Av. Hüseyin Aydın · Alanya / Antalya
Wenn in einer Wohnanlage ein Hund bellt oder vom Balkon Gerüche ausgehen, gelangt der Streit schnell an den Punkt: „Wir lassen das Tier entfernen.“ Nach dem Kassationshof (Yargıtay) entscheiden zwei Schlüsselfaktoren über das Ergebnis: die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (yönetim planı) und die in Art. 18 des Wohnungseigentumsgesetzes (Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK) geregelte Pflicht, einander nicht zu stören.
In den großen Wohnanlagen in Alanya, Kestel, Oba, Avsallar und Konaklı leben sowohl türkische Staatsangehörige als auch zahlreiche ausländische Eigentümer, die sich für ein Leben mit ihrem Haustier entschieden haben. In diesen Anlagen mit Pool und gemeinschaftlichem Garten gehören Streitigkeiten über Haustiere zu den häufigsten Nachbarschaftskonflikten. Auf der einen Seite steht der Eigentümer, der sein Tier als Familienmitglied betrachtet, auf der anderen Seite Nachbarn, die sich durch Lärm, Gerüche oder Allergien gestört fühlen.
In diesem Leitfaden werden sämtliche Aspekte des Themas auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) (KMK), des Tierschutzgesetzes Nr. 5199 (Hayvanları Koruma Kanunu) sowie der Entscheidungen der 5. und 20. Zivilkammer und der Großen Zivilkammer (Hukuk Genel Kurulu, HGK) des Kassationshofs untersucht.
Inhaltsverzeichnis
- Konkreter Beispielsfall
- Die Verbindlichkeit der Gemeinschaftsordnung
- Verbot in der Gemeinschaftsordnung: Ist eine Störung erforderlich?
- Kein Verbot in der Gemeinschaftsordnung: Art. 18 KMK und Beweisführung
- Mieter, Gemeinschaftsflächen und das Füttern von Straßentieren
- Gerichtsverfahren und praktische Hinweise
1. Konkreter Beispielsfall
Beispielsfall: Der deutsche Staatsangehörige E. erwirbt in Alanya-Kestel eine Wohnung in einer Anlage mit 120 selbständigen Einheiten und zieht mit seinem Golden Retriever ein. Der Verwalter der Anlage weist darauf hin, dass die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung die Bestimmung enthält: „Sofern die Eigentümerversammlung nicht zustimmt, dürfen in den selbständigen Einheiten keine Tiere wie Katzen oder Hunde gehalten werden“, und lässt E. eine notarielle Abmahnung zustellen. E. erklärt, sein Hund sei erzogen, störe niemanden und keiner der Nachbarn habe sich beschwert. Die Mieterin F. im Block B derselben Anlage hält hingegen – obwohl die Gemeinschaftsordnung kein Verbot enthält – auf ihrem Balkon eine große Zahl von Katzen; die Nachbarn beschweren sich über Gerüche und Lärm.
Anhand dieses Falls sind folgende Fragen zu beantworten:
- Kann ein Hund, der keinerlei Störung verursacht, aus der Anlage entfernt werden, wenn die Gemeinschaftsordnung ein Verbot enthält?
- Was kann gegen störende Tiere unternommen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung kein Verbot enthält?
- Kann gegen einen Mieter Klage erhoben werden?
2. Die Verbindlichkeit der Gemeinschaftsordnung
Gemäß Art. 28 KMK enthält die Gemeinschaftsordnung die Regeln für die Verwaltung der Gesamtliegenschaft und hat den Charakter eines Vertrags, der alle Wohnungseigentümer bindet. Da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen ist, sind auch Eigentümer, die eine Wohnung später erwerben, verpflichtet, ihre Bestimmungen einzuhalten. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist grundsätzlich nur mit den Stimmen von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer möglich.
Art. 18 KMK verpflichtet die Wohnungseigentümer, bei der Nutzung ihrer selbständigen Einheiten, der Zubehörräume und der gemeinschaftlichen Flächen die Regeln von Treu und Glauben zu beachten, insbesondere einander nicht zu stören, die Rechte der anderen nicht zu verletzen und die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung einzuhalten. Dieselbe Vorschrift bestimmt, dass diese Pflichten auch für Mieter und Personen gelten, die die selbständige Einheit dauerhaft nutzen, und dass diese gemeinsam mit dem Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch haften.
3. Verbot in der Gemeinschaftsordnung: Ist eine Störung erforderlich?
Nach der gefestigten Rechtsprechung des Kassationshofs wird, wenn die Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich verboten ist, nicht geprüft, ob das Tier die Umgebung stört; das Gericht ist verpflichtet, die Gemeinschaftsordnung anzuwenden.
Kassationshof (Yargıtay), 5. Zivilkammer, E. 2024/6506, K. 2025/1722, T. 11.02.2025
„Ist in der Gemeinschaftsordnung, die nach Art. 28 des Gesetzes Nr. 634 den Charakter eines alle Wohnungseigentümer bindenden Vertrags hat, die Haltung von Tieren wie Katzen und Hunden in den selbständigen Einheiten und Zubehörräumen der Gesamtliegenschaft ausdrücklich verboten, so hat das Gericht im Streitfall die Gemeinschaftsordnung zwingend anzuwenden, selbst wenn die in der selbständigen Einheit gehaltene Katze oder der Hund die Umgebung nicht gestört hat.“
Dieselbe Auffassung hat auch die Große Zivilkammer des Kassationshofs vertreten. Die HGK prüfte in einem Verfahren, in dem die Gemeinschaftsordnung die Bestimmung „In Hochhäusern dürfen keine Haustiere wie Katzen oder Hunde gehalten werden“ enthielt, die Beharrungsentscheidung des erstinstanzlichen Gerichts (Kassationshof, HGK, E. 2017/3018, K. 2022/6, T. 18.01.2022).
Wichtiges Detail: In vielen Gemeinschaftsordnungen ist das Verbot mit dem Zusatz „sofern die Eigentümerversammlung nicht zustimmt“ versehen. In diesem Fall kann der Tierhalter eine Erlaubnis der Eigentümerversammlung einholen. In einem von der 20. Zivilkammer des Kassationshofs geprüften Verfahren wurde der Antrag des Eigentümers auf Änderung der Gemeinschaftsordnung in der Versammlung mehrheitlich abgelehnt und die Entfernung des Hundes angeordnet (Kassationshof, 20. Zivilkammer, E. 2017/4059, K. 2018/2493, T. 02.04.2018).
Ergebnis im Beispielsfall: Da die Gemeinschaftsordnung ein ausdrückliches Verbot enthält, ändert der Nachweis von E., dass sein Hund niemanden stört, nichts am Ergebnis. Der wirksamste Weg für E. besteht darin, eine Erlaubnis der Eigentümerversammlung einzuholen oder die Gemeinschaftsordnung mit der vom KMK geforderten Mehrheit ändern zu lassen.
4. Kein Verbot in der Gemeinschaftsordnung: Art. 18 KMK und Beweisführung
Das Fehlen eines Verbots in der Gemeinschaftsordnung gewährt dem Tierhalter keine unbegrenzte Freiheit. In diesem Fall stützt sich die Klage auf die Pflicht aus Art. 18 KMK, einander nicht zu stören, und das Gericht prüft das Vorliegen einer konkreten Störung.
Kassationshof (Yargıtay), 20. Zivilkammer, E. 2018/757, K. 2019/1693, T. 12.03.2019
„Nach der gefestigten Praxis des Kassationshofs steht der Umstand, dass die Gemeinschaftsordnung keine Bestimmung enthält, die die Hundehaltung in der Gesamtliegenschaft und in den selbständigen Einheiten verbietet, der Entfernung eines Hundes, dessen Störung festgestellt wurde, nicht entgegen.“
Die Störung muss jedoch nicht durch abstrakte Beschwerden, sondern durch Beweise dargelegt werden. Der Kassationshof hob eine stattgebende Entscheidung, die sich allein auf Beschwerden in der Eigentümerversammlung stützte, wegen unvollständiger Prüfung auf und verlangte, konkrete Tatsachen durch Augenschein, Zeugenvernehmung und erforderlichenfalls ein Sachverständigengutachten zu ermitteln (Kassationshof, 20. Zivilkammer, E. 2018/6520, K. 2019/216, T. 17.01.2019).
Beweismittel zum Nachweis der Störung
- Ton- und Videoaufnahmen von nächtlichem, andauerndem Bellen (aus dem Gemeinschaftsbereich und ohne Verletzung der Privatsphäre)
- Protokolle der städtischen Ordnungspolizei (zabıta) oder der Umweltbehörden
- Zeugenaussagen der Nachbarn und Beschlüsse der Eigentümerversammlung
- Augenscheins- und Sachverständigenberichte zu Geruchs-, Hygiene- und Ungezieferproblemen
Ergebnis im Beispielsfall: Auch wenn die Gemeinschaftsordnung in Bezug auf die Mieterin F. kein Verbot enthält, kann nach Art. 18 KMK die Entfernung der Tiere angeordnet werden, wenn durch Augenschein und Zeugen nachgewiesen wird, dass die zahlreichen Katzen Gerüche und Lärm verursachen. Gemäß Art. 18 Abs. 2 KMK kann die Klage neben der Mieterin F. auch gegen den Eigentümer der Wohnung gerichtet werden.
5. Mieter, Gemeinschaftsflächen und das Füttern von Straßentieren
| Situation | Rechtliche Bewertung |
|---|---|
| Tierhaltung durch den Mieter | Art. 18 KMK gilt auch für Mieter; Eigentümer und Mieter haften gesamtschuldnerisch. |
| Ausführen von Tieren im Gemeinschaftsgarten oder im Poolbereich | Die Nutzung der Gemeinschaftsflächen kann durch die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Versammlung geregelt werden; ein bestehendes Verbot wird angewendet. |
| Füttern von Straßentieren in der Anlage | Das Gesetz Nr. 5199 sieht den Schutz herrenloser Tiere vor; erfolgt das Füttern jedoch so, dass Ordnung und Hygiene im Gemeinschaftsbereich beeinträchtigt werden, kann dies im Rahmen von Art. 18 KMK bewertet werden. |
| Geflügel oder Tauben auf dem Balkon oder im Garten | In dem der Entscheidung der 5. Zivilkammer des Kassationshofs E. 2024/10016, K. 2025/3980 zugrunde liegenden Verfahren wurde eine Klage wegen der Fütterung von Tauben auf dem Balkon geprüft; Geruchs- und Ungezieferprobleme können als Störung gewertet werden. |
| Misshandlung oder Aussetzen des Tieres | Eine Entfernungsanordnung bedeutet nicht, dass das Tier auf die Straße gesetzt werden darf; das Aussetzen eines Tieres ist nach dem Gesetz Nr. 5199 gesondert sanktioniert. |
6. Gerichtsverfahren und praktische Hinweise
Sachlich zuständig ist das Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi). Die Klage kann von einem Wohnungseigentümer oder von dem durch die Eigentümerversammlung ermächtigten Verwalter erhoben werden. Gemäß Art. 33 KMK entscheidet der Richter nach Anhörung der Beteiligten auf Grundlage des Gesetzes und der Gemeinschaftsordnung und verlangt die Umsetzung der Entscheidung innerhalb einer von ihm festzusetzenden kurzen Frist. Wer der Entscheidung innerhalb dieser Frist nicht nachkommt, wird von demselben Gericht mit einer Verwaltungsgeldbuße belegt; bei schwerwiegender und beharrlicher Verletzung der Pflichten bleibt zudem das Recht nach Art. 25 KMK vorbehalten, die Übertragung der selbständigen Einheit zu verlangen.
Für Kaufinteressenten: Vor dem Erwerb einer Wohnung in einer Wohnanlage in Alanya und Umgebung sollte unbedingt beim Grundbuchamt oder bei der Verwaltung der Anlage eine Abschrift der Gemeinschaftsordnung angefordert werden. Für Käufer, die mit einem Haustier leben möchten, kann dieses Dokument die Kaufentscheidung unmittelbar beeinflussen.
Für Tierhalter: Die Einholung einer schriftlichen Erlaubnis der Eigentümerversammlung, das Ausführen des Tieres an der Leine und unter Kontrolle in den Gemeinschaftsbereichen sowie die ordnungsgemäße Führung der Impf- und Registrierungsunterlagen verringern das Risiko eines Streits erheblich.
Fazit
Bei Streitigkeiten über die Haltung von Haustieren in Wohnanlagen ist in erster Linie die Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Enthält sie ein ausdrückliches Verbot, wendet das Gericht die Gemeinschaftsordnung an, selbst wenn das Tier keinerlei Störung verursacht. Fehlt ein Verbot, kann nach Art. 18 KMK die Entfernung des Tieres angeordnet werden, sofern die Störung durch konkrete Beweise nachgewiesen wird. Nachbarschaftskonflikte sollten stets möglichst ohne Gericht gelöst werden; andernfalls empfiehlt es sich, bei konkreten Streitigkeiten und zur Vermeidung von Rechtsverlusten einen auf diesem Gebiet erfahrenen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Verwendete Quellen: Gesetz Nr. 634 (KMK) Art. 18, 28, 33; Tierschutzgesetz Nr. 5199 (Hayvanları Koruma Kanunu); Kassationshof HGK E. 2017/3018 K. 2022/6; Kassationshof 5. Zivilkammer E. 2024/6506 K. 2025/1722; E. 2024/10016 K. 2025/3980; Kassationshof 20. Zivilkammer E. 2018/757 K. 2019/1693; E. 2018/6520 K. 2019/216; E. 2017/4059 K. 2018/2493. Gesetzestexte unter: mevzuat.gov.tr.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keinerlei Empfehlungen, Garantien oder Ergebniszusagen ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für konkrete Streitigkeiten sollten Sie in jedem Fall die professionelle Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen.