Alanya ist seit vielen Jahren eine Region, in der zahlreiche ausländische Staatsangehörige Immobilien zu Wohn- oder Investitionszwecken besitzen. Stirbt ein ausländischer Immobilieneigentümer, lautet die erste Frage der hinterbliebenen Erben in der Regel: Nach dem Recht welchen Landes und in welchem Verfahren geht diese Immobilie in der Türkei auf die Erben über? Das Verfahren umfasst zahlreiche Schritte – vom Nachweis der Erbenstellung über die Umschreibung im Grundbuch (Tapu) und die steuerlichen Pflichten bis hin zur Verwendbarmachung ausländischer Urkunden in der Türkei –, und die Erben müssen sich häufig gleichzeitig mit den Verfahren in ihrem Heimatland und in der Türkei befassen. In diesem Beitrag behandeln wir den allgemeinen Rahmen des Erbverfahrens für Immobilien ausländischer Staatsangehöriger in der Türkei sowie die praktischen Punkte, die in Alanya zu beachten sind.
Welchem Recht unterliegt die Vererbung einer in der Türkei gelegenen Immobilie?
Einer der anerkannten Grundsätze des internationalen Privatrechts besagt, dass Immobilien dem Recht des Staates unterliegen, in dem sie belegen sind (lex rei sitae). Auch das türkische Recht hat diesen Grundsatz für das Erbrecht übernommen: Selbst wenn im Übrigen das Recht des Staates maßgeblich ist, dessen Staatsangehöriger der Erblasser war, wird die Vererbung der in der Türkei gelegenen Immobilien nach türkischem Recht beurteilt. Das bedeutet, dass bei Fragen wie der Bestimmung der Erben, der Festlegung der Erbquoten und der Umschreibung im Grundbuch die türkischen Rechtsvorschriften sowie die türkischen Gerichte und Verwaltungsbehörden zuständig sind.
In der Praxis bedeutet dies, dass die im Heimatland des Erblassers durchgeführten Nachlassverfahren und die für die Immobilie in der Türkei erforderlichen Verfahren unabhängig voneinander verlaufen können und häufig sogar getrennt betrieben werden müssen. Da die Frage, welche Rechtsordnungen ein konkreter Fall berührt, von der Staatsangehörigkeit und dem Wohnsitz des Erblassers abhängen kann, ist es für einen ordnungsgemäßen Ablauf wichtig, in dieser Phase anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Wie erhält man einen Erbschein (Veraset İlamı)?
Damit eine Immobilie in der Türkei auf die Erben übertragen werden kann, wird zunächst ein Dokument benötigt, das die Erbenstellung nachweist. Dieses Dokument wird in der Praxis „Erbschein“ (mirasçılık belgesi bzw. veraset ilamı) genannt und weist amtlich aus, wer Erbe ist und wie hoch die Erbquoten sind.
Bei türkischen Erblassern kann dieses Dokument, sofern kein Streit besteht, auch beim Notar ausgestellt werden. In Fällen, in denen der Erblasser oder einige der Erben ausländische Staatsangehörige sind, lehnen Notare den Antrag jedoch meist ab, weil ausländische Melde- und Personenstandsregister überprüft werden müssen; das Verfahren wird dann vor dem Friedensgericht in Zivilsachen (Sulh Hukuk Mahkemesi) geführt. Das Gericht stellt den Erbschein nach Prüfung der Identitäts- und Personenstandsurkunden des Erblassers, gegebenenfalls im Ausland erteilter Erbnachweise und sonstiger Beweismittel aus.
Kann ein im Ausland ausgestellter Erbschein in der Türkei unmittelbar verwendet werden?
Ein im Heimatland des Erblassers ausgestellter Erbschein oder ein dortiges Gerichtsurteil reicht in der Türkei allein nicht für die Umschreibung im Grundbuch aus. Damit ein solches Dokument in der Türkei Wirkung entfalten kann, muss in der Regel entweder vor türkischen Gerichten ein Anerkennungs- und Vollstreckbarerklärungsverfahren (tanıma-tenfiz) durchgeführt oder unmittelbar beim türkischen Gericht ein neuer Erbschein beantragt werden; welcher Weg einzuschlagen ist, hängt vom konkreten Fall ab. Außerdem ist für einen reibungslosen Ablauf wichtig, dass die aus dem Ausland stammenden öffentlichen Urkunden mit einer Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer ins Türkische übersetzt sind.
Erbrechtliche Umschreibung im Grundbuch und Übertragungsvorgänge
Nach Erhalt des Erbscheins wird für die Eintragung der Immobilie auf die Erben beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü) ein Antrag gestellt. Bei der Antragstellung sollten Ausweis- bzw. Passdaten, Steuernummer, Erbschein und alle weiteren vom Grundbuchamt möglicherweise verlangten Unterlagen bereitgehalten werden. Nach Abschluss des Vorgangs wird die Immobilie entsprechend den im Erbschein ausgewiesenen Quoten auf die Erben eingetragen.
Dabei darf auch die steuerliche Seite nicht außer Acht gelassen werden: Nach türkischem Recht ist für im Erbweg übergegangene Vermögenswerte eine Erklärung zur Erbschafts- und Schenkungsteuer (veraset ve intikal vergisi) abzugeben. Da sich Erklärungsfristen und Steuersätze im Laufe der Zeit ändern können, sollte zu den aktuellen Pflichten unbedingt ein Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultiert werden; um das Risiko einer Fristversäumnis zu vermeiden, sollten die Schritte ohne Verzögerung eingeleitet werden.
Der Grundsatz der Gegenseitigkeit beim Immobilienerwerb durch Ausländer und das Erbe
Nach türkischem Recht ist der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch ausländische natürliche Personen an bestimmte Voraussetzungen und an den Grundsatz der Gegenseitigkeit (mütekabiliyet) gebunden. Es kann Fälle geben, in denen dieser Grundsatz bei kraft Gesetzes eintretendem Erwerb durch Erbfolge anders angewendet wird als bei einem gewillkürten Kauf. Maßgeblich können hier Faktoren wie die Staatsangehörigkeit des Erben und die Frage sein, ob der Nachlass im Wege der gesetzlichen Erbfolge oder aufgrund eines Testaments übergeht. Es ist daher wichtig, gemeinsam mit einem Rechtsanwalt anhand der aktuellen Rechtslage zu prüfen, wie Gegenseitigkeit und Erwerbsbeschränkungen im konkreten Fall für das Heimatland des Erben angewendet werden.
Kann man für eine Immobilie in der Türkei ein Testament errichten?
Ausländische Staatsangehörige können für ihre Immobilien in der Türkei vor einem türkischen Notar ein Testament errichten. Ein im Voraus errichtetes Testament für eine in der Türkei gelegene Immobilie kann dazu beitragen, dass das Verfahren hinsichtlich der künftigen Erben und der Festlegung der Quoten vorhersehbarer verläuft; es kann zudem den Aufwand der Erben für zusätzliche Schritte wie die Beschaffung von Erbnachweisen aus dem Ausland in gewissem Maß verringern.
Allerdings sichert das türkische Recht – namentlich das türkische Zivilgesetzbuch (TMK) – bestimmten nahen Angehörigen (etwa Ehegatten, Abkömmlingen und in manchen Fällen den Eltern) einen als „Pflichtteil“ (saklı pay) bezeichneten Mindesterbanspruch. Da die in der Türkei gelegene Immobilie dem türkischen Recht unterliegt, kann kein Testament – auch kein im Ausland errichtetes – die Rechte der pflichtteilsberechtigten Erben hinsichtlich dieser Immobilie vollständig beseitigen. Die Beachtung dieser Grenzen bei der Errichtung eines Testaments ist wichtig, um künftige Herabsetzungsklagen (tenkis davası) von Erben, deren Pflichtteil verletzt wurde, zu vermeiden.
Wie wird eine Immobilie bei mehreren Erben verwaltet?
Gibt es mehrere Erben, steht die Immobilie im gemeinschaftlichen Eigentum der Erben, entweder als Gesamthandseigentum oder als Miteigentum nach Bruchteilen. Für den Verkauf, die Vermietung oder sonstige Verfügungen über die Immobilie ist eine Einigung unter den Erben erforderlich. Wünschen einer oder mehrere Erben den Verkauf oder die Teilung der Immobilie, während die übrigen dies ablehnen, kann in solchen Streitfällen im Wege der Aufhebungsklage (ortaklığın giderilmesi bzw. izale-i şüyu) beim Gericht die Beendigung der Gemeinschaft durch Realteilung oder durch Verkauf beantragt werden.
