Одна из наиболее частых проблем в праве недвижимости и в договорах строительства в обмен на долю в земельном участке (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) заключается в том, что потребители, приобретающие жильё у подрядчика (застройщика) по простому письменному договору, сталкиваются с нарушением своих прав на этапе переоформления ТАПУ (TAPU — турецкий реестр прав на недвижимость; так же называют свидетельство о праве собственности). То, как потребитель может защитить свои права, если подрядчик неправомерно или по мнимой сделке передаёт третьим лицам уже уступленную потребителю независимую секцию (квартиру), формируется судебной практикой.
Решение 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay) 2025/2811 E., 2026/1813 K. от 30.04.2026 имеет прецедентное значение для исков об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права, основанных на обязательственном праве, в рамках договоров строительства в обмен на долю в участке, а также для определения пределов довода третьих лиц о своей добросовестности.
Краткое изложение обстоятельств дела
Истец-потребитель приобрёл у компании-подрядчика квартиру в доме, построенном по договору строительства в обмен на долю в участке. Хронология событий по материалам дела следующая:
- 09.09.2013: Истец оформил договор на подключение природного газа для спорной квартиры.
- Ноябрь 2013: Квартира фактически передана истцу.
- Декабрь 2013: Истец с семьёй въехал в квартиру и оформил смену адреса регистрации.
- 17.12.2013: На объект был зарегистрирован статус kat irtifakı (право на будущую квартиру в строящемся доме).
- 28.01.2014: Подрядчик, действуя в качестве поверенного, переоформил в ТАПУ уступленную истцу квартиру на ответчика — третье лицо. В тот же день на это же лицо были переоформлены несколько квартир в том же доме.
- 02.05.2014: Истец узнал, что квартира продана третьему лицу.
Истец обратился с иском об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права, указав, что совершение сделок в один день и по цене значительно ниже реальной стоимости, а также тесные деловые связи между покупателем и подрядчиком создают презумпцию мнимости (muvazaa), что покупатель на дату сделки знал о проживании истца в квартире и действовал недобросовестно.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, региональный апелляционный суд отклонил апелляционные жалобы по существу, а 6-я гражданская палата Кассационного суда оставила решение в силе.
Ключевые правовые принципы
1. Покупка фактически занятой квартиры противоречит обычному ходу жизни
Суды в своей оценке исходили из того, что потребитель въехал в квартиру до переоформления ТАПУ, инициировал такие официальные процедуры, как подключение газа и смена адреса регистрации, а покупатель в своих показаниях в полиции признал, что на дату покупки в квартире проживал истец.
Ключевая фраза решения: «Покупка независимой секции, в которой в качестве собственников проживают третьи лица, противоречит обычному ходу жизни».
Этот вывод показывает, что покупатель не выполнил обязанность проверки, ожидаемую от осмотрительного лица, и, следовательно, не может ссылаться на свою добросовестность.
2. Недобросовестное третье лицо не пользуется защитой
Согласно Турецкому гражданскому кодексу (TMK) приобретения третьих лиц, добросовестно положившихся на запись в поземельной книге, как правило, защищаются. Однако довод о добросовестности не принимается от лиц, имеющих деловую или организационную связь с подрядчиком, знающих о фактическом положении объекта и являющихся стороной мнимой сделки.
В рассматриваемом деле суд, оценив в совокупности отношения сторон по доверенности и договору строительства в обмен на долю в участке, совершение сделок в один день по заниженной цене и осведомлённость покупателя о фактическом пользовании квартирой, пришёл к выводу, что продажа была направлена на вывод имущества, и постановил аннулировать запись в ТАПУ и зарегистрировать право на имя действительного правообладателя.
3. При выходе адвоката из дела (отказе от полномочий) следует внимательно следить за сроком кассационного обжалования
В решении затронут также крайне важный вопрос процессуального права:
- Согласно ст. 81 Гражданского процессуального кодекса (HMK), чтобы отзыв полномочий адвоката или его отказ от них имели силу в отношении суда и противоположной стороны, заявление должно быть подано письменно или занесено в протокол.
- Согласно ст. 82 HMK полномочия адвоката, отказавшегося от поручения, сохраняются в течение двух недель с момента вручения уведомления об отказе доверителю (15 дней по Закону об адвокатуре).
- Согласно ст. 361/1 HMK срок кассационного обжалования составляет две недели со дня вручения. Кассационная жалоба, поданная с пропуском срока, отклоняется на основании ст. 352/1-c с учётом отсылки ст. 366 HMK.
Как подчеркнула палата, повторное вручение решения самой стороне или новому адвокату после выхода прежнего адвоката из дела не даёт никаких дополнительных прав в отношении срока кассационного обжалования. В данном деле решение было вручено первому адвокату 30.06.2025, а кассационная жалоба подана 22.07.2025, поэтому она была отклонена в связи с пропуском срока.
Правовая оценка и выводы
Для потребителей, приобретающих недвижимость у подрядчика по простому письменному договору (предварительный договор купли-продажи, договор уступки и т. п.), фактическое получение объекта и создание презумпции пользования имеют большое значение для правовой защиты. Датированные официальные документы, такие как договоры на поставку газа, электроэнергии и воды, а также регистрация по месту жительства, являются вескими доказательствами недобросовестности покупателя при последующих переоформлениях.
При оценке положения третьих лиц, утверждающих, что они действовали добросовестно при переоформлении ТАПУ, в совокупности учитываются фактическое пользование, тесные деловые связи между сторонами, цена сделки и критерий обычного хода жизни.
По искам об аннулировании записи в ТАПУ и регистрации права, возникающим из договоров строительства в обмен на долю в участке, во избежание утраты прав и, в частности, пропуска процессуальных сроков при смене представителя рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью к адвокату.
Источник
Кассационный суд, 6-я гражданская палата, решение 2025/2811 E., 2026/1813 K. от 30.04.2026
Суд первой инстанции: 1-й суд по делам потребителей г. Шанлыурфа, 2015/873 E., 2021/826 K.
Апелляция (istinaf): Региональный апелляционный суд Газиантепа, 1-я гражданская палата, 2022/270 E., 2025/789 K.
Скачать полный текст решения в формате PDF (на турецком языке)
Правовое уведомление: Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. sophoshukuk.com не даёт никаких рекомендаций, гарантий или обещаний результата. Каждое дело оценивается с учётом его конкретных обстоятельств; по вашему конкретному спору обязательно получите профессиональную консультацию адвоката.