Адвокат Хюсейин Айдын · Аланья / Анталья
Когда в жилом комплексе лает собака или с балкона доносится неприятный запах, спор быстро доходит до слов «добьёмся выселения животного». По позиции Кассационного суда (Yargıtay), исход определяют два ключевых фактора: зарегистрированный в земельном кадастре план управления (yönetim planı) и обязанность «не беспокоить друг друга», предусмотренная статьёй 18 Закона о кондоминиумах.
В крупных жилых комплексах Аланьи, Кестеля, Обы, Авсаллара и Конаклы проживают как граждане Турции, так и многочисленные иностранные собственники, предпочитающие жить вместе со своими домашними питомцами. В таких комплексах с бассейнами и общими садами споры из-за домашних животных относятся к самым частым соседским конфликтам. С одной стороны — собственник, который считает животное членом семьи, с другой — соседи, которых беспокоят шум, запах или аллергия.
В этом руководстве все аспекты вопроса рассмотрены в рамках Закона о кондоминиумах № 634 (KMK), Закона о защите животных № 5199, а также решений 5-й и 20-й гражданских палат Кассационного суда и Генеральной коллегии по гражданским делам (HGK).
Содержание
1. Конкретный пример
Пример: Гражданин Германии E. покупает квартиру в жилом комплексе на 120 независимых секций в Кестеле (Аланья) и поселяется там вместе со своей собакой породы голден-ретривер. Управляющий комплексом направляет E. нотариальное уведомление, указывая, что в зарегистрированном в кадастре плане управления содержится положение: «без разрешения собрания собственников (kat malikleri kurulu) содержание в независимых секциях таких животных, как кошки и собаки, не допускается». E. отвечает, что его собака дрессирована, никому не мешает и никто из соседей не жаловался. Между тем арендатор F. из блока B того же комплекса, хотя в плане управления запрета нет, держит на своём балконе большое количество кошек, и соседи жалуются на запах и шум.
На основе этого случая необходимо ответить на следующие вопросы:
- Если в плане управления есть запрет, можно ли удалить из комплекса собаку, которая никому не причиняет беспокойства?
- Если в плане управления запрета нет, что можно сделать в отношении животных, причиняющих беспокойство?
- Можно ли предъявить иск к арендатору?
2. Обязательная сила плана управления
Согласно ст. 28 KMK, план управления содержит правила управления основным объектом недвижимости и имеет характер договора, обязательного для всех собственников. Поскольку план управления регистрируется в земельной книге, собственники, купившие квартиру позднее, также обязаны соблюдать его положения. Изменение плана управления по общему правилу возможно только голосами четырёх пятых всех собственников.
Ст. 18 KMK, в свою очередь, обязывает собственников при пользовании своими независимыми секциями, принадлежностями и общими помещениями соблюдать правила добросовестности, в частности не беспокоить друг друга, не нарушать права друг друга и соблюдать положения плана управления. Та же статья предусматривает, что эти обязанности распространяются и на арендаторов, и на лиц, постоянно пользующихся независимой секцией, и что они несут солидарную ответственность вместе с собственником.
3. Если план управления содержит запрет: нужно ли доказывать беспокойство?
Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, если план управления прямо запрещает содержание животных, вопрос о том, беспокоит ли животное окружающих, не исследуется; суд обязан применить план управления.
Кассационный суд, 5-я гражданская палата, E. 2024/6506, K. 2025/1722, T. 11.02.2025
«Если в плане управления, который согласно статье 28 Закона № 634 имеет характер договора, обязательного для всех собственников, прямо запрещено содержание таких животных, как кошки и собаки, в независимых секциях и принадлежностях основного объекта недвижимости, то в случае спора суд обязан применить план управления, даже если кошка или собака, содержащаяся в независимой секции, не причиняла беспокойства окружающим».
Такой же подход был принят и Генеральной коллегией по гражданским делам Кассационного суда. HGK рассмотрела решение местного суда о несогласии (direnme kararı) по делу, в котором план управления содержал положение «В многоэтажных зданиях запрещается содержать таких домашних животных, как кошки и собаки» (Yargıtay HGK, E. 2017/3018, K. 2022/6, T. 18.01.2022).
Важная деталь: Во многих планах управления запрет сопровождается оговоркой «без разрешения собрания собственников». В этом случае владелец животного может получить разрешение собрания собственников. В деле, рассмотренном 20-й гражданской палатой Кассационного суда, просьба собственника об изменении плана управления была отклонена большинством голосов на собрании, и суд постановил выселить собаку (Yargıtay 20. HD, E. 2017/4059, K. 2018/2493, T. 02.04.2018).
Вывод по примеру: Поскольку план управления содержит прямой запрет, доказательство того, что собака E. никому не мешает, не меняет исхода дела. Наиболее эффективный путь для E. — получить разрешение собрания собственников или добиться изменения плана управления большинством голосов, требуемым KMK.
4. Если запрета в плане управления нет: ст. 18 KMK и доказывание
Отсутствие запрета в плане управления не даёт владельцу животного неограниченной свободы. В этом случае иск основывается на обязанности «не беспокоить друг друга» по ст. 18 KMK, и суд выясняет наличие конкретного беспокойства.
Кассационный суд, 20-я гражданская палата, E. 2018/757, K. 2019/1693, T. 12.03.2019
«Согласно устоявшейся практике Кассационного суда, отсутствие в плане управления какого-либо положения, запрещающего содержание собак в основном объекте недвижимости и независимых секциях, не препятствует удалению собаки, в отношении которой установлено, что она причиняет беспокойство».
Однако беспокойство должно быть подтверждено доказательствами, а не абстрактными жалобами. Кассационный суд отменил решение об удовлетворении иска, основанное лишь на жалобах на собрании собственников, сославшись на неполноту исследования, и потребовал получить конкретные данные путём выездного осмотра, допроса свидетелей и, при необходимости, экспертизы (Yargıtay 20. HD, E. 2018/6520, K. 2019/216, T. 17.01.2019).
Доказательства, которые можно использовать для подтверждения беспокойства
- Аудио- и видеозаписи лая, продолжающегося в ночные часы (сделанные из общих зон без нарушения неприкосновенности частной жизни)
- Протоколы, составленные муниципальной полицией (zabıta) или экологическими службами
- Показания соседей и решения собрания собственников
- Акты выездного осмотра и заключения экспертов о проблемах с запахом, гигиеной и вредителями
Вывод по примеру: В отношении арендатора F., хотя план управления запрета не содержит, суд может постановить удалить животных на основании ст. 18 KMK, если путём выездного осмотра и свидетельских показаний будет доказано, что большое количество кошек вызывает запах и шум. В соответствии со ст. 18/2 KMK иск может быть предъявлен не только к арендатору F., но и к собственнику квартиры.
5. Арендаторы, общие зоны и кормление бездомных животных
| Ситуация | Правовая оценка |
|---|---|
| Содержание животного арендатором | Ст. 18 KMK распространяется и на арендаторов; собственник и арендатор несут солидарную ответственность. |
| Выгул животного в общем саду или вокруг бассейна | Пользование общими зонами может регулироваться планом управления и решениями собрания; при наличии запрета он применяется. |
| Кормление бездомных животных на территории комплекса | Закон № 5199 предусматривает защиту безнадзорных животных; однако кормление в общих зонах, нарушающее порядок и гигиену, может оцениваться в рамках ст. 18 KMK. |
| Домашняя птица или голуби на балконе или в саду | В деле, по которому вынесено решение 5-й гражданской палаты Кассационного суда E. 2024/10016, K. 2025/3980, рассматривался иск, предъявленный из-за кормления голубей на балконе; запах и проблемы с вредителями могут рассматриваться как беспокойство. |
| Жестокое обращение с животным или оставление его | Решение об удалении не означает, что животное можно выбросить на улицу; оставление животного само по себе влечёт санкции по Закону № 5199. |
6. Судебный процесс и практические рекомендации
Иск подсуден мировому гражданскому суду (sulh hukuk mahkemesi). Иск может быть предъявлен собственником или управляющим, уполномоченным собранием собственников. Согласно ст. 33 KMK, судья, заслушав заинтересованных лиц, выносит решение в соответствии с законом и планом управления и требует его исполнения в установленный решением короткий срок. На лиц, не исполнивших решение в этот срок, тот же суд накладывает административный штраф; а при серьёзном и систематическом нарушении обязанностей сохраняется также право требовать передачи независимой секции, предусмотренное ст. 25 KMK.
Для будущих покупателей квартир: Прежде чем покупать жильё в комплексе в Аланье и окрестностях, обязательно запросите копию плана управления в управлении земельного кадастра (tapu müdürlüğü) или у управляющей комплекса. Для покупателей, планирующих жить с домашним животным, этот документ может напрямую повлиять на решение о покупке.
Для владельцев домашних животных: Получение письменного разрешения собрания собственников, выгул животного в общих зонах на поводке и под контролем, а также своевременное оформление документов о вакцинации и регистрации значительно снижают риск спора.
Заключение
В спорах о содержании домашних животных в многоквартирных домах решающее значение имеет прежде всего план управления. Если в нём есть прямой запрет, суд применяет план управления, даже если животное никому не мешает. Если запрета нет, удаление животного может быть предписано на основании ст. 18 KMK при условии, что беспокойство доказано конкретными доказательствами. Всегда следует стремиться урегулировать соседские отношения без обращения в суд; в противном случае, чтобы избежать утраты прав по вашим конкретным спорам, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.
Использованные источники: KMK № 634, ст. 18, 28, 33; Закон о защите животных № 5199; Yargıtay HGK E. 2017/3018 K. 2022/6; Yargıtay 5. HD E. 2024/6506 K. 2025/1722; E. 2024/10016 K. 2025/3980; Yargıtay 20. HD E. 2018/757 K. 2019/1693; E. 2018/6520 K. 2019/216; E. 2017/4059 K. 2018/2493. Тексты законодательства: mevzuat.gov.tr.
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.