Sophos Hukuk Bürosu

Риелтор сдал квартиру без ведома собственника: может ли собственник, молчавший 2 года, снова требовать арендную плату?

Yazar: Yayın: Son güncelleme:

Адвокат Хюсейин Айдын – Аланья

Одним из сложных споров в сфере недвижимости и арендного права, которые особенно часто встречаются в регионах с большим числом иностранных жителей и инвесторов, таких как Анталья и Аланья, является сдача объекта недвижимости третьему лицу риелтором или посредником без прямой доверенности или письменного поручения собственника. Серьёзные правовые споры возникают, когда арендатор годами перечисляет арендную плату непосредственно на личный банковский счёт риелтора, риелтор не передаёт эти суммы собственнику, а зарегистрированный собственник, узнав о ситуации, длительное время хранит молчание.

Граждане России, Украины, Германии, Нидерландов, Казахстана, Норвегии и других стран, владеющие недвижимостью в Аланье (Махмутлар, Оба, Каргыджак, Кестель, Конаклы, Авсаллар и др.), – иностранные владельцы недвижимости (yabancı mülk sahipleri / foreign property owners), – поскольку большую часть года живут за границей, нередко передают ключи от своих квартир местным агентствам недвижимости или управляющим без оформления официальной нотариальной доверенности. Сдача в аренду через неуполномоченного представителя (unauthorized property rental without power of attorney / аренда без доверенности / Vermietung ohne Vollmacht) приводит к утрате прав как арендатором, так и собственником.

Введение и рамки спора: конкретный пример из практики

Чтобы конкретизировать вопрос, рассмотрим следующий типичный пример, часто встречающийся на практике:

Пример: Собственник А., у которого есть квартира в Анталье, зарегистрированная в ТАПУ (турецком реестре прав на недвижимость, выдающем свидетельство о праве собственности), проживает за границей и поэтому устно поручает объект риелтору (Риелтор Б.) с целью «найти арендатора». Однако Собственник А. не выдаёт риелтору ни письменного полномочия на представительство, ни нотариальной доверенности. Риелтор Б. сдаёт квартиру Арендатору В. на 2 года. Арендатор В. в течение 24 месяцев регулярно перечисляет ежемесячную арендную плату в размере 15 000 TRY на личный банковский счёт Риелтора Б. Собственник А. узнаёт от соседей, что в квартире живёт арендатор, однако в течение 2 лет не выдвигает никаких возражений и молчит, полагая, что «риелтор всё равно этим занимается». По истечении 2 лет Собственник А., заявляя: «Я ничего не знал, я не давал риелтору доверенности», повторно требует от Арендатора В. арендную плату за прошедшие 2 года в общей сумме 360 000 TRY и требует немедленно освободить квартиру.

В связи с этим примером необходимо ответить на следующие ключевые правовые вопросы:

В данном руководстве все аспекты спора рассматриваются в рамках Турецкого кодекса об обязательствах № 6098 (TBK), Турецкого гражданского кодекса № 4721 (TMK), Закона об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 (İİK) и устоявшейся практики Кассационного суда (Yargıtay).

1. Сдача в аренду неуполномоченным риелтором и молчаливое одобрение собственника: является ли молчание согласием?

Согласно одному из основных принципов турецкого арендного права, договор аренды является обязательственной сделкой, порождающей личные (обязательственные) права. Арендодатель не обязательно должен быть собственником (титульным владельцем по ТАПУ) объекта. Договор аренды, заключённый лицом, не являющимся собственником, по общему правилу действителен между сторонами договора. Однако если посредник (риелтор/брокер) заявляет, что действует от имени собственника или представляет его, необходимо наличие юридически действительного полномочия; в противном случае сделка квалифицируется как представительство без полномочий.

Согласно ст. 46 TBK, сделка, совершённая неуполномоченным представителем, является условно недействительной (находится в подвешенном состоянии) и приобретает обязательную силу лишь после её одобрения представляемым (собственником). В доктрине и практике Кассационного суда бесспорно признаётся, что одобрение может быть выражено не только прямым заявлением, но и конклюдентными (молчаливыми) действиями.

Правовая природа двухлетнего молчания в рассматриваемом примере

Собственник, несмотря на то что узнал о сдаче объекта третьему лицу и о фактическом пользовании им арендатором, в течение 2 лет не предпринял никаких правовых действий, не направил предупреждения, не обратился с иском об устранении препятствий или о выселении. Он фактически согласился с использованием объекта.

Решение Пленума по гражданским делам Кассационного суда (E. 2017/1541, K. 2021/1516, T. 30.11.2021): Пленум (HGK) прямо постановил, что договор, заключённый неуполномоченным представителем, является условно недействительным; однако если представляемый, зная о ситуации, длительное время не возражает и молчит, он тем самым принимает договор и считается давшим молчаливое одобрение неуполномоченному представителю.

В актуальных решениях 7-й гражданской палаты Кассационного суда также последовательно подчёркивается, что если собственник, зная о сдаче в аренду, не возражает в разумный срок, между сторонами возникает действительное подразумеваемое арендное отношение, а лицо, пользующееся объектом, «не может считаться незаконным владельцем (fuzuli şagil)». В решении палаты от 14.05.2026 также подтверждено, что договор аренды может быть заключён конклюдентно и, если это доказано, пользование основывается на договоре аренды.

Вывод по примеру: То, что Собственник А. в течение 2 лет молчал, зная о ситуации, юридически означает, что он дал молчаливое одобрение договору. Следовательно, между Собственником А. и Арендатором В. с обратной силой возникло действительное арендное отношение.

2. Право собственника требовать от арендатора арендную плату за прошлые периоды и запрет двойного взыскания

Согласно ст. 313 TBK арендатор обязан вносить арендную плату. По общему правилу собственник объекта вправе требовать уплаты арендной платы на основании права собственности. Однако если арендатор регулярно перечислял арендную плату риелтору через банк, это требование собственника ограничивается законом и судебной практикой.

2.1. Добросовестное исполнение и прекращение обязательства: оправданное доверие арендатора

Арендатор получил объект от риелтора, у которого были ключи и который заявлял, что действует от имени собственника, и регулярно перечислял арендную плату на банковский счёт, указанный риелтором. Арендатор обладает оправданным и заслуживающим защиты доверием к тому, что исполнил своё обязательство.

В нашем примере Арендатор В. в течение 24 месяцев ежемесячно в полном объёме перечислял 15 000 TRY на счёт (IBAN) Риелтора Б. и сохранил банковские квитанции. Арендатор может доказать добросовестное исполнение обязательства по оплате аренды конкретными банковскими документами.

2.2. Устоявшаяся практика 3-й гражданской палаты Кассационного суда

В решениях 3-й гражданской палаты Кассационного суда (постановления от 01.11.2018 и 14.03.2019) указывается, что если наличие платежей арендатора риелтору и их отнесение к соответствующим месяцам подтверждены банковскими документами, эти платежи подлежат зачёту в счёт арендной платы, требуемой собственником, а исполнение арендатором обязательства должно быть признано.

3-я гражданская палата Кассационного суда (E. 2025/5394, K. 2026/2396): В этом прецедентном решении подчёркнуто, что платежи арендатора на счёт риелтора за 18 месяцев подтверждены банковскими документами, а довод собственника «я ничего не знал» не может быть принят во внимание с учётом двухлетнего молчания; в связи с этим иск собственника к арендатору о взыскании арендной платы был отклонён.

2.3. Принцип добросовестности и запрет двойной выгоды (ст. 2 TMK)

Требование собственника, который в течение 2 лет молчаливо одобрял ситуацию, повторно получить сумму, добросовестно уплаченную арендатором риелтору, противоречит принципу добросовестности, закреплённому в ст. 2 TMK. Повторное взыскание с арендатора платы за один и тот же период аренды нарушает запрет двойной выгоды и ведёт к неосновательному обогащению.

Вывод по примеру: Собственник А. не может требовать от Арендатора В. арендную плату за прошлые периоды в размере 360 000 TRY. Если Арендатор В. представит банковские квитанции, предъявленный иск будет отклонён на основании ст. 313 TBK (исполнение) и ст. 2 TMK (принцип добросовестности).

