Условия административного расторжения договора при городской реновации в Турции

Yazar: Av. Hüseyin AydınYayın: 24 September 2026Son güncelleme: 19 October 2026

Хюсейин Айдын – адвокат, Аланья

Административное расторжение договора при городской реновации (kentsel dönüşüm) — это исключительный и эффективный механизм правовой защиты, введённый законодателем для того, чтобы здания, находящиеся под угрозой стихийных бедствий, обновлялись без промедления, а собственники земельных участков не страдали годами из-за просрочки подрядчика. Договоры строительства в обмен на долю в земельном участке (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) являются смешанными договорами: с одной стороны, это договор подряда, с другой — они включают передачу недвижимости или обещание её продажи. Согласно общим принципам обязательственного права такие договоры, как правило, не могут быть расторгнуты односторонним волеизъявлением; прекращение возможно только по взаимному согласию сторон (соглашение о расторжении, ikale) либо на основании решения суда. Однако необходимость срочного обновления зданий, находящихся под угрозой бедствий, и обеспечения безопасности жизни побудила законодателя создать быстрый административный механизм, отличный от громоздких судебных процедур, вытекающих из общих положений.

Согласно пункту 14 статьи 6 Закона № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, если по виновным причинам, зависящим от подрядчика, строительные работы не начаты в течение одного года либо строительство остановлено не менее чем на шесть месяцев, процедура административного расторжения может быть запущена решением абсолютного большинства собственников, исчисляемого пропорционально их долям в земельном участке. После технической проверки, проведённой администрацией, и безрезультатного истечения тридцатидневного срока, предоставленного подрядчику по уведомлению, договор считается расторгнутым в силу закона (ex officio) без согласия подрядчика и без решения суда, а отметки о договоре в реестре недвижимости погашаются.

Особенно в прибрежных районах с большим фондом старых зданий, таких как Анталья, Аланья, Махмутлар, Оба и Тосмур, административное расторжение является жизненно важной правовой гарантией в зашедших в тупик спорах между собственниками участков и подрядчиками, которые причиняют серьёзный ущерб из-за незавершённого строительства. Однако воспользоваться этим чрезвычайным правом расторжения можно только при полном соблюдении строгих требований к форме и процедуре, установленных законом и регламентом.

1. Правовая природа договора строительства в обмен на долю в участке

Договор строительства в обмен на долю в земельном участке — это двусторонний (синаллагматический) договор смешанного характера, по которому собственник участка обязуется передать подрядчику определённые доли принадлежащего ему участка, а подрядчик обязуется построить на этом участке здание в соответствии с договором и градостроительным законодательством и передать собственнику участка независимые секции (квартиры).

Этот договор сочетает в себе два основных вида правовых договоров:

• Элемент договора подряда: согласно статьям 470 и последующим Турецкого кодекса об обязательствах № 6098 (TBK) означает обязанность подрядчика создать результат работ и передать его своевременно и без недостатков.
• Элемент обещания продажи недвижимости / передачи права собственности: означает обязанность передать право собственности, которая согласно статье 706 Турецкого гражданского кодекса № 4721 (TMK), ст. 237 TBK, ст. 26 Закона о реестре недвижимости и ст. 60 Закона о нотариате должна быть оформлена в официальной форме (у нотариуса).

Из-за этой смешанной структуры прекращение договора и урегулирование регистрационных записей подчинены гораздо более строгим процессуальным правилам, чем обычный договор оказания услуг. Согласно устоявшейся практике Кассационного суда (Yargıtay) и региональных апелляционных судов, договоры строительства в обмен на долю в участке, содержащие элемент передачи недвижимости, не могут быть расторгнуты односторонним волеизъявлением. Как подчёркивается и в решениях 27-й гражданской палаты Регионального апелляционного суда Анкары, пока воля сторон к расторжению не совпадает, по общим правилам договор может быть расторгнут только с согласия всех сторон или решением суда. Как и в рассмотренных нами ранее вопросах права на строящийся объект (kat irtifakı) и гарантии получения разрешения на заселение, вещные или обязательственные права, зарегистрированные или отмеченные в реестре недвижимости, не могут быть устранены без официального и обязательного судебного или законного основания.

