Главное опасение собственника земельного участка, подписавшего договор «квартиры за землю» (договор строительства в обмен на долю в участке), — что квартиры не будут переданы вовремя. Итак, если подрядчик задерживает сдачу, может ли собственник участка потребовать компенсацию упущенной арендной платы по договору «квартиры за землю», даже если в договоре нет никаких положений на этот счёт? Краткий ответ: да. Это право возникает не из договора, а непосредственно из закона. В этой статье мы в упрощённой форме рассматриваем правовое основание компенсации за просрочку сдачи, период её расчёта и устоявшийся подход Кассационного суда (Yargıtay).
Компенсация арендной платы по договору «квартиры за землю»: можно ли её требовать, если в договоре ничего не сказано?
По своей правовой природе договор строительства в обмен на долю в участке является договором подряда. Подрядчик обязан завершить строительство согласованных самостоятельных помещений в срок, установленный договором, и передать их собственнику участка. Если подрядчик не исполняет это обязательство вовремя, собственник участка вправе требовать компенсацию арендной платы (упущенного арендного дохода) в отношении помещений, которые должны были быть ему переданы.
Важно следующее: для возникновения этого права наличие в договоре специального положения о компенсации арендной платы не обязательно. Такое требование, возникающее из просрочки исполнения, является правом, возникающим непосредственно из закона (альтернативное право по ч. I ст. 125 Обязательственного кодекса Турции (TBK) — ранее ч. II ст. 106 утратившего силу Обязательственного кодекса). Иными словами, даже если стороны вообще не затронули этот вопрос в договоре, при просрочке сдачи со стороны подрядчика собственник участка может требовать компенсацию арендной платы с даты, когда помещения должны были быть переданы.
Разумеется, стороны могут заранее согласовать в договоре размер компенсации; такое условие действительно. Однако отсутствие такого условия не лишает собственника участка его права. Кроме того, пока подрядчик не докажет отсутствие своей вины в просрочке, он продолжает нести ответственность за ущерб, возникший вследствие просрочки сдачи.
За какой период рассчитывается компенсация арендной платы?
Компенсация за просрочку сдачи ограничена периодом между двумя датами:
- Начало: дата, когда самостоятельные помещения должны были быть переданы по договору (дата наступления срока исполнения обязанности по сдаче).
- Окончание: дата фактической передачи помещений. Если передача ещё не состоялась, расчёт производится до даты подачи иска.
Иными словами, компенсация начисляется за каждый месяц просрочки сдачи. На практике судебный эксперт определяет рыночную арендную плату за аналогичное помещение за соответствующий период и умножает её на количество месяцев просрочки. Расчёт за пределами даты подачи иска некорректен; Кассационный суд рассматривает такие экспертные заключения как основание для отмены решения.
Сдача должна соответствовать договору: требование о наличии искана (разрешения на ввод в эксплуатацию)
Чтобы начисление компенсации прекратилось, сдача должна быть произведена в соответствии с договором. Тот факт, что подрядчик фактически предоставил помещение в распоряжение собственника участка, не всегда означает надлежащую сдачу.
Например, если в договоре предусмотрено, что помещения будут переданы с уже полученным исканом (разрешением на ввод в эксплуатацию), фактическая передача здания без искана не считается реальной и действительной сдачей. В этом случае компенсация продолжает начисляться до тех пор, пока не состоится сдача, соответствующая договору. Поэтому то, соответствует ли сдача требованиям договора, имеет решающее значение для определения периода компенсации.
Может ли собственник участка, продавший помещение, получить компенсацию?
Собственник участка может требовать компенсацию арендной платы только за тот период, в течение которого он являлся собственником соответствующего помещения. Упущенная арендная плата — это ущерб, связанный с правом собственности; за период, когда он не был собственником, он не может требовать компенсацию от подрядчика.
Соответственно, если собственник участка продал причитающееся ему помещение третьему лицу, он не может требовать компенсацию за период после даты продажи. В этом случае компенсация рассчитывается с даты, когда помещение должно было быть передано, до даты продажи. Требование за период после продажи необоснованно.
Что говорят решения Кассационного суда?
Кассационный суд во многих решениях уточнил объём и период компенсации за просрочку сдачи. Ниже приведена суть двух прецедентных решений, проливающих свет на этот вопрос:
При продаже компенсация рассчитывается до даты продажи
В решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 30.09.2019, E. 2018/2304, K. 2019/3707 подчёркнуто, что в случае продажи собственником участка самостоятельного помещения компенсация должна рассчитываться с даты, когда помещение должно было быть передано, до даты продажи. Принятие во внимание заключения эксперта, в котором компенсация рассчитана и за период после продажи (до даты подачи иска), было признано основанием для отмены.
Расчёт производится между датой наступления срока сдачи и фактической передачей
В решении 15-й гражданской палаты Кассационного суда от 02.05.2019, E. 2018/5620, K. 2019/2056 указано, что компенсация арендной платы должна рассчитываться за период между датой наступления срока исполнения обязанности по сдаче и датой фактической передачи. Расчёт за пределами даты подачи иска был признан основанием для отмены.
Часто задаваемые вопросы
Если в договоре ничего не сказано о компенсации, могу ли я всё равно её требовать?
Да. Компенсация арендной платы за просрочку сдачи — это право, возникающее непосредственно из закона независимо от договора. Даже если в договоре нет соответствующего положения, при просрочке сдачи собственник участка может требовать компенсацию с даты, когда помещение должно было быть передано.
Подрядчик передал квартиру, но искана нет. Прекращается ли начисление компенсации?
Если договором предусмотрена сдача с полученным исканом (разрешением на ввод в эксплуатацию), фактическая передача без искана не считается надлежащей сдачей. В этом случае компенсация продолжает начисляться до сдачи, соответствующей договору.
До какого момента рассчитывается компенсация арендной платы?
Компенсация начисляется с даты, когда помещение должно было быть передано, до даты его фактической передачи. Если передача ещё не состоялась, расчёт ведётся до даты подачи иска; выходить за эту дату нельзя.
Я продал свою квартиру. Могу ли я требовать компенсацию за период до продажи?
Компенсацию арендной платы можно требовать только за период владения. Если вы продали помещение, вы не можете требовать компенсацию за период после даты продажи; компенсация рассчитывается с даты, когда помещение должно было быть передано, до даты продажи.
На что обратить внимание при просрочке сдачи и компенсации арендной платы
В делах о компенсации арендной платы за просрочку сдачи на исход напрямую влияют такие технические вопросы, как правильное определение даты сдачи, соответствие сдачи договору и установление рыночной арендной платы. Чтобы лучше понять основы темы, вы также можете ознакомиться с нашими статьями о том, к какому виду договоров относится договор «квартиры за землю», и о том, можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке, — этот вопрос возникает, когда просрочка становится серьёзной.
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.