3. Гражданско-правовые и уголовно-правовые средства защиты собственника против риелтора

Если суммы, уплаченные арендатором, не дошли до собственника, надлежащим ответчиком является не арендатор, а риелтор, который получил деньги и не передал их собственнику.

A. Гражданско-правовая ответственность: ненастоящее ведение чужих дел без поручения (ст. 530 TBK)

Согласно ст. 530 TBK (присвоение выгод), если лицо, не имея права распоряжения, вмешивается в правовую сферу другого лица и извлекает выгоду, хозяин дела (собственник) вправе потребовать передачи ему всех выгод, полученных этим лицом.

Сдав объект в аренду и получая арендную плату, риелтор вторгся в сферу права собственности собственника и извлёк доход. Собственник А. может предъявить непосредственно к Риелтору Б. иск на основании ст. 530 TBK о передаче выгод, полученных в результате ведения дел без поручения, и о взыскании неосновательного обогащения, требуя возврата полученных 360 000 TRY вместе с законными процентами.

Решение 5-го коммерческого суда первой инстанции Стамбула (T. 06.04.2026): По аналогичному спору суд постановил взыскать собранные суммы с риелтора вместе с процентами, указав, что «поскольку установлено, что ответчик получал арендную плату от имени собственника, эти суммы подлежат обязательному возврату собственнику».

B. Уголовная ответственность: злоупотребление доверием (ст. 155 TCK)

Действия риелтора, который получает суммы, причитающиеся от сдачи в аренду, от имени собственника, удерживает их и использует в своих интересах, не передавая собственнику, могут образовывать состав злоупотребления доверием, совершённого в связи с оказанием услуг, предусмотренного ст. 155 Уголовного кодекса Турции № 5237 (TCK) (см. 15-я уголовная палата Кассационного суда, 21.02.2017). Собственник может подать жалобу в Главную прокуратуру Республики и потребовать возбуждения уголовного расследования.

4. Условия и правовые способы выселения арендатора

Поскольку собственник, дав молчаливое одобрение, стал стороной договора аренды, он не может немедленно и без оснований выселить арендатора лишь потому, что изначально не было письменной доверенности, или потому, что истёк указанный в договоре 2-летний срок (ст. 347 TBK). Необходимо использовать предусмотренные законом основания для выселения:

4.1. Предварительное уведомление и выселение в связи с просрочкой (ст. 315 TBK, ст. 269 İİK)

Практика 6-й гражданской палаты Кассационного суда (T. 19.09.2013): Чтобы собственник, не подписывавший договор, но приобретший статус арендодателя в силу молчаливого одобрения, мог требовать выселения, он прежде всего обязан направить арендатору нотариальное уведомление, в котором сообщает, что является собственником по ТАПУ, предупреждает об отсутствии у риелтора полномочий на получение платежей и указывает банковский счёт (IBAN) для будущих арендных платежей.

Шаг 1 – нотариальное уведомление: Собственник направляет арендатору предупреждение через нотариуса:

«Уважаемый арендатор, я являюсь собственником арендуемого объекта по ТАПУ. Риелтору Б. полномочия на получение платежей не предоставлялись. Последующую арендную плату вам необходимо перечислять на счёт с номером IBAN TR…, открытый на моё имя. Не производите платежи риелтору. Если с момента вручения вы не будете перечислять наступающие платежи на указанный счёт, будут приняты правовые меры».

Шаг 2 – платёжное требование с предупреждением о просрочке (форма № 13): Если, несмотря на уведомление, арендатор не перечисляет причитающуюся плату на счёт собственника, собственник на основании ст. 315 TBK и ст. 269 İİK через исполнительное управление направляет платёжное требование с предупреждением о выселении по форме № 13 с 30-дневным сроком оплаты. Если оплата в течение 30 дней не поступит, в суд по исполнительным делам (ст. 269/a İİK) подаётся иск о выселении и выносится решение о выселении.

4.2. Выселение на основании двух обоснованных предупреждений (ст. 352/2 TBK)

Если после уведомления о счёте собственника арендатору в течение одного арендного года были направлены два отдельных обоснованных письменных предупреждения в связи с неуплатой наступившей арендной платы, иск о выселении может быть подан в мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) в течение 1 месяца после окончания арендного года.

4.3. Выселение в связи с потребностью в жилье (ст. 350/1 TBK)

Если у собственника, его супруга, потомков, предков или иных лиц, которых он по закону обязан содержать, имеется подлинная и неотложная потребность в жилье, иск о выселении в связи с потребностью может быть подан в мировой суд по гражданским делам в течение 1 месяца после окончания срока аренды.

4.4. Письменное обязательство об освобождении помещения (ст. 352/1 TBK)

Если арендатор после передачи ему объекта дал действительное письменное обязательство освободить помещение, выселения можно требовать в порядке исполнительного производства или путём подачи иска в течение 1 месяца с указанной в обязательстве даты.

Оценка пути «незаконного владельца» (устранение препятствий) и его риски

Собственник может рассмотреть вариант полного отрицания арендного отношения и подачи иска об устранении препятствий в пользовании на основании ст. 683 TMK и иска о взыскании платы за незаконное пользование (ecrimisil) на основании ст. 995 TMK. Однако, поскольку в нашем примере признаётся, что собственник дал молчаливое одобрение, промолчав 2 года, суды отклоняют такие иски с обоснованием «ответчик не может считаться незаконным владельцем». Выбор этого пути может привести к отклонению иска и к обязанности истца-собственника возместить значительные судебные расходы и вознаграждение адвоката противной стороны.

5. Обязательная медиация и компетентные суды

Медиация как обязательное условие подачи иска: Согласно ст. 18/B, добавленной Законом № 7445 в Закон № 6325 о медиации по гражданским спорам, в спорах, вытекающих из арендных отношений, о выселении, взыскании арендной платы и установлении размера арендной платы медиация является обязательным досудебным условием. До подачи иска о выселении в мировой суд по гражданским делам процессуально необходимо обратиться в бюро медиации; в противном случае иск отклоняется по процессуальным основаниям (при производстве по ст. 269 İİK в суде по исполнительным делам условие о медиации не применяется).

Разграничение компетентных судов:

6. Практическая дорожная карта для собственника (пошаговая стратегия)

Правовая дорожная карта, которой следует придерживаться собственнику в ситуации, когда его объект сдан неуполномоченным риелтором, а арендатор платил риелтору, кратко представлена в таблице ниже:

Шаг Вид действия Правовое основание и порядок Цель и результат Практическое применение
Шаг 1 Направление нотариального уведомления Практика 6-й гражданской палаты Кассационного суда Арендатору сообщается, что отправитель является собственником по ТАПУ, указывается на отсутствие у риелтора полномочий на получение платежей и сообщается новый IBAN. Собственник направляет предупреждение через нотариуса: «Будущая арендная плата должна вноситься не риелтору, а на счёт IBAN TR…, открытый на моё имя».
Шаг 2 Иск о взыскании к риелтору Ст. 530 TBK (ведение дел без поручения) С риелтора взыскивается сумма, уплаченная ему арендатором за последние 2 года, вместе с законными процентами. Собственник подаёт иск к Риелтору Б. в гражданский/коммерческий суд первой инстанции на 360 000 TRY плюс проценты, ссылаясь на квитанции арендатора как на доказательства.
Шаг 3 Исполнительное производство / выселение при неуплате Ст. 315 TBK, ст. 269 İİK Если арендатор, несмотря на уведомление, не платит собственнику, направляется 30-дневное платёжное требование с предупреждением о выселении (форма № 13). Если арендатор не перечисляет новую арендную плату собственнику, через 30 дней в суде по исполнительным делам получают решение о выселении в связи с просрочкой.
Шаг 4 Особые законные основания для выселения Ст. 350 TBK, ст. 352 TBK Если арендатор регулярно платит, выселения можно требовать только в связи с потребностью, двумя обоснованными предупреждениями или действительным обязательством об освобождении. Если арендатор платит без задержек, собственник подаёт иск в мировой суд по гражданским делам в связи с подлинной потребностью в жилье (ст. 350 TBK) или на основании двух обоснованных предупреждений.