2. Способы прекращения договора и их сравнение

Для правового прекращения строительных договоров, заключённых в процессе городской реновации, существуют три отдельных способа:

2.1. Взаимное соглашение сторон (соглашение о расторжении / протокол урегулирования)

Договор может быть прекращён в любое время, если все стороны (все собственники участка и подрядчик) выразят волю в одном направлении. Эта сделка, называемая на практике «протоколом ikale» или «протоколом урегулирования», если договор был заключён в официальной форме у нотариуса, в силу принципа параллелизма формы также должна быть оформлена в официальной форме у нотариуса.

Действенный протокол о расторжении и урегулировании обязательно должен содержать:

• дату, реестровый номер и нотариуса основного расторгаемого договора;
• фактический процент готовности и текущий уровень строительства на площадке;
• стоимость работ, выполненных подрядчиком, и взаимозачёт;
• финансовую картину незавершённых и некачественных работ, если таковые имеются;
• порядок возврата долей в участке, переданных собственникам или подрядчику, и график регистрации в ТАПУ (tapu — турецкий реестр прав на недвижимость; также так называют свидетельство о праве собственности);
• явное согласие на погашение отметок об обещании продажи и о строительстве в реестре недвижимости;
• права, в отношении которых стороны освобождают друг друга от претензий на прошлое и будущее (протокол об освобождении от обязательств).

Главный недостаток этого пути по общим правилам заключается в том, что процесс полностью блокируется, если хотя бы один собственник участка откажется подписывать или если подрядчик, выдвигая необоснованные требования, не подпишет протокол.

2.2. Расторжение решением суда по общим правилам (суды общей юрисдикции)

Если взаимное согласие не достигнуто, общим средством правовой защиты для собственников участка является подача в Гражданский суд первой инстанции (Asliye Hukuk Mahkemesi) иска о расторжении договора (отказе от договора) и об аннулировании и перерегистрации права собственности в ТАПУ. С помощью коллегий судебных экспертов суд проверяет, допустил ли подрядчик просрочку, был ли предоставлен разумный дополнительный срок и на кого может быть возложена вина за задержку.

Однако с учётом осмотров на месте, экспертных заключений, возражений, апелляции и кассационной проверки в Кассационном суде иск о расторжении в суде общей юрисдикции может длиться в среднем от 3 до 5 лет. В течение этого времени граждане, чьё здание снесено, остаются без жилья, помощь на аренду заканчивается, а недвижимость простаивает.

2.3. Административное расторжение по Закону № 6306 (особое исключение)

Именно для преодоления этого тупика и был разработан механизм административного расторжения, введённый законодательством о городской реновации. Закон № 6306 предусматривает, что на участке с аварийным зданием договор автоматически утрачивает силу по результатам проверки администрации и истечения установленных законом сроков, без ожидания многолетних судебных разбирательств.

Критерий	Судебный путь по общим правилам	Административное расторжение по Закону № 6306
Правовое основание	Турецкий кодекс об обязательствах ст. 470 и сл., TMK ст. 706	Закон № 6306 ст. 6/14, Регламент ст. 13
Необходимое большинство	Как правило, единогласие (все совладельцы)	Абсолютное большинство по долям в участке (50% + 1)
Решение суда	Обязательно (без решения суда расторжение невозможно)	Не требуется (договор считается расторгнутым в силу закона)
Средняя продолжительность	3–5 лет (включая апелляционную и кассационную стадии)	2–4 месяца (административная проверка и 30-дневный срок по уведомлению)
Погашение отметки в ТАПУ	На основании вступившего в силу решения суда или с согласия подрядчика	Погашение в силу закона по письму администрации или по заявлению собственников
Требования по урегулированию	Могут быть разрешены в том же иске в альтернативной/комплексной форме	Для частноправового урегулирования требуется отдельное обращение в суд общей юрисдикции

3. Условия административного расторжения договора при городской реновации по Закону № 6306

Поскольку административное расторжение — это чрезвычайное полномочие, предоставленное законом, для того чтобы администрация могла считать договор расторгнутым в силу закона, условия, перечисленные в ст. 6/14 Закона № 6306 и ст. 13 Регламента о применении, должны выполняться одновременно и в совокупности.

3.1. Необходимое большинство: абсолютное большинство по долям в участке

Последние изменения в законодательстве о городской реновации упростили механизм принятия решений. Требование о большинстве в «две трети (2/3)», содержавшееся в прежних редакциях закона, отменено; по действующему законодательству достаточно абсолютного большинства по долям в участке (доля, превышающая 50%).

Ключевой момент здесь таков: большинство исчисляется не по количеству лиц или независимых секций, а по долям в земельном участке, зарегистрированным в реестре недвижимости. Например, на участке с общим числом долей 1 000 подписей собственников, владеющих не менее чем 501 долей, достаточно для начала процедуры административного расторжения. В протоколе решения должны быть полностью указаны турецкие идентификационные номера (или иные данные удостоверения личности) всех собственников, номера независимых секций, актуальные доли в участке и собственноручные подписи.

3.2. Условие: строительство не начато в течение одного года

Первое законное основание для расторжения — подрядчик не приступил к строительным работам, несмотря на то что с момента подписания договора прошёл один год.

С точки зрения закона и административной практики «начало работ» не охватывает лишь формальные действия. Следующие действия сами по себе юридически не означают начала строительных работ:

• лишь подача в муниципалитет заявления на получение разрешения на строительство;
• ограждение участка металлическими листами или установка строительной вывески;
• символические поверхностные земляные работы с последующим оставлением площадки.

Чтобы можно было говорить о юридически действительном начале работ, должно быть получено разрешение на строительство, создан механизм строительного надзора, фактически развёрнута строительная площадка с рабочими и техникой и конкретно выполнены фундаментные/конструктивные работы.

3.3. Условие: строительство остановлено не менее чем на шесть месяцев

Второе законное основание для расторжения — строительство было начато, но остановилось на определённом этапе, и не менее шести месяцев работы не продолжаются силами бригады и техники, достаточными для завершения проекта.

На практике некоторые подрядчики, чтобы помешать процедуре расторжения, раз в месяц отправляют на площадку одного-двух рабочих или проводят символическую вязку арматуры. Однако административный контроль и судебная практика квалифицируют это как «показуху» и проверяют, является ли деятельность достаточно серьёзной для завершения строительства с учётом масштаба проекта и графика работ. Акты строительного надзора, отчёты начальника участка и протоколы муниципальной полиции являются здесь решающими доказательствами.

3.4. Задержка по вине подрядчика и обязанности собственников

Важнейшее предварительное условие, на котором настойчиво акцентируют внимание решения 6-й гражданской палаты Кассационного суда и Государственного совета (Danıştay), — задержка должна быть вызвана виной подрядчика, а собственники должны полностью исполнить лежащие на них обязанности до начала строительства.

Обоснованными основаниями для расторжения, вменяемыми подрядчику, являются:

• финансовые трудности компании, невозможность получить финансирование, конкордат (мировое соглашение с кредиторами) или банкротство;
• невозможность обеспечить необходимую рабочую силу, субподрядчиков и строительные материалы;
• непроведение и незавершение разрешительных процедур в разумный срок;
• фактическое оставление строительной площадки.

Напротив, если задержка вызвана виной собственников, условия административного расторжения не наступают. Например, если участок фактически не освобождён и не передан подрядчику, не выданы доверенности, необходимые для градостроительных процедур и разрешений, регистрационные действия в ТАПУ не могут быть совершены из-за спора между собственниками о передаче долей или имеются судебные обеспечительные меры, администрация обязана отказать в расторжении.

4. Пошаговая процедура административного расторжения договора при городской реновации

Процесс административного расторжения договора строительства в обмен на долю в участке при городской реновации состоит из пятиэтапной административной процедуры:

Этап 1: решение абсолютного большинства и полномочия представителя
Собственники, составляющие абсолютное большинство долей в участке, собираются и оформляют протоколом мотивированное решение о расторжении. В этом решении собственники должны назначить из своего числа представителя для ведения процесса или поверенного для сопровождения правовой процедуры.

Этап 2: обращение в Управление городской реновации / провинциальное управление
Подготовленное досье о расторжении официальным заявлением подаётся в Отдел городской реновации при Провинциальном управлении окружающей среды, урбанизации и изменения климата в провинции, где находится недвижимость (или в иной компетентный орган). К заявлению прилагаются следующие документы:

• нотариально удостоверенный договор строительства и дополнительные протоколы, если имеются;
• актуальные выписки из реестра ТАПУ с указанием обременений и актуальный перечень долей в участке;
• протокол решения абсолютного большинства и образцы подписей / доверенности на представительство;
• утверждённое заключение о признании объекта аварийным зданием в рамках Закона № 6306;
• датированные фотографии высокого разрешения, спутниковые снимки и технические заключения, подтверждающие бездействие на площадке;
• отчёты компании строительного надзора о промежуточных платежах, показывающие уровень строительства, и акты по площадке;
• ранее направленные подрядчику нотариальные уведомления и отметки об их вручении.

Этап 3: техническая проверка администрацией и осмотр на месте
Технические специалисты администрации выезжают на строительную площадку и изучают фактическую ситуацию на месте. Анализируются данные управления градостроительства, системы строительного надзора и переписка с муниципалитетом, и составляется отчёт о том, вызвана ли остановка действиями подрядчика.

Этап 4: направление подрядчику уведомления с 30-дневным сроком
Установив выполнение условий, администрация официальным уведомлением предоставляет подрядчику срок 30 дней. В уведомлении прямо указывается, что в течение этого срока необходимо начать работы или возобновить остановленное строительство с достаточной бригадой и техникой, иначе по истечении срока договор будет считаться расторгнутым в силу закона.

Этап 5: расторжение в силу закона и правовые последствия
Если подрядчик в течение предоставленных 30 дней не возобновит деятельность или представленные им оправдания не будут признаны юридически обоснованными, по истечении 30-го дня договор считается расторгнутым в силу закона. Договорные отношения прекращаются в административном порядке без необходимости нового судебного решения, исполнительного производства или повторного уведомления.

5. Режим расторжения в силу закона по статье 6/A Закона № 6306

Ещё один особый режим административного расторжения в праве городской реновации установлен статьёй 6/A Закона № 6306. На территориях, где находятся здания, подлежащие сносу из-за высокой степени риска, либо здания, серьёзно повреждённые или находящиеся под угрозой обрушения вследствие стихийных бедствий, Управление городской реновации (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) может непосредственно и по собственной инициативе взять реализацию проекта на себя.

С даты, когда Управление объявляет, что будет само осуществлять реновацию в соответствии со статьёй 6/A, все ранее подписанные между собственниками и подрядчиками договоры строительства на данном участке считаются автоматически расторгнутыми без необходимости согласия какой-либо стороны. В этом случае собственникам не требуется даже принимать решение абсолютным большинством или ожидать 30-дневной процедуры уведомления; путь для реновации открывается непосредственно силой публичной власти.

6. Погашение строительных отметок в реестре ТАПУ и Циркуляр TKGM 2024/1

После вступления административного расторжения в силу наиболее важным практическим этапом является снятие внесённой в реестр недвижимости отметки «Обещание продажи и договор строительства в обмен на долю в участке». По общим правилам для погашения такой отметки необходимо либо чтобы подрядчик, в пользу которого она внесена, лично обратился в регистрационное управление с заявлением о погашении, либо чтобы было получено решение суда.

Однако Циркуляр № 2024/1 Главного управления земельного кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) (TKGM) устранил это препятствие. Согласно циркуляру, отметки в реестре недвижимости, касающиеся договоров, о расторжении которых сообщено в рамках ст. 6/14 или ст. 6/A Закона № 6306, погашаются регистрационным управлением в силу закона по заявлению Управления, компетентного органа или собственников без необходимости согласия подрядчика или иных заинтересованных лиц.

Важное разграничение: из реестра ТАПУ погашается только отметка о расторгнутом договоре строительства. Банковские ипотеки, аресты в пользу третьих лиц, судебные обеспечительные меры в отношении недвижимости, а также право собственности на доли в участке, ранее официально переоформленные на подрядчика в ТАПУ, этим административным письмом автоматически не снимаются и не возвращаются.

7. Частноправовые последствия расторжения: стоимость работ, возврат и компенсация

Самое распространённое заблуждение граждан — считать, что административное расторжение завершает все правовые расчёты между собственником участка и подрядчиком. Административное расторжение прекращает договорную связь и открывает возможность передать объект новому подрядчику, однако оставшиеся имущественные расчёты относятся к сфере частного права.

После расторжения следующие вопросы должны быть отдельно урегулированы в судах общей юрисдикции:

• Стоимость выполненных работ и промежуточные платежи: если подрядчик довёл строительство до уровня фундамента, цокольного этажа или каркаса, он может требовать стоимость выполненных им полезных работ по правилам о неосновательном обогащении. Однако собственники также вправе зачесть против этой суммы убытки от просрочки, негативный интерес, дополнительные убытки и стоимость устранения дефектов, понесённые по вине подрядчика.
• Доли в участке, переданные подрядчику (аннулирование и перерегистрация права в ТАПУ): если на стадии договора доли были переоформлены на подрядчика, решение об административном расторжении не возвращает их автоматически собственникам. Собственники должны подать в Гражданский суд первой инстанции иск об аннулировании и перерегистрации права в связи с расторжением договора, чтобы право собственности было вновь зарегистрировано на их имя. Аналогичные риски и процедуры следует внимательно учитывать в рамках правовых гарантий при сделках с недвижимостью.
• Отчуждение третьим лицам: если подрядчик продал переданные ему доли третьим лицам (покупателям квартир на стадии котлована), вопросы о наличии отметки о договоре в реестре, степени готовности строительства и добросовестности покупателей разрешаются в соответствии с устоявшимся принципом Кассационного суда (правило о том, что лицо, получившее права по уступке от подрядчика, становится его правопреемником).
• Банковские кредиты на реновацию и промежуточные платежи: если на имя собственников был оформлен кредит на строительство в рамках городской реновации, сразу после подачи заявления о расторжении следует незамедлительно направить нотариальное уведомление в соответствующий банк и административный орган и немедленно остановить все промежуточные платежи подрядчику.

8. Подсудность: административные суды и суды общей юрисдикции

В спорах, возникающих в ходе административного расторжения при городской реновации, правильный выбор суда имеет решающее значение для процессуальной экономии и предотвращения утраты прав. С учётом решений Государственного совета и Суда по разрешению споров о подведомственности (Uyuşmazlık Mahkemesi) разграничение подсудности проведено чётко:

Предмет спора	Компетентная ветвь судебной системы	Вид иска и правовое основание
Акт администрации о наличии условий для расторжения	Административный суд	Иск об отмене и приостановлении исполнения (Закон об административном судопроизводстве, İYUK, ст. 2)
30-дневное уведомление, направленное подрядчику	Административный суд	Иск об отмене административного акта
Необоснованный отказ администрации в расторжении	Административный суд	Иск об отмене отказа администрации
Письмо в регистрационное управление о погашении отметки	Административный суд	Иск об отмене административного акта
Стоимость строительных работ и требования по промежуточным платежам	Гражданский суд первой инстанции	Иск о взыскании долга / неосновательного обогащения (TBK ст. 77 и сл.)
Возврат долей в участке, оформленных на подрядчика	Гражданский суд первой инстанции	Иск об аннулировании и перерегистрации права в ТАПУ (TMK ст. 1025)
Компенсация за просрочку, неустойка и убытки по аренде	Гражданский суд первой инстанции	Иск о возмещении убытков и взыскании (TBK ст. 112 и сл.)
Урегулирование долей, проданных третьим лицам	Гражданский суд первой инстанции	Иск об аннулировании и перерегистрации права / иск третьего лица о праве собственности

Подрядчик или третьи лица могут подать в Административный суд иск об отмене с ходатайством о приостановлении исполнения, ссылаясь на то, что большинство долей было подсчитано неправильно, срок не истёк, задержка вызвана собственниками или проверка администрации была недостаточной. Однако даже при подаче такого иска административное расторжение сохраняет силу, если суд прямо не вынес решение о приостановлении исполнения.

9. Региональная оценка: практика в Анталье, Аланье и Махмутларе

В Средиземноморском регионе наиболее интенсивно проекты городской реновации реализуются на линии центральная Анталья (Муратпаша, Кепез, Коньяалты) и Аланья (район Джумхуриет, Гюллер Пынары, Махмутлар, Оба, Тосмур).

Факторы, придающие этим районам особое значение с правовой и технической точки зрения:

• Морская соль и коррозия: в 20–30-летних зданиях на побережье из-за высокой влажности и использования морского песка в железобетонных несущих конструкциях наблюдается сильная коррозия и разрушение арматуры.
• Множество собственников и иностранные совладельцы: в жилых комплексах Аланьи и Махмутлара часть собственников — проживающие здесь иностранцы или граждане Турции, живущие за рубежом, что осложняет процедуры уведомления и принятия решений. Поэтому определение абсолютного большинства долей и правильность вручения уведомлений имеют решающее значение.
• Финансовые кризисы подрядчиков: из-за роста стоимости строительства сотни квартир остаются недостроенными по вине подрядчиков, которые получают разрешение и закладывают фундамент, но не могут завершить проект. Преобразование старого жилого фонда указано в качестве приоритетной цели и в стратегических планах муниципалитета Аланьи.

При принятии мер по реновации и расторжению договора в отношении объекта в регионе сначала следует провести экспертизу аварийности здания в уполномоченных лицензированных организациях, завершить процедуры обжалования и освободить здание (общие принципы защиты при выселении и освобождении помещений см. также в руководстве по выселению и защите права собственности), а затем, если подрядчик не исполняет договорные обязательства, без промедления подготовить административное заявление.

10. Правовой чек-лист для собственников и подрядчиков

11. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужны ли подписи всех собственников для административного расторжения?

Нет. Для административного расторжения по ст. 6/14 Закона № 6306 согласие всех собственников не требуется; достаточно, чтобы абсолютное большинство (доля свыше 50%) собственников, исчисляемое по долям в участке, приняло решение о расторжении.

Приостанавливает ли иск подрядчика об отмене административное расторжение автоматически?

Нет. Согласно Закону об административном судопроизводстве (İYUK), подача иска об отмене сама по себе не приостанавливает исполнение административного акта. Чтобы расторжение договора и погашение отметки в ТАПУ были приостановлены, Административный суд должен прямо вынести определение о приостановлении исполнения.

Переходят ли после административного расторжения права на объекты, оформленные на подрядчика, автоматически к собственникам участка?

Нет. Административное расторжение лишь прекращает договорную связь и снимает отметку о договоре в ТАПУ. Если на подрядчика зарегистрированы квартиры или доли в участке, для их возврата собственникам необходимо подать в Гражданский суд первой инстанции иск об аннулировании и перерегистрации права.

Если в течение 30-дневного срока подрядчик символически направит несколько рабочих, будет ли расторжение предотвращено?

Нет. Закон и регламент требуют продолжения работ силами бригады и техники в объёме, достаточном для завершения проекта. Показные или символические работы отклоняются по результатам технической проверки администрации на месте, и процедура расторжения завершается.

12. Заключение и правовая оценка

Если по общим правилам прекращение договоров строительства в обмен на долю в участке связано с обременительными процедурами и длительными судебными разбирательствами, то Закон № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, ввёл быстрый механизм административного расторжения, чтобы проекты городской реновации не блокировались по вине подрядчиков.

Этот процесс, реализуемый на основании решения абсолютного большинства собственников по долям в участке, административной проверки и 30-дневного уведомления подрядчику, позволяет расторгнуть договор в силу закона и погасить отметку в ТАПУ без решения суда. Вместе с тем, поскольку стоимость выполненных работ, промежуточные платежи, возврат переоформленных прав и требования о компенсации после расторжения остаются в сфере частного права, процесс необходимо вести от начала до конца на основе многоплановой правовой стратегии.

Во избежание невосполнимой утраты прав по вашему конкретному спору рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.

Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.