Türkiye genelinde ve özellikle turizm hareketliliği ile yabancı mülk sahipliğinin en yoğun olduğu Antalya ve Alanya bölgesinde konutların kısa dönemli kiralanması, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile köklü bir yasal disipline kavuşturulmuştur. Halk arasında “Airbnb Yasası” olarak da bilinen bu düzenleme; konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle yerli ve yabancı kişilere kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı‘ndan Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alınmasını emredici bir yasal zorunluluk haline getirmiştir.
Alanya merkez başta olmak üzere Mahmutlar, Oba, Tosmur, Kestel, Kargıcak, Konaklı, Avsallar, Bektaş ve Tepe gibi bölgelerde faaliyet gösteren konut ve villa sahipleri açısından izin belgesi süreci; kat mülkiyeti muvafakatleri, teknik güvenlik donanımları, e-Devlet başvuru prosedürleri ve yüksek idari para cezalarıyla doğrudan ilişkilidir. Bu kapsamlı hukuki rehberde; Alanya turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvuru şartları, konut türlerine göre (müstakil villa, apartman dairesi, rezidans) aranan özel kriterler, 2026 yılı güncel idari para cezaları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar ayrıntılarıyla ele alınmaktadır.
1. Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi Nedir ve Kimler İçin Zorunludur?
7464 sayılı Kanun uyarınca; bir konutun gerçek veya tüzel kişilere herhangi bir amaçla (tatil, dinlenme, iş seyahati, sağlık, eğitim vb.) 100 gün veya daha kısa süreyle bedel karşılığı tahsis edilmesi turizm amaçlı kiralama sayılır. Kiralamanın hangi platform (Airbnb, Booking, yerel emlak acenteleri vb.) aracılığıyla yapıldığının bir önemi bulunmamaktadır; kiralama süresi 100 gün ve altındaysa izin belgesi alınması mecburidir.
Buna karşılık, 101 gün ve üzerindeki kiralamalar 7464 sayılı Kanun kapsamı dışındadır. Bu nitelikteki kiralamalarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun genel konut kirası hükümleri uygulanmakta olup daha önce yayımladığımız kira bedeli artışı ve kira tespit davası ile ev sahibi koruma ve kiracı tahliyesi esasları geçerlidir.
Başvuru Hakkına Sahip Olanlar:
- Taşınmaz Malikleri: Konut üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler.
- Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Tapu kütüğünde adlarına intifa hakkı veya üst hakkı tesis edilmiş olan hak sahipleri.
- Yetkili İşletmeler: Malik veya ayni hak sahibiyle akdedilen sözleşmeye istinaden faaliyet gösteren (A) grubu seyahat acentaları veya yönetim şirketleri.
- Kiracıların Durumu: Konutta uzun dönem kiracı olarak oturan kişilerin kendi adlarına turizm amaçlı kiralama izin belgesi alması veya konutu üçüncü kişilere kısa dönem alt kiraya vermesi kanunen kesinlikle yasaktır.
Başvurular yalnızca e-Devlet kapısı üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı sistemine yapılmakta olup elden veya posta yoluyla yapılan başvurular idarece doğrudan reddedilmektedir.
2. Başvuru Öncesi Hazırlanması Gereken Evraklar (Genel Belgeler)
e-Devlet üzerinden yapılacak izin belgesi başvurusunda sisteme taranmış PDF formatında yüklenmesi gereken temel evraklar şunlardır:
A) Kimlik ve Temsil Yetki Belgeleri
- Gerçek Kişiler: Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için T.C. kimlik kartı/nüfus cüzdanı sureti; yabancı mülk sahipleri için pasaport sureti ile Türkiye’de alınmış yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası. İmza sirküleri bulunmayan gerçek kişilerden imza beyannamesi.
- Tüzel Kişiler: Vergi kimlik numarası, ticaret sicil gazetesi / MERSİS numarası ve şirket yetkililerine ait noter onaylı imza sirküleri.
B) Tapu ve Mülkiyet Bilgileri
- Taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakının açıkça yer aldığı güncel tapu kaydı.
- Gereken hallerde belediyeden onaylı yapı kullanım izin belgesi (iskân) veya yapı kayıt belgesi.
C) Ortak Mülkiyet Durumunda Gereken Belgeler
- Paylı Mülkiyet (Müşterek Tapu): Pay ve paydaş çoğunluğunun yazılı onayı ile başvuruyu yürütecek temsilcinin belirlendiğine dair müşterek beyan.
- Elbirliği Mülkiyeti (İntikal Etmemiş Miras): Tüm mirasçıların/ortakların eksiksiz onayı ve oybirliğiyle tayin edilen ortak temsilci kararı.
D) Noter Onaylı Vekâletname ve UETS Kaydı
- Başvuru malik adına vekâleten yürütülüyorsa noter onaylı özel yetkili vekâletname örneği.
- İdari tebligatların yasal geçerlilikle yapılabilmesi için malike veya yetkili işletmeye ait UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) adresi.
- Aynı kişi veya işletme adına bir binada veya sitede 5’ten fazla konut için izin belgesi talep ediliyorsa ilgili belediyeden alınacak işyeri açma ve çalışma ruhsatı.
3. Alanya’da Konut Türlerine Göre İzin Belgesi Şartları
Alanya’nın mimari ve turizm dokusu; Bektaş ve Tepe’deki müstakil lüks villalardan, Mahmutlar ve Oba’daki çok katlı sitelere ve yüksek nitelikli rezidanslara kadar çok çeşitli gayrimenkul türlerini barındırmaktadır. 7464 sayılı Kanun, konutun mimari niteliğine göre birbirinden farklı izin şartları öngörmüştür:
A) Müstakil Evler ve Villalar (Alanya Tepe, Bektaş, Kargıcak, Konaklı)
Müstakil parsel üzerinde bağımsız olarak inşa edilmiş villalarda süreç, apartman dairelerine kıyasla çok daha hızlı ve sorunsuz ilerlemektedir:
- Komşu Onayı Gerekmez: Parselde tek bağımsız bölüm bulunduğu için komşulardan veya çevre parsel maliklerinden muvafakatname alınması şartı aranmaz.
- Tapuda Konut Niteliği: Tapu kütüğünde taşınmaz niteliğinin mutlaka mesken/konut olması gerekir.
- Güvenlik Donanımı: Yangın söndürme cihazı, duman dedektörü, ilk yardım çantası ve kaçış krokisi hazır bulunmalıdır.
- Sayı Sınırı: Aynı malik adına müstakil konut sayısında kısıtlama yoktur; ancak sayı 5’i aştığında belediyeden işyeri ruhsatı şartı devreye girer.
B) Apartman Daireleri ve Normal Siteler (Mahmutlar, Oba, Tosmur, Kestel)
Apartman dairelerinde izin belgesi almanın en zorlu aşaması 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu dengesiyle kurulan oybirliği kuralıdır:
- Oybirliği Şartı (En Kritik Aşama): Binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin noter huzurunda veya noter onaylı kararla turizm amaçlı kiralamaya oybirliğiyle muvafakat etmesi zorunludur. Tek bir kat malikinin dahi ret oyu vermesi durumunda izin belgesi verilmez.
- Çok Bloklu Sitelerde Blok Kuralı: Birden fazla bloktan oluşan sitelerde yalnızca kiralamaya konu dairenin bulunduğu ilgili bloktaki maliklerin oybirliği yeterli sayılmaktadır; diğer blokların onayına gerek yoktur.
- %25 Kotası: Aynı binada aynı kişi adına düzenlenecek izin belgesi sayısı, binadaki toplam konut sayısının %25’ini geçemez (örneğin 20 daireli bir blokta aynı kişi en fazla 5 daire için izin alabilir).
- İşyeri Ruhsatı: 5 daireyi aşan izinlerde belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması şarttır.
C) Rezidanslar (Yüksek Nitelikli Konutlar)
Alanya’da son yıllarda inşa edilen otel konseptli lüks siteler (rezidanslar) için kanun koyucu önemli bir istisna tanımıştır:
- Yönetim Planı Yetkisi: Tapu siciline tescil edilmiş yönetim planında kısa dönem veya turizm amaçlı kiralamaya izin verildiğine dair açık hüküm bulunması halinde, kat maliklerinin oybirliği şartı aranmaz.
- Otelcilik Nitelikleri: Resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, teknik servis, spor salonu, açık/kapalı havuz gibi ortak hizmetlerin fiilen sunulması zorunludur.
- 1 Ocak 2024 Sonrası Şartı: Yönetim planı 1.1.2024 tarihinden sonra tanzim edilen rezidansların, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki yüksek nitelikli konut tanımındaki teknik kriterlere harfiyen uyması gerekir.
4. Adım Adım e-Devlet Başvuru Aşamaları
Turizm amaçlı konut izin belgesi başvurusu e-Devlet kapısı üzerinden şu adımlarla tamamlanmaktadır:
- Giriş: turkiye.gov.tr adresine kimlik doğrulama ile giriş yapılır.
- Hizmet Seçimi: Arama çubuğuna “Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu” yazılarak Kültür ve Turizm Bakanlığı hizmet ekranı açılır.
- Taşınmaz Bilgileri: Konutun il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve UAVT adres kodu eksiksiz girilir.
- Belgelerin Yüklenmesi: Kimlik, tapu kaydı, noter onaylı muvafakat kararı (varsa yönetim planı ve vekâletname) taranmış PDF dosyası olarak sisteme yüklenir.
- Onay ve Takip: Başvuru elektronik imzalanarak gönderilir ve başvuru takip numarası saklanır.
- İnceleme ve Fiziki Denetim: Antalya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü / Alanya Denetim Komisyonu evrakları inceler ve konutta fiziki denetim gerçekleştirir.
- Belge ve Plaket Harcı: Denetim olumlu sonuçlandığında Bakanlıkça belirlenen izin belgesi harcı ve soğuk damgalı pirinç plaket bedeli döner sermaye hesabına ödenir (2026 yılı için toplam yaklaşık 20.000 TL).
- Plaket Asımı ve İlan: Düzenlenen plaket konut giriş kapısına görünür şekilde asılır; çevrim içi platformlardaki (Airbnb vb.) tüm ilan metinlerinde izin belgesi numarası gösterilir.
5. Konutun Taşıması Gereken Asgari Güvenlik ve Nitelik Standartları
Bakanlık denetçileri tarafından konutta yapılan yerinde incelemelerde şu asgari fiziki ve teknik şartların mevcudiyeti aranmaktadır:
- En az bir yatak odası, ortak oturma/yaşam alanı, mutfak ve banyo-tuvalet bölümü bulunmalıdır.
- Kesintisiz sıcak ve soğuk su temini, temiz ve eksiksiz tekstil (çarşaf, nevresim, havlu) ve çalışır durumda mutfak gereçleri sağlanmalıdır.
- Konut içerisinde en az bir adet geçerli periyodik muayenesi yapılmış yangın söndürme tüpü bulundurulmalıdır.
- Banyo ve tuvalet hariç olmak üzere salon ve yatak odalarının tamamında çalışır vaziyette duman dedektörü monte edilmiş olmalıdır.
- Giriş kapısının iç yüzünde acil durumlarda tahliyeyi gösteren kaçış krokisi/planı asılı olmalıdır.
- Maksimum Kapasite Kuralı: Her yatak odası için en fazla 2 kişi ve ilave olarak oturma alanında en çok 2 kişi olmak üzere toplam konaklama kapasitesi 12 kişiyi geçemez (3 yaşından küçük çocuklar kapasite hesabına dahil edilmez).
6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Hukuki Çözüm Yolları
| Karşılaşılan Sorun | Hukuki Açıklama ve Risk | Çözüm ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar |
|---|---|---|
| Oybirliği Sağlanamaması | Apartmanda tek bir kat malikinin dahi itirazı başvurunun doğrudan reddine yol açar. | Yatırım veya kiralama öncesinde tüm kat malikleriyle görüşülmeli; noter onaylı yazılı muvafakat alınmadan faaliyete başlanmamalıdır. |
| %25 Kota Aşımı | Aynı kişi bir apartmanda daire sayısının dörte birinden fazlası için izin alamaz. | Farklı mülk sahipleri adına başvuru veya 5 adedi aşan durumlarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı seçeneği değerlendirilmelidir. |
| Tapu Niteliği Uyuşmazlığı | Tapuda taşınmazın cinsi “işyeri”, “ofis”, “arsa” veya “depo” görünüyorsa izin verilmez. | Alanya Belediyesi ve Tapu Müdürlüğü nezdinde cins tashihi ve tadilat projesi ile tapu düzeltme süreci yürütülmelidir. |
| Rezidans Şartlarına Uymama | Yönetim planında açık izin maddesi veya otelcilik hizmeti yoksa oybirliği aranır. | Kat Malikleri Kurulu toplanarak yönetim planı değişikliği yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh ettirilmelidir. |
| Denetimde Eksik Donanım | Yangın tüpü, dedektör veya kaçış krokisi eksikliği belgenin iptaline veya ceza kesilmesine neden olur. | Bakanlık denetimi öncesinde tüm teknik ekipmanlar kontrol edilmeli, eksikler derhal tamamlanmalıdır. |
| Kimlik Bildiriminin Unutulması | KBS’ye misafir kaydı girilmemesi halinde 1774 sayılı Kanun uyarınca ağır cezalar uygulanır. | Giriş yapan her konuk için anlık KBS bildirimi yapılmalı; otomasyon ve entegre sistemler kullanılmalıdır. |
| Vergi ve Fatura İhlalleri | Kısa dönem kira geliri ticari kazançtır; KDV ve Konaklama Vergisi zorunludur. | Mali müşavir ile çalışarak şahıs veya sermaye şirketi üzerinden fatura düzenlenmeli ve vergisel yükümlülükler aksatılmamalıdır. |
7. 2026 Yılı Güncel İdari Yaptırımlar ve Para Cezaları
7464 sayılı Kanun kapsamında izinsiz kiralama faaliyetleri ve mevzuata aykırı hareket edenler hakkında uygulanan idari para cezaları yeniden değerleme oranlarıyla güncellenmiştir. 2026 yılı itibarıyla uygulanan kademeli para cezaları şu şekildedir:
| İhlal Türü | 2026 Yılı Ceza Tutarı | Uygulama ve Yasal Prosedür |
|---|---|---|
| İlk Tespit (İzin Belgesiz Kiralama) | 180.617 TL | Her bir konut için ceza kesilir ve izin belgesi alınması için 15 gün süre tanınır. |
| 15 Gün Sonunda İzin Almadan Devam | 903.088 TL | İlk sürenin bitiminde faaliyetin sürdüğü tespit edilirse uygulanır ve ek 15 gün verilir. |
| İkinci Süre Sonunda Faaliyete Devam | 1.806.177 TL | Üçüncü aşama olarak uygulanır ve taşınmaz zabıta/kolluk marifetiyle mühürlenir. |
| İzinsiz İlan Veren Platform ve Aracılar | 180.617 TL | İzin belgesiz konutun ilanına aracılık eden platformlara her bir ilan/sözleşme başına uygulanır. |
Ek İdari Yaptırımlar: İzin belgesi bulunduğu halde plaketin konut girişine asılmaması, ilanlarda gerçeğe aykırı kapasite ve nitelik belirtilmesi, konutun izin belgesi sahibinden habersiz üçüncü şahıslara kiralanması hallerinde de müstakil idari para cezaları düzenlenmektedir.
Cezalara Karşı İtiraz Usulü: Düzenlenen idari para cezası tutanaklarına karşı, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde yetkili Sulh Ceza Hakimliği nezdinde gerekçeli itiraz başvurusunda bulunulması yasal bir hak olup sürenin kaçırılması halinde ceza kesinleşir.
8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı kendi oturduğu konut için Airbnb izin belgesi alabilir mi?
Hayır. Kanun koyucu izin belgesi başvuru hakkını yalnızca malike, intifa/üst hakkı sahibine veya yetkili işletmeye tanımıştır. Uzun dönem kiracıların alt kiralama yapması hem tahliye sebebi hem de idari yaptırıma tabidir.
101 gün ve üzerindeki kiralamalarda izin belgesi şart mı?
Hayır. 101 gün ve daha uzun süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanun kapsamında olmayıp Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dairesinde yürütülür.
Tiny house, bungalov veya prefabrik yapılarda turizm amaçlı kiralama yapılabilir mi?
Tekerlekli/plakalı taşınabilir yapılar imar mevzuatında “konut” olarak tescil edilmediği için bu yapılar adına 7464 sayılı Kanun uyarınca konut izin belgesi verilemez. Bu taşınmazların kamping veya kırsal turizm tesisi işletme belgesi alması gerekmektedir.
Airbnb faaliyeti için şirket kurmak zorunlu mu?
Bireysel konut sahipleri şahıs mükellefiyeti açarak fatura tanzim edebilir; anonim veya limited şirket kurmak zorunlu değildir. Ancak birden fazla konutu işleten yatırımcılar için kurumsal şirketleşme vergi ve muhasebe süreçlerini kolaylaştırmaktadır.
Alanya’da başvuru süreci ortalama ne kadar sürer?
Evrakların eksiksiz olması halinde sistem incelemesi ve fiziki denetim Antalya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nün iş yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 4 ila 8 hafta arasında tamamlanmaktadır.
9. Başvuru Öncesi Pratik Kontrol Listesi
- [ ] Tapu kaydında bağımsız bölümün niteliğinin “mesken/konut” olduğu doğrulandı mı?
- [ ] Apartman dairesi ise tüm kat maliklerinden noter onaylı oybirliği muvafakat kararı alındı mı?
- [ ] Rezidans ise yönetim planında kısa dönem kiralamaya açık izin bulunduğu teyit edildi mi?
- [ ] Konutta yangın söndürme tüpü, duman dedektörleri ve acil kaçış planı eksiksiz tamamlandı mı?
- [ ] UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) adresi aktif hale getirildi mi?
- [ ] Tüm kimlik, tapu ve muvafakat belgeleri PDF olarak taranıp arşivlendi mi?
- [ ] e-Devlet başvuru formu sisteme eksiksiz girildi mi?
- [ ] Mali müşavir ile faturalandırma, KDV ve Konaklama Vergisi süreçleri planlandı mı?
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
7464 sayılı Kanun ile getirilen turizm amaçlı kiralama rejimi; konutların denetim altına alınmasını, haksız rekabetin önlenmesini ve komşuluk haklarının korunmasını hedefleyen emredici kurallarla donatılmıştır. Alanya ve çevresindeki yoğun gayrimenkul sirkülasyonu içerisinde maliklerin noter onaylı oybirliği kararlarını eksiksiz temin etmesi, asgari teknik güvenlik şartlarını sağlaması ve izin belgesi almaksızın kesinlikle konut tahsisinde bulunmaması hayati önemdedir.
Özellikle Antalya ve Alanya bölgesindeki yerli ve yabancı mülk sahiplerinin yüksek idari para cezalarıyla karşılaşmaması, tapu ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının çözümü ve e-Devlet başvuru süreçlerinin eksiksiz yürütülmesi adına sürecin bir gayrimenkul avukatından profesyonel hukuki destek alınarak yürütülmesi tavsiye edilir. Kiralama ilişkisinin sözleşme ve tahliye boyutu için kira hukuku sayfamıza bakılabilir.
Yasal Uyarı: Bu metin, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. sophoshukuk.com olarak herhangi bir yönlendirme, garanti veya sonuç vaadinde bulunmamaktayız. Her dosya kendi özel şartlarına göre değerlendirilmelidir; somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınız.