یکی از رایج‌ترین مشکلات در حقوق املاک و قراردادهای مشارکت در ساخت در برابر سهم زمین (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi)، زیان دیدن مصرف‌کنندگانی است که با قرارداد عادی کتبی از پیمانکار (سازنده) واحد مسکونی خریده‌اند و در مرحله انتقال سند مالکیت (Tapu) متضرر می‌شوند. اینکه مصرف‌کننده در صورت انتقال ناروا یا صوری واحد مستقلی که به او واگذار شده است به اشخاص ثالث توسط پیمانکار، چگونه از حقوق خود حمایت کند، با آرای قضایی شکل می‌گیرد.
رأی شعبه ششم حقوقی دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) به شماره 2025/2811 E., 2026/1813 K. و به تاریخ 30.04.2026، در خصوص دعاوی ابطال سند و ثبت مبتنی بر حق شخصی در قراردادهای مشارکت در ساخت و حدود ادعای حسن نیت اشخاص ثالث، ماهیت رویه‌ساز دارد.
خلاصه واقعه موضوع رأی
مصرف‌کننده خواهان، از شرکت پیمانکار یک آپارتمان در ساختمانی که در چارچوب قرارداد مشارکت در ساخت بنا شده بود خریداری کرده بود. ترتیب زمانی وقایع در پرونده به شرح زیر است:
- 09.09.2013: خواهان برای واحد مستقل موضوع دعوا اشتراک گاز طبیعی دریافت کرد.
- نوامبر 2013: ملک عملاً به خواهان تحویل داده شد.
- دسامبر 2013: خواهان و خانواده‌اش به مسکن نقل مکان کردند و تغییر نشانی اقامتگاه خود را ثبت کردند.
- 17.12.2013: بر روی ملک، حق ارتفاق طبقاتی (kat irtifakı) ایجاد شد.
- 28.01.2014: پیمانکار آپارتمانی را که به خواهان واگذار کرده بود، به عنوان وکیل در اداره ثبت اسناد به شخص ثالث خوانده منتقل کرد. در همان تاریخ چند آپارتمان دیگر از همان ساختمان نیز به همان شخص منتقل شد.
- 02.05.2014: خواهان متوجه شد که مسکن به شخص ثالث فروخته شده است.
خواهان با این استدلال که انجام انتقال‌ها در یک روز و بسیار کمتر از ارزش واقعی ملک و نیز رابطه تجاری نزدیک میان خریدار و پیمانکار، اماره معامله صوری (muvazaa) را ایجاد می‌کند و خریدار در تاریخ انتقال می‌دانسته که او در ملک ساکن است و سوءنیت داشته، دعوای ابطال سند و ثبت اقامه کرد.
دادگاه بدوی حکم به پذیرش دعوا داد، دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای (Bölge Adliye Mahkemesi) درخواست‌های تجدیدنظر را در ماهیت رد کرد و شعبه ششم حقوقی دیوان عالی کشور نیز رأی را ابرام نمود.
اصول حقوقی برجسته
۱. خرید ملکی که عملاً در آن سکونت وجود دارد، خلاف جریان عادی امور است
مراجع قضایی در ارزیابی خود به این موارد استناد کردند: مصرف‌کننده پیش از انتقال سند در ملک ساکن شده بود، امور رسمی مانند اشتراک گاز و تغییر نشانی اقامتگاه را آغاز کرده بود و خریدار در اظهارات خود نزد پلیس پذیرفته بود که در تاریخ خرید، خواهان در ملک سکونت داشته است.
جمله کلیدی رأی: “خرید واحد مستقلی که اشخاص ثالث با سمت مالک در آن سکونت دارند، خلاف جریان عادی امور است.”
این یافته نشان می‌دهد که خریدار تکلیف تحقیقی که از یک شخص متعارف و محتاط انتظار می‌رفت را انجام نداده و در نتیجه نمی‌تواند ادعای حسن نیت کند.
۲. حسن نیت شخص ثالث سوءنیت مورد حمایت قرار نمی‌گیرد
به موجب قانون مدنی ترکیه (TMK)، کسب حقوق اشخاص ثالثی که با حسن نیت به ثبت در دفتر املاک اعتماد کرده‌اند، اصولاً مورد حمایت است. اما ادعای حسن نیت اشخاصی که با پیمانکار رابطه تجاری یا سازمانی دارند، از وضعیت واقعی ملک آگاه‌اند و طرف معامله صوری هستند، مسموع نیست.
