Eines der häufigsten Probleme im Immobilienrecht und bei Bauverträgen gegen Grundstücksanteil (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) besteht darin, dass Verbraucher, die vom Bauunternehmer (Müteahhit) mit einfachem schriftlichem Vertrag eine Wohnung gekauft haben, in der Phase der Grundbuchübertragung (Tapu) geschädigt werden. Wie der Verbraucher seine Rechte schützen kann, wenn der Bauunternehmer die ihm abgetretene selbständige Einheit zu Unrecht oder im Wege eines Scheingeschäfts an Dritte überträgt, wird durch die Rechtsprechung geprägt.
Die Entscheidung der 6. Zivilkammer des türkischen Kassationshofs (Yargıtay) mit dem Aktenzeichen 2025/2811 E., 2026/1813 K. vom 30.04.2026 hat Präzedenzcharakter für auf schuldrechtliche Ansprüche gestützte Klagen auf Löschung und Neueintragung im Grundbuch bei Bauverträgen gegen Grundstücksanteil sowie für die Grenzen der Berufung Dritter auf ihren guten Glauben.
Zusammenfassung des Sachverhalts
Der klagende Verbraucher kaufte von dem Bauunternehmen eine Wohnung in einem Gebäude, das im Rahmen eines Bauvertrags gegen Grundstücksanteil errichtet worden war. Die Chronologie laut Akte stellt sich wie folgt dar:
- 09.09.2013: Der Kläger schloss für die streitgegenständliche selbständige Einheit einen Erdgasanschlussvertrag ab.
- November 2013: Die Immobilie wurde dem Kläger tatsächlich übergeben.
- Dezember 2013: Der Kläger und seine Familie zogen in die Wohnung ein und meldeten ihren Wohnsitz um.
- 17.12.2013: Für das Grundstück wurde ein Stockwerkseigentum in Vorstufe (kat irtifakı) begründet.
- 28.01.2014: Der Bauunternehmer übertrug die dem Kläger abgetretene Wohnung in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter im Grundbuch auf den beklagten Dritten. Am selben Tag wurden mehrere Wohnungen desselben Gebäudes auf dieselbe Person übertragen.
- 02.05.2014: Der Kläger erfuhr, dass die Wohnung an einen Dritten verkauft worden war.
Der Kläger erhob Klage auf Löschung und Neueintragung im Grundbuch und machte geltend, dass die Übertragungen am selben Tag und weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie erfolgt seien und zudem die enge Geschäftsbeziehung zwischen Käufer und Bauunternehmer eine Vermutung für ein Scheingeschäft (muvazaa) begründe; der Käufer habe zum Zeitpunkt der Übertragung gewusst, dass er, der Kläger, in der Wohnung lebe, und sei bösgläubig gewesen.
Das erstinstanzliche Gericht gab der Klage statt, das Regionalberufungsgericht (Bölge Adliye Mahkemesi) wies die Berufungen in der Sache zurück, und auch die 6. Zivilkammer des Kassationshofs bestätigte die Entscheidung.
Die wichtigsten Rechtsgrundsätze
1. Der Kauf einer tatsächlich bewohnten Immobilie widerspricht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
Die Gerichte stützten ihre Bewertung darauf, dass der Verbraucher vor der Grundbuchübertragung in die Immobilie eingezogen war, behördliche Vorgänge wie den Erdgasanschluss und die Ummeldung des Wohnsitzes eingeleitet hatte und der Käufer in seiner polizeilichen Aussage eingeräumt hatte, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Kaufs in der Immobilie wohnte.
Der Schlüsselsatz der Entscheidung: „Der Kauf einer selbständigen Einheit, in der Dritte als Eigentümer wohnen, widerspricht dem gewöhnlichen Lauf der Dinge.“
Diese Feststellung zeigt, dass der Käufer die von einer umsichtigen Person zu erwartende Erkundigungspflicht nicht erfüllt hat und sich daher nicht auf guten Glauben berufen kann.
2. Der gute Glaube eines bösgläubigen Dritten wird nicht geschützt
Nach dem türkischen Zivilgesetzbuch (TMK) wird der Erwerb Dritter, die sich in gutem Glauben auf die Eintragung im Grundbuch verlassen, grundsätzlich geschützt. Die Berufung auf guten Glauben wird jedoch nicht gehört bei Personen, die geschäftlich oder organisatorisch mit dem Bauunternehmer verbunden sind, die tatsächliche Lage der Immobilie kennen und an einem Scheingeschäft beteiligt sind.
Im konkreten Fall würdigte das Gericht die Vollmachtsbeziehung und das Verhältnis aus dem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil zwischen den Parteien, die Übertragungen am selben Tag zu einem niedrigen Preis sowie die Kenntnis des Käufers von der tatsächlichen Nutzung der Immobilie zusammen und entschied, dass der Verkauf der Vermögensverschiebung diente; es ordnete die Löschung der Grundbucheintragung und die Eintragung auf den Namen des wahren Berechtigten an.
3. Bei Mandatsniederlegung (Rücktritt) des Anwalts ist auf die Revisionsfrist zu achten
Die Entscheidung geht auch auf einen verfahrensrechtlich äußerst wichtigen Punkt ein:
- Nach Art. 81 der türkischen Zivilprozessordnung (HMK) muss die Erklärung über die Abberufung oder die Mandatsniederlegung des Bevollmächtigten schriftlich mitgeteilt oder zu Protokoll gegeben werden, damit sie gegenüber dem Gericht und der Gegenpartei Wirkung entfaltet.
- Nach Art. 82 HMK besteht das Mandat des zurücktretenden Bevollmächtigten ab Zustellung der Niederlegung an den Mandanten noch zwei Wochen fort (nach dem Rechtsanwaltsgesetz 15 Tage).
- Nach Art. 361 Abs. 1 HMK beträgt die Revisionsfrist zwei Wochen ab Zustellung. Über eine nach Fristablauf eingereichte Revisionsschrift wird nach Art. 366 i.V.m. Art. 352 Abs. 1 lit. c HMK eine Zurückweisungsentscheidung getroffen.
Wie die Kammer betonte, verschafft eine erneute Zustellung der Entscheidung an die Partei selbst oder an einen neuen Bevollmächtigten nach der Mandatsniederlegung hinsichtlich der Revisionsfrist kein zusätzliches Recht. Im konkreten Fall wurde die Entscheidung dem ersten Bevollmächtigten am 30.06.2025 zugestellt; da die Revisionsschrift erst am 22.07.2025 eingereicht wurde, wurde sie als verfristet zurückgewiesen.
Rechtliche Bewertung und Fazit
Für Verbraucher, die vom Bauunternehmer mit einfachem schriftlichem Vertrag (Kaufversprechen, Abtretungsvertrag usw.) eine Immobilie erwerben, ist es für den rechtlichen Schutz von großer Bedeutung, die Immobilie tatsächlich in Besitz zu nehmen und eine Nutzungsvermutung zu begründen. Datierte amtliche Unterlagen wie Erdgas-, Strom- und Wasseranschlüsse sowie die Wohnsitzummeldung sind bei späteren Übertragungen starke Beweismittel für die Bösgläubigkeit des Käufers.
Bei der Prüfung der Stellung Dritter, die behaupten, im Grundbuch gutgläubig erworben zu haben, werden die Kriterien tatsächliche Nutzung, enge Geschäftsbeziehungen zwischen den Parteien, Übertragungspreis und gewöhnlicher Lauf der Dinge gemeinsam gewürdigt.
Um bei Klagen auf Löschung und Neueintragung im Grundbuch aus Bauverträgen gegen Grundstücksanteil keine Rechtsverluste zu erleiden und insbesondere bei Änderungen im Mandatsverhältnis keine Verfahrensfristen zu versäumen, wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Quelle
Kassationshof (Yargıtay), 6. Zivilkammer, 2025/2811 E., 2026/1813 K., Entscheidung vom 30.04.2026
Erste Instanz: 1. Verbrauchergericht Şanlıurfa, 2015/873 E., 2021/826 K.
Berufung: Regionalberufungsgericht Gaziantep, 1. Zivilkammer, 2022/270 E., 2025/789 K.
Volltext der Entscheidung als PDF herunterladen (auf Türkisch)
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.