Praktische Hinweise für ausländische Erben in Alanya
Für ausländische Erben, die einen Angehörigen mit Immobilienbesitz in der Türkei verloren haben, können folgende Punkte zu einem vorhersehbareren Verfahrensablauf beitragen:
- Vorbereitung der Sterbeurkunde und der Identitätsdaten des Erblassers, gegebenenfalls mit Apostille und beglaubigter Übersetzung,
- statt für jeden Schritt in die Türkei zu reisen, Bevollmächtigung eines vertrauenswürdigen Vertreters (Rechtsanwalts) mit einer apostillierten Vollmacht,
- Beobachtung der Grundsteuer, des Hausgelds (aidat) und gegebenenfalls sonstiger finanzieller Verpflichtungen der Immobilie während des gesamten Verfahrens,
- Sicherstellung von Sicherheit und Instandhaltung, falls die Immobilie leer steht,
- Durchführung des Verfahrens mit einem Juristen, der sowohl mit dem Erbrecht als auch mit den Vorschriften über den Immobilienerwerb durch Ausländer vertraut ist.
Fazit
Das Erbverfahren für die Immobilie eines ausländischen Staatsangehörigen in der Türkei umfasst mehrere Schritte zugleich, etwa die Beschaffung des richtigen Erbscheins, die Anerkennung ausländischer Urkunden, die Umschreibung im Grundbuch und die steuerlichen Pflichten. Geht es um den Nachlass eines Angehörigen mit Immobilie in Alanya, kann rechtliche Unterstützung zu Beginn des Verfahrens helfen, Verzögerungen und fehlende Unterlagen in späteren Phasen zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen
Wem fällt die Immobilie zu, wenn ein Ausländer mit Immobilienbesitz in der Türkei stirbt?
Die Immobilie geht auf die nach türkischem Recht bestimmten Erben entsprechend den im Erbschein ausgewiesenen Quoten über. Wer Erbe ist und wie die Aufteilung erfolgt, wird nach den Besonderheiten des Einzelfalls beurteilt.
Muss der ausländische Erbe für die Formalitäten unbedingt in die Türkei kommen?
Nein, der Erbe kann die Formalitäten mit einer apostillierten Vollmacht von einem Rechtsanwalt oder Bevollmächtigten in der Türkei erledigen lassen; so kann das Verfahren ohne Reise in die Türkei betrieben werden.
Muss der Erbschein über einen Rechtsanwalt beantragt werden?
Das ist nicht zwingend; insbesondere in Fällen mit Auslandsbezug empfiehlt es sich jedoch, das Verfahren mit einem Rechtsanwalt zu führen, um Verzögerungen durch fehlende Unterlagen oder Verfahrensfehler zu vermeiden.
Wie lange dauert die Umschreibung im Grundbuch?
Die Dauer variiert von Fall zu Fall je nach Anzahl der Erben, Vollständigkeit der Unterlagen und Stand etwaiger Verfahren im Ausland. Sind die Unterlagen vollständig vorbereitet, verläuft das Verfahren in der Regel zügiger.
Können Erbverfahren in mehreren Ländern gleichzeitig geführt werden?
Ja, für das in verschiedenen Ländern belegene Vermögen des Erblassers können getrennte Verfahren nach dem jeweiligen Landesrecht geführt werden. Für die Immobilie in der Türkei ist türkisches Recht maßgeblich, für Vermögenswerte in anderen Ländern das Recht des jeweiligen Landes.
Was passiert, wenn für eine geerbte Immobilie keine Steuererklärung abgegeben wird?
Wird die Erklärung zur Erbschafts- und Schenkungsteuer nicht fristgerecht abgegeben, kann dies später zu Steuerzuschlägen und Verzugsfolgen führen. Für aktuelle Fristen und Sätze wird empfohlen, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Text dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. sophoshukuk.com gibt keine Empfehlung, Garantie oder Erfolgszusage ab. Jeder Fall ist nach seinen besonderen Umständen zu beurteilen; für Ihren konkreten Streitfall holen Sie bitte anwaltlichen Rat ein.