Часто задаваемые вопросы

Действителен ли договор аренды, если риелтор сдал квартиру без ведома собственника?

Поскольку договор аренды является обязательственной сделкой, порождающей личные права, арендодатель не обязательно должен быть собственником. Если риелтор действует от имени собственника, сделка изначально является представительством без полномочий и условно недействительна. Однако если собственник, узнав о пользовании объектом, в течение длительного времени, например 2 лет, не возражает, он считается давшим молчаливое одобрение, и договор приобретает силу между собственником и арендатором с обратной силой.

Может ли собственник повторно потребовать от арендатора деньги, уплаченные риелтору?

Нет, не может. Арендатор добросовестно получил объект от риелтора, у которого были ключи, и исполнил обязательство, регулярно перечисляя арендную плату на банковский счёт риелтора. С учётом двухлетнего молчания собственника повторное требование тех же денег от арендатора противоречит принципу добросовестности (ст. 2 TMK) и нарушает запрет двойной выгоды. Эти суммы собственник должен требовать не с арендатора, а с риелтора, который их получил.

Можно ли подать иск о незаконном владении (fuzuli şagil) в отношении объекта, сданного без ведома собственника?

Если собственник сразу подаёт иск об устранении препятствий (о незаконном владении), он сталкивается с высоким риском отказа. Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, поскольку длительное молчание собственника порождает подразумеваемое арендное отношение, лицо, пользующееся объектом, не может считаться незаконным владельцем. Выселение должно осуществляться только с использованием законных оснований для выселения по арендному праву (просрочка, два обоснованных предупреждения, подлинная потребность или письменное обязательство об освобождении).

Как вернуть арендную плату, неправомерно полученную риелтором, и в какой суд подавать иск?

Собственник, ссылаясь в качестве доказательств на квитанции о платежах арендатора риелтору, должен предъявить к риелтору иск о взыскании на основании ст. 530 TBK, опираясь на положения о ненастоящем ведении чужих дел без поручения и неосновательном обогащении. Компетентным судом по этому иску по общим правилам является гражданский суд первой инстанции (с учётом коммерческого характера дела – коммерческий суд первой инстанции). Кроме того, можно подать в прокуратуру заявление о преступлении – злоупотреблении доверием по ст. 155 TCK.

Заключение: используйте свои законные права в правильной последовательности

При сдаче объекта риелтором без ведома собственника длительное молчание юридически влечёт молчаливое одобрение договора. Поскольку подтверждённые платежи арендатора через банк считаются надлежащим исполнением, собственник не может требовать двойной оплаты; полученные суммы следует взыскивать непосредственно с риелтора в судебном порядке на основании ст. 530 TBK. Выселение арендатора должно осуществляться не со ссылкой на незаконное владение, а путём нотариального уведомления о новом счёте и затем, в случае неуплаты, через производство о просрочке или по особым законным основаниям для выселения.

Подробный анализ прав арендатора и арендодателя приведён в наших статьях права арендодателя в отношении арендатора, не вносящего арендную плату и руководство по выселению арендатора и защите арендодателя.

Данная статья написана исключительно в целях общего правового информирования и не является конкретной рекомендацией или советом. Чтобы избежать утраты прав в вопросах права недвижимости, неуполномоченной сдачи в аренду, выселения и споров о плате за незаконное пользование, а также для оценки вашего конкретного спора рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.

Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.

Связанные поисковые запросы и правовые понятия: риелтор сдал квартиру без ведома собственника, сдача в аренду неуполномоченным представителем, аренда без доверенности и молчаливое одобрение, решения Кассационного суда о молчаливом одобрении аренды, ст. 530 TBK ведение дел без поручения риелтор, выселение арендатора форма № 13, нотариальное уведомление арендатору о банковском счёте, аренда недвижимости в Аланье без доверенности, unauthorized property rental Alanya Turkey, Vermietung ohne Vollmacht Türkei.