Kentsel Dönüşümde Sözleşmenin İdari Yoldan Feshi Şartları

Yazar: Av. Hüseyin AydınYayın: 24 Eylül 2026Son güncelleme: 3 Ekim 2026

Hüseyin Aydın-Alanya Avukat/ Alanya Lawyer

Kentsel dönüşümde sözleşmenin idari feshi, afet riski altındaki yapıların zaman kaybetmeksizin yenilenmesi ve arsa sahiplerinin müteahhidin temerrüdü sebebiyle yıllarca mağdur olmasını önlemek amacıyla kanun koyucu tarafından ihdas edilmiş istisnai ve etkili bir hukuki koruma mekanizmasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bir yönüyle eser sözleşmesi, diğer yönüyle taşınmaz mülkiyetinin devrini veya satış vaadini bünyesinde barındıran karma nitelikli akitlerdir. Borçlar Hukukunun genel ilkeleri uyarınca bu tür sözleşmelerin tek taraflı irade beyanıyla feshedilmesi kural olarak mümkün olmayıp, sona erdirme ancak tarafların karşılıklı irade uyuşması (ikale) ya da mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir. Ne var ki afet riski altındaki yapıların ivedilikle yenilenmesi ve can güvenliğinin sağlanması ihtiyacı, kanun koyucuyu genel hükümlerin yarattığı hantal yargılama süreçlerinden farklı ve süratli bir idari mekanizma ihdas etmeye yöneltmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası uyarınca; müteahhitten kaynaklanan kusurlu nedenlerle yapım işine bir yıl içinde başlanmaması veya inşaatın en az altı ay boyunca durması hâlinde, maliklerin arsa payı oranında salt çoğunluğunun kararıyla idari fesih süreci işletilebilmektedir. İdarece yapılacak teknik inceleme ve müteahhide tanınacak otuz günlük ihtarlı sürenin sonuçsuz kalması üzerine sözleşme, müteahhidin rızası ya da mahkeme ilamı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılmakta ve tapu kütüğündeki sözleşme şerhleri terkin edilmektedir.

Özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu Antalya, Alanya, Mahmutlar, Oba ve Tosmur gibi sahil şeridi bölgelerinde; arsa sahipleri ile müteahhitler arasında kilitlenen ve inşaatın yarım kalması nedeniyle derin mağduriyetlere yol açan uyuşmazlıklarda idari fesih hayati bir hukuki güvencedir. Ancak bu olağanüstü fesih yetkisinin kullanılabilmesi, kanunun ve yönetmeliğin aradığı katı şekil ve usul kurallarının eksiksiz yerine getirilmesine bağlıdır.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin mülkiyetindeki arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin (müteahhidin) ise bu arsa üzerinde sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun bir bina inşa ederek bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği çift taraflı (sinallagmatik) ve karma nitelikli bir sözleşmedir.

Bu akit iki temel hukuki sözleşmenin birleşmesinden oluşur:

• Eser Sözleşmesi Unsuru: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470 ve devamı maddeleri uyarınca yüklenicinin bir eser meydana getirme ve onu zamanında, ayıpsız teslim etme borcunu ifade eder.
• Taşınmaz Satış Vaadi / Mülkiyetin Devri Unsuru: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706. maddesi, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca resmi düzenleme şeklinde (noterde) yapılması zorunlu olan mülkiyeti nakil borcunu ifade eder.

Bu karma yapı sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu tasfiyesi sıradan bir hizmet sözleşmesine göre çok daha ağır usul kurallarına bağlanmıştır. Yargıtay’ın ve Bölge Adliye Mahkemelerinin kökleşmiş içtihatlarına göre; taşınmaz devri unsuru içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Nitekim Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi kararlarında da vurgulandığı üzere, tarafların fesih iradeleri uyuşmadığı sürece genel hükümlere göre sözleşme ancak tüm tarafların mutabakatıyla veya mahkeme hükmüyle feshedilebilir. Tıpkı daha önce incelediğimiz kat irtifakı ve iskân güvencesi meselelerinde olduğu gibi, tapu siciline tescil veya şerh edilen ayni/şahsi haklar resmi ve bağlayıcı bir yargısal veya yasal dayanak olmaksızın kaldırılamaz.

2. Sözleşmenin Sona Erdirilme Yolları ve Karşılaştırma

Kentsel dönüşüm sürecinde akdedilen inşaat yapım sözleşmelerinin hukuken sona erdirilmesinde üç ayrı yol karşımıza çıkmaktadır:

2.1. Tarafların Karşılıklı Anlaşması (İkale / Tasfiye Protokolü)

Tarafların tamamının (tüm arsa sahipleri ile yüklenicinin) aynı doğrultuda irade beyanında bulunmasıyla sözleşme her zaman sona erdirilebilir. Uygulamada “ikale protokolü” veya “tasfiye protokolü” olarak adlandırılan bu işlem; sözleşme resmi şekilde noterde yapılmışsa şekil paralelliği gereği yine noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Etkili bir fesih ve tasfiye protokolünde şunların yer alması zorunludur:

• Feshedilen ana sözleşmenin tarihi, yevmiye numarası ve noteri,
• İnşaatın şantiye sahasındaki fiili tamamlanma oranı ve mevcut seviyesi,
• Yüklenici tarafından yapılan imalatların bedeli ve karşılıklı mahsuplaşma,
• Varsa eksik ve ayıplı imalatların mali portresi,
• Arsa sahiplerine veya yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının iade şekli ve tapu tescil takvimi,
• Tapu sicilindeki satış vaadi ve inşaat şerhlerinin terkinine ilişkin açık muvafakat,
• Tarafların birbirini geçmişe ve geleceğe yönelik hangi haklar bakımından ibra ettiği (ibra protokolü).

Genel hükümlerdeki bu yolun en büyük çıkmazı, arsa sahiplerinden tek bir kişinin dahi imzadan kaçınması veya müteahhidin haksız talepler ileri sürerek protokolü imzalamaması hâlinde sürecin tamamen kilitlenmesidir.

2.2. Genel Hükümlere Göre Mahkeme Kararıyla Fesih (Adli Yargı Yolu)

Karşılıklı mutabakat sağlanamadığında arsa sahiplerinin başvuracağı genel hukuki yol Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi (sözleşmeden dönme) ve tapu iptal-tescil davası açmaktır. Mahkeme; müteahhidin borçlu temerrüdüne düşüp düşmediğini, haklı bir mehil verilip verilmediğini, gecikmenin kime yüklenebileceğini bilirkişi heyetleri marifetiyle inceler.

Ancak keşifler, bilirkişi raporları, itirazlar, istinaf ve Yargıtay temyiz denetimi dikkate alındığında adli yargıdaki bir fesih davası ortalama 3 ila 5 yıl sürebilmektedir. Bu süre zarfında binası yıkılmış olan vatandaşlar açıkta kalmakta, kira yardımları tükenmekte ve taşınmaz âtıl vaziyette beklemektedir.

2.3. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih (Özel İstisna)

İşte kentsel dönüşüm mevzuatının getirdiği idari fesih mekanizması tam olarak bu tıkanıklığı kırmak için tasarlanmıştır. 6306 sayılı Kanun, riskli yapı parselinde mahkeme kapılarında yıllarca sürecek yargılamaları beklemeden, idarenin tespiti ve kanuni sürelerin dolmasıyla sözleşmenin kendiliğinden hükümsüz kalmasını öngörmüştür.

Kriter	Genel Hükümlere Göre Mahkeme Yolu	6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih
Hukuki Dayanak	Türk Borçlar Kanunu m. 470 vd., TMK m. 706	6306 sayılı Kanun m. 6/14, Yönetmelik m. 13
Karar Yeter Sayısı	Kural olarak oybirliği (Paydaşların tamamı)	Arsa payı oranında Salt Çoğunluk (%50 + 1)
Mahkeme Kararı	Zorunlu (Mahkeme ilamı olmadan feshedilemez)	Aranmaz (Kanun gereği resen feshedilmiş sayılır)
Ortalama Süre	3 – 5 yıl (İstinaf ve Yargıtay aşamaları dahil)	2 – 4 ay (İdari inceleme ve 30 günlük ihtar süresi)
Tapu Şerhinin Terkini	Kesinleşmiş mahkeme ilamı veya yüklenici rızasıyla	İdarenin yazısı veya maliklerin talebiyle resen terkin
Tasfiye Talepleri	Aynı davada terditli/kapsamlı olarak çözülebilir	Özel hukuk tasfiyesi için ayrıca adli yargıya başvurulur

3. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşümde Sözleşmenin İdari Feshi Şartları

İdari fesih olağanüstü bir kanuni yetki olduğundan, idarenin sözleşmeyi resen feshedilmiş sayabilmesi için 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13’te sayılan şartların birlikte ve kümülatif olarak gerçekleşmesi zorunludur.

3.1. Karar Yeter Sayısı: Arsa Payı Oranında Salt Çoğunluk

Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan son değişikliklerle karar alma mekanizması kolaylaştırılmıştır. Önceki kanun metinlerinde yer alan “üçte iki (2/3)” çoğunluk şartı terk edilmiş; güncel mevzuatta arsa payı oranında salt çoğunluk (%50’yi aşan pay) yeterli görülmüştür.

Burada kritik olan husus şudur: Çoğunluk, kişi veya bağımsız bölüm sayısına göre değil, tapu kütüğünde kayıtlı arsa paylarına göre hesaplanır. Örneğin toplam arsa payının 1.000 olduğu bir parselde, en az 501 arsa payına sahip maliklerin imzası idari fesih başvurusunu başlatmak için yeterlidir. Karar tutanağında tüm maliklerin T.C. kimlik numaraları, bağımsız bölüm numaraları, güncel arsa payları ve ıslak imzaları eksiksiz yer almalıdır.

3.2. Bir Yıl İçinde İnşaata Başlanmaması Şartı

İlk kanuni fesih gerekçesi; sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl geçmiş olmasına rağmen müteahhidin yapım işine başlamamış olmasıdır.

Kanun ve idari pratik bakımından “işe başlama”, yalnızca şekli birtakım hareketleri kapsamaz. Şu eylemler tek başına hukuken yapım işine başlandığı anlamına gelmez:

• Yalnızca ilgili belediyeye ruhsat başvurusunda bulunulmuş olması,
• Arsa etrafının sac levhalarla çevrilmesi veya şantiye tabelası asılması,
• Sembolik düzeyde yüzeysel hafriyat yapılıp sahanın terk edilmesi.

Hukuken geçerli bir işe başlamadan söz edebilmek için ruhsatın alınmış olması, yapı denetim mekanizmasının kurulması, fiili şantiye organizasyonunun işçi ve ekipmanla sahaya inmesi ve temel/statik imalatların somut olarak icra edilmesi gerekmektedir.

3.3. İnşaatın En Az Altı Ay Süreyle Durması Şartı

İkinci kanuni fesih gerekçesi ise; inşaata başlanmış olmakla birlikte yapım işinin belirli bir aşamada durması ve en az altı aydır projenin ikmalini sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmemesidir.

Uygulamada bazı müteahhitler fesih prosedürünü engellemek amacıyla şantiyeye ayda bir iki işçi göndermekte veya sembolik demir bağlama işlemleri yaptırmaktadır. Ancak idari denetim ve yargı içtihatları bu durumu “göz boyama” olarak nitelendirmekte; faaliyetin projenin büyüklüğüne ve iş takvimine uygun, ikmali temin edecek ciddiyette olup olmadığını denetlemektedir. Yapı denetim tutanakları, şantiye şefi raporları ve yerel zabıta tespitleri bu noktada belirleyici delildir.

3.4. Gecikmenin Müteahhitten Kaynaklanması ve Malik Edimleri

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve Danıştay kararlarının altını ısrarla çizdiği en temel ön koşul; gecikmenin müteahhidin kusurundan kaynaklanmış olması ve maliklerin yapım öncesi kendilerine düşen edimleri noksansız yerine getirmiş bulunmasıdır.

Müteahhide yüklenebilecek haklı fesih sebepleri şunlardır:

• Şirketin mali darboğaza girmesi, finansman sağlayamaması, konkordato veya iflası,
• Gerekli iş gücü, taşeron ve inşaat malzemesini temin edememesi,
• Ruhsat işlemlerini makul sürede takip edip sonuçlandırmaması,
• Şantiyeyi fiilen terk etmesi.

Buna karşılık gecikme maliklerin kusurundan ileri geliyorsa idari fesih şartları oluşmaz. Örneğin; arsanın fiilen boşaltılıp müteahhide teslim edilmemesi, imar ve ruhsat için gereken vekâletnamelerin verilmemesi, malikler arasında pay devri uyuşmazlığı nedeniyle tapu işlemlerinin yapılamaması veya mahkemelerce verilmiş ihtiyati tedbir kararlarının bulunması durumlarında idare fesih talebini reddetmek zorundadır.

4. Adım Adım Kentsel Dönüşümde Sözleşmenin İdari Feshi Prosedürü

Kentsel dönüşümde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin idari yoldan feshedilmesi süreci beş aşamalı bir idari prosedürden oluşur:

Aşama 1: Salt Çoğunluk Kararı ve Temsil Yetkisi
Arsa payı salt çoğunluğunu oluşturan malikler toplanarak gerekçeli fesih kararını tutanağa bağlar. Malikler bu kararda süreci yürütmek üzere aralarından bir temsilci veya hukuki süreci yönetecek bir vekil atamalıdır.

Aşama 2: Kentsel Dönüşüm Başkanlığına / İl Müdürlüğüne Başvuru
Hazırlanan fesih dosyası taşınmazın bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü bünyesindeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (veya yetkili idareye) resmi dilekçeyle sunulur. Başvuru dosyasına şu evraklar eklenir:

• Noter onaylı inşaat yapım sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• Güncel takyidatlı tapu kayıtları ve güncel arsa payı listesi,
• Salt çoğunluk karar tutanağı ve imza sirküleri/temsil vekâletnameleri,
• Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğuna dair onaylı tespit raporu,
• Şantiyedeki eylemsizliği belgeleyen tarihli yüksek çözünürlüklü fotoğraflar, uydu kayıtları ve teknik tespitler,
• Yapı denetim firmasının inşaat seviyesini gösteren hakediş raporları ve şantiye tutanakları,
• Daha önce müteahhide keşide edilmiş noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri.

Aşama 3: İdarenin Teknik İncelemesi ve Yerinde Tespit
İdarenin teknik ekipleri şantiye mahalline giderek fiili durumu yerinde inceler. İmar müdürlüğü, yapı denetim sistemi kayıtları ve belediye yazışmaları incelenerek durmanın müteahhitten kaynaklanıp kaynaklanmadığı raporlanır.

Aşama 4: Müteahhide 30 Günlük Süreli İhtar Gönderilmesi
Şartların sağlandığını tespit eden idare, müteahhide resmi tebligatla 30 gün süre verir. Tebligatta; bu süre zarfında işe başlanması veya duran inşaata yeterli ekip/ekipmanla devam edilmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmenin sürenin bitimiyle resen feshedilmiş sayılacağı açıkça ihtar edilir.

Aşama 5: Resen Fesih ve Hukuki Sonuç
Müteahhit tanınan 30 günlük süre içinde faaliyete geçmezse veya sunduğu mazeretler hukuken geçerli bulunmazsa, 30. günün sonunda sözleşme kanun gereği resen feshedilmiş sayılır. Yeni bir mahkeme kararına, icra takibine veya ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın sözleşme ilişkisi idari olarak son bulur.

5. 6306 Sayılı Kanun Madde 6/A Kapsamında Resen Fesih Rejimi

Kentsel dönüşüm hukukunda bir diğer özel idari fesih rejimi, 6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesinde düzenlenmiştir. Yıkılacak derecede riskli binaların bulunduğu veya doğal afetler sebebiyle ağır hasar gören ya da çökme tehlikesi bulunan alanlarda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı uygulamayı doğrudan ve resen üstlenebilmektedir.

Başkanlığın 6/A maddesi uyarınca dönüşüm uygulamasını kendisinin yürüteceğini ilan ettiği tarihte; o parselde malikler ile müteahhitler arasında daha önceden imzalanmış bulunan tüm inşaat yapım sözleşmeleri hiçbir tarafın muvafakati aranmaksızın kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Bu durumda maliklerin salt çoğunluk kararı almasına veya 30 günlük ihtar sürecini beklemesine dahi lüzum kalmaz; kamu gücüyle dönüşümün önü doğrudan açılır.

6. Tapu Sicilindeki İnşaat Şerhlerinin Terkini ve TKGM 2024/1 Genelgesi

İdari feshin gerçekleşmesinin ardından en kritik pratik aşama, tapu kütüğüne işlenmiş bulunan “Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” şerhinin kaldırılmasıdır. Genel hukuk kurallarında bu şerhin silinmesi için ya lehtar müteahhidin tapuya bizzat gelerek terkin talebinde bulunması ya da mahkeme ilamı alınması zorunludur.

Oysa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘nün (TKGM) 2024/1 sayılı Genelgesi bu engeli bertaraf etmiştir. Genelgeye göre; 6306 sayılı Kanun m. 6/14 veya m. 6/A kapsamında feshedildiği bildirilen sözleşmelere ilişkin tapu kütüğündeki şerhler, yüklenicinin veya diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın, yetkili idarenin veya maliklerin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Önemli Ayrım: Tapudan terkin edilecek kayıt, yalnızca feshedilen inşaat sözleşmesinin şerhidir. Taşınmaz üzerinde bulunan banka ipotekleri, üçüncü şahıs hacizleri, mahkeme tedbirleri veya daha önce müteahhide tapuda resmen devredilmiş olan arsa payı mülkiyetleri bu idari yazıyla kendiliğinden silinmez veya geri dönmez.

7. Fesih Sonrası Özel Hukuk Sonuçları: İmalat Bedeli, İade ve Tazminat

Vatandaşların en çok yanılgıya düştüğü husus, idari fesih ile arsa sahibi ve müteahhit arasındaki tüm hukuki hesaplaşmanın sona erdiğini düşünmeleridir. İdari fesih sözleşme bağını ortadan kaldırır ve taşınmazın yeni bir müteahhide verilmesinin önünü açar; fakat geride kalan maddi tasfiye özel hukukun konusudur.

Fesih sonrasında şu başlıklar adli yargı çerçevesinde ayrıca tasfiye edilmelidir:

• Yapılan İmalat Bedeli ve Hak Ediş: Müteahhit inşaatı temel, subasman veya kaba inşaat seviyesine getirmişse; yaptığı yararlı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Ancak malikler de müteahhidin kusuru nedeniyle uğradıkları gecikme zararlarını, menfi zararları, munzam zararı ve ayıplı imalat bedellerini bu tutardan mahsup etme hakkına sahiptir.
• Müteahhide Devredilmiş Arsa Payları (Tapu İptali ve Tescil): Sözleşme aşamasında müteahhidin üzerine devredilmiş olan tapu payları varsa, idari fesih kararı bu payları otomatik olarak arsa sahiplerine geçirmez. Maliklerin Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyeti adlarına geri tescil ettirmeleri gerekir. Benzer risk ve usuller taşınmaz satışlarında hukuki güvenceler kapsamında dikkatle ele alınmalıdır.
• Üçüncü Kişilere Yapılan Devirler: Müteahhit kendisine devredilen payları üçüncü şahıslara (topraktan daire alanlara) satmışsa; tapuda sözleşme şerhinin bulunup bulunmadığı, inşaatın tamamlanma seviyesi ve alıcıların iyi niyetli olup olmadığı hususları Yargıtay’ın yerleşik ilkesi (yükleniciden temlik alanın yüklenicinin halefi olacağı kuralı) doğrultusunda çözümlenir.
• Banka Dönüşüm Kredileri ve Hak Ediş Ödemeleri: Eğer malikler adına kentsel dönüşüm yapım kredisi kullandırılmışsa, fesih başvurusu yapılır yapılmaz ilgili bankaya ve idareye derhal noter ihtarı çekilerek müteahhide yapılacak tüm hakediş ödemeleri derhal durdurulmalıdır.

8. Yargı Yolu Ayrımı: İdari Yargı ile Adli Yargı Görev Alanı

Kentsel dönüşümde idari fesih sürecinde ortaya çıkan ihtilaflarda dava açılacak mahkemenin doğru seçilmesi usul ekonomisi ve hak kaybı yaşamamak adına hayati öneme sahiptir. Danıştay ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararları çerçevesinde yargı yolu ayrımı kesin çizgilerle belirlenmiştir:

Uyuşmazlık Konusu	Görevli Yargı Kolu	Dava Türü ve Hukuki Dayanak
İdarenin fesih şartlarının oluştuğuna dair işlemi	İdare Mahkemesi	İptal Davası ve Yürütmenin Durdurulması (İYUK m. 2)
Müteahhide tebliğ edilen 30 günlük ihtar işlemi	İdare Mahkemesi	İdari İşlemin İptali Davası
İdarenin fesih başvurusunu haksız reddetmesi	İdare Mahkemesi	İdarenin Ret İşleminin İptali Davası
Tapu Müdürlüğüne yazılan şerh terkin yazısı	İdare Mahkemesi	İdari İşlemin İptali Davası
İnşaat imalat bedeli ve hakediş alacağı	Asliye Hukuk Mahkemesi	Alacak / Sebepsiz Zenginleşme Davası (TBK m. 77 vd.)
Müteahhidin üzerindeki arsa payının iadesi	Asliye Hukuk Mahkemesi	Tapu İptali ve Tescil Davası (TMK m. 1025)
Gecikme tazminatı, cezai şart ve kira zararı	Asliye Hukuk Mahkemesi	Tazminat ve Alacak Davası (TBK m. 112 vd.)
Üçüncü kişilere satılan payların tasfiyesi	Asliye Hukuk Mahkemesi	Tapu İptal ve Tescil / İstihkak Davası

Müteahhit veya üçüncü şahıslar; arsa payı çoğunluğunun usulsüz hesaplandığı, sürenin dolmadığı, gecikmenin arsa sahiplerinden kaynaklandığı veya idarenin incelemesinin yetersiz olduğu iddialarıyla İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması istemli iptal davası açabilirler. Ancak bu dava açılsa dahi, mahkemece açıkça yürütmenin durdurulması kararı verilmedikçe idari fesih geçerliliğini korur.

9. Bölgesel Değerlendirme: Antalya, Alanya ve Mahmutlar Uygulaması

Akdeniz bölgesinde özellikle Antalya merkez (Muratpaşa, Kepez, Konyaaltı) ile Alanya (Cumhuriyet Mahallesi, Güller Pınarı, Mahmutlar, Oba, Tosmur) hattı, kentsel dönüşüm uygulamalarının en yoğun yaşandığı merkezlerdir.

Bu bölgeleri hukuki ve teknik açıdan özellikli kılan unsurlar şunlardır:

• Deniz Tuzu ve Korozyon Etkisi: Kıyı şeridinde yer alan 20-30 yıllık binalarda yüksek nem ve deniz kumu kullanımı nedeniyle betonarme taşıyıcı sistemlerde ağır korozyon ve donatı erimesi yaşanmaktadır.
• Çok Malikli ve Yabancı Ortaklı Yapı: Alanya ve Mahmutlar’daki sitelerde maliklerin bir kısmının yerleşik yabancılar veya yurtdışında yaşayan gurbetçiler olması, tebligat ve karar alma süreçlerini zorlaştırmaktadır. Bu nedenle arsa payı salt çoğunluğunun tespiti ve tebligatların usulüne uygunluğu hayati önem taşır.
• Müteahhitlerin Finansman Krizleri: Artan inşaat maliyetleri sebebiyle ruhsatı alıp temeli atan ancak projeyi tamamlayamayan yükleniciler yüzünden yüzlerce bağımsız bölüm yarım kalmaktadır. Nitekim Alanya Belediyesi’nin stratejik planlarında eski yapı stokunun dönüştürülmesi öncelikli hedef olarak yer almaktadır.

Bölgede bir taşınmaz için kentsel dönüşüm ve fesih adımları atılırken öncelikle yetkili lisanslı kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılmalı, itiraz süreçleri tamamlanarak bina tahliye edilmeli (tahliye ve boşaltma süreçlerine ilişkin genel koruma prensipleri için tahliye ve mülkiyetin korunması rehberi de incelenebilir), ardından müteahhit sözleşmesindeki taahhütlerin yerine getirilmemesi hâlinde gecikmeksizin idari başvuru dosyası tekemmül ettirilmelidir.

10. Malikler ve Müteahhitler İçin Hukuki Kontrol Listesi

11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İdari fesih için tüm maliklerin imzası şart mıdır?

Hayır. 6306 sayılı Kanun m. 6/14 kapsamındaki idari fesih için tüm maliklerin mutabakatı aranmaz; maliklerin arsa payları oranında salt çoğunluğunun (%50’yi aşan pay) fesih yönünde karar alması yeterlidir.

Müteahhidin açacağı iptal davası idari feshi kendiliğinden durdurur mu?

Hayır. İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) uyarınca iptal davası açılması idari işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Sözleşmenin feshinin ve tapu terkininin durması için İdare Mahkemesince açıkça yürütmenin durdurulması kararı verilmiş olması gerekir.

İdari fesih gerçekleştikten sonra müteahhit adına olan tapular otomatik olarak arsa sahiplerine geçer mi?

Hayır. İdari fesih yalnızca sözleşme bağını sona erdirir ve tapudaki sözleşme şerhini kaldırır. Müteahhit adına tescil edilmiş bağımsız bölüm veya arsa payları varsa, bunların maliklere iadesi için Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılması zorunludur.

Müteahhit 30 günlük ihtar süresinde sembolik olarak birkaç işçi gönderirse fesih engellenir mi?

Engellenemez. Kanun ve yönetmelik, projenin tamamlanmasını sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmesini emreder. Göstermelik veya sembolik çalışmalar idarenin yerinde yapacağı teknik denetimle reddedilir ve fesih süreci tamamlanır.

12. Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesi genel hükümler bakımından ağır prosedürlere ve uzun yargılama süreçlerine bağlanmışken; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kentsel dönüşüm projelerinin müteahhit kusurları sebebiyle kilitlenmesini engellemek için süratli bir idari fesih mekanizması getirmiştir.

Maliklerin arsa payı salt çoğunluğu ile alacağı karar, idari inceleme ve müteahhide tanınacak 30 günlük ihtarla işletilen bu süreç; mahkeme ilamına gerek kalmaksızın sözleşmenin resen feshedilmesine ve tapu şerhinin terkin edilmesine olanak tanımaktadır. Bununla birlikte fesih sonrasında ortaya çıkacak imalat bedelleri, hakedişler, devredilmiş tapuların geri alınması ve tazminat talepleri özel hukukun alanında kaldığından sürecin başından sonuna kadar çok boyutlu bir hukuki stratejiyle yönetilmesi gerekmektedir.

Somut uyuşmazlıklarınız ve telafisi imkânsız hak kayıpları yaşamamak adına bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu metin, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. sophoshukuk.com olarak herhangi bir yönlendirme, garanti veya sonuç vaadinde bulunmamaktayız. Her dosya kendi özel şartlarına göre değerlendirilmelidir; somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek alınız.