6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 314 uyarınca kira bedeli, aksine sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal artış tavanı TBK m. 344 gereğince TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; konut kiralarındaki yüzde 25 tavan sınırlaması ise 2 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla tamamen sona ermiştir.
Türkiye genelinde ve özellikle taşınmaz hareketliliği ile yabancı nüfus sirkülasyonunun yoğun olduğu Antalya, Alanya, Mahmutlar, Gazipaşa ve Manavgat gibi merkezlerde kira ilişkileri; ifa vadesinin belirlenmesi, fahiş artış uyuşmazlıkları, yabancı para ile kiralama sınırlamaları ve kira tespit davaları bakımından taraflar arasında ciddi hukuki anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Kira sözleşmesi tanzim edilirken ödeme gününün açıkça kararlaştırılmaması veya artış hükümlerinin emredici mevzuata aykırı kurgulanması, kiraya veren ile kiracı arasında telafisi güç hak kayıpları doğurabilmektedir.
Bu hukuki inceleme rehberinde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve 2018-32/52 sayılı Tebliğ çerçevesinde kira bedelinin ifa zamanı, genel artış rejimi, dövizle kiralama yasağı ve istisnaları, yüzde 25 tavanının kalkması ve TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası süreleri ayrıntılarıyla ele alınmaktadır.
Kira Bedelinin Ödeme Zamanı ve Kanuni Karine (TBK m. 314)
TBK m. 314 gereğince kira sözleşmesinde peşin ödemeye dair açık bir hüküm veya aksi yönde bağlayıcı bir yerel âdet bulunmadığı takdirde kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Ay Sonu Karinesi ve Hukuki Anlamı: Kanun koyucu, tarafların serbest iradesiyle aksini kararlaştırmadığı hallerde kira bedelinin kural olarak ay sonunda ödeneceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla sözleşmede vadeye ilişkin açık bir düzenleme yer almıyorsa kiracı ay sonuna kadar ödeme yapmaya zorlanamaz; ay bitmeden kiracı aleyhine temerrüt ihtarı çekilemez veya tahliye talepli icra takibi başlatılamaz.
Sözleşmesel Peşin Vade Düzenlemesi: Kiraya verenin kira bedelini oturulacak dönemin başında tahsil edebilmesi için sözleşmede tereddüt doğurmayacak açıklıkta bir vade hükmü kurması zorunludur. Örneğin; “Kira bedelleri her ayın ilk 5 günü içerisinde peşin olarak kiraya verenin bildirdiği banka hesabına ödenecektir” şeklinde net bir kloz eklenmelidir. Ödeme vadesi geçirilmeden kiracının temerrüdünden söz edilemez. Kira borcunun ifa edilmemesi durumunda başvurulacak yasal yollar için kirasını ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin hakları yazımızdan detaylı bilgi edinebilirsiniz.
Yabancı Para (Döviz) Üzerinden Kiralama Yasağı ve İstisnaları
Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve ilgili tebliğler uyarınca Türkiye’de yerleşik kişilerin konut ve çatılı işyeri kiralarında bedeli döviz veya dövize endeksli belirlemesi yasaktır; yabancı kiracılar ve serbest bölge gibi istisnai haller dışında döviz klozları geçersiz olup sözleşme Türk Lirası üzerinden yürütülür.
Genel Kural: Konut ve Çatılı İşyerlerinde Döviz Yasağı: 1567 sayılı Kanun ve 2018-32/52 sayılı Tebliğ gereğince, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı veya Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan kişilerin kendi aralarında akdedecekleri konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli ve depozito, cezai şart gibi feri alacaklar yabancı para cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz. Bu yasağa aykırı düzenlenen klozlar kanunen geçersiz olup sözleşme Türk Lirası cinsinden hüküm ve sonuç doğurur.
Yabancı Para ile Kiralama Yapılabilecek İstisnai Haller: Kambiyo mevzuatı, belirli özellikli durumların varlığı halinde döviz üzerinden kira sözleşmesi tanzim edilmesine cevaz vermektedir:
- Kiracının Türkiye’de yerleşik olmayan (yabancı) gerçek veya tüzel kişi olması (Alanya ve sahil kentlerinde yerleşik olmayan yabancıların konut/işyeri kiralamaları bu kapsamdadır).
- Kiracının dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’deki şubesi, temsilciliği, irtibat bürosu veya doğrudan/dolaylı olarak yüzde 50 ve üzerinde pay sahipliğine sahip olduğu şirketler olması (işyeri kiralarında).
- Serbest bölgeler sınırları içerisinde yer alan taşınmaz kiralamaları.
- Diplomatik temsilcilikler, konsolosluklar ve uluslararası kuruluşların taraf olduğu kiralamalar.
- Gümrüksüz satış mağazaları (Duty Free) ile havalimanı ve liman sınırları içindeki özel işletme alanları.
- Konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan kiralamalar (örneğin boş arsa, tarla, açık otopark alanı veya iş makinesi kiralamaları).
İstisnai Döviz Kiralarında 5 Yıl Kuralı (TBK m. 344/4): Sözleşme kambiyo mevzuatındaki istisnalardan birine giriyor ve geçerli bir şekilde yabancı para üzerinden kurulmuşsa, kanun gereği beş yıl geçmedikçe kira bedelinde artış talep edilemez. TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü (uyarlama davası) artış yasağının yegane istisnasını teşkil eder. Beş yıllık süre dolduktan sonra ise yabancı paranın değer değişiklikleri, emsal rayiçler ve genel ekonomik koşullar gözetilerek hakkaniyete uygun yeni bedelin belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir.
Türk Lirası Kiralarında Artış Esasları ve Yüzde 25 Tavanının Kalkması
Yenilenen kira sözleşmelerinde yasal artış üst sınırı TBK m. 344 gereğince TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. 02.07.2024 tarihi itibarıyla konut kiralarındaki yüzde 25 tavan uygulaması tamamen sona ermiştir.
Genel Rejim: TÜFE 12 Aylık Ortalama Tavanı: Yenilenen konut ve çatılı işyeri kira dönemlerinde uygulanacak azami artış oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından ilan edilen TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede “enflasyon oranında” veya “TEFE-TÜFE ortalaması” gibi muğlak ifadeler yerine kanuni tavan ölçütünün açıkça belirtilmesi uyuşmazlıkları önler.
Konut Kiralarında Yüzde 25 Sınırlamasının 02.07.2024’te Sona Ermesi: 7409 ve 7456 sayılı Kanunlar ile TBK’ya eklenen Geçici 1 ve 2. maddeler doğrultusunda 11.06.2022 ile 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik yasal tavan, süresinin dolması ve yeni bir yasal uzatma yapılmaması nedeniyle 02.07.2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Güncel uygulamada hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamadır. Ev sahiplerinin hakları ve tahliye taahhüdü uygulamaları hakkında daha kapsamlı bilgi için ev sahibi koruma rehberi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Bedelinin Tespiti Davası, Süreler ve İhtar Şartı (TBK m. 345)
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak mahkeme kararının yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için sözleşmede artış şartı yoksa yeni döneme en geç 30 gün kala davanın açılması veya yazılı ihtarın tebliğ edilmiş olması şarttır.
| Sözleşmedeki Durum | Yasal Usul ve Bildirim Şartı | Mahkeme Kararının Geçerlilik Tarihi |
|---|---|---|
| Sözleşmede Artış Şartı Yoksa | Yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılmalı veya yazılı ihtar tebliğ edilmelidir. | Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlayıcı olur. |
| Sözleşmede Artış Şartı Yoksa (30 Gün Kaçırılırsa) | 30 günlük süre kaçırılırsa veya yazılı bildirim yapılmazsa dava açılabilir. | Mahkeme kararı bir sonraki (müteakip) kira dönemi için sonuç doğurur. |
| Sözleşmede Artış Şartı Varsa | Yeni kira döneminin sonuna kadar dilediği tarihte dava açılabilir (ayrıca 30 gün önceden ihtar gerekmez). | Belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. |
5 Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Emsal Hakkaniyeti (TBK m. 344/3): 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE tavanı bağlayıcılığını yitirir. Mahkeme; taşınmazın konumu, kullanım durumu, emsal kira rayiçleri ve hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) göz önünde bulundurarak rayice uygun yeni bir kira bedeli takdir eder.
Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk: 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B hükmü uyarınca, kira tespit ve tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulabilir.
Kira Hukukunda Temel Esaslar ve Karşılaştırma Tablosu
Kira hukuku uygulamalarında ödeme vadesi, artış tavanları, kambiyo kısıtlamaları ve tespit davalarına ilişkin genel kuralların özeti aşağıdaki karşılaştırma tablosunda yer almaktadır:
| Hukuki Müessese | Kanuni Dayanak | Temel Kural ve Yasal Sınır | Özel İstisnalar |
|---|---|---|---|
| İfa Vadesi | TBK m. 314 | Ay sonu karinesi (aksine sözleşme yoksa her ayın sonunda) | Sözleşmede peşin ödeme şartı kararlaştırılabilir |
| TL Kira Artış Tavanı | TBK m. 344/1-2 | TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı | 5 yılı aşan ilişkilerde emsal rayice göre tespit istenebilir |
| Konut Yüzde 25 Tavanı | 7409 ve 7456 s.K. | 02.07.2024 itibarıyla tamamen sona ermiştir | Konutlarda da TÜFE 12 aylık ortalama tavanı uygulanır |
| Dövizle Kira Yasağı | 32 Sayılı Karar | Konut ve çatılı işyerinde yerleşikler arası yasak | Yabancı kiracı, serbest bölge ve liman kiralamaları |
| Dövizli Kirada Artış | TBK m. 344/4 | İlk 5 yıl boyunca artış talep edilemez | TBK m. 138 aşırı ifa güçlüğü (uyarlama) saklıdır |
| Kira Tespit Davası | TBK m. 345 | Her zaman açılabilir; arabuluculuk şarttır | 30 günlük ihtar kuralı kararın yürürlük tarihini belirler |
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde ödeme günü yazmıyorsa kiracı ne zaman ödeme yapmalıdır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca taraflar arasında sözleşmeyle belirlenmiş peşin ödeme klozı veya yerel bir adet bulunmadığı takdirde, kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Kiraya veren ay sonu gelmeden kiracıyı ödemeye zorlayamaz ve temerrüt ihtarı gönderemez.
Ev sahibi TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde kira artışı talep edebilir mi?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi emredici nitelikte olup taraflar anlaşsa dahi artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Tavanı aşan artış anlaşmaları geçersizdir. Yalnızca 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde emsal rayiçlere göre kira tespit davası açılarak tavanın üzerinde bir bedel tayini istenebilir.
Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 zam tavanı hala geçerli midir?
Hayır, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25’lik yasal konut kira artış tavanı 2 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla tamamen yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren yenilenen tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yasal artış üst sınırı olarak TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınmaktadır.
5 yılı dolduran kiracıya karşı kira tespit davası nasıl açılır?
Kira sözleşmesinde 5 yıllık süre dolduğunda kiraya veren, TÜFE üst sınırıyla bağlı olmaksızın emsal rayiç bedele göre yeni kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için sözleşmede artış şartı yoksa 30 gün önceden ihtar çekilmesi gerekir.
Yabancı uyruklu kiracı ile döviz cinsinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve 2018-32/52 sayılı Tebliğ uyarınca Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin kiracı olduğu sözleşmelerde döviz üzerinden kira kararlaştırılabilir. Ancak dövizli kiralamalarda TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl boyunca kira artışı talep edilemeyeceği dikkate alınmalıdır.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Kira ilişkisinde ifa vadesinin tayini, artış oranlarının yasal denetimi, döviz klozlarının geçerliliği ve kira tespit davaları teknik usul kurallarına ve sıkı hak düşürücü sürelere tabidir. Sözleşme kurulurken ödeme gününün netleştirilmesi, kanuni artış tavanlarına riayet edilmesi ve yabancı para kısıtlamalarının gözetilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Özellikle Antalya ve Alanya bölgesindeki yerli ve yabancı kiralamalarda sözleşmenin tanziminden tahliye ve kira tespiti süreçlerine kadar hak kaybına uğramamak adına sürecin hukuki çerçevede yürütülmesi ve bir gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki destek alınması önem taşımaktadır. Kira bedelinin tespiti ve artış uyuşmazlıklarında kira uyuşmazlıklarında vekillik hizmetine ilişkin sayfamızda süreler özetlenmiştir.
Yasal Uyarı: Bu metin, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. sophoshukuk.com olarak herhangi bir yönlendirme, garanti veya sonuç vaadinde bulunmamaktayız. Her dosya kendi özel şartlarına göre değerlendirilmelidir; somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınız.