کار تحویل معتبر محسوب نمی‌شود. در این صورت خسارت اجاره‌بها تا انجام تحویل مطابق قرارداد ادامه می‌یابد.
خسارت اجاره‌بها تا چه زمانی محاسبه می‌شود؟
خسارت از تاریخی که واحد مستقل باید تحویل داده می‌شد تا تاریخ تحویل واقعی آن تعلق می‌گیرد. اگر هنوز تحویل انجام نشده باشد، محاسبه تا تاریخ طرح دعوا ادامه می‌یابد؛ محاسبه فراتر از این تاریخ مجاز نیست.
آپارتمانم را فروخته‌ام. آیا برای دوره پیش از فروش می‌توانم خسارت بگیرم؟
خسارت اجاره‌بها تنها برای مدتی که مالک بوده‌اید قابل مطالبه است. اگر واحد مستقل را فروخته‌اید، برای دوره پس از تاریخ فروش نمی‌توانید خسارت مطالبه کنید؛ خسارت از تاریخی که تحویل باید انجام می‌شد تا تاریخ فروش محاسبه می‌شود.
نکات قابل توجه در تأخیر تحویل و خسارت اجاره‌بها
در دعاوی خسارت اجاره‌بهای ناشی از تأخیر در تحویل، موضوعات فنی مانند تعیین درست تاریخ تحویل، مطابقت تحویل با قرارداد و تعیین اجاره‌بهای مشابه، مستقیماً بر نتیجه فرایند اثر می‌گذارند. برای درک بهتر مبانی موضوع، می‌توانید مقالات ما درباره اینکه قرارداد مشارکت در ساخت چه نوع قراردادی است و نیز اینکه در صورت تشدید تأخیر آیا قرارداد را می‌توان به‌صورت یک‌جانبه فسخ کرد را نیز مطالعه کنید. توصیه می‌شود از یک وکیل مشاوره حقوقی بگیرید.
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.