در پرونده حاضر، دادگاه با ارزیابی همزمان رابطه وکالت و قرارداد مشارکت در ساخت میان طرفین، انجام انتقال‌ها در یک روز و با بهای پایین و آگاهی خریدار از استفاده واقعی از ملک، حکم کرد که فروش با هدف فرار دادن مال صورت گرفته است؛ و ابطال ثبت سند و ثبت آن به نام صاحب حق واقعی را مقرر داشت.
۳. در صورت کناره‌گیری (استعفا) وکیل باید به مهلت فرجام‌خواهی توجه کرد
در این رأی به نکته‌ای بسیار مهم از نظر آیین دادرسی نیز اشاره شده است:
- به موجب ماده 81 قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه (HMK)، برای آنکه عزل یا استعفای وکیل در برابر دادگاه و طرف مقابل اثر حقوقی داشته باشد، باید با لایحه اعلام شود یا در صورتجلسه قید گردد.
- به موجب ماده 82 HMK، وکالت وکیلی که استعفا داده، از تاریخ ابلاغ استعفا به موکل تا دو هفته ادامه می‌یابد (به موجب قانون وکالت 15 روز).
- به موجب ماده 361/1 HMK، مهلت فرجام‌خواهی دو هفته از تاریخ ابلاغ است. درباره دادخواست فرجامی که پس از انقضای مهلت تقدیم شود، به موجب ماده 366 با ارجاع به ماده 352/1-c HMK قرار رد صادر می‌شود.
همان‌طور که شعبه تأکید کرده، ابلاغ مجدد رأی به اصیل یا وکیل جدید پس از کناره‌گیری وکیل، از نظر مهلت فرجام‌خواهی حق اضافی ایجاد نمی‌کند. در پرونده حاضر، رأی در تاریخ 30.06.2025 به وکیل نخست ابلاغ شده بود و چون دادخواست فرجامی در تاریخ 22.07.2025 تقدیم شد، به دلیل خارج از مهلت بودن رد گردید.
ارزیابی حقوقی و نتیجه‌گیری
برای مصرف‌کنندگانی که با قرارداد عادی کتبی (وعده فروش، قرارداد واگذاری و مانند آن) از پیمانکار ملک می‌خرند، تحویل گرفتن عملی ملک و ایجاد اماره استفاده از نظر حمایت حقوقی اهمیت زیادی دارد. اسناد رسمی تاریخ‌دار مانند اشتراک گاز، برق و آب و تغییر نشانی اقامتگاه، در انتقال‌های بعدی دلایل قوی‌ای برای اثبات سوءنیت خریدار به شمار می‌روند.
در بررسی وضعیت اشخاص ثالثی که ادعا می‌کنند در ثبت اسناد با حسن نیت بوده‌اند، معیارهای استفاده واقعی، روابط تجاری نزدیک میان طرفین، بهای انتقال و جریان عادی امور با هم ارزیابی می‌شوند.
برای آنکه در دعاوی ابطال سند و ثبت ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت حقی از دست نرود و به‌ویژه در تغییرات رابطه وکالت مهلت‌های دادرسی از دست نرود، توصیه می‌شود از یک وکیل مشاوره حقوقی بگیرید.
منبع
دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay)، شعبه ششم حقوقی، 2025/2811 E., 2026/1813 K.، رأی مورخ 30.04.2026
دادگاه بدوی: دادگاه شماره 1 حمایت از مصرف‌کننده شانلی‌اورفا (Şanlıurfa)، 2015/873 E., 2021/826 K.
تجدیدنظر: شعبه اول حقوقی دادگاه تجدیدنظر منطقه‌ای غازی‌عنتاپ (Gaziantep)، 2022/270 E., 2025/789 K.
دانلود متن کامل رأی به‌صورت PDF (به زبان ترکی)
تذکر حقوقی: این متن صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. sophoshukuk.com هیچ‌گونه ارجاع، تضمین یا وعده‌ای درباره نتیجه نمی‌دهد. هر پرونده باید با توجه به شرایط خاص خود بررسی شود؛ برای اختلاف مشخص خود حتماً از یک وکیل مشاوره حقوقی دریافت کنید.