قرارداد مشارکت در ساخت در برابر سهم زمین قراردادی است که در آن پیمانکار (Müteahhit) احداث یک بنا را بر عهده می‌گیرد و مالک زمین در مقابل، پرداخت عوضی (معمولاً از طریق انتقال سهم زمین) را تعهد می‌کند. این قراردادها از نظر ماهیت حقوقی دارای ویژگی‌های زیر هستند:
- عقدی با ماهیت مختلط است: عقدی «دوگانه» و مختلط است که از قرارداد پیمانکاری (ایجاد اثر) و قرارداد وعده فروش مال غیرمنقول تشکیل شده است.
- برای هر دو طرف تعهد ایجاد می‌کند: هم تعهد پیمانکار به ساخت بنا و هم تعهد مالک زمین به انتقال سند مالکیت (Tapu) را در بر می‌گیرد؛ یعنی قراردادی معوض (متقابل) است.
- تابع شیوه ویژه فسخ است: از آنجا که شامل انتقال مال غیرمنقول است، نمی‌توان آن را صرفاً با اعلام اراده یک‌جانبه فسخ کرد. برای فسخ، یا توافق اراده طرفین و یا حکم دادگاه لازم است.
تحلیل پرونده: مقدمه، روند و نتیجه
۱. مقدمه: موضوع و علل دعوا
دعوا با خواسته فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در برابر سهم زمین و ابطال ثبت‌های انجام‌شده در دفتر املاک بر اساس این قرارداد و ثبت مجدد (tapu iptali ve tescil) اقامه شده است.
- علل فسخ: مالک زمین خواهان با این ادعا که پیمانکار کار را در مهلت مقرر آغاز نکرده و تعهدات خود را انجام نداده است، خواهان پایان دادن به قرارداد شد.
- دفاع: پیمانکار خوانده در مقابل استدلال کرد که آغاز نشدن ساخت‌وساز ناشی از عللی است که به خواهان مربوط می‌شود، و رد درخواست فسخ را خواستار شد.
۲. روند: فرایند حقوقی و تحولات
در جریان رسیدگی، در مراحل دادگاه بدوی و دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) تحولات زیر رخ داد:
- رأی دادگاه بدوی: دادگاه ابتدا با این استدلال که پیمانکار در تأخیر تقصیری نداشته، حکم به رد درخواست فسخ قرارداد داد.
- تحول جدید (اراده متقابل): در جریان رسیدگی دیوان عالی کشور مشخص شد که پیمانکار خوانده نیز در دادگاه دیگری (دادگاه حقوقی بدوی شماره 5 بویوک‌چکمجه – Büyükçekmece 5. Asliye Hukuk Mahkemesi) دعوای فسخ همان قرارداد و مطالبه خسارت اقامه کرده است.
- ارزیابی حقوقی: در شرایط عادی، برای عدول از چنین قراردادهایی حکم دادگاه لازم است؛ اما اگر هر دو طرف در دعاوی جداگانه فسخ آن را بخواهند، اراده طرفین در خصوص «فسخ» متفق تلقی می‌شود.
۳. نتیجه: رأی دیوان عالی کشور و آثار آن
دیوان عالی کشور با بیان اینکه طرفین دیگر قصد ادامه قرارداد را ندارند و اراده آنان بر فسخ منطبق است، به نتایج زیر رسید:
- نقض رأی: رأی دادگاه بدوی مبنی بر «رد فسخ» نادرست تشخیص داده شد و به نفع خواهان نقض گردید.
- آثار مالی: مقرر شد که مبلغ 1.630,00 TRY حق‌الوکاله جلسه دادرسی از خوانده اخذ و به خواهان پرداخت شود و هزینه دادرسی فرجام‌خواهی که از پیش پرداخت شده بود به خواهان مسترد گردد.
- طریق تصحیح رأی: رأی با اتفاق آرا صادر شد و تصریح گردید که طرفین می‌توانند ظرف 15 روز از تاریخ ابلاغ این رأی، درخواست تصحیح رأی (karar düzeltme) بدهند.
منبع: Hüseyin Kovan، «100 soruda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri» (قراردادهای مشارکت در ساخت در برابر واحد در 100 پرسش